Pro porozumění smlouvám o pronájmu komerčních nemovitostí je třeba věnovat pozornost detailům. Lidé často kategorizují nájemní smlouvu buď jako smlouvu s trojnásobným čistým nájmem, nebo jako smlouvu s plným servisem (brutto). Skutečnost je taková, že většina nájemních smluv se nachází někde uprostřed tohoto spektra, kdy pronajímatel i nájemce platí každý určitý podíl provozních nákladů. Tyto typy nájemních smluv se běžně označují jako modifikované brutto nájemní smlouvy. V tomto článku se blíže podíváme na to, co byste měli vědět o modifikované hrubé nájemní smlouvě.
Co je modifikovaná hrubá nájemní smlouva?
Modifikovaná hrubá nájemní smlouva je definována jako struktura nájemní smlouvy, kde pronajímatel i nájemce odpovídají za úhradu provozních nákladů nemovitosti. Konkrétní provozní náklady hrazené nájemcem nebo pronajímatelem v rámci modifikovaného hrubého pronájmu se mohou značně lišit a také se liší. Tyto rozdíly jsou způsobeny tržními podmínkami a jednáním mezi nájemcem a pronajímatelem. Jediným způsobem, jak pochopit, kdo je odpovědný za úhradu konkrétních výdajů, je důkladně si přečíst nájemní smlouvu.
Spektrum nájemních smluv na komerční nemovitosti
Existují dva základní typy nájemních smluv na komerční nemovitosti: absolutní čistý nájem a absolutní hrubý nájem. U absolutního čistého pronájmu hradí veškeré provozní náklady na nemovitost nájemce. U absolutního hrubého pronájmu hradí všechny provozní náklady na nemovitost pronajímatel. Všechny ostatní nájemní smlouvy se pohybují někde uprostřed a běžně se nazývají modifikované hrubé nájemní smlouvy.
Nájemní smlouvu si musíte přečíst
Nejdůležitější na pochopení smlouvy o pronájmu komerčních nemovitostí je, že jediný způsob, jak porozumět smlouvě o pronájmu komerčních nemovitostí, je skutečně si ji přečíst. Ačkoli popisné termíny, jako je hrubý nájem, čistý nájem, dvojnásobný čistý nájem a modifikovaný hrubý nájem, mohou být dobrým výchozím bodem pro pochopení základní struktury nájemní smlouvy, nenahradí samotné přečtení nájemní smlouvy. Je to důležité, protože tyto popisné termíny nájemní smlouvy mohou nabývat různých významů v závislosti na tom, s kým hovoříte nebo v jaké části světa se nacházíte.
Příklady modifikované hrubé nájemní smlouvy
Modifikovaná hrubá nájemní smlouva je termín používaný pro nájemní smlouvu, kde jsou náklady jak na straně pronajímatele, tak na straně nájemce. Ačkoli jakékoli výdaje mohou být předmětem jednání mezi pronajímatelem a nájemcem, mezi běžně sjednávané výdaje patří daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, údržba společných prostor (CAM), komunální služby a stavební opravy.
Pokud jde o to, které z těchto výdajů hradí nájemce pronajímateli, používají se různé struktury úhrady.
V základní nájemní smlouvě může nájemce jednoduše hradit svůj poměrný podíl na všech provozních výdajích. Předpokládejme například, že nájemce obývá prostor o rozloze 10 000 čtverečních stop v budově o rozloze 100 000 čtverečních stop. To znamená, že nájemcův poměrný podíl činí 10 000/100 000 neboli 10 %. Pokud by celkové náklady na budovu činily 1 000 000 USD a nájemce by uhradil svůj poměrný podíl na všech nákladech budovy, pak by nájemce dlužil 10 % x 1 000 000 USD, tj. 100 000 USD.
Někdy může nájemce uhradit svůj poměrný podíl na některých nákladech, zatímco za jiné náklady platí paušální částku v dolarech za čtvereční stopu. Nájemce by například mohl platit svůj poměrný podíl na dani z nemovitosti a pojištění a zároveň přispívat 1 USD/SF ročně na stavební opravy.
Při složitějších strukturách úhrad by nájemci mohli mít stop stav na jednotlivé výdaje nebo dokonce na skupiny výdajů. Při zastropování výdajů pronajímatel hradí výdaje do určité výše („zastropovaná“ částka). Například při zastropování výdajů na 2,00 USD/SF by pronajímatel hradil výdaje až do výše 2,00 USD/SF. Za vše nad 2,00 USD/SF by pak odpovídal nájemce.
U jednotlivých výdajů je to celkem jednoduché. Nezřídka se však zastropování výdajů vztahuje spíše na celé skupiny výdajů než na každý jednotlivý výdaj. Toto rozlišení je důležité a často může být matoucí, protože částka, kterou nájemce dluží podle jednotlivých scénářů, může být odlišná.
Pokud je například stopka výdajů 1 USD/SF uplatněna na celou skupinu výdajů (tj. výdaje na údržbu společných prostor), pak se úhrada projeví, jakmile součet všech výdajů v této skupině překročí stopku. Na druhou stranu, pokud by se stejná stopka výdajů ve výši 1 USD/SF vztahovala na každý jednotlivý výdaj, pak by se stopka výdajů spustila pro každý jednotlivý výdaj, nikoli pro součet všech výdajů.
Podívejme se na rychlý příklad. Předpokládejme, že máme budovu o rozloze 100 000 čtverečních stop s následujícími výdaji:
- Daň z nemovitosti – 100 000 USD
- Pojištění – 25 000 USD
Pokud by oba tyto výdaje byly ve skupině výdajů a na naši skupinu výdajů by byla uplatněna stopka výdajů ve výši 1 USD/SF, pak by nájemce uhradil poměrnou část částky nad stopku výdajů. V tomto případě činí celkové výdaje 125 000 USD a plocha budovy je 100 000 čtverečních stop, takže celkové výdaje na čtvereční stopu činí 1,25 USD. To znamená, že nájemce by zaplatil překročení limitu 1 USD/SF, což v tomto případě činí 0,25 USD/SF, tedy 25 000 USD.
Pokud bychom místo toho použili výdajovou zarážku 1 USD/SF na každý jednotlivý výdaj (nikoli na celou skupinu), pak bychom dostali následující částky výdajů na čtvereční stopu:
- Daň z nemovitosti – 100 000 USD / 100 000 = 1 USD/SF
- Pojištění – 25 000 USD / 100 000 = 0 USD.25/SF.
Protože ani jeden z jednotlivých výdajů nepřekračuje limitní částku 1 USD/SF, nájemce by měl na náhradách 0 USD.
Jak vidíte, je důležité ujasnit si, zda jsou výdaje pro účely náhrad seskupeny či nikoliv. Proto je velmi důležité přečíst si nájemní smlouvu, pokud chcete plně porozumět struktuře úhrady u nájemní smlouvy.
Toto je jen několik příkladů modifikovaných struktur úhrady hrubého nájemného. Struktury úhrady se mohou velmi lišit a také se liší. Struktury úhrady mohou zahrnovat další prvky, jako jsou stropy, patra, správní poplatky, požadavky na úhradu vedlejších nájemců poté, co hlavní nájemce nejprve zaplatí paušální poplatek, složitá pravidla pro způsob měření plochy budovy pro účely úhrady atd. Náš software Proforma umožňuje snadno modelovat peněžní toky s těmito typy komplikovaných struktur úhrad. Ale opět platí, že nejdůležitějším poznatkem je vždy číst nájemní smlouvu.
Modifikovaný hrubý nájem oproti základnímu roku
V našich příkladech výše jsme prošli strukturu úhrady, která zahrnovala zastropování výdajů. Někdy se při zastropování výdajů používá konkrétní částka, například částka v dolarech za čtvereční stopu. Jindy se při zastropování výdajů použije částka za základní rok a často se nazývá zastropování za základní rok.
Zastropování za základní rok funguje stejně jako naše výše uvedené příklady zastropování výdajů s jedním zásadním rozdílem. Rozdíl mezi stopkou výdajů a stopkou základního roku spočívá v tom, že stopka základního roku jednoduše používá částku výdajů v základním roce pronájmu. Pokud by například výdaje v základním roce pronájmu činily 100 000 USD a celá naše budova by měla 10 000 čtverečních stop, pak by naše částka výdajů v základním roce činila jednoduše 100 000 USD nebo 10 USD/SF. Ve všech následujících letech by byl nájemce odpovědný za úhradu svého podílu výdajů nad tuto částku základního roku.
Jak je definován základní rok? To záleží na tom, a jediný způsob, jak to s jistotou zjistit, je přečíst si nájemní smlouvu. Základní rok však obvykle následuje po kalendářním roce, ve kterém začíná nájemní smlouva. Například pokud nájem začíná v červnu 2020, pak by základním rokem byl kalendářní rok 2020 mezi 1. lednem 2020 a 31. prosincem 2020.
Někdy je základní rok definován jako skutečný první rok nájmu nájemce. V tomto případě by se jednalo o období od 1. června 2020 do 31. května 2021. U budov s více nájemci se však toto stává těžkopádným pro sledování, a proto pronajímatelé často používají pouze kalendářní základní rok.
Modifikovaný hrubý nájem vs. trojnásobný čistý (NNN) nájem
Trojnásobný čistý nájem je struktura nájmu, kdy nájemce odpovídá za úhradu všech provozních nákladů spojených s nemovitostí. Trojí čistý nájem je běžný u velkých nemovitostí s jedním nájemcem, jako jsou národní restaurační řetězce, a je oblíbený, protože nabízí investici na klíč.
Jak jsme viděli v tomto článku, modifikovaný hrubý nájem je nájemní struktura, kde se pronajímatel i nájemce podílejí na nákladech na provoz. Modifikovaný hrubý nájem bývá mnohem složitější než nájem s trojnásobnou čistou hodnotou. Je to hlavně proto, že struktury úhrad v rámci modifikovaného hrubého leasingu se mohou velmi lišit a může být těžkopádné se v nich zorientovat.
Modifikovaný hrubý leasing vs. hrubý leasing nebo leasing s plným servisem
Leasing s plným servisem nebo hrubý leasing je struktura leasingu, kdy pronajímatel hradí veškeré provozní náklady na nemovitost. Hrubý pronájem bývá pro nájemce nejjednodušší strukturou pronájmu, protože nájemce není odpovědný za žádné provozní náklady.
To je rozdíl od modifikovaného hrubého pronájmu, kdy se nájemce i pronajímatel podílejí na odpovědnosti za úhradu provozních nákladů nemovitosti. Jak je patrné z výše uvedeného, struktury úhrad, které definují, jak a kdy nájemce hradí pronajímateli, se mohou rychle zkomplikovat a stát se obtížně srozumitelnými.
Zda je smlouva o pronájmu komerčních nemovitostí smlouvou brutto nebo modifikovanou brutto, závisí do značné míry na tržních podmínkách. Jediný způsob, jak pochopit, jaký typ nájemní smlouvy máte, a hlavně kdo za co (a kdy) platí, je samozřejmě přečíst si skutečnou nájemní smlouvu.
Závěr
V tomto článku jsme se zabývali modifikovaným hrubým nájmem. Definovali jsme modifikovanou hrubou nájemní smlouvu, porovnali ji se všemi ostatními typy nájemních smluv na komerční nemovitosti a poté jsme prošli několik příkladů struktur úhrad, které lze v rámci modifikované hrubé nájemní smlouvy použít. Nakonec jsme porovnali a porovnali modifikovaný brutto leasing s dalšími oblíbenými typy leasingu, včetně brutto leasingu a triple net leasingu.
.