Pro mnoho neziskových organizací se svět dostupného bydlení jeví jako ideální způsob, jak vytvořit velký dopad. Neziskové organizace mohou podpořit své poslání tím, že propojí skupiny obyvatel, kterým slouží, se stabilním bydlením a všemi socioekonomickými výhodami, které s touto stabilitou souvisejí. Účinný program dostupného bydlení zároveň generuje příjmy a poplatky, které mohou neziskovým organizacím pomoci odložit náklady na program a podpořit jejich hospodářské výsledky. Zdá se to jako zřejmá výhra pro obě strany.
Při vstupu do světa dostupného bydlení však neziskové organizace zároveň vstupují do světa investorů na plný úvazek a mentality Wall Street. Existuje přirozený rozpor mezi myšlením neziskové organizace zaměřené především na plnění svého poslání a ziskových partnerů, kteří upřednostňují maximalizaci návratnosti svých investic. Tento nesoulad vytváří společný soubor úskalí, na která by si neziskové organizace měly dávat pozor již od nejranějších fází rozvoje jakéhokoli dostupného bydlení.
Neziskové organizace by se však neměly nechat odradit. Mnohé z nich se úspěšně zabývají rozvojem dostupného bydlení a jsou schopny výrazně ovlivnit své poslání tím, že uzavřou efektivní partnerství s investory na plný úvazek. Zde se blíže podíváme na čtyři osvědčené postupy, kterých by si neziskové organizace měly být vědomy, když zvažují účast na rozvoji dostupného bydlení.
1. Neziskové organizace by se měly podílet na rozvoji dostupného bydlení. Jděte do toho s očima otevřenýma dokořán
Neziskové organizace si musí hned na začátku uvědomit, že v rámci těchto partnerství nedostanou něco zadarmo. Začíná to tím, že pečlivě vyhodnotíte smlouvu o partnerství, jak se utváří, a před jejím podpisem budete vědět, co všechno obnáší. Všechny zúčastněné strany v neziskové organizaci musí být dobře obeznámeny s podmínkami dohody a přesně rozumět tomu, k čemu se organizace zavázala.
Investoři a partneři mají očekávání týkající se toho, jak bude vývoj probíhat, a zejména jasná očekávání, pokud jde o návratnost, kterou očekávají na základě své kapitálové investice. Neziskové organizace musí mít tuto perspektivu na paměti a zůstat zaměřené nejen na sociální výsledek rozvoje, ale také na finanční výsledek. Uvědomění si této priority pro partnery je užitečným způsobem, jak si udržet nadhled nad celým procesem a vyhnout se případným překvapením na cestě.
2. Buďte realističtí ohledně schopností
Úspěšné podniky v oblasti dostupného bydlení vyžadují, aby se neziskové organizace důkladně zabývaly svým provozem. Nezisková organizace musí poctivě zhodnotit, zda má schopnosti a myšlení, aby v rámci své organizace v podstatě provozovala ziskovou činnost. Investiční partneři, často banky, mají celá oddělení, která se věnují tvorbě rozpočtu, výnosům a daňovým úvahám, přesto často připadá neziskovým organizacím s omezenými zkušenostmi v těchto oblastech role developera a správce s konečným dohledem nad nemovitostí.
Nezisková organizace musí zjistit, zda má interně dostatek zaměstnanců, nástrojů a kompetencí, aby mohla působit jako efektivní pronajímatel. To zahrnuje průběžné povinnosti, jako je správa nemovitosti, vyřizování všech účetních povinností, orientace v daňových důsledcích a řada dalších povinností. V některých případech je užitečným a v konečném důsledku efektivnějším řešením najmutí externí společnosti pro správu nemovitostí nebo rozšíření schopností interních zaměstnanců, včetně školení v účetních postupech.
3. Vybudujte správný tým
Podle realistického zhodnocení toho, co partnerství obnáší a kde jsou silné a slabé stránky organizace, mohou neziskové organizace začít budovat tým pro rozvoj dostupného bydlení. Tento tým obvykle zahrnuje zkušeného účetního znalce, právníka a generálního dodavatele nebo architekta se zkušenostmi s výstavbou bytů pro více rodin.
Pro organizace, které hledají přístup k potenciálním investičním partnerům a pomoc při vyhodnocování různých možností, může být obzvláště užitečný syndikátor. Syndikátoři pomáhají propojit investory a zdroje financování s konkrétními možnostmi výstavby. Existují syndikátoři, kteří se specializují na neziskový rozvoj, a v mnoha případech mají organizace z jejich odborných znalostí velký prospěch.
Pro neziskové organizace s menšími celkovými zkušenostmi v této oblasti jsou neocenitelní poradci v oblasti bydlení. Mohou pomoci nastavit počáteční proces a posunout celkové chápání organizace v oblasti rozvoje dostupného bydlení.
Důležitost včasného vytvoření tohoto týmu nelze přeceňovat. Neziskové organizace by měly těchto odborných znalostí využít co nejdříve v průběhu procesu. Konkrétně by se tento tým měl intenzivně podílet na přípravě a revizi konkrétních podmínek partnerské smlouvy. Poté, co je nemovitost uvedena do provozu, mnozí členové týmu z procesu většinou odejdou a ponechají na neziskové organizaci, aby zajistila, že vše bude probíhat podle plánu. Pro všechny organizace je zásadní získat co nejvíce informací a odborných znalostí dříve, než k tomu dojde.
4. Pochopení možných důsledků
Efektivní zvládnutí procesu dostupného bydlení zahrnuje uvědomění si, co se stane, pokud věci nepůjdou podle plánu. Pokud výstavba nesplní milníky požadované partnerskou smlouvou, může investor požadovat vrácení poplatků za výstavbu, které byly neziskové organizaci dříve zaplaceny. V krajním případě může být nezisková organizace dokonce požádána, aby odstoupila.
Neziskové organizace by neměly předpokládat shovívavost věřitelů nebo investorů v žádné části procesu. Nerealistická očekávání nebo neprovedení nezbytných organizačních úprav mohou ohrozit budoucnost rozvoje a neziskové organizace.
Moc rozsahu: Neziskové organizace, které dokáží úspěšně realizovat rozvoj dostupného bydlení, často zjistí, že následné iniciativy probíhají hladčeji a efektivněji. Díky správnému postupu, budování interních schopností a navázání silných partnerství může být druhý nebo třetí podnik v oblasti dostupného bydlení ziskovější a úspěšnější. Škálování operací tímto způsobem může z rozvoje dostupného bydlení udělat značnou organizační výhodu.
Důležité je zaujmout dlouhodobější perspektivu pro počáteční iniciativy v oblasti dostupného bydlení. Neziskové organizace by se neměly nechat odradit počátečními problémy a možnými překážkami a naopak je využít jako cenné zkušenosti pro budoucí úsilí. Výsledkem bude úspěšnější rozvoj, který může neziskové organizaci umožnit udržet si finanční stabilitu a rozvíjet své sociální poslání.
Stewart A. Grubman je vedoucím partnerem kanceláře PKF O’Connor Davies v Bethesdě ve státě Md a má více než 30 let zkušeností v oblasti veřejného účetnictví. Zaměřuje se především na auditorské a daňové služby v oblasti dostupného bydlení a bydlení pro osoby se zvláštními potřebami.