Loan-to-Cost Ratio (LTC)

Co je to Loan-To-Cost Ratio (LTC)?

Poměr úvěru k nákladům (LTC) je ukazatel používaný ve výstavbě komerčních nemovitostí k porovnání financování projektu (nabízeného úvěrem) s náklady na výstavbu projektu. Poměr LTC umožňuje věřitelům komerčních nemovitostí určit riziko nabídky úvěru na výstavbu. Umožňuje také developerům pochopit výši vlastního kapitálu, který si ponechávají během stavebního projektu. Podobně jako poměr LTC porovnává poměr LTV (loan-to-value) také částku stavebního úvěru, ale s reálnou tržní hodnotou projektu po jeho dokončení.

Vzorec pro LTC je

Půjčka k nákladům=Částka půjčkyStavební náklady\begin{aligned} &\text{Půjčka k nákladům} = \frac{ \text{Částka půjčky} }{ \text{Stavební náklady} } \\\ \end{aligned}Půjčka k nákladům=Stavební nákladyVýše půjčky

Co vám řekne poměr úvěru k nákladům?

Poměr LTC se používá k výpočtu procenta úvěru nebo částky, kterou je věřitel ochoten poskytnout na financování projektu na základě tvrdých nákladů stavebního rozpočtu. Po dokončení stavby bude mít celý projekt novou hodnotu. Z tohoto důvodu se při výstavbě komerčních nemovitostí vedle sebe používají ukazatele LTC a LTV.

Ukazatel LTC pomáhá vymezit riziko nebo míru rizika poskytnutí financování stavebního projektu. Vyšší poměr LTC v konečném důsledku znamená, že se pro věřitele jedná o rizikovější podnik. Většina věřitelů poskytuje úvěry, které financují pouze určité procento projektu. Obecně platí, že většina věřitelů financuje až 80 % projektu. Někteří věřitelé financují vyšší procento, ale to obvykle znamená výrazně vyšší úrokovou sazbu.

Přestože je poměr LTC pro věřitele, kteří zvažují poskytnutí úvěru, polehčujícím faktorem, musí zvážit i další faktory. Věřitelé budou brát v úvahu také lokalitu a hodnotu nemovitosti, na které se projekt staví, důvěryhodnost a zkušenosti stavitelů a také úvěrovou historii a úvěrovou historii dlužníků.

Příklad využití LTC

Na hypotetickém příkladu předpokládejme, že tvrdé stavební náklady projektu komerční nemovitosti činí 200 000 USD. Aby bylo zajištěno, že dlužník bude mít v projektu určitý podíl vlastního kapitálu, poskytne věřitel úvěr ve výši 160 000 USD. Tím je projekt mírně vyrovnanější a dlužník je motivován k tomu, aby projekt dotáhl do konce. Poměr LTC u tohoto projektu by se vypočítal jako 160 000 USD / 200 000 USD = 80 %.

Rozdíl mezi poměrem úvěru k nákladům a poměrem úvěru k hodnotě

S poměrem LTC úzce souvisí poměr úvěru k hodnotě, který se však mírně liší. Poměr LTV porovnává celkový úvěr poskytnutý na projekt s hodnotou projektu po jeho dokončení (nikoli s náklady na jeho výstavbu). Vezmeme-li v úvahu výše uvedený příklad, předpokládejme, že budoucí hodnota projektu po jeho dokončení je dvojnásobek tvrdých stavebních nákladů, tj. 200 000 USD. Pokud by celkový úvěr poskytnutý na projekt po dokončení činil 320 000 USD, byl by poměr LTV pro tento projekt rovněž 80 %, neboli 320 000 USD / 400 000 USD.