Jsou byty dobrou investicí?

Takže jste se právě vrátili z odpočinkové dovolené v apartmánu na pláži a říkáte si: Co kdybych vlastnil vlastní rekreační byt? Mohli byste si naplánovat útěky k těmto slunným břehům, kdykoli budete chtít, a získat další příjem jeho pronajímáním!“

Nebo možná kupujete svůj první dům, ale nejste připraveni na to, abyste si zahrávali s prací na zahradě a opravami, které jsou spojeny s koupí typického domu – nemluvě o celkově vyšší ceně! Takže místo toho uvažujete o koupi bytu.

Ať tak či onak, budete chtít vědět, zda je byt dobrou investicí vašich těžce vydělaných peněz. Co přesně potřebujete vědět, než se rozhodnete pro jeho koupi? To se právě dozvíte!

Stojí byt za to?“

Přejděme k věci: Ano, byty jsou dobrou investicí. Jen si nechcete pořídit šmejd, který je špatně spravovaný. Nejste si jisti, jak vypadá šmejdský, špatně spravovaný byt? Pomůžeme vám chytře nakupovat byty, abyste dokázali rozpoznat květiny mezi plevelem. (O tom více níže.)

Pokud jste v poslední době zdrceni hledáním domu, nižší cena bytu vám může pomoci lépe dýchat. Nechápejte nás špatně: koupě bytu je stále jedním z nejdražších nákupů, které můžete kdy uskutečnit. Ale byt je obvykle o desítky tisíc dolarů levnější než rodinný dům.

Pro představu, velcí počtáři z Národní asociace realitních kanceláří zjistili, že medián prodejní ceny bytu v USA činil v květnu 2019 257 100 dolarů, zatímco cena rodinného domu byla 280 200 dolarů – to znamená, že byty byly o 23 000 dolarů levnější.1

Zhodnocují se byty?“

Ano, byty se obecně zhodnocují. To platí pro jakoukoli nemovitost – pokud nemá kola nebo nepochází z parkoviště přívěsů. Pokud se však rozhodujete mezi bytem a domem, mějte na paměti, že hodnota rodinného domu obvykle poroste rychleji než hodnota bytu.

Například: Od roku 2017 do roku 2018 vzrostla mediánová cena bytů o 3 %, zatímco cena rodinných domů vzrostla o více než 5 %.2 Nyní to neplatí pro každou situaci. Pokud najdete byt v super lokalitě a rodinný dům v mizerné lokalitě, byt se pravděpodobně zhodnotí rychleji. Takže se jen ujistěte, že jste našli útulně vypadající byt v příjemné lokalitě, a budete v pohodě.

Je byt dobrým prvním bydlením?“

Dobře, řekněme, že kupujete byt jako své první bydlení. Ve srovnání s jinými typy nemovitostí jsou byty jedinečné. Než se tedy rozhodnete v některém z nich bydlet, ujasněte si, čím se liší. Nejvíce se budete muset rozhodnout, zda se smíříte se sdružením vlastníků domů (HOA).

Takže co je to HOA? No, je to v podstatě soubor pravidel a poplatků určených k udržování hodnoty bytového komplexu. Udržuje vše v perfektním stavu a hezkém vzhledu. HOA se skládá z vlastníků, kteří ve své jednotce skutečně bydlí, nebo ze skupiny externích investorů – což byste byli i vy! Každý měsíc nebo čtvrtletí vybírá HOA od každé jednotky poplatek, který se ukládá do kasičky, dokud nenastane čas na údržbu a opravy společných věcí, jako je střešní krytina, parkoviště a bazény.

Tady jsou výhody a nevýhody bytových domů:

• Výhody: Bytový dům vám umožní vynechat faktor starostí tím, že nudné věci, jako je údržba a opravy, přenecháte správci bytového fondu. To také znamená, že tyto náklady jsou sdíleny s ostatními obyvateli, takže nemusíte platit účet sami. Pokud máte rádi lidi, bytové domy obvykle nabízejí skvělou komunitní atmosféru.

• Nevýhody: Bytový dům se může ubírat jedním ze dvou směrů: Může být tak špatně spravován, že velké opravy (jako střechy, vlečky a parkování) jsou zanedbávány tak dlouho, že rada HOA najednou označí každou jednotku obrovským účtem, aby vyrovnala příliš nízké poplatky HOA. Na druhou stranu mohou být členové správní rady tak opilí tak malou mocí, že vás budou naprosto vytáčet hnidopišským rýpáním do každé maličkosti – třeba do toho, jak křivě parkujete auto nebo si vyberete špatnou barvu záclon. Nemáte také kontrolu nad sazbami HOA nebo nad tím, o kolik se rok od roku zvyšují.

Pokud pro vás výhody převažují nad nevýhodami, vaším dalším krokem je ujistit se, že byt kupujete chytře. Ptejte se na informace o bytovém družstvu, například jaká jsou jeho pravidla a jak dobře je spravováno. Zjistěte, zda jsou drahé prvky, jako jsou systémy HVAC a společné vybavení, aktuální a zda je v nich prováděna pravidelná údržba podle plánu. Zjistěte, zda můžete kontaktovat předchozí majitele, co si o společenství myslí a proč odešli. Jednoho po druhém tak vyřadíte šmejdy.

Jsou byty dobrou investicí pro pronájem nemovitostí?“

Pokud si chcete vybudovat a udržet bohatství, nevrhejte se do investice do bytu nebo jakéhokoli typu nemovitosti, aniž byste nejprve postupovali podle 7 dětských kroků Davea Ramseyho. Tyto finanční milníky vás připraví na úspěch tak, aby investování nenarušilo vaše ostatní finanční cíle. Například nedoporučujeme, abyste investovali do bytu, pokud již nemáte splacený vlastní dům a za investiční nemovitost neplatíte ze 100 % v hotovosti. Nestojí za to, aby vám nad hlavou visela druhá hypotéka.

Jakmile budete mít jasno v této otázce, můžete byt koupit! Když začínáte, je dobré investovat do místní nemovitosti, na rozdíl od nemovitosti vzdálené. Tímto způsobem pro vás bude snazší na ni dohlížet, až získáte zkušenosti se zacházením s pronajímanou nemovitostí. Abyste se ujistili, že nezůstanete u neohrabaného bytu, řiďte se těmito radami:

Ujistěte se, že je zde více majitelů než nájemníků. Zeptejte se na aktuální „míru obsazenosti vlastníky“, což je jen módní způsob, jak říci, kolik vlastníků zde žije na rozdíl od nájemníků. Pokud je více než 50 % nájemníků vlastníky, je byt pravděpodobně dobrou investicí.

Protože nájemníci nemají ve skutečnosti kůži ve hře, často se o nemovitost a společné prostory nestarají tolik jako vlastníci. A mít více nájemníků než vlastníků je obvykle v rozporu s pravidly stanovenými pro běžné možnosti financování. To znamená, že šéfové, kteří vytvářejí pravidla pro poskytování úvěrů FHA, VA a konvenčních úvěrů, neschválí kupce pro tyto běžné typy hypoték.

Takže hodnota bytů klesne jako kámen! Proč? No, v tu chvíli budou mít o byty zájem pouze kupující v hotovosti a investoři. A tyto typy kupujících jsou lovci výhodných nabídek, kteří hledají pouze nejlevnější obchod. To zabije zhodnocení vašeho bytu!“

Ujistěte se, že je společenství vlastníků bytů dobře spravováno. Nezapomeňte, že u bytových domů je HOA velkým problémem. Než si tedy byt koupíte jako nemovitost k pronájmu, zjistěte si o HOA co nejvíce. Zde je několik otázek, které byste si měli položit:

• Jaké jsou rezervy na údržbu (střecha, nátěry a parkoviště)?

• Vybírá HOA dostatek peněz na zaplacení účtů?

• Platí HOA skutečně účty?

Pokud se byt v těchto oblastech osvědčí, podrobte ho ještě poslednímu testu. Zeptejte se sami sebe: Je to byt, ve kterém bych chtěl, aby žila moje rodina? Pokud existuje nějaký důvod, proč byste v bytě nechtěli bydlet vy, pak si totéž pravděpodobně budou myslet i vaši potenciální nájemníci. Pokud si myslíte, že by v něm vaše rodina ráda bydlela, pak jste si našli dobrou investici, miláčku!

Je rekreační byt dobrou investicí?

Řekněme, že si chcete koupit byt v blízkosti oblíbeného rekreačního místa. Jen si to představte: Měli byste vlastní soukromý únik na pláži. Mohli byste říct „Sbohem!“ těm krutým zimním měsícům, aniž byste se museli stěhovat od rodiny a přátel. A když ho zrovna nevyužíváte, slouží jako prázdninový byt, který můžete pronajímat ostatním. Cha-ching!

Pokud si koupíte byt v blízkosti pláže, jezera nebo turisticky atraktivního místa, jako je Grand Canyon nebo Disney World, budete mít sami spoustu nájemníků, z nichž si budete moci vybírat v každém ročním období. Protože však budete mít místo jednoho nájemníka střídající se nájemníky a nebudete bydlet v blízkosti nemovitosti, budete si pravděpodobně muset najmout správcovskou společnost, která se bude starat o údržbu a administrativní práce za vás – a to může snížit zisk.

Přínosem je, že si můžete účtovat více za pobyt než měsíční sazbu za byt s jedním nájemníkem. A prostor můžete využívat sami, kdykoli budete chtít.

Jste připraveni koupit byt?

Ať už kupujete byt pro sebe, nebo jako nemovitost k pronájmu, je třeba zvážit spoustu detailů. Sundejte si část této zátěže s pomocí realitního makléře. Ty nejlepší ve vašem okolí – nebo v blízkosti místa vaší dovolené – můžete najít pomocí našeho programu ELP (Endorsed Local Providers). Náš tým prověřuje a školí agenty z celé země, abychom měli jistotu, že vám doporučíme jen ty, kteří svou práci odvedou správně a poskytnou vám stejně důvěryhodné finanční rady, jaké slyšíte od nás.

Najděte si agenta ještě dnes!

Poslechněte si, co Dave říká o bytech:

.