Jak založit společnost s ručením omezeným

Klíčové informace

Co je to společnost s ručením omezeným?
Jak založit LLC
Chyby LLC, kterých je třeba se vyvarovat
Nejčastější dotazy k nemovitostní LLC

Jaké základní chyby dělají investoři při zakládání nemovitostní LLC?

Investování do nemovitostí nabízí ve srovnání s jinými investičními nástroji mnoho lukrativních výhod. Na druhou stranu může investory do nemovitostí také vystavit rizikům a nástrahám, o jejichž existenci neměli ani tušení. To znamená, že založení společnosti s ručením omezeným (LLC) v oblasti nemovitostí je jednou z důležitějších věcí, které mohou investoři udělat, aby se ochránili před vnějšími zásahy.

Společnost s ručením omezeným v oblasti nemovitostí je firemní struktura, jejímž cílem je nejen ochránit vás před žalobou, pokud se něco nepovede, ale také ochránit váš osobní majetek, jako je dům, osobní bankovní účet nebo investice. Založením realitní společnosti LLC budou investoři a jimi respektované podniky v očích firemního světa vnímáni jako dva samostatné subjekty, což jim pomůže chránit se před osobní odpovědností v případě dluhů nebo žaloby z podnikání. Vedle ochrany nabízí společnost LLC pro nemovitosti investorům jedinečné daňové výhody a také flexibilitu, která umožňuje přizpůsobit se jejich rostoucím podnikatelským požadavkům.

Co je to společnost LLC pro nemovitosti?

Společnost LLC pro nemovitosti je zavedený právní subjekt, který investorům umožňuje nakupovat a vlastnit nemovitosti takovým způsobem, který je chrání před osobní odpovědností. To znamená, že investor nakupuje a prodává nemovitosti, stejně jako vykonává další podnikatelskou činnost, jménem LLC, nikoli jako fyzická osoba. V případě, že nějaké externí subjekty nebo fyzické osoby vznesou nárok, mohou se fyzické osoby stojící za subjektem vyhnout osobní odpovědnosti. Majitelé nemovitostí také mohou zakládat jednotlivé LLC pro každou nemovitost zvlášť, což znamená, že se mohou vyhnout křížové odpovědnosti mezi nemovitostmi.

Real Estate LLC vs. pojištění odpovědnosti

Pokud se investoři rozhodnou, že proces založení LLC nestojí za ochranu, kterou jim poskytne, pokud by čelili žalobě, mohou se místo toho spolehnout na pojištění odpovědnosti. Pojištění odpovědnosti je cenově dostupnou možností, ale tyto pojistky mohou být rizikové, protože budou obsahovat výjimky a omezení ochrany, kterou nabízejí. Celkově jsou společnosti s ručením omezeným stále oblíbenější díky výhodám, které investorům do nemovitostí nabízejí.

Omezení osobní odpovědnosti

Jednou z největších výhod, které společnosti s ručením omezeným investorům nabízejí, je omezení osobní zranitelnosti, které by čelili, kdyby byla vznesena žaloba na nemovitost, kterou vlastní. Pokud by například investor vlastnil nemovitost osobně, byl by v žalobě uveden a jeho osobní majetek by byl v soudním řízení v dané věci zranitelný. Pokud však nemovitost vlastní společnost s ručením omezeným, mohou investoři snížit svou osobní odpovědnost v soudním sporu. Namísto toho, aby museli hájit svůj osobní majetek, odpovědnost v případu by padla na LLC, čímž by se vytvořila ochranná bariéra mezi investorem a jeho osobním majetkem.

Jak založit společnost s ručením omezeným s nemovitostmi v 6 krocích

Založení investiční společnosti s ručením omezeným s nemovitostmi získalo v posledním desetiletí na popularitě, a to díky jedinečným výhodám, které nelze ignorovat. Založení společnosti LLC zaměřené na investice do nemovitostí není obtížné; jde spíše o to, abyste si udělali průzkum a zorganizovali se. Níže je uveden stručný přehled potřebných kroků, které se mohou v jednotlivých státech lišit.

Prohledejte předpisy vašeho státu týkající se založení společnosti LLC.
Vyberte si obchodní název a proveďte vyhledávání, abyste se ujistili, že již neexistuje.
Vyplňte dokument „Articles of Organization“, který najdete na domovské stránce státního tajemníka.
Vytvořte provozní smlouvu pro vaši LLC, která popisuje, jak bude váš subjekt organizován a řízen.
Zjistěte, zda váš stát vyžaduje, abyste zveřejnili záměr podat žádost prostřednictvím místních novin.
Získejte všechny potřebné podnikatelské licence a povolení a požádejte o daňové identifikační číslo prostřednictvím finančního úřadu.

Zjistěte si předpisy

Založení společnosti LLC se v jednotlivých státech mírně liší, přičemž poplatky a předpisy se mohou měnit. Většina investorů se rozhoduje pro založení v rámci státu, ve kterém podnikají, i když někteří volí oblasti s „volnějšími“ zákony pro podnikání, jako je Delaware nebo Nevada. Mějte na paměti, že pokud máte fyzickou přítomnost nebo podnikáte napříč státy, budete muset zaregistrovat zahraniční LLC v každém z těchto míst. Výběr státu je zcela na vás, jen si nezapomeňte prozkoumat proces předtím, než skutečně začnete. Všechny tyto informace budou k dispozici na webových stránkách státního tajemníka ve vaší oblasti.

Výběr obchodního názvu

Vhodný obchodní název je zásadnější, než si možná myslíte. Nejenže musí přilákat potenciální klienty, ale musí být také jedinečný, abyste jej mohli zaregistrovat jako společnost s ručením omezeným. Napište si několik potenciálních možností a ještě předtím si na internetu ověřte jejich dostupnost. Jedním z nejlepších tipů, kterými se při pojmenovávání firmy můžete řídit, je vyhnout se škatulkování. Založení společnosti LLC je pouze začátkem vašeho podnikání v oblasti nemovitostí, proto zvolte obchodní název s potenciálem. Jakmile budete mít v hlavě několik kandidátů, ujistěte se, že již nejsou obsazeni. Nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti o založení společnosti LLC jsou problémy s obchodními názvy.

Podejte si „Articles Of Organization“

Stanovy společnosti LLC jsou v podstatě plánem podnikání. Měly by uvádět název společnosti, hlavní adresu, datum zahájení činnosti, vlastníky podniku (tzv. „členy“) a stručný popis podniku. Jak jsem uvedl výše, specifika se mohou v jednotlivých státech lišit. S ohledem na to se ujistěte, že před odesláním stanov na úřad státního tajemníka obsahuje každá z požadovaných částí. V této části procesu jsou také majitelé firem povinni zaplatit veškeré poplatky spojené se založením společnosti LLC. Může trvat několik týdnů, než se vám jejich úřad ozve, ale pokud je vše předloženo správně, neměly by nastat žádné problémy se schválením.

Vytvořte si provozní smlouvu

Ne všechny státy budou provozní smlouvu vyžadovat, i když i tak není špatný nápad ji vytvořit jako součást vašeho podnikatelského plánu. Mezi státy, které ji vyžadují, patří Kalifornie, Delaware, Maine, Missouri a New York. Ostatní státy mají sice jiná pravidla, ale provozní smlouva se může hodit bez ohledu na to, kde žijete. V podstatě se v ní uvádí, jak je podnik rozdělen mezi členy a jak se budou přijímat rozhodnutí v rámci společnosti. Dále může také popisovat, co by se stalo v případě, že by se jeden ze členů rozhodl společnost opustit. Jednou z největších výhod založení společnosti s ručením omezeným je, že může poskytnout ochranu před několika negativními situacemi. Stejná logika platí i pro provozní smlouvu: chrání členy společnosti tím, že předvídá možné scénáře, které by mohly poškodit podnikatelskou strukturu.

Zveřejněte záměr podat žádost

Existují pouze tři státy, které vyžadují záměr podat žádost: Arizona, Nebraska a New York. To znamená, že pokud zakládáte společnost LLC v jednom z těchto tří států, musíte zveřejnit inzerát v místních novinách, ve kterém uvedete svůj záměr založit společnost LLC v tomto státě. Obecně platí, že investoři zveřejňují inzeráty po dobu tří až šesti týdnů v novinách. Noviny pak zašlou zpět čestné prohlášení o zveřejnění, které bude třeba předložit úřadu státního tajemníka.

Získání licencí a povolení

Investice do nemovitostí LLC obvykle není jediným označením, které budete potřebovat k otevření dveří pro podnikání. Téměř všechny státy budou mít samostatné licence a povolení, které jsou vyžadovány před zahájením podnikání. Mezi ně může patřit obecná obchodní licence, povolení k dani z prodeje, profesní licence a další. I v tomto případě lze vaše otázky týkající se této části procesu obvykle zodpovědět pomocí malého průzkumu na internetu. Doporučuji začít na webových stránkách U.S. Small Business Administration a pokračovat odtud.

5 základních chyb, kterým se vyhnout při zakládání společnosti s ručením omezeným investující do nemovitostí

Přestože je založení společnosti s ručením omezeným investující do nemovitostí nesmírně důležité z hlediska ochrany, počáteční fáze jejího zakládání může být pro začátečníky také nesmírně zastrašující. Existuje také několik běžných chyb, kterých se investoři na této cestě dopouštějí. Pro lepší pochopení složitosti založení společnosti s ručením omezeným v oblasti nemovitostí jsou v následujícím textu uvedeny největší chyby, kterých by se lidé měli při zakládání společnosti s ručením omezeným vyvarovat:

Nezahájení procesu zakládání společnosti s ručením omezeným před realizací nových obchodů.
Výběr nesprávné struktury společnosti s ručením omezeným pro vaše podnikání.
Spojování osobních a obchodních prostředků nebo neetické praktiky.
Neprovedení konzultace s odborníkem ohledně nejvhodnější korporátní a daňové struktury pro vaše podnikání.
Nedodržení správných kroků a náležité péče doporučené při zakládání společnosti LLC.

Čekání na založení společnosti LLC

Účelem společnosti LLC zaměřené na nemovitosti je právně se oddělit od podnikání. Při prvních začátcích, i když jste ještě neuzavřeli žádný obchod, je nutné zahájit nezbytné kroky k založení realitní společnosti LLC. Tento investiční deštník dodá investorům výhody realitní LLC v podobě ochrany majetku a umožní jim okamžitě snížit zdanitelný příjem o výdaje spojené s podnikáním. Přidání nemovitostní LLC může také pomoci legitimizovat podnikatelskou důvěryhodnost investora, protože tato firemní struktura poskytne prvek profesionality a důvěry, který ostatní konkurenti mít nebudou.

Společně s včasným stisknutím spouště pro LLC je pro začínající investory také důležité pochopit, že LLC se řídí zákony jednotlivých států. To znamená, že v závislosti na tom, v jakém státě jste si LLC zaregistrovali, se budou požadavky na podání žádosti a ochrana, kterou nabízejí, v jednotlivých státech lišit. Například Nevada je oblíbenou destinací pro založení obchodní společnosti LLC, protože tento stát nabízí optimální zákony na ochranu majetku.

Ignorace korporátních vrstev

Další chybou, které se investoři při zakládání realitní společnosti LLC běžně dopouštějí, je volba nesprávné struktury LLC. V důsledku toho investoři nemusí plně využít všech daňových úlev, které mají k dispozici.

Obecně řečeno, LLC jsou „průchozí“ subjekty, což znamená, že vlastníci platí daně ze zisku společnosti prostřednictvím vlastních daňových přiznání. To v podstatě umožňuje investorům obejít korporátní daně, včetně dvojího zdanění. Protože však existuje mnoho různých investičních možností v oblasti nemovitostí, od nákupu a držení, pronájmu, rekonstrukce až po velkoobchod, je důležité si uvědomit, že existují také dceřiné společnosti LLC.

Dceřiná společnost LLC v oblasti nemovitostí umožňuje investorům s různorodými investicemi rozložit aktiva společnosti mezi různé podnikatelské subjekty, což pomáhá dále snižovat riziko. Tento postup je poměrně přímočarý a podobný založení realitní společnosti LLC. Pro více informací, včetně pravidel pro založení LLC, doporučujeme investorům navštívit stránky SBA.Org.

Piercing The Corporate Veil

Primární výhodou založení nemovitostní LLC je schopnost tohoto subjektu zajistit odstup mezi vámi a podnikem, aniž byste se vzdali kontroly.

Přestože založení nemovitostní LLC může poskytnout řadu výhod, včetně ochrany odpovědnosti, může být při špatném zacházení také popřeno. Společnost s ručením omezeným je pouhou skořápkou podnikové struktury, což znamená, že nebude stačit k tomu, abyste se vyhnuli osobní odpovědnosti. U těch, kteří se dopouštějí podvodné činnosti nebo nejčastěji směšují osobní a podnikatelské prostředky, může být tento firemní štít zničen – což vás činí zranitelnými vůči odpovědnosti. Společným mícháním finančních prostředků je velmi obtížné prokázat, že vaše společnost LLC je ve skutečnosti od vás odděleným subjektem. To znamená, že důležitost oddělení obchodních a osobních financí je nedocenitelná, protože tento malý vedlejší krok může porušit podmínky realitní společnosti LLC.

Nenajetí profesionála

Je čas a místo na to, abyste si jako investor dělali všechno sami, ale ne pokud jde o právní nebo daňový segment vašeho podnikání. Důležitost konzultace s právníkem a daňovým poradcem je nepopiratelná, protože tito zkušení odborníci poskytnou ty nejlepší rady pro další postup.

Jako podnikatel v oblasti nemovitostí je důležité si uvědomit, že vaše schopnosti leží někde jinde. I když učení se informacím o korporátních strukturách a daňových kličkách má své místo, váš čas a úsilí je lepší věnovat jiným oddělením podnikání. Přenecháte-li to profesionálům, budete mít více času soustředit se na to, abyste své podnikání posunuli na vyšší úroveň. Se správným týmem a správnými lidmi vaše realitní společnost LLC nejen upevní vaši pozici jako firmy, včetně plné ochrany, ale dostane se do pozice, kdy dosáhne všech dostupných daňových výhod.

Nedostatečná due diligence

Největší chybou, které se investoři při zakládání realitní společnosti LLC dopouštějí, je neprovedení nezbytné due diligence. Založení podniku sice vyžaduje čas, úsilí a motivaci k úspěšnému dosažení cíle, ale to vše (a nejen to) může být smazáno bez vytvoření vhodné právní struktury. Podniknutí správných kroků, včetně plánování a předběžné opatrnosti, je zásadní při zahájení kariéry v oblasti nemovitostí, ale zejména při zakládání realitní společnosti LLC. Nezapomeňte, že tento důležitý krok zahrnuje jak způsob zdanění vás a vašeho podnikání, ale také způsob ochrany v případě právních problémů. Pokud si nyní uděláte čas na to, abyste pochopili základy společnosti LLC a to, jak se vztahují na vás a vaše podnikání, získáte pro investory tu nejlepší pozici pro úspěch, a to jak nyní, tak i v budoucnu.

Otázky k nemovitostním společnostem LLC

Z velké části kvůli jejich složité povaze mají pouze zkušení majitelé firem tendenci rozumět „vnitřnostem“ toho, co jsou společnosti LLC a jak se zakládají. Na druhou stranu potenciální investoři často nemají ponětí o tom, jak tyto právnické osoby fungují. Novým investorům není dopřán luxus dlouholetých zkušeností a ani pojmy, které jsou ve hře, pro ně nejsou snadno stravitelné. V důsledku toho se příliš mnoho dnešních investorů do nemovitostí učí o právní struktuře vlastních společností metodou pokusu a omylu, což je přinejmenším riskantní.

Namísto toho, aby investoři vystavovali jeden z nejdůležitějších aspektů podnikání s nemovitostmi zbytečnému riziku, je lepší se poučit od svých předchůdců. Konkrétně by investorům mohlo být nesmírně prospěšné klást si správné otázky, z nichž nemalou část uvádíme níže:

Můžete kupovat nemovitosti s LLC?

Realitní společnosti strukturované pod LLC mohou kupovat nemovitosti. Ve skutečnosti LLC poskytují investorům jeden z nejuniverzálnějších nástrojů, jak skrýt své daně a ochránit svůj majetek. S pomocí s.r.o. mohou mít šikovní majitelé firem dokonce možnost ponechat si větší část vydělaných peněz, až přijde čas na podání daňového přiznání.

Proč byste měli vložit pronajímané nemovitosti do s.r.o.?

Nejenže by měly být pronajímané nemovitosti umístěny pod s.r.o., ale každá nemovitost v příslušném portfoliu by měla mít svou vlastní samostatnou s.r.o.. Nejenže podání jako LLC poskytne investorům velké daňové výhody a ochranu majetku, ale každá další LLC poskytne další vrstvu ochrany. Založení společnosti LLC pro každou nemovitost je navzájem „izoluje“, čímž se účinně sníží riziko.

Jaký je nejlepší stát pro založení realitní LLC?

Ačkoli je výběr nejlepšího státu pro založení realitní LLC subjektivní a závisí na osobních aspiracích investora, Nevada je skvělým místem pro založení realitní LLC. Kromě toho, že uděluje majitelům firem mnoho výhod spojených s dnešními LLC, ty založené v Nevadě získávají další vrstvu ochrany. Konkrétně Nevada umožňuje společnostem LLC založit takzvanou „sériovou společnost LLC“. Podle LegalZoom, „Series LLC umožňuje postavit v rámci LLC štíty s omezenou odpovědností. Například realitní společnost LLC může vlastnit několik nemovitostí a založit sériovou společnost LLC způsobem, který zabrání zabavení jedné nemovitosti za účelem uspokojení dluhů jiné nemovitosti.“

Musíte žít ve stejném státě jako vaše LLC?

Realitní společnosti mohou v podstatě svobodně založit LLC v jakémkoli státě, který si vyberou, s několika výjimkami. Je běžné, že majitelé firem podávají žádost ve státě, ve kterém v současné době pracují, aby se vyhnuli matoucím daňovým požadavkům, ale někdy se může vyplatit podat žádost v jiném státě. Při vlastním rozhodování berte v úvahu daňové zákony daného státu.

Kolik stojí založení realitní společnosti LLC?

Náklady na založení realitní společnosti LLC jsou závislé na státu, ve kterém se podává, a na krocích podniknutých k založení subjektu. Poplatky za podání v jednotlivých státech se mohou výrazně lišit, ale obvykle se pohybují v rozmezí od 50 do 500 USD. Tato cena je však pouze poplatek za podání žádosti. Další poplatky mohou být vyžadovány za vlastní federální daňové identifikační číslo nebo v případě, že si najmete právníka nebo použijete webovou stránku pro online zakládání společností.

Shrnutí

Založení společnosti s ručením omezeným s nemovitostmi je jedním z nejdůležitějších kroků, které může investor při zahájení podnikání podniknout. Nejenže chrání vás a váš osobní majetek, ale umožňuje vám čerpat daňové výhody, které vám právem náleží. I když je schopnost generovat tržby a budovat firmu klíčová pro úspěch, je stejně (ne-li více) důležité ji za každou cenu chránit. Investoři by si měli uvědomit, že tento zákon se týká nejen vašeho podnikání, ale i vašeho živobytí.

Odmítnutí odpovědnosti: Potenciální majitelé firem by se měli před založením realitní společnosti s ručením omezeným poradit s odborníkem.

Chcete se dozvědět více o tom, jak založit realitní firmu?

Při takovém množství informací může být založení realitní firmy nebo společnosti s ručením omezeným složitým procesem. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede odborný investor Than Merrill, pokrývá základy, které potřebujete znát, abyste mohli začít s investováním do nemovitostí. Tyto časem ověřené strategie vás pomohou naučit, jak profitovat ze současných příležitostí na trhu s nemovitostmi.

Klikněte sem a zaregistrujte se na náš bezplatný jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak začít úspěšně podnikat v oblasti investic ještě dnes!