Tento článek se zabývá různými požadavky na získání titulu správce nemovitosti v Kalifornii.
Správce nemovitosti je užitečný titul, který může agent přidat do svého portfolia. Jedná se o jedno z mála zaměstnání v oblasti nemovitostí, které je odolné vůči recesi, a po správcích nemovitostí je vždy poptávka, aby řídili provoz nájemních jednotek.
Co je třeba k tomu, abyste se mohli stát správcem nemovitostí v Kalifornii?
Předtím, než se jednotlivec může stát správcem nemovitostí, existuje řada státních zákonů, s nimiž se musí seznámit. Zaměstnanec najatý na pomoc makléři při pronájmu a leasingu bytových jednotek může být buď:
- licencovaný, nebo
- nelicencovaný.
Nelicencovaní správci nemovitostí
Administrativní a nediskreční povinnosti vykonávané zaměstnancem makléře, který spravuje hotely nebo bytové komplexy, jsou osvobozeny od požadavků na získání licence pro správu nemovitostí, pokud je zaměstnanec pod dohledem a kontrolou makléře.
Zaměstnanci bez licence mohou vykonávat funkce související s nájemci v oblasti pronájmu bytů a rekreačních objektů, včetně:
- předvádění nájemních jednotek a zařízení potenciálním nájemcům;
- poskytování informací potenciálním nájemcům o výši nájemného a ustanoveních nájemní a pachtovní smlouvy;
- poskytování formulářů žádostí o pronájem potenciálním nájemcům a zodpovídání otázek týkajících se jejich vyplnění;
- přijímání poplatků za prověření nájemců;
- přijímání podepsaných nájemních a pachtovních smluv od nájemců a
- přijímání nájemného a kaucí.
Vlastník nemovitosti přinášející příjem dále nepotřebuje licenci realitního makléře, aby mohl vykonávat činnost jako hlavní podnikatel. Vlastník-provozovatel při správě vlastní nemovitosti nejedná jménem někoho jiného jako zprostředkovatel.
Správa bytových domů má zvláštní pravidla pro udělování licencí, která odlišují správce s trvalým pobytem od správců nemovitostí bez trvalého pobytu. Bytové komplexy s 16 a více jednotkami musí mít rezidentního správce.
Rezidentní správce je zaměstnán buď pronajímatelem, správcovskou společností nebo makléřem, který spravuje bytový dům nebo komplex. Rezidentní manažer bydlí v objektu, což je podmínkou jeho zaměstnání. Rezidentní manažer a jeho zaměstnanci nepotřebují ke správě bytového komplexu realitní licenci.
Ačkoli existuje mnoho činností, které může správce nemovitosti bez licence vykonávat, mnoho pronajímatelů a najímajících makléřů dává přednost tomu, aby jejich správci nemovitostí měli licenci. Pokud je jejich správce nemovitosti licencovaný, nemusí se zaměstnavatel zabývat rozdělením povinností na licencované a nelicencované činnosti.
Kdy je potřeba licence ke správě nemovitosti
Na druhou stranu musí mít fyzická nebo právnická osoba licenci makléře, pokud za úplatu vykonává nebo nabízí vykonávat některou z následujících služeb jménem jiné osoby:
- zprostředkování pronájmu nebo leasingu nemovitosti;
- marketing nemovitosti za účelem vyhledání potenciálních nájemců;
- zprostředkování pronájmu nebo leasingu nemovitosti potenciálním nájemcům;
- umísťování nemovitostí za účelem pronájmu nebo nájmu;
- prodej, koupě nebo výměna stávajících nájemních podílů na nemovitostech;
- správcovství nemovitostí přinášejících zisk; nebo
- vybírání nájemného od nájemců nemovitostí.
Fyzická osoba zaměstnaná makléřem k výkonu některé z výše uvedených služeb musí mít licenci kalifornského ministerstva nemovitostí (DRE), a to buď jako makléř, nebo jako obchodní zástupce zaměstnaný makléřem a pod jeho dohledem.
Nadto mohou být některé z těchto povinností rozděleny a přiděleny mezi správce nemovitostí a leasingového agenta. Nabízení nemovitostí k pronájmu nebo leasingu a vyhledávání potenciálních nájemců může být vyhrazeno výhradně leasingovému agentovi, zatímco správce nemovitostí může dohlížet spíše na každodenní provoz pronájmu.
Mezi povinnosti, které vyžadují licenci a které může vykonávat správce nemovitostí, patří vybírání nájemného a řízení provozu nemovitostí přinášejících zisk. Správce nemovitosti, který je držitelem licence DRE, má tedy lepší předpoklady k tomu, aby mohl plnit povinnosti jak běžného správce, tak i zprostředkovatele pronájmu.
Poznámka redakce – V době psaní tohoto článku kalifornské shromáždění zvažuje návrh zákona, podle kterého by všichni pronajímatelé a správci nemovitostí museli absolvovat kurz a projít certifikačním programem, který by se každé dva roky obnovoval. Sledujte vývoj situace.
Znalostní báze správců nemovitostí
V současné době není v Kalifornii vyžadován žádný certifikát nebo označení správce nemovitostí pro výkon činností správy nemovitostí, které vyžadují licenci. Existují však specifické oblasti realitního práva, které se správci nemovitostí musí naučit, aby uspěli a zůstali na správné straně zákona. Mezi oblasti, které musí správci nemovitostí znát, patří:
- zákony o spravedlivém bydlení;
- prověřování nájemníků a
- nájemní smlouvy.
Prověřování nájemníků je důležité, aby nedošlo ke ztrátě majetku a nájemného. Zmeškání platby nájemného a poškození majetku jsou dva hlavní problémy, kterým je třeba se vyhnout prověřováním zodpovědných a kvalifikovaných nájemníků.
Při prověřování nájemníků za účelem zajištění včasné platby a zodpovědného užívání nemovitosti je však důležité vyhnout se porušování zákona o spravedlivém bydlení.
Například v Kalifornii je nezákonné, aby pronajímatelé diskriminovali na základě:
- věk;
- původ;
- barva pleti;
- zdravotní postižení;
- genetické údaje;
- národní původ;
- rodinný stav;
- zdravotní stav;
- rasa;
- náboženství;
- pohlaví (včetně pohlaví a genderové identity);
- těhotenství nebo
- sexuální orientace.
Poznámka redakce – Pro bydlení určené pouze pro seniory existuje výjimka z pravidla věku. Projekt se kvalifikuje jako bydlení pro seniory, pokud je obýván výhradně osobami staršími 62 let.
Pronajímatel proto nesmí používat diskriminační kritéria k:
- odmítnutí potenciálních nájemníků;
- odmítnutí pronájmu bytu;
- zavedení různých poplatků za nájemné nebo
- vykázání nájemníků nebo jejich hostů.
Pronajímatel dále nesmí přimět nájemce k opuštění pronajatého bytu tím, že mu pohrozí zveřejněním jeho (nebo někoho spojeného s nájemcem) imigračního nebo občanského statusu.
Další informace o zákonech o spravedlivém bydlení naleznete zde.
Zájemci, kteří se chtějí stát profesionálními správci nemovitostí, mohou zvážit 45hodinový kurz dalšího vzdělávání pro licencované realitní makléře First Tuesday s názvem Pronajímatelé, nájemci a správa nemovitostí.
.