Způsoby držby vlastnického práva k nemovitostem pro fyzické osoby (Kalifornie)
V Kalifornii existuje řada způsobů držby vlastnického práva k nemovitostem. Zvolený způsob je třeba pečlivě zvážit, neboť má právní a finanční důsledky. Někteří se rozhodnou založit právnickou osobu, například svěřenský fond, korporaci nebo společnost LLC. Většina fyzických osob, zejména pokud kupují své primární bydliště, převede vlastnictví na svá jména, alespoň pro začátek. Escrow Officer se tedy pro dokončení úvodních dokumentů zeptá kupujících na jejich formální jména, jejich titul a způsob, jakým budou nabývat vlastnictví. Projdeme si tyto kroky a na konci tohoto článku uvidíte tabulku nabývání vlastnictví, která je praktickým shrnutím.
Udělejme tedy první krok a stanovme různé typy vlastnictví pro fyzické osoby:
- Svobodný – nikdy předtím nebyl ženatý
- Nesezdaný – dříve byl ženatý, ale nyní není vdaná. Může být vdova/vdovec
- Ženatý – manžel a manželka nebo strany v partnerském svazku
- Ženatý, ale kupující nemovitost výhradně bez manžela/manželky
Je rozdíl mezi svobodným a nesezdaným? Ano. Pokud jste nikdy nebyli manželé, pak neexistuje možnost, že by jiná osoba s vámi dříve něco vlastnila v rámci společného jmění manželů. Stručně řečeno, nemáte žádné zavazadlo, které byste si sami nezavinili.
Když jste naopak nesezdaní, existuje určité časové rozdělení „před svatbou“ a „po svatbě“. Jinými slovy, mohou existovat zavazadla. Cokoli před zánikem manželství nebo smrtí partnera by znamenalo, že by mohl existovat majetek a závazky patřící partnerovi, které by vás mohly ovlivnit. Například pokud byste s bývalým manželem vlastnili nemovitost a bylo by na něj osobně uvaleno zástavní právo, vázlo by na všem, co vlastnil, včetně nemovitosti, kterou jste spoluvlastnili. I kdybyste se poté vzdali svého podílu na nemovitosti, nezbavilo by vás to částečné odpovědnosti za toto zástavní právo, protože zástavní právo vázlo ještě v době, kdy jste ji spoluvlastnili.
Když jste se vzali, může se váš manžel připojit k vašemu vlastnictví. To platí pro manželství opačného i stejného pohlaví v Kalifornii.
Jestliže jste sezdáni a váš manžel se k vám do spoluvlastnictví nepřipojí, v Kalifornii, která je státem společného jmění manželů, pokud se nevzdáte podílu na zástavě, může se váš manžel vždy vrátit a požadovat částečný podíl. Vlastnická společnost, která vám pojistí plné vlastnictví, tak nemůže učinit, pokud existuje možnost, že se váš manžel vrátí a vznese nárok. Proto, aby se odstranilo toto riziko, bude titulová společnost požadovat, aby váš manžel podepsal Quitclaim Deed a vzdal se svého podílu.
Druhým krokem je rozhodnutí o způsobu „obdarování“ vašeho vlastnického práva, neboli způsobu, jakým bude vaše vlastnické právo drženo.. Zde jsou uvedeny 4 typy nabytí, které přicházejí v úvahu:
- Jako společní nájemci
- Jako nájemci ve společném jmění manželů
- Jako společné jmění manželů s právem přežití
Společné jmění manželů (s právem přežití)
Hlavní body:
- Jakýkoli počet osob, příbuzných nebo nepříbuzných, může mít vlastnické právo společně jako společní nájemci.
- Nedílnou součástí tohoto typu nabývacího titulu je to, že strany vlastní nemovitost jako celek, sjednocený v čase, držbě, podílu a v tom, od koho získali vlastnické právo.
- Značka „práva pozůstalosti“ znamená, že po smrti jednoho spoluvlastníka jeho podíl automaticky přechází na ostatní spoluvlastníky, aniž by musel procházet dědickým řízením.
- Na druhou stranu jednotliví vlastníci nemohou svůj podíl odkázat jiné osobě.
- Toto spoluvlastnictví lze zrušit, pokud jeden ze spoluvlastníků podepíše a zapíše listinu ze sebe na sebe. Tato listina změní faktory jednoty času a vlastnického práva.
- Při zrušení společného nájmu budou vlastníci vlastnit jako společní nájemci.
- Upozornění: fyzická osoba by neměla mít vlastnické právo ve společném nájmu s právnickou osobou, například společností. Korporace je „umělou osobou“ a může existovat neomezeně dlouho, takže „právo na dožití“ u fyzické osoby (fyzické osoby) by nefungovalo ve prospěch fyzické osoby.
Příklad: John Smith, ženatý muž, jako jeho jediný a oddělený majetek, James Smith a Mary Smith, manžel a manželka, všichni jako společní nájemci
Společný nájem
Hlavní body:
- Jakýkoli počet osob, vzájemně příbuzných nebo nepříbuzných, může mít vlastnické právo jako společní nájemci.
- Na rozdíl od společného nájmu neexistuje jednota v době vlastnictví, procentuálním podílu a v tom, od koho podíl získali.
- Vlastníci mohou převést svůj podíl na jiné osoby, které pak budou držet své vlastnictví ve společném nájmu s ostatními vlastníky.
- Spoluvlastnictví s právnickou osobou by nebyl problém.
- Manželský pár může také držet vlastnictví jednotlivě jako společní nájemci mezi sebou. To znamená, že každý z nich může své individuální vlastnictví převést na někoho jiného než na svého manžela. Obvykle to může vyžadovat, aby se manželé každý z nich zřekl svých práv k podílu manžela, aby tak vzniklo jejich vlastní oddělené vlastnictví.
- Procentní podíl by měl být určen. Pokud není určen, soudy jej standardně stanoví na rovné podíly mezi vlastníky.
Příklad: John Smith, ženatý muž, jako jeho výlučné a oddělené vlastnictví, pokud jde o nedělený 33,33% podíl; James Jones a Mary Jones, manželé jako společní nájemci, pokud jde o nedělený 33,33% podíl; The Garcia Enterprises, LLC, kalifornská společnost s ručením omezeným, pokud jde o nedělený 33,33% podíl, všichni jako společní nájemci
Příklad: James Jones, ženatý muž, a Mary Jonesová, vdaná žena, kteří jsou manželé, každý ke svému vlastnímu nedělenému 50% podílu jako svému výlučnému a oddělenému majetku, jako Nájemci ve společném jmění
Společné jmění
Hlavní body:
- Tento typ vlastnictví může být pouze mezi stranami, které jsou manželé.
- Mají na nemovitosti stejné podíly a k převodu vlastnictví musí smlouvu podepsat oba partneři.
- Každý z partnerů se může dohodnout, že svůj podíl odkáže v závěti jiným osobám, a když se tak stane, právní nástupce pak bude vlastnit nemovitost společně s původním pozůstalým partnerem jako společní nájemci.
- Pokud nedojde k dohodě o odkázání jejich podílu někomu jinému, pozůstalý manžel bude vlastnit podíl zemřelého manžela odděleně od podílu, který mu původně náležel (vlastnictví in severalty).
Příklad: John Doe a Jane Doe, manžel a manželka jako společné jmění manželů
Společné jmění manželů s právem pozůstalosti
Hlavní body:
- Tento typ vlastnictví může být pouze mezi stranami, které jsou navzájem sezdané.
- Vlastnictví je kombinací nejlepších částí společného nájmu a společného jmění manželů.
- Jeden z manželů může zrušit vesting tím, že podepíše smlouvu ze sebe na sebe, a v tu chvíli pak majetek přejde jako společný nájemce na druhého manžela.
- Podíl zemřelého manžela přechází automaticky na pozůstalého manžela bez nutnosti závěti. Takto nabytý podíl však bude vlastněn odděleně od podílu, který pozůstalý manžel vlastnil dříve (podílové spoluvlastnictví).
- Výhoda postupného zvyšování účetního základu pro stanovení výchozí hodnoty podílu zemřelého manžela. To pomáhá při stanovení kapitálového zisku, který má být vykázán v případě prodeje nemovitosti.
Příklad: John Doe a Jane Doe, manželé jako společné jmění manželů s právem pozůstalosti
Domácí partnerství a manželství osob stejného pohlaví (Kalifornie)
Hlavní body:
- Domácí partnerství mohou tvořit buď partneři stejného pohlaví, nebo partneři opačného pohlaví, z nichž jeden je starší 62 let. Platí pro ně určité zásady.
- Domácí partnerství má stejný typ práv, povinností a výhod jako heterosexuální partnerství v manželství, včetně stejných práv na vlastnictví majetku.
- Páry, které uzavřely domácí partnerství (ale nejsou spolu sezdány), mohou být registrovány u státního tajemníka.
- Partneři stejného pohlaví mohou v tomto státě uzavřít manželství a budou mít stejná práva, povinnosti a výhody jako heterosexuální partneři, kteří spolu uzavřeli manželství.
Příklad: „James Doe a Jane Doe, registrovaní domácí partneři, jako společní nájemci
Příklad:
Protože by mohlo být obtížné se ve výše uvedených odstavcích orientovat, existuje tabulka, která je prostřednictvím našeho odvětví poskytována již mnoho let. Zde je kopie, kterou si můžete stáhnout a vytisknout.
Klikněte zde pro zobrazení a stažení grafu
Je důležité si uvědomit, že v zájmu ochrany vlastní rodiny, dědiců a oprávněných osob je třeba značně zvážit, jakým způsobem byste měli nabýt vlastnické právo a majetek. Nepředpokládejte, že jen proto, že je to „běžný“ způsob, je správný. Časy se mění, zákony se mění, vaše finanční situace se mění. Nepředpokládejte, že jen proto, že jste dříve nabývali dědictví jedním způsobem, by to mělo zůstat stejné po celá léta.
Nějaké dotazy? Přestože jsme více než ochotni vám pomoci, obraťte se na svého účetního znalce, finančního plánovače nebo právního poradce, protože ti budou mít lepší znalosti o vašem stavu a potřebách.
- O Julianě
- Knihy
- Kontakt Viva Escrow
Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager
Dobré zprávy! Kniha „The Art of Escrow“ je na světě! Hledejte ji na www.amazon.com!
The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership
K dostání na Amazonu.com
- Když se půjčka prodala a vy jste jen uzavřeli escrow – 6. dubna 2020
- Mechanics Lien – 7. října 2019
- Jste cizinec a potřebujete vědět o amerických zákonech o srážkách FIRPTA? – 20. února 2019
- Když se FIRPTA
Withholding pokazí – 20. února 2019 - Je vaše vlastnictví nemovitosti
v dobré kondici? – 15. ledna 2019
Zobrazit všechny články
Připojte se k našemu bezplatnému fóru Viva Escrow
Připojte se zde…