Co jsou koncese na nájemné?

Koncese na nájemné je ústupek pronajímatele od původních podmínek nájemní smlouvy. Ústupky jsou obvykle určitou formou slevy, kterou majitel nemovitosti nabízí ve snaze přesvědčit nájemce, aby se do bydliště nastěhoval. Může se jednat o peněžní kompenzaci, nějaký druh slevy nebo fyzické zboží či službu.

Koncepce ústupků spočívá v tom, že peníze, které mohou stát, jsou obvykle nižší než náklady na to, že nájemce nebude platit nájemné v místě bydliště. Pronajímatelé chtějí, aby se lidé do pronájmu rychle nastěhovali, a vyhnuli se tak neobsazenosti a s ní spojeným ztrátám.

Co je to úleva při pronájmu?

Úleva na nájemném je jakákoli úprava nájemní smlouvy, kterou pronajímatel provede, aby přilákal nájemce. Většina nájemních smluv je stanovena písemně, s definovanou kaucí, poplatky, výší nájemného a motivačními službami. Ústupek často představuje dočasné snížení jednoho nebo více z těchto ustanovení, případně se může jednat o dočasnou pobídkovou službu nebo hodnotný předmět poskytnutý nájemci.

Jak funguje úleva při pronájmu?

Výpůjčky snižují objem kapitálu, který vlastník získává, a proto je nutné, aby se volná jednotka co nejdříve obsadila. Náklady na držení neobsazené jednotky, jako jsou náklady na služby, splátky hypotéky a daně, se mohou velmi rychle sčítat a snižovat cash flow pronajímatele. Úlevy na nájemném obvykle přivedou nájemce rychleji, aby se zabránilo tomuto odlivu hotovosti.

Typy úlev na nájemném

Úlevy na nájemném mají obvykle jednu ze dvou forem. Buď se jedná o dočasné snížení nákladů pro nového nájemce, nebo o věcné plnění nabízené za podpis nájemní smlouvy.

Často je první měsíční nájemné zdarma nebo jsou odpuštěny některé další poplatky. Pokud se v blízkosti nachází oblíbené místo pro hraní dětí, například trampolínový park, může pronajímatel nájemcům s dětmi nabídnout několik placených návštěv parku.

Možností úlev na nájemném je prakticky nekonečně mnoho. Některé z nejběžnějších spočívají v tom, že si nájemníci mohou ponechat o něco více peněz ve vlastní kapse, jiné však mohou vylepšit samotnou nemovitost.

Měsíc nájmu zdarma

Měsíc zdarma by byl obvykle posledním měsícem nájemní smlouvy, aby se nájemník pojistil proti předčasnému odstěhování. Nájemce by platil běžnou sazbu za prvních 11 měsíců ročního nájmu a za 12. měsíc by neplatil nic. Po skončení původní doby nájmu by byl nájemce odpovědný za placení plné výše nájemného každý měsíc podle nové nájemní smlouvy.

Snížené nájemné

Pronajímatel se může rozhodnout nabídnout nájemci snížení výše měsíčního nájemného, pokud nájemce souhlasí s tím, že se do nájmu nastěhuje do určitého data. Nájemce by mohl platit snížené nájemné za každý z 12 měsíců ročního nájmu, například platit 925 USD místo 1 000 USD měsíčně – za předpokladu, že nájemné platí včas.

Snížená kauce

Další možností je, že pronajímatel sníží výši požadované kauce. Pronajímatel se může rozhodnout, že bude vybírat pouze jeden měsíční nájem namísto jednoho a půl měsíce.

Pomoc s náklady na stěhování

Dalším ústupkem může být pomoc nájemci s jedním nebo více náklady spojenými se stěhováním do nemovitosti. To by mohlo znamenat zaplacení stěhovacího vozu, skladovací skříňky nebo zaplacení stěhovací společnosti, kterou by si nájemce chtěl najmout.

Vylepšení pronajímané nemovitosti

Dalším ústupkem by mohlo být nabídnout nájemci vylepšení jeho nájemní jednotky. To může znamenat instalaci nové pracovní desky, dlaždicové podlahy, toaletního stolku, nového spotřebiče nebo svítidel.

Úhrada poplatku makléři

Nájemce je obvykle odpovědný za úhradu poplatku makléři, pokud je nemovitost uvedena v nabídce realitní kanceláře. Pronajímatel může nabídnout úhradu tohoto poplatku, pokud se nájemce do pronájmu rychle nastěhuje.

Zboží nebo služba

Pronajímatel může nájemci nabídnout zboží, například televizi zdarma, nebo mu poskytnout službu, například rok služby Netflix zdarma.

Bezplatný přístup k vybavení

Pokud má nemovitost vybavení, jako je posilovna, bazén, tenisový kurt, parkovací místo, prádelna nebo skladovací jednotka, za které by jinak nájemce musel platit, může pronajímatel toto vybavení nabídnout nájemci zdarma jako úlevu na nájemném.

Výhody a nevýhody úlev na nájemném

Největší výhodou úlev na nájemném je, že pomáhá pronajímateli dříve obsadit volná místa. Míra obsazenosti v dané oblasti se zvýší, pokud místní pronajímatelé využívají koncese na nájemné, aby rychleji obsadili volná místa. To následně povede k menšímu počtu volných bytů a menšímu počtu možností pro nájemce, kteří si chtějí pronajmout byt, a doufejme, že to v budoucnu povede ke zvýšení cen nájemného.

Některé úlevy však může být obtížné odebrat. Například jste mohli nájemci nabídnout parkovací místo na první rok zdarma a chcete, aby nájemce po uplynutí počáteční doby nájmu za místo platil. Nájemce by mohl být naštvaný, že nyní musí platit za něco, co bylo zdarma, a mohl by se poohlédnout po jiném bydlišti.

Pokud jste nabídli snížené nájemné na první nájemní období, budete muset nájemci po skončení nájemní smlouvy doručit oznámení o zvýšení nájemného, nebo s ním můžete uzavřít novou nájemní smlouvu s upravenou cenou nájemného. Opět se však může stát, že nájemce z toho nebude mít radost a rozhodne se z bytu odstěhovat.

Můžete se vystavit riziku, pokud nájemce poškodí nemovitost nebo nebude platit nájemné a vy jste mu nabídli sníženou kauci.

Může to ovlivnit vaše šance na refinancování za slušnou úrokovou sazbu, pokud věřitel spočítá, kolik vaše nemovitost skutečně vynáší po finančním zohlednění úlev.

Nakonec můžete přilákat špatný typ nájemce. Úlevy na nájemném mají tendenci přitahovat jedince, kteří hledají výhody zdarma. Tito nájemníci mohou přestat platit nájemné nebo mohou porušit jiné podmínky nájemní smlouvy a vy pak budete muset řešit proces vystěhování.

Kdy použít úlevy při pronájmu

Úlevy při pronájmu nejsou na silném trhu s nájemným běžné. Obvykle se používají, když má pronajímatel delší dobu neobsazené prostory a nedaří se mu najít nájemce.

Pronajímatel může nájemci nabídnout úlevu, když se blíží prodloužení jeho nájemní smlouvy, v naději, že nájemce nájemní smlouvu prodlouží, místo aby se odstěhoval, nebo aby přilákal nájemce do své nemovitosti, když je v dané oblasti více volných bytů než zájemců o pronájem. Mohou tak také učinit, když mají větší pronajímanou nemovitost, kterou pronajímají poprvé.