Aktualizováno: 18. září 2018
Co je to nájemní smlouva? Vše o této zprávě (se šablonami!)Rejstřík nájemného je jednoduchý pojem, který je někdy špatně chápán, ale pronajímatelé si musí uvědomit, jaké výhody může mít jeho pravidelné používání pro jejich podnikání. Proč jsou role nájemného tak snadno nepochopeny? Protože role může mít různé využití v závislosti na tom, kdo o roli nájemného žádá.
Pronajímatelé by měli vědět, že mít v souboru dokument role nájemného poskytne přehled o nájemním portfoliu, který poskytne pohled na investici z ptačí perspektivy. Když budete mít v rent roll nashromážděná přesná čísla, můžete si být jisti poměrem investice k zisku.
Vyplněním šablony rent roll získáte rychlý přístup k důležitým informacím o svém portfoliu. Zde je to, co potřebujete vědět, abyste toho dosáhli!
Obsah pro to, co je rentroll:
- Co je rentroll?
- Šablona rentrollu
- Jak vypadá rentroll?
- Vzor výkazu nájemného
- Jak vytvořit výkaz nájemného v aplikaci Excel
- Časté dotazy k výkazu nájemného
- Využití síly výkazu nájemného
Co je výkaz nájemného?
Rozpis nájemného je dokument, který obsahuje seznam všech nájmů v určitém portfoliu. Tento seznam se může týkat jednoho bytového komplexu nebo celého nájemního portfolia investora.
Proč je pro pronajímatele nebo investora do nemovitostí výhodné používat rent roll?
Účelem rent roll je poskytnout rychlý přehled o očekávaných příjmech z pronájmu spolu s důležitými aspekty nájemní smlouvy zvýrazněnými u každé nájemní jednotky. Mít takový dokument je užitečné pro investora, aby měl přehled o svém portfoliu, nebo pro věřitele, aby viděl přehled navrhované koupě.
Průměrná nájemní smlouva je obvykle delší než 10 stran. Pokud chce někdo vidět finanční přehled vašeho nájemního portfolia, nechce vidět 10 nájemních smluv (více než 100 stran); raději by chtěl vidět dokument s přehledem nájmů, který shrnuje finanční údaje na jednom místě.
Pokud vytvoříte přehledný přehled nájmů, který obsahuje všechny informace, na které byste mohli chtít v rychlosti odkázat, vytvoříte si skvělý referenční dokument pro sebe i pro všechny, kterým chcete ukázat ziskovost své společnosti.
Dobrý seznam nájemného se bude snadno aktualizovat a zároveň bude srozumitelný. Zajistíte-li, aby váš seznam nájemného obsahoval obě tyto věci, zajistíte si dobrý finanční plán do budoucna.
Šablona nájemní smlouvy
Protože může být těžké pochopit, co je třeba uvést do neznámého dokumentu, jako je nájemní smlouva, připravili jsme pro vás několik dokumentů, které vám mohou pomoci. Koneckonců ne každý investor je stejný, a proto může existovat několik různých šablon rent roll v závislosti na vašem portfoliu.
Každý z níže uvedených odkazů v dropboxu otevře soubor excel ke stažení pro každý typ formuláře rent roll:
- Šablona rent roll excel pro bytový komplex
- Šablona rent roll excel pro celé nájemní portfolio
Jediný rozdíl mezi těmito dvěma formuláři je ten, že v nájemním portfoliu je uveden sloupec pro adresu každého pronájmu. I když se jedná o malý rozdíl, mít k dispozici obě šablony může znamenat obrovský rozdíl v organizaci vašeho finančního portfolia.
Pokud chcete prodat bytový komplex, možná budete chtít sestavit přehled nájemného jen pomocí prvního odkazu, zatímco investor by mohl chtít použít druhý odkaz, aby viděl přehled celého svého portfolia.
Aktualizace přehledu nájemného
Může být dobrý nápad aktualizovat přehled nájemného každý rok ve stejnou dobu, ale ve skutečnosti byste se měli snažit aktualizovat přehled nájemného vždy, když provedete významné změny informací, které v tomto přehledu sledujete.
Pokud s nájemcem obnovíte nájemní smlouvu nebo zvýšíte nájemné, proveďte tuto změnu v seznamu co nejdříve. Odstěhuje se nájemník předčasně, takže nebudete mít po krátkou dobu zisk? Je čas na další aktualizaci.
Častá aktualizace výkazu nájemného vám umožní snadný přístup k aktuálnímu dokumentu, který vám pomůže uspořádat a upevnit vaši investici (investice).
Jak vypadá výkaz nájemného?
Tady je snímek obrazovky šablony zprávy o nájemném za celé portfolio.
Hlavní součásti sestavy rent roll jsou následující:
- Adresa
- Jednotka
- Typ jednotky
- Plocha
- Datum zahájení/ukončení nájmu
- Aktuální nájemné
- Roční zvýšení
- Výdaje nájemce
- Bonusové poznámky
.
Všechny tyto složky je důležité zahrnout z vlastních důvodů. Některé údaje, jako je typ jednotky a adresa, jsou pouze identifikátory, které vám pomohou udržet pořádek v evidenci. Jiné, jako například roční přírůstky, jsou důležité proto, abyste mohli svůj plán růstu aktualizovat a sledovat po celou dobu své kariéry v oblasti správy investic.
Ve výše uvedených dokumentech ke stažení jsou vloženy další komentáře, které si můžete prohlédnout po najetí myší na jednotlivé buňky.
Vzorový výkaz nájemného
Tady je snímek obrazovky vzorového výkazu nájemného vyplněného pro bytový komplex.
Do této sestavy byly přidány vzorce Excelu pro G22, G23, G24 a tyto vzorce mohou být neuvěřitelně užitečné pro dlouhodobou správu pronajímateli:
- G22: Celková výše měsíčního nájemného:
- G23: Roční nájemné: Přidali jsme následující vzorec „=SUMA(G11:G20)“, protože sloupec G je „Aktuální nájemné“
- G23: Roční nájemné: Přidali jsme následující vzorec „=G22*12“, který vezme naše roční nájemné a vynásobí ho 12.
- G24: Průměrné měsíční nájemné:
Pokud máme tyto údaje neustále po ruce, můžeme rychle analyzovat nemovitost a zjistit, které jednotky nedosahují dostatečných výsledků a jaký by mohl být potenciální nárůst příjmů z pronájmu po přestavbě.
Jedná se o šikovný nástroj pro analýzu nájemného před přestavbou, protože můžete zjistit, kde je další prostor pro růst.
Zejména můžete snadno porovnat tento roll sheet s tržními sazbami v oblasti a rozhodnout, zda můžete provést zvýšení nájemného tak, aby odpovídalo těmto sazbám. V některých případech bude muset nejprve dojít k přestavbě, ale i tak je dobré mít tyto informace po ruce.
Jak vytvořit přehled nájemného v Excelu
Už máme k dispozici kopie výše uvedených vzorů přehledu nájemného, které můžete použít jako základ pro vlastní přehled nájemného. Samozřejmě budete chtít do vyplněné sestavy přidat vzorce, abyste získali požadované údaje.
Tady je krátké video se snímky obrazovky, které vám ukáže několik tipů, které vám pomohou přizpůsobit váš soubor v aplikaci Excel:
Jako pronajímatel je důležité naučit se upravovat takové šablony, aby vyhovovaly vašim konkrétním potřebám. Žijete v oblasti s regulovaným nájemným? Zahrňte tento limit do seznamu nájemného. Plánujete provést zvýšení nájemného k určitému datu? Zahrňte i tuto informaci.
Všechny klíčové informace, které ovlivní vaši celkovou ziskovou marži, by měly být čistě zapracovány do seznamu nájemného. I když to může chvíli trvat, než toho dosáhnete, mít tuto zprávu po ruce zajistí bezpečnost vašeho hospodářského výsledku lépe než kdykoli předtím.
Nejčastější dotazy k přehledu nájemného
Protože přehled nájemného není všem pronajímatelům známý, možná budete mít několik dalších otázek nad rámec toho, co je to přehled nájemného, jak ho nejlépe používat a proč byste ho vůbec měli používat.
Teď, když už znáte odpověď na otázku, co je to výkaz o výši nájemného, jsme pro vás shromáždili další odpovědi, abyste se v problematice výkazů o výši nájemného mohli plně orientovat již dnes.
Jak se liší výkaz nájemného od účetní knihy pronájmu?“
Výkaz nájemného je spíše přehled finančních údajů o pronájmu, který vám poskytne hlavní údaje o pronajímané nemovitosti, aniž by zabíhal do všech podrobností.
Účetní kniha pronájmu (někdy označovaná jako účetní kniha pronájmu) může obsahovat úplný přehled finančních údajů, který zahrnuje hypotéku, služby a konečný čistý příjem z pronájmu. Nájemní kniha se ponořuje do finančních údajů hlouběji než přehled nájemného.
Účelem přehledu nájemného je poskytnout přehled, zatímco nájemní kniha uvádí konkrétnější údaje o nemovitosti a z čeho je tento finanční přehled sestaven.
Lišil se přehled nájemného pro komerční nemovitost?
Přehled nájemného pro komerční nemovitost nebo pro rezidenční nemovitost bude stejný, protože poskytujete obecný přehled o nemovitosti. Pro svou evidenci budete chtít uvést, že se jedná o rezidenční nebo komerční nemovitost.
Hlavní rozdíl mezi nimi bude v tom, jaký typ údajů se rozhodnete uvést a jak je budete prezentovat. Mnohdy může být u komerčního pronájmu zahrnuta i delší doba nájmu.
Měli by nájemci vytvářet přehled nájemného?
Typicky nájemci přehled nájemného nevidí a nemají k němu přístup. Jedná se o výkaz pro investiční účely, i když mohou nastat případy, kdy se rozhodnete tyto informace sdílet.
Je však dobré, aby si nájemníci vytvořili knihu nájemného, která sleduje jejich platby nájemného. Ta by měla obsahovat měsíc, datum platby, výši nájemného a případné poznámky, které by si nájemce chtěl napsat. To je užitečné v případě, že dojde k nějakým sporům ohledně dlužného nájemného jejich pronajímateli.
Koupě nájemní knihy
Jsou případy, kdy správce nemovitosti reorganizuje svou činnost nebo z podnikání úplně odchází. Někdy správce odprodá své role nájemného. Tato zpráva bude samozřejmě obsahovat více podrobností, ale můžete použít rent roll jako základ pro pochopení toho, co byste mohli koupit.
V těchto případech nebudete mít možnost vybrat si vlastní nájemníky, protože ti již mohou nemovitost obývat, ale pokud budete věnovat velkou pozornost ostatním finančním údajům, můžete dosáhnout velkého zisku.
Využití síly přehledu nájemného
Někteří lidé považují přehled nájemného za zbytečný dokument, ke kterému již mají všechny informace, tito pronajímatelé však nevidí přínosnost zjednodušeného a stručného investičního dokumentu, jako je tento.
Ne vždy se vyplatí vykopávat nájemní smlouvy nebo se snažit vybavit si konkrétní důležité údaje o svých nemovitostech. Když máte připravený seznam nájemného, je velmi snadné tyto informace najít, když je potřebujete.
Udělejte si čas na přípravu seznamu nájemného ještě dnes, abyste jej mohli v blízké budoucnosti využít ke zlepšení svých zisků, hospodářského výsledku a celkové ziskové marže!