Co je Lady Bird Deed?

Lady Bird Deed (známý také jako „enhanced life estate deed“) je alternativní způsob převodu vlastnictví nemovitosti. Namísto převodu vlastnictví/kontroly nemovitosti na oprávněné osoby vlastníka nemovitosti umožňuje Lady Bird deed vlastníkovi nemovitosti darovat si doživotní vlastnictví (označované také jako doživotní nájem) a poskytuje zbytkový podíl (obvykle na dědice, ale může to být kdokoli, koho si vlastník domu přeje) po smrti vlastníka domu. Ale na rozdíl od běžné smlouvy o doživotním vlastnictví nebo přímého převodu nemovitosti: (a) doživotní nájemce má právo prodat nebo zastavit celou nemovitost bez přistoupení zůstavitele a ponechat si veškerý zisk (může zbavit zůstavitele jeho podílu); a (b) doživotní nájemce se může dopustit plýtvání na úkor zůstavitele.

Lady Bird Deeds in Florida

Lady Bird Deed je také znám jako „převod pro případ smrti“. Lady Bird Deeds jsou také známé jako „Enhanced Life Estate Deeds“. Všechny tři termíny označují stejný typ listiny. Je důležité poznamenat, že Lady Bird Deeds nejsou využívány celostátně. Konkrétně se však pravidelně používají na Floridě.

Základní myšlenka spočívá v tom, že Lady Bird Deed na Floridě umožňuje, aby nemovitost po smrti původního vlastníka přešla mimo dědické řízení. Rovněž zajišťuje, že původní vlastník (kterému budeme říkat doživotní držitel nebo doživotní nájemce) může (a) před svou smrtí změnit názor na to, komu má nemovitost připadnout, a (b) udělat se svou nemovitostí, co chce, aniž by to musel konzultovat nebo získat souhlas uvedeného zůstavitele, a to i v případě, že to znamená eliminaci jeho případného vlastnického podílu.

Důležité je, že zůstavitel má nárok na podíl (s výhradou jeho pozbytí). Pokud tedy zůstavitel předejde doživotního nájemce, pak by po smrti doživotního nájemce měl zůstavitelův podíl na nemovitosti připadnout jeho pozůstalosti.

Jinými slovy, pokud by po smrti doživotního nájemce dědili dva zůstavitelé v poměru 50/50; pokud by jeden zůstavitel zemřel jako první, přeživší zůstavitel stále dostane pouze svých 50 %. Zbývajících 50 % by muselo projít dědickým řízením.

Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed

Rychle chci vysvětlit hlavní rozdíl mezi Enhanced Life Estate Deed a Regular nebo Traditional Life Estate Deed: V běžné smlouvě / smlouvě, která není smlouvou Lady Bird, najdete formulaci, která v podstatě říká:

„Sam Jones doživotně, se zbytkem pro jeho dceru Lisu Jonesovou“. V tomto příkladu je Sam držitelem doživotního majetku (tzv. doživotním nájemcem) a Lisa je zůstavitelem.“

Protože se jedná o tradiční smlouvu o doživotním majetku (a ne o rozšířenou smlouvu o doživotním majetku nebo smlouvu Lady Bird Deed), Sam by nemohl prodat svůj majetek nebo si vzít hypotéku, aniž by se k němu připojila Lisa (tj.Lisa musí podepsat a souhlasit s těmito úkony týkajícími se Samova majetku).

Naproti tomu rozšířená smlouva o doživotním majetku říká, že doživotní nájemce má plnou moc a oprávnění k hypotéce, pronájmu, prodeji atd… bez připojení zůstavitele. To platí za předpokladu, že Florida lady bird deed byla řádně sepsána tak, aby uváděla(1) jaké pravomoci má doživotní nájemce (např. převádět, zastavovat, pronajímat atd..) a (2) musí také obsahovat slova v tomto smyslu: „doživotní nájemce má plnou moc a oprávnění činit úkony X, Y a Z in fee simple bez připojení zůstavitele.“

Jak rozšířený doživotní nájemce provádí převod nebo přijímá hypotéku ve smlouvě Lady Bird Deed

Floridský zákonodárce toho o smlouvách Lady Bird Deed mnoho neřekl. V červnu 2019 však sekce pro právo nemovitostí, dědické právo a svěřenské právo floridské advokátní komory zveřejnila tři nové floridské jednotné standardy pro vlastnické právo. Přijali tyto standardy, které se zabývají rozšířenými smlouvami o doživotním užívání nemovitosti a poskytují k nim návod.

Když chce nájemce doživotního užívání nemovitosti Lady Bird Deed převést nebo zastavit svou nemovitost

Floridský jednotný titulní standard 6.10 a 6.11 uvádí, že držitel doživotního nájemce nemovitosti, která není usedlostí nebo usedlostí, pokud je v ladybird deed uvedeno, že je oprávněn prodávat, převádět, zastavovat a jinak spravovat fee-simple nemovitost, MŮŽE převést nebo zatížit/hypotékou fee-simple nemovitost za života držitele doživotního nájemce, aniž by se k němu připojil zůstavitel.

V případě usedlosti, pokud je držitel doživotního majetku ženatý, pak musí manžel podepsat všechny dokumenty (ale stále ne zůstavitel), pokud chce držitel doživotního majetku prodat nebo zastavit.

Pokud děláte quit-claim deed, měl by zadavatel výslovně uvést, že se jedná o fee simple převod doživotním nájemcem (protože jinak by to bylo nejednoznačné, tj.tj. převod pouze svého současného podílu -bez upřesnění- by mohl být vykládán tak, že držitel doživotního majetku pouze převádí nebo zatěžuje svůj doživotní majetek…. na rozdíl od záruční listiny.

Jak se řeší soudní rozhodnutí a zástavní práva u listin Lady Bird na Floridě

Co když má držitel listiny s rozšířeným doživotním majetkem věřitele se zástavním právem nebo soudním rozhodnutím?

Pokud je na nemovitosti vázáno zástavní právo nebo rozsudek, bude pojišťovna vyžadovat doklad o uvolnění nebo uspokojení rozsudku vůči držiteli dožití, aby mohl držitel dožití převést vlastnické právo za svého života.

Pokud však nájemce dožití zemřel, aniž by provedl převod, a věřitel neuložil zástavu nebo neprovedl exekuci na základě svého rozsudku, nebude uvolnění nebo uspokojení zástavního práva nutné. Zůstavitel by zdědil majetek, který je předmětem smlouvy s paní ptáčníkovou, bez nesplaceného dluhu. Viz Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); a Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 a 733.702(4)(a).

Co když existují soudní rozhodnutí nebo zástavní práva vůči zůstaviteli uvedenému na listině lady bird?

Životní nájemce listiny lady bird může převést nebo zastavit prosté vlastnictví bez ohledu na případná soudní rozhodnutí vůči zůstaviteli. Je tomu tak proto, že podíl remaindermana může doživotní vlastník kdykoli pozbýt. Dluhy/věřitelé remaindermana tedy nebudou bránit přání držitele doživotního majetku převést nebo zatížit.

Výjimkou z tohoto pravidla může být zástavní právo federálního daňového úřadu. Většina společností zabývajících se vydáváním nemovitostí přistupuje k zástavním právům IRS, i když se týkají pouze zůstavitele, odlišně.

Jak by měla rozšířená smlouva o doživotním užívání nemovitosti doživotního nájemce nahradit zůstavitele

V první zaznamenané smlouvě o lady bird by měl floridský advokát pro starší osoby výslovně uvést, že doživotní nájemce si ponechává právo zbavit se nebo změnit zůstavitele. Pokud pak bude zaznamenána následná listina, která provede změnu remaindermana, přidá remaindermana nebo odstraní remaindermana z rozšířené smlouvy o doživotním majetku, bude zřejmé, že to nebude problém

Pokud rozšířená smlouva o doživotním majetku toto právo výslovně nezmiňuje, některé pojišťovny pro pojištění vlastnictví by mohly mít problém. V důsledku toho by měla být příslušná formulace obsažena v první smlouvě o rozšířeném doživotním majetku, která je zapsána.

Pak, pokud si držitel doživotního majetku přeje změnit zůstavitele, může zapsat druhou smlouvu lady bird a převést nemovitost na sebe s novým zůstavitelem, nebo na sebe v prostém vlastnictví, nebo na třetí osobu.

Potřebuji Lady Bird Deed, abych měl nárok na Medicaid?“

Tato otázka je někdy kladena také následujícím způsobem: Pokud vlastním nemovitost, je pro získání Medicaid nutná smlouva typu lady bird deed? Odpověď zní jednoduše: ne.

Strategie „lady bird deed“ (označovaná také jako „enhanced life estate deed“) může být samozřejmě důležitá v procesu plánování programu Medicaid. Ale, přísně vzato, listiny lady bird nepomohou někomu získat nárok na Medicaid na Floridě (nebo kdekoli jinde, když na to přijde).

Ačkoli rozšířené listiny o doživotním majetku vám nepomohou získat nárok na Medicaid, mohou pomoci snížit částku, kterou Medicaid vrací v důsledku svých snah o vymáhání majetku.

Pamatujte, že jako právník v oblasti práva starších osob / Medicaid se snažím zaujmout holistický přístup k procesu plánování Medicaid. Zatímco mým hlavním zájmem je chránit váš majetek před obrovskými náklady na dlouhodobou péči, dokud jste naživu (což uděláme pomocí libovolného počtu metod kvalifikace Medicaid v oblasti staršího práva) – snažím se také legálně snížit (nebo eliminovat, pokud je to možné) částku, kterou bude muset váš majetek vracet Medicaid poté, co příjemce Medicaid zemře.

Jak se tedy Lady Bird Deed používá při plánování Medicaid?“

V tomto duchu je Lady Bird Deed užitečná – tj. snižuje nebo eliminuje to, na co má Medicaid nárok po smrti příjemce Medicaid. To je známé jako zástavní právo Medicaid nebo „vymáhání pozůstalosti Medicaid“. Poté, co příjemce Medicaid zemře, má Medicaid automatické zástavní právo na majetek, který po sobě zanechá, s určitými výjimkami. Jinými slovy, Medicaid se stává věřitelem – ale až když příjemce Medicaid zemře (za předpokladu, že byl starší 55 let).

Takže, přijdu kvůli Medicaid o svůj dům? Ne. Na Floridě je jednou z těchto výjimek usedlost. Vzhledem k jejímu ceněnému postavení na Floridě poskytuje zákonodárce usedlosti několik vrstev ochrany před věřiteli, včetně Medicaid. Takže k ochraně usedlosti nepotřebujete ani rozšířenou smlouvu o doživotním vlastnictví! Přesto ji však můžete chtít jako nástroj pro vyhnutí se dědickému řízení. Než se však k tomu dostaneme, probereme krátce další typy nemovitostí (tj. nemovitosti, které nejsou usedlostmi) a to, jak jsou snadno v dosahu Medicaid.

Lady Bird Deeds a nemovitosti, které nejsou usedlostmi

Máte druhý domov, rekreační dům, pronájem nebo jinou nemovitost přinášející příjem? Všechny nemovitosti, které nejsou usedlostmi, podléhají vymáhání v rámci programu Medicaid. Když příjemce podpory Medicaid zemře, jeho nemovitý majetek se stává součástí jeho pozůstalosti, a proto se dostává do dosahu věřitelů, z nichž Medicaid je obvykle největší. Váš právní zástupce pro starší osoby bude muset použít jiné techniky plánování Medicaid, aby někdo s jiným nemovitým majetkem získal nárok na Medicaid – ale smlouva Lady Bird Deed je pravděpodobně nejjednodušší způsob, jak nechat dědice užívat nemovitý majetek poté, co příjemce Medicaid odejde.

Lady Bird Deed jako nástroj pro vyhnutí se dědickému řízení

Tím, že nemovitý majetek udržíte mimo dědické řízení, jej udržíte mimo dosah Medicaid. Je to proto, že smlouva Lady Bird Deed určuje, kdo bude vlastníkem nemovitosti ze zákona poté, co příjemce Medicaid zemře. V podstatě se nikdy nestane součástí pozůstalosti zemřelého – automaticky (po zapsání zkráceného úmrtního listu) přechází na toho, kdo je uveden jako „remainderman“, což je podobné jako výběr příjemce.

DCF nepovažuje lady bird deed za převod majetku, na který se vztahuje sankční období Medicaid. Je tomu tak proto, že „remainderman“ může být kdykoli změněn nebo odvolán. Kromě toho vlastník nemovitosti nemusí získat písemný souhlas s prodejem nemovitosti, a to od zůstavitele, v případě rozšířené smlouvy o doživotním majetku (což není případ běžné smlouvy o doživotním majetku).

V důsledku toho je smlouva neúplným darem, který nepodléhá sankcím za převod majetku v rámci programu Medicaid.

Vyhnutí se dědickému řízení je často samo o sobě užitečným cílem. Projednávání pozůstalosti znamená, že dědicové musí déle čekat a vynaložit další náklady, aby získali přístup k tomu, co by jim mohlo v krátké době patřit. Představte si listinu „lady bird deed“ jako něco podobného jako označení „vyplatit po smrti“ na bankovním účtu (což je způsob, jak by se tento bankovní účet vyhnul tomu, aby musel projít dědickým řízením.

Ačkoli tedy listina „lady bird deed“ není nutná k tomu, abyste se vůbec kvalifikovali pro Medicaid, je to určitě strategie, kterou stojí za to probrat s právníkem zabývajícím se péčí o seniory při diskusi o plánování Medicaid.

Výhody použití listiny Lady Bird Deed

Lady Bird Deed se využívá k zachování kontroly nad majetkem, zachování výhod usedlosti (pokud je to relevantní) a používá se k vyhnutí se dědickému řízení. Jeho výhodou je také to, že umožňuje zachovat status usedlosti chráněné před věřiteli.

Je-li deedovaná nemovitost usedlostí, nedojde ke ztrátě osvobození od daně z usedlosti a okres neprovede nové posouzení nemovitosti za účelem zvýšení daní. Využití listiny Lady Bird Deed přináší i další daňové výhody, například žádné dodatečné daně z dokumentárních známek, ale další daňové výhody jsou nad rámec tohoto článku.

Výhody listiny Lady Bird Deed v kontextu plánování programu Medicaid

Lady Bird Deeds nepomáhají při kvalifikaci žadatele o program Medicaid. Pomáhá však při minimalizaci nároku Medicaid na vymáhání majetku po smrti příjemce Medicaid. V kontextu plánování Medicaid je Lady Bird Deed užitečným nástrojem, protože umožňuje, aby se nemovitost vyhnula dědickému řízení. Podívejme se, jak se s nemovitostmi nakládá ve dvou souvislostech:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Dům, který je zároveň považován za floridskou usedlost, je (s několika omezeními týkajícími se konkrétních dluhů, které dům zatěžují) chráněn před věřiteli, dokud je vlastník naživu, a podobně chráněn před zabavením věřiteli po jeho smrti. Medicaid je považován za obecného věřitele. Takže pro dům, který se kvalifikuje jako osvobozený majetek usedlosti pro účely nároku na Medicaid (kliknutím na odkaz si můžete přečíst více o tom, kdy dům není započitatelným majetkem pro účely Medicaid), je hlavním přínosem použití rozšířené smlouvy o doživotním vlastnictví především plánování majetku – tj.tj. dostat dům do rukou vámi zvoleného příjemce, aniž by musel projít dědickým řízením.

Floridský jednotný titulní standard 6.12 pojednává o tom, jak jsou řešeni pozůstalí v případě majetku usedlosti (blíže rozebráno v mém navazujícím článku o floridských listinách Lady Bird Deeds). Pokud má doživotní nájemce všechny výhrady lady bird, nabývá remainderman po smrti doživotního nájemce vlastnické právo fee simple POUZE tehdy, pokud není v rozporu s ústavním omezením zařízení homestead (tj. neplatné, pokud přežije manžel nebo nezletilé dítě, s výjimkou přímého odkazu manželovi, který je platný, pokud nemá nezletilé dítě).

Jestliže tomu tak je, pak by měl zůstavitel zapsat čestné prohlášení, že při odchodu doživotního držitele nepřežil manžela nebo nezletilé dítě (pokud je to samozřejmě pravda).

Pokud byla listina lady bird zapsána omylem (tzn. v rozporu s ústavními omezeními pro usedlost na Floridě, přejde usedlost na pozůstalého manžela, který získá doživotní majetkový podíl na nemovitosti a zbytek připadne potomkům zesnulého (včetně nezletilých dětí). Podle zákona F.S. 732.7025 se může manžel/manželka vzdát svých práv jako manžel/manželka týkajících se ústavních omezení převodu usedlosti, pokud je v listině uveden příslušný text o vzdání se práv.

(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties

Druhé domy nebo nemovitosti přinášející příjem nejsou na Floridě chráněny usedlostí. Mohou, ale nemusí být chráněny pro účely Medicaid (poraďte se se svým právníkem pro starší osoby a proberte s ním strategie, jak zajistit, aby chráněny byly). Víme, že nájemní nemovitosti jsou chráněny (před zahrnutím do započitatelného majetku Medicaid), ale bez ohledu na to nejsou nemovitosti, které nejsou usedlostmi, chráněny před Medicaid Estate Recovery tak, jako jsou chráněny usedlosti. To znamená, že po smrti příjemce Medicaid jsou druhé domy nebo pronajímané nemovitosti pravděpodobně přístupné pro vymáhání majetku Medicaid. Proti tomu je však může ochránit smlouva typu „lady bird deed“. Listiny Lady Bird Deeds umožňují převod nemovitostí, které nejsou usedlostmi, mimo dědické řízení. Vzhledem k tomu, že vymáhání majetku Medicaid se vztahuje pouze na majetek v pozůstalosti podléhající dědickému řízení, je tím vyřešen velký problém.

Někdo by si mohl položit otázku, proč prostě nepřevést majetek, který není usedlostí, na odvolatelný svěřenský fond, aby se vyhnul závěti? Nehospodářský majetek v odvolatelném svěřenském fondu je férovou hrou pro věřitele, kteří si mohou vynutit pozůstalostní řízení, pokud znají nehospodářský chráněný majetek. Samotný odvolatelný svěřenský fond dá správci pokyn, aby informoval věřitele a uhradil případné dluhy. Lady Bird Deeds nejsou darem, protože právo zůstavitele na majetek může být kdykoli odebráno (podobně jako vlastník smlouvy o životním pojištění může kdykoli přidat, změnit nebo odebrat oprávněné osoby k výnosům z životního pojištění). Její další výhodou je, že přechází na zůstavitele téměř okamžitě po smrti majitele doživotního majetku.

Ve skutečnosti se floridská příručka Medicaid výslovně zabývá listinami ladybird deeds (jako vylepšenými listinami o doživotním majetku) a sděluje pracovníku případu, že jsou legitimní a nemají být považovány za převod majetku.

Rizika a nevýhody floridských listin typu lady bird

Základům floridských listin typu lady bird a tomu, kdy je vhodné listinu typu lady bird použít, se věnuji v odkazovaném článku. Velmi rychle, lady bird deed (také známý jako rozšířený doživotní majetek deed) může být použit jako účinný nástroj plánování majetku, který umožní majiteli domu žít ve svém domě po zbytek svého života a, pokud nejsou provedeny žádné změny v listině, přejít vlastnictví na kohokoli, kdo je určen v zaznamenané lady bird deed poté, co držitel doživotního majetku zemře. Vzhledem k tomu, že zůstavitel nemá žádný zájem, dokud je držitel doživotního majetku naživu, jsou listiny „lady bird“ užitečné při plánování dlouhodobé péče Medicaid na Floridě, stejně jako při plánování pozůstalosti.

Představte si floridskou listinu „lady bird“ jako nemovitostní ekvivalent určení platby po smrti na bankovním účtu. K tomu, aby obě aktiva přešla na zamýšlené dědice, není potřeba žádné dědické řízení. Mezi další výhody patří absence razítek při zápisu listiny, nižší náklady (ve srovnání s plánováním svěřenectví a závěťovým řízením), zachování osvobození od daně z usedlosti a daňové výhody.

Lady Bird Deed – nevýhody a varování

Tento článek je v podstatě varovným štítkem lady bird deed – většinou lady bird deed fungují skvěle, ale občas se objeví nevýhody a vedlejší účinky.

Riziko pro váš majetkový plán

Typicky se rodič stává doživotním držitelem nemovitosti a jako zůstavitele uvádí své děti (zůstavitelé jsou osoby, které zdědí nemovitost po smrti doživotního držitele). Co se stane, pokud je pouze jedno dítě a toto dítě zemře jako první?

Pokud má doživotní držitel nemovitosti dvě děti a jedno z těchto dětí zemře, měla by polovina zemřelého dítěte připadnout pozůstalému dítěti, nebo by měla připadnout jinam? Obecně platí, že pokud jeden z pozůstalých zemřel jako první, bude pravděpodobně vyžadováno dědické řízení (ledaže by pozůstalí měli vlastnit nemovitost jako společní nájemci s právem pozůstalosti, což by bylo netypické pro smlouvu o rozšířeném doživotním majetku) nebo je ve smlouvě zakomponována zvláštní eventualita (např.“zbytek připadne mé dceři Susan Jonesové, pokud mě přežije, a pokud ne, mému synovi Samu Jonesovi.“)

Jestliže se po smrti zadavatele smlouvy o rozšířeném doživotním majetku stane spoluvlastníky více osob, musí se dohodnout, jak s nemovitostí naloží. Pokud se neshodnou nebo jsou nepřátelští, může to vést k neshodám a dokonce k soudním sporům.

Dále, co když si udělovatel rozšířené smlouvy o doživotním užívání přeje odkázat část nemovitosti nezletilé osobě?

Chcete-li respektovat záměr držitele doživotního užívání s konkrétním určením, co se má v těchto situacích stát, bylo by lepší převést dům do odvolatelného svěřeneckého fondu namísto využití smlouvy o doživotním užívání. Odvolatelný svěřenský fond je téměř nekonečně flexibilní, může počítat s libovolným počtem nepředvídaných událostí a je kontrolován správcem.

Ne všechny pojišťovny přistupují k listinám typu lady bird stejně

Ve všech listinách typu lady bird je uvedeno, že držitel doživotního majetku si ponechává právo prodat, pronajmout, nebo dokonce změnit své rozhodnutí (tj.tj. odstranit nebo nahradit zůstavitele), ne všechny pojišťovny pro pojištění vlastnického práva budou tento požadavek respektovat a mohou vyžadovat, aby zůstavitel podepsal jakýkoli převod nemovitosti, aby se předešlo případným soudním sporům.

Dobrou zprávou je, že se zdá, že největší a nejrozšířenější pojišťovny pro pojištění vlastnického práva zřejmě respektují smlouvy o vlastnictví nemovitostí typu lady bird. Některé však budou stále váhat s uzavřením pojištění vlastnického práva v určitých situacích.

Například společnost The Fund (jedna z nejoblíbenějších společností pro pojištění vlastnického práva u advokátů zabývajících se nemovitostmi) bude vyžadovat, aby rozsudky zapsané proti doživotnímu nájemci v okrese, kde se nemovitost nachází, musely být vymazány, než pojistí vlastnické právo (pokud je žaloba podána před vytvořením lady bird deed). Pokud se rozsudek týká daňového zástavního práva federálního daňového úřadu vůči zůstaviteli, musí být zástavní právo vymazáno (a daňový úřad musí předložit dopis o jeho uvolnění), než pojistí vlastnické právo.

Lady Bird Deeds and Florida Homestead

Výhodou je, že držitel doživotního pozemku si při použití lady bird deed zachová svůj status floridské usedlosti.

Je však třeba dbát na to, aby úmyslně nebo neúmyslně nepřevedl svůj domov na třetí osobu, když v dané nemovitosti zůstává bydlet manžel nebo nezletilé dítě. V takové situaci (když doživotního nájemce přežije manžel nebo nezletilé dítě) nemůže usedlost přejít jinam bez ohledu na to, co je napsáno v listině o rozšířeném doživotním vlastnictví.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

Klienti se na nás obracejí s různými problémy týkajícími se nemovitostí v souvislosti s plánováním Medicaid: Jak naložit s usedlostí s vlastním kapitálem vyšším než 552 000 USD? Jak plánovat, aby se rekreační dům vyhnul vymáhání nemovitosti Medicaid, a další. Dotyčná nemovitost může být vlastněna jako prostá, může mít více vlastníků s právem pozůstalosti nebo může být předmětem doživotního majetku. Nikdy jsem nedoporučoval běžný doživotní majetek pro účely Medicaid nebo plánování pozůstalosti, místo toho vidím podstatně více výhod a méně nevýhod ve využití rozšířeného doživotního majetku (známého také jako „lady bird deed“).

Co je to doživotní majetek?

Nájemce doživotního majetku převádí svůj majetek, ale ponechává si doživotní právo užívat a obývat nemovitost. Po smrti doživotního nájemce přechází plné vlastnictví na osobu(y), která(é) má(í) zbytkový podíl (nazývaný také pozůstalostní). Medicaid považuje tento převod za převod za hodnotu (a proto, pokud je proveden do 5 let), podléhá doživotní nájemce/žadatel o Medicaid sankčnímu období. Další nevýhodou je, že doživotní nájemce musí získat souhlas zůstavitele s převodem nemovitosti (tyto nevýhody nejsou problémem u listin typu lady-bird). Pro stanovení hodnoty převodu podílu je třeba znát hodnotu nemovitosti a věk doživotního nájemce.

Zjištění hodnoty připadající na doživotního nájemce a zůstavitele

Čím je doživotní nájemce starší, tím kratší je jeho očekávaná délka života. Čím kratší je očekávaná délka života, tím kratší je doba, po kterou se očekává, že doživotní nájemce bude moci nemovitost užívat a požívat. To se rovná nižší hodnotě pro doživotního nájemce a vyšší hodnotě podílu připadajícího na zůstavitele (čímž se zvyšuje odprodej podléhající sankci). Hodnotu doživotního majetku zjistíte, když přejdete do tabulky doživotního majetku a zůstavitelova podílu zde.

Hodnota doživotního majetku se zjistí tak, že se vezme hodnota nemovitosti a vynásobí se koeficientem doživotního majetku (tzv. sazba doživotního majetku). Hodnota zbytku se zjistí tak, že se vezme výsledná hodnota doživotního majetku a odečte se od hodnoty nemovitosti (nebo se hodnota nemovitosti vynásobí koeficientem zbytku). Opět je to hodnota zůstatkové ceny, která určuje odprodej podléhající sankci.

Příklad pokud je hodnota domu 200 000 USD a doživotnímu nájemci je 85 let, (podle tabulky doživotního majetku a zbytkového podílu) je koeficient doživotního majetku 0,35359 a koeficient zbytkového podílu 0,64641. To znamená, že hodnota doživotního majetku pro doživotního nájemce je: 70 718 USD a hodnota pro zůstavitele je: 129 282 USD (všimněte si, že hodnota obou čísel dává dohromady 200 000 USD). Pokud by bylo zapotřebí Medicaid do 5 let od zapsání smlouvy o doživotním majetku, znamenalo by to sankci za převod ve výši 129 282 USD. Pokud by se tak stalo mimo pětiletou zpětnou lhůtu, pak by samozřejmě žádná pokuta nehrozila.

Nedávno však za mnou přišel někdo, kdo byl zůstavitelem na dříve uzavřené smlouvě o běžném doživotním majetku, a chtěl znát daňové důsledky prodeje domu před úmrtím doživotního nájemce a dopady, které by to mělo v případě, že by doživotní nájemce v budoucnu potřeboval ICP Medicaid.

• DISCLAIMER: Moje prvotní reakce na část dotazu týkající se daňových důsledků byla: „Nevím, podívám se na to“. Nejsem příliš hrdý na to, abych přiznal, když potřebuji mluvit s kolegou, abych někomu odpověděl na jeho otázku. Nejsem daňový poradce ani nemám vysokoškolské vzdělání v oboru daní. Neposkytuji daňové poradenství a svým klientům vždy říkám, že případné daňové důsledky jakéhokoli plánování, které provádíme, si musí ověřit u svého daňového poradce nebo daňového právníka. Mluvil jsem se svým známým CPA, který mi poskytl informace, které znějí přesně, ale byly mi poskytnuty velmi obecné informace a nemohu potvrdit jejich správnost. Při rozhodování o plánování se nespoléhejte na tento článek na blogu (ani na žádný jiný článek na blogu). Sejděte se s daňovým odborníkem!

Fakta: Dům byl před mnoha lety zakoupen za 100 000 USD a nyní by se pravděpodobně prodal za přibližně 200 000 USD. Doživotní majetek byl zapsán před více než pěti lety (to je dobrá skutečnost, protože běžný doživotní majetek by měl za následek darování-penalizaci podléhající pětiletému zpětnému období Medicaid). Podobně jako v předchozím případě předpokládejme, že doživotnímu nájemci je 85 let.

Jaké jsou důsledky pro daň z příjmu při prodeji nemovitosti, která je předmětem doživotního majetku?

Nejprve je třeba poznamenat, že pokud by doživotní nájemce zemřel, po podání úmrtního listu by vlastnické právo přešlo na zůstavitele s „navýšením daňového základu“, což znamená, že při prodeji domu by daň z kapitálových výnosů byla výrazně nižší. Pokud byla nemovitost zakoupena za 100 000 USD, ale v době úmrtí doživotního nájemce měla hodnotu 200 000 USD a prodala se za 205 000 USD, platí se daň z kapitálových výnosů pouze z přebytku 5 000 USD po „navýšení“.

Pokud je však dům prodán před smrtí vlastníka, k žádnému „navýšení základu“ nedochází a daň z kapitálových výnosů se platí z původní hodnoty kupní ceny domu. Daňový úřad však stanoví částku osvobození (v současné době $250 000 pro svobodné a $500 000 pro ženaté vlastníky nemovitostí). Toto osvobození od daně z osobního pobytu je možné, pokud vlastník (vlastníci) žil (žili) v předmětné nemovitosti po dobu 2 z posledních 5 let. V podstatě to znamená, že z prvních 250 000 USD zisku z nemovitosti vlastněné jednotlivcem se neplatí žádné kapitálové zisky.

Od daně je však osvobozen pouze doživotní nájemce (původní vlastníci). Hodnota osobního osvobození od daně z kapitálových zisků doživotního nájemce, pokud je nemovitost prodána za jeho života, je úměrná jeho vlastnickému podílu podle tabulek doživotního majetku a zbytkového podílu k datu prodeje (viz výše). Toto osvobození není výhodou pro pozůstalé – ti při prodeji nemovitosti za života doživotního nájemce žádné osvobození od daně nezískají. Veškeré splatné daně z kapitálových výnosů by tedy pravděpodobně pocházely z poměrného podílu zbývajícího vlastníka na výnosech.

Jelikož však finanční odpovědnost za péči o nemocného rodiče obvykle nesou jeho děti (které jsou pravděpodobně také zůstavitelem v případě běžného doživotního majetku), daně z kapitálových výnosů by pravděpodobně byly více než kompenzovány úsporami plynoucími z toho, že by bylo možné výnosy ukrýt a Medicaid by mohl hradit dlouhodobou péči o rodiče.

.