Když máte studentské půjčky, může být kvalifikace pro hypotéku složitá.
AKTUALIZACE 19: Federálně obsluhované studentské půjčky byly v rámci zákona CARES, který byl podepsán 27. března 2020, uvedeny do automatické administrativní odmlky do 30. září 2020.
Pokud byly vaše splátky automaticky strhávány z vašeho bankovního účtu, i ta byla pozastavena. Pokud se snažíte získat nárok na hypotéku a máte splátkový plán IBR nebo IDR, může forbearance představovat problém.
Pokud se vám to stane, není těžké to napravit.
Další čtení: COVID-19 Studentská půjčka forbearance, poškodí to schválení mé půjčky na bydlení?
Představte se odborníkovi na hypotéky na studentské půjčky hned teď
V tomto článku
- Pochopení IBR
- Změny ve splácení studentských půjček
- Výpočet poměru dluhu k příjmům
- Směrnice pro studentské půjčky. Snapshot
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Kreativní řešení k řešení problémů
- Proč to věřitelé dělají špatně
Pochopení IBR
Vaše splátky studentské půjčky mohou být odloženy nebo v úlevě. Pokud jsou vaše půjčky odloženy, nemáte žádné dlužné splátky.
Když začnete splácet své studentské půjčky, můžete mít několik možností.
Můžete splácet své studentské půjčky na základě svých příjmů. Tomu se říká plán splácení založený na příjmu (Income-Based Repayment, IBR).
Představte se odborníkovi na hypotéky na studentské půjčky hned teď
Plány IBR obvykle nepokryjí dlužnou jistinu a úroky a zůstatek půjčky se může zvýšit, i když splácíte.
Pokud je vaše splátka založena na výpočtu, který na konci doby trvání úvěru splácí celou půjčku, jedná se o amortizovanou splátku.
Všechny pokyny pro upisování u všech věřitelů vám umožní použít amortizovanou splátku při výpočtu poměru dluhu k příjmu.
IBR plány vám také mohou ponechat splátku ve výši 0,00 USD, i když je vaše půjčka ve stavu splácení. Váš příjem se každý rok přezkoumává, aby se určila vaše nová splátka v příštím roce.
Historie změn splátek studentských půjček
Stále více studentů je po ukončení školy po léta spoutáno dluhem ze studentské půjčky.
Být spoután dluhem ze studentské půjčky vyžaduje zkušeného zámečníka, který vám odemkne správné pokyny, aby vám byla schválena půjčka na bydlení.
Představte se odborníkovi na hypotéky na studentské půjčky hned teď
Je to téměř práce na plný úvazek, abyste udrželi krok s aktualizacemi směrnic pro upisování a zdá se, že splátky IBR posílají mnoho úvěrových úředníků do chvostu dezinformací.
Změny směrnic pro studentské půjčky od roku 2015
- 2krát pro konvenční půjčky Fannie Mae
- 3krát pro konvenční půjčky Freddie Mac (naposledy v lednu 2020)
- 1krát pro půjčky pojištěné FHA
- 2krát pro VA Guaranteed Loans
- 2krát pro USDA Guaranteed Loans
.
První významná změna v pokynech pro upisování nastala, když věřitelé již nesměli ignorovat odložené splátky nebo úvěry v prodlení.
Druhou významnou změnou bylo, že jste museli použít splátku na jakýkoli zůstatek studentské půjčky. Pokud splátka vykazovaná ve vaší úvěrové zprávě nesplatí úvěr na konci pevně stanovené doby splatnosti, vaše splátky nejsou amortizovány.
Představte se odborníkovi na hypotéky na studentské půjčky hned teď
Neamortizované splátky se staly veřejným nepřítelem č. 1 společností Fannie Mae, FHA a USDA. V roce 2015 směrnice společnosti Freddie Mac neumožňovaly odložené splátky nebo úvěry v režimu odkladu splácení a povolovaly splátky IBR, i když vykazovaná splátka je 0,00 USD.
NOVINKA – Freddie Mac vylučuje PSLF z DTI – To je obrovská novinka, která přichází od společnosti Freddie Mac s platností od 2. ledna 2020. Pokud můžete doložit, že jste kvalifikováni pro program odpuštění půjček ve veřejné službě nebo program odpuštění půjček sponzorovaný zaměstnavatelem, měli byste být schopni vyloučit splátky studentských půjček z vašeho DTI.
Výpočet poměru dluhu k příjmu (DTI)
Celý problém se studentskými půjčkami je způsoben zmatkem kolem způsobu výpočtu poměru dluhu k příjmu.
Představte se odborníkovi na hypotéky na studentské půjčky hned teď
Váš poměr dluhu k příjmu se vypočítá jako vaše navrhovaná splátka za bydlení (při koupi domu) plus vaše měsíční závazky z vaší úvěrové zprávy, jako procento vašeho hrubého příjmu.
Při využití konvenčního úvěru Fannie Mae nebo Freddie Mac nesmí celková splátka za bydlení plus měsíční závazky překročit 50 % vašeho hrubého příjmu, neboli 50 % DTI.
Pro žadatele využívající hypotéku FHA platí 2 poměry DTI. Poměr přední části dluhu k příjmu je vaše platba za bydlení jako procento vašeho příjmu. Poměr zadního dluhu k příjmu zahrnuje vaše měsíční závazky z vaší úvěrové zprávy.
FHA povolí, aby vaše platba za bydlení činila až 46,99 % front-end DTI a maximálně 56,99 % back-end DTI včetně vašich dluhů.
Představte se odborníkovi na hypotéky na studentské půjčky hned teď
Studentské půjčky se stávají matoucími, když ve vaší úvěrové zprávě není uvedena žádná platba nebo když vaše platba představuje splátku založenou na příjmu (IBR).
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Allowed – $0 ok with supporting documentation* – Updated April, 2017
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
- *Očekávejte dokumentaci od správce studentské půjčky
Freddie Mac Conventional
- Platby založené na příjmech – lze použít platbu uvedenou v úvěrové zprávě
- Platba ve výši 0 USD se již nepoužívá – musí se použít .5% – viz aktualizace PSLF
- Může se vyloučit z výpočtu poměru dluhu k příjmu, pokud zbývá méně než 10 měsíců splátek
- Odložené nebo snesitelné použití .5 % zůstatku půjčky – s účinností od 1. listopadu 2018
FHA Government Insured
- Neamortizovaná splátka – není povolena | musí použít 1 % zůstatku půjčky
- Amortizovaná splátka – v pořádku u všech věřitelů
- Odložená nebo forbearance použít 1 % zůstatku půjčky.
Půjčka se zárukou VA
- Neamortizovaná splátka – Povolena i s 0 USD.00 splátky
- Amortizovaná splátka – V pořádku u všech věřitelů
- Odložená nebo odložená splátka musí používat 5 % zůstatku půjčky děleno 12
- Očekávejte podklady od poskytovatele studentské půjčky
USDA Guaranteed Loan – Aktualizováno září 2019
- Neamortizovaná splátka – Použijte splátku na úvěrové zprávě 0r .50%, podle toho, která je vyšší.
- Amortizovaná splátka – V pořádku u všech věřitelů
- Odložená nebo odložená splátka použijte .50% zůstatku půjčky.
Kreativní řešení problémů se studentskou půjčkou
Pokud se snažíte koupit bydlení a jednotlivé části do sebe prostě nezapadají, zde je několik kreativních řešení, která úspěšně provedli minulí klienti.
Odložené splátky nebo půjčka v odkladu
Pokud máte půjčky s odloženými splátkami nebo pokud je vaše půjčka v odkladu, nechali jsme kupce domů přejít na splátkový plán založený na příjmech, a kvalifikovat se pomocí Fannie Mae Conventional
Parents Co-Sign and Pay Student Loan Payment
Fannie Mae nedávno aktualizovala svůj pokyn „Contingent liability“, který umožňuje ignorovat splátky studentských půjček, pokud můžete prokázat, že spoludlužník platil splátky za posledních 12 měsíců.
Poměr dluhů k příjmům příliš vysoký pro konvenční úvěr
Tento kupující domu konsoliduje více než tucet úvěrů do 30leté amortizované splátky. Potřebovali jsme amortizovanou splátku, abychom mohli využít flexibilnějších požadavků na DTI oproti konvenčnímu úvěru.
Splátka se nezobrazuje v úvěrové zprávě
Pokud je váš úvěr splácen, může váš věřitel získat doplnění úvěru (pokud je to nutné) od úvěrového úřadu, pokud mu poskytnete kopii výpisu od věřitele studentské půjčky.
Máte nižší než 5% akontaci a splátku IBR
Častým nedorozuměním je, že FHA nabízí nejnižší akontaci. VA & USDA nabízí 100% financování, ale je vyžadována další kvalifikace.
Ani Fannie Mae a Freddie Mac mají programy, které umožňují již 3% akontaci. Způsobilost může být určena příjmovými limity nebo oblastí, ve které kupujete.
Pro domy kupované v „cílových“ oblastech s nízkými až středními příjmy neexistují žádné příjmové limity. Tyto speciální programy zahrnují také zvýhodněné pojištění hypotéky a zvýhodněné náklady na uzavření.
Můžete se kvalifikovat pouze pro úvěr FHA
Existuje mnoho důvodů, proč je pro vás úvěr FHA tou nejlepší volbou. Konvenční financování je přísnější, vyžaduje vyšší kreditní skóre a často nepřipadá v úvahu, pokud máte v úvěrovém registru velké dluhy.
Řešením je doložit, jaká by byla amortizovaná splátka v případě, že byste začali splácet studentský úvěr, který by na konci doby splatnosti úvěru splatil.
Neexistuje žádný pokyn, který by vyžadoval, abyste úvěr skutečně spláceli, pouze abyste použili amortizovanou splátku pro účely výpočtu poměru dluhu k příjmu.
Existuje několik způsobů, jak můžete zjistit, jaká by tato splátka byla:
- Zavolejte svému poskytovateli studentské půjčky a požádejte ho o výpis/citát, ze kterého bude patrné, jaká by tato splátka byla.
- Začít splácet studentskou půjčku (po ukončení úvěru na bydlení ji můžete opět odložit)
Pokud se chystáte zvážit některou z těchto možností, poraďte se nejprve se zkušeným hypotečním úvěrovým úředníkem, zda byste ještě splňovali podmínky pro splácení pomocí amortizované splátky.
Váš úvěrový úředník může vypočítat, jaká by tato splátka mohla být. Problém, který řešíte, je získání podkladů od poskytovatele studentské půjčky, které by tuto splátku potvrzovaly.
Proč to věřitelé dělají špatně
Pokud voláte na základě televizní, rozhlasové nebo internetové reklamy, budete s největší pravděpodobností přepojeni na call centrum, které má jen malé nebo žádné skutečné zkušenosti s hypotékami.
Těmto věřitelům říkám „velcí věřitelé“. Tito věřitelé jsou úžasní ve zpracování určitého typu úvěrového spisu, který nevyžaduje nic příliš neobvyklého.
Splácení studentských půjček ve skutečnosti není až tak neobvyklé, ale načasování, kdy se tyto problémy objeví, nemůže být horší.
Pokud pracujete přes call centrum velkého věřitele, vaše žádost se dostane před odborníka až ve chvíli, kdy se dostane k upisovateli.
Pokyny pro upisování studentských půjček, konkrétně splátkových plánů založených na příjmu, se za poslední 2 až 3 roky několikrát změnily.
Mnohdy se váš spis dostane k upisovateli až poté, co už jste přijali nabídku na koupi a zaplatili za odhad.
Naděje, že je dost času a upisovatel je dostatečně zkušený, aby se podíval do směrnic a mohl přijít na to, jak zachránit váš nový domov tím, že vám schválí správný úvěr.
Nevěřil bych, že se to děje tak často, kdybych to nezažil osobně! Poprvé jsme se tomuto tématu věnovali v roce 2015 a zodpověděli jsme stovky dotazů na IBR od kupujících z celé země.
Tolika hororovým příběhům, které slyšíme, by se dalo předejít, kdyby byl využit profesionální úvěrový pracovník, a ne věřitel z call centra.
Práce s odborníkem
Pomáháme kupujícím domů a majitelům domů kvalifikovat se na hypotéku se studentskými půjčkami od roku 2015, kdy byly poprvé představeny hlavní problémy, kterým dnes čelíme.
Find My Way Home je odborná síť zkušených hypotečních profesionálů, kteří jsou zde, aby zodpověděli vaše otázky a navedli vás na správnou cestu.
Můžete získat odpovědi na své otázky buď tak, že nám zde poskytnete trochu více informací a my vás spojíme s úvěrovým pracovníkem, který je odborníkem na směrnice pro studentské půjčky, nebo můžete zanechat komentář nebo otázku níže.
Neprodáváme vaše informace více věřitelům a doufáme, že najdete někoho zkušeného, představíme vám jednoho úvěrového pracovníka, kterého známe a kterému důvěřujeme a který vám může pomoci.
Na jakoukoli otázku, kterou položíte níže, vám osobně odpovím a v případě potřeby vás seznámíme s profesionálním a zkušeným úvěrovým pracovníkem, o kterém vím, že vám může pomoci.