20 tisíc domů venkovského studia odhaluje systémové problémy, které stojí za dostupným bydlením

„Myslím, že když jsme začínali, neměli jsme ani tušení, do jakých složitostí se pouštíme,“ přiznává Rusty Smith, zástupce ředitele venkovského studia. „Abych byl krutě upřímný, byli jsme opravdu naivní vzhledem k problémům, které stojí za dostupností bydlení, a k tomu, jak jsou dynamické a systémové. Za uplynulých 13 let jsme se díky projektu hodně naučili.“

Tímto projektem je Iniciativa 20K společnosti Rural Studio, výzkumný program, v jehož rámci fakulta Auburn University a studenti architektury řeší krizi dostupného bydlení ve Spojených státech. Iniciativa 20K, zahájená v roce 2005, začala vytvořením domů za 20 000 dolarů pro chudou alabamskou oblast.

Dnes se snaží přenést své návrhy a výzkumy iniciativy 20K do celostátního měřítka. Inspirováni jejich potenciálem při vytváření trvalých řešení dostupnosti bydlení se podíváme na vývoj Iniciativy 20K a jejich další kroky.

Co je Rural Studio?

Pochopení Iniciativy 20K začíná u Rural Studia. Rural Studio, které bylo zahájeno v roce 1993 jako jeden z několika studentských programů „terénních studií“ v rámci College of Architecture, Design and Construction na Auburn University, se řídí filozofií, že každý, jak bohatý, tak chudý, si zaslouží dobrý design.

Ve venkovském studiu, které je založeno na komunitní službě a dědictví univerzity v oblasti pozemkových grantů, se ročně vzdělává přibližně 45 studentů v malém alabamském městečku Newbern (186 obyvatel), a to na dobu od jednoho semestru až po jeden rok či déle.

Studenti pracují s obyvatelstvem pěti okresů na návrhu, vývoji a výstavbě dostupného bydlení a veřejné infrastruktury. Do dnešního dne Rural Studio postavilo více než 200 krásných, pro danou lokalitu specifických staveb a darovalo tyto domy klientům, kteří by si jinak nebyli schopni zajistit domov.

Jak začala iniciativa 20K

V roce 2005 požádalo Rural Studio své studenty, aby navrhli dům za 20 000 dolarů – přičemž zhruba 12 000 dolarů bylo určeno na materiál a 8 000 dolarů na práci a zisk – v rámci výzvy, která se rozrostla v projekt 20K: studentský, opakující se výzkumný projekt, jehož cílem je přinést krásné a cenově dostupné domy všem, kteří je potřebují.

„Částka 20 000 dolarů vyplynula z poměrně zjednodušené matematiky,“ říká Rusty, který působí také jako profesor Greshamovy univerzity v Auburnu a zástupce vedoucího programu architektury. „Podívali jsme se na typickou hypotéku, kterou si může dovolit průměrný majitel domu v rámci našich služeb, což bylo koncepčně 20 000 dolarů.“

První domy, které Rural Studio postavilo před 13 lety v západní Alabamě, splňovaly jejich nákladový model 20 000 dolarů a metriky pro dobrý a důstojný design. Postupem času se však tento cíl 20 000 dolarů stal méně cílem a více prubířským kamenem pro nízkonákladovou, inovativní výstavbu.

„Na začátku se 20 000 dolarů používalo k tomu, aby se studentům ukázalo, že dům je víc než jen cena materiálu,“ říká Rusty a dodává, že domy za 20 000 dolarů obvykle nahrazovaly nevyhovující domy, které již mohly mít příjezdovou cestu a další přípojky. „Ale hodně se toho změnilo. Například náklady na materiál použitý v prvním domě 20K v roce 2005 ve výši 12 500 dolarů se dnes více než zdvojnásobily.“

Nejsou to však jen rostoucí náklady na materiál, které změnily přístup Rural Studia k dostupnému bydlení.

Složitost dostupného bydlení

S téměř 30 dokončenými domy nashromáždila Iniciativa 20K bohaté znalosti o navrhování, vývoji a výstavbě žádaných a zároveň levných domů. Uvědomili si však také, že problém dostupného bydlení je složitější, než se původně zdálo.

Rusty vysvětluje: „Problémy s dostupností bydlení nejsou jen problémy s cihlami a maltou. Všechny neduhy dostupnosti bydlení nelze vyléčit prostřednictvím designu, protože mnohé z nich jsou systémové, například územní plánování. Architekti nemohou vyřešit žádný z těchto druhů problémů, protože je nemáme na starosti. Co však architekti mohou udělat, je zviditelnit neviditelné věci.“

Problémy cenové dostupnosti domů nejsou problémy s cihlami a maltou. Všechny neduhy dostupnosti bydlení nelze vyléčit prostřednictvím designu, protože mnohé z nich jsou systémové, například územní plánování. Architekti nemohou vyřešit žádný z těchto druhů problémů, protože je nemáme na starosti. Co však architekti mohou udělat, je zviditelnit neviditelné věci.“

-Rusty Smith

Dnes iniciativa 20K posunula diskusi od nákladů na dům k nákladům na vlastnictví domu, od koupě k údržbě po dokončení bydlení. Za tímto účelem spolupracují s veřejnými i soukromými organizacemi, mezi něž patří například Fannie Mae, USDA, ministerstvo energetiky, Habitat for Humanity a další.

„Snažíme se vyřešit nedostatek dobře navržených, vysoce výkonných rodinných domů, které lze vlastnit jako nemovitost,“ pokračuje Rusty. „Je to problém, protože vlastnictví domů běžně chápeme jako základní kámen finančního zabezpečení v USA.

„Překážky v dostupném vlastnictví domů mají kořeny ve složitém ekosystému způsobu, jakým si pořizujeme domy pro jednu rodinu. Zahrnuje to, čemu říkáme „první náklady“ – jako jsou hypotéky, povolení a územní plánování – a také „druhé náklady“, které zahrnují věci jako pojištění, spotřeba energie a údržba. Způsob, jakým domy pořizujeme, vlastníme a udržujeme, je mimořádně složitý.“

Klíče k udržitelnému vlastnictví domů

Spíše než na celkové součtové náklady domu se tým 20K zaměřuje na rámcování nákladů z hlediska toho, co jejich klienty zajímá nejvíce: měsíční platby.

„Díky spolupráci s našimi sekundárními hypotečními partnery víme, že za každý dolar přidaný k hypotéce získáte stavbu v hodnotě 200 dolarů,“ říká Rusty. „Pokud propojíme otázky mezi prvními a druhými náklady, můžeme vytvořit lépe fungující dům, který je stále cenově dostupný.“

Rusty vysvětluje na příkladu: Řekněme, že tým chce postavit energeticky úsporný dům pro klienta, který si může dovolit pouze hypotéku ve výši 20 000 dolarů. Pokud však energeticky úsporná modernizace bude stát 5 000 dolarů, čímž se hypotéka zvýší na 25 000 dolarů, nestane se tím dům nedostupným?“

Ne, pokud se zohlední druhé náklady, jako je energie. Pokud přidaných 5 000 USD energeticky úsporné stavby vytvoří 25 USD měsíční úspory energie, mohou být tyto peníze díky výše zmíněnému poměru financování hypotéky k nákladům na stavbu 1:200 reinvestovány do hypotéky a splatit tak dalších 5 000 USD.

Nejenže energeticky úsporná modernizace vyrovnává výkyvy účtů za energie, ale dům s vyššími parametry, který zároveň chrání investici hypotečního dlužníka – situace, která je výhodná pro všechny.

Skutečný problém s dostupností, dodává, není v tom, že by klienti neměli na hypotéku.

Na základě výzkumu populace, které poskytují své služby, tým zjistil čtyři hlavní důvody, proč by někdo mohl přijít o bydlení:

1. divoké výkyvy v nákladech na energie, které vytvářejí nepředvídatelnou měsíční zátěž
2. neočekávaná údržba
3. neočekávané události související se zdravím
4. neočekávané výpadky v jejich příjmech v důsledku ztráty zaměstnání nebo zkrácení pracovní doby.

Tento výzkum byl podkladem pro návrhy domů 20K, které kladou důraz na energetickou účinnost, odolnost a lidské zdraví. Tým také chce, aby proces výstavby domů přispíval k místní ekonomice, od nákupu místní pracovní síly až po materiály. Důležitou součástí jejich plánu je také vzdělávání po nastěhování, které má zajistit dlouhodobou udržitelnost domů.

Od projektu 20K k produktu 20K

Po více než deseti letech zkušeností v západní Alabamě se Iniciativa 20K připravuje na rozšíření modelu 20K do venkovských regionů po celé USA.USA. Přestože je cílem zpřístupnit domy a výzkum všem – podnik je přísně neziskový – postupuje tým opatrně.

„Produktová řada 20K má několik složek,“ vysvětluje Rusty. „Kromě domu nabídneme komplexní návod k použití, který se týká také modelu pořizování, tedy způsobu, jakým se dům dodává. To vše může do značné míry záviset na kontextu, včetně environmentálního, sociálního, historického a ekonomického. I když některý z našich domů obstojí z hlediska počasí v jiném státě, nemusí fungovat v sociokulturním kontextu.“

V současné době má produktová řada 20K čtyři modely bydlení připravené k realizaci s pomocí realizačních partnerů v nezveřejněných lokalitách mimo komunitu služeb venkovského studia.

Na základě výzkumu vedeného studenty a údajů shromážděných o domech 20K po jejich obydlení vyvíjí iniciativa 20K v současné době modely s jednou a dvěma ložnicemi optimalizované pro pasivní komfort a navržené (minimálně) tak, aby splňovaly současné mezinárodní předpisy pro bydlení, zatímco další mohou splňovat vyšší úrovně výkonu, jako jsou pasivní dům a Zero Ready.

Tým bude spolupracovat s místními subjekty na vývoji domů specifických pro daný region v jiných oblastech USA. Mezitím bude Iniciativa 20K také spolupracovat se svými partnery na federální úrovni na řešení větších systémových problémů dostupnosti, jako je například územní plánování, které by v některých oblastech neumožnilo postavit dům 20K kvůli požadavkům na minimální rozlohu.

„Pracujeme na odhalení více informací, ale děláme to potichu, protože nechceme, aby se objevily nepřesné informace,“ říká Rusty. „Ale naším cílem je nakonec poskytnout čísla, abychom mohli nabídnout užitečné informace těm, kteří je potřebují.“

Přestože konkrétní informace o nákladech a vývoji těchto prvních domů z produktové řady 20K budou zveřejněny až příští rok, tým 20K se nedávno podělil o zprávu o významném partnerství s vládou podporovaným hypotečním gigantem Fannie Mae.

Pracujeme v Alabamě, ale v tom, co děláme, neexistují žádné hranice.

-Rusty Smith

Podle zákona o bydlení a ekonomické reformě z roku 2008 byla společnost Fannie Mae ve svých plánech „Duty to Serve“ povinna zlepšit přístup k hypotečnímu financování a vytvářet možnosti dostupného bydlení na nedostatečně obsluhovaných trzích, včetně venkovských regionů.

V důsledku toho bude mít produktová řada 20K přístup k hypotečnímu financování svých levných domů – něco, co bylo dříve prakticky nemožné zajistit.

„Pracovali jsme v Alabamě, ale to, co děláme, nemá hranice,“ říká Rusty. „Cílem je, že pokud jsou produkty a služby, které vyvíjíme, užitečné, chceme, aby je měl každý, kdo o ně stojí.“

Chcete-li se o společnosti Rural Studio dozvědět více, můžete se s ní spojit online a sledovat blog Rural Studio. Nebo chcete-li přispět na výzkum, navštivte stránku www.supportruralstudio.com.