10 nejlepších vlastností ziskové pronajímané nemovitosti

Chcete si pořídit rezidenční nemovitost k pronájmu a rozšířit tak své investiční portfolio? Investice do nemovitostí mohou být vzrušující a velmi výnosné, pokud se rozhodnete správně. Kromě příjmů a odměn však může být investování do nemovitostí pro začínajícího investora skličující.

Nemovitosti jsou tvrdý byznys a pole je prošpikováno nášlapnými minami, které mohou zlikvidovat vaše výnosy. Proto je důležité provést podrobný průzkum, než se do investování do nemovitostí vrhnete, abyste měli přehled o všech výhodách a nevýhodách investování do nemovitostí. Zde jsou nejdůležitější věci, které je třeba při hledání výnosové nemovitosti zvážit.

Začínáte s hledáním

Než zapojíte do hledání profesionála, začněte hledat nemovitost na vlastní pěst. Agent na vás může tlačit, abyste koupili dříve, než najdete investici, která vám bude nejlépe vyhovovat. A najít takovou investici bude chtít trochu pátracích schopností a trochu bot.

Provedení tohoto průzkumu vám pomůže zúžit několik klíčových vlastností, které chcete pro svou nemovitost – například typ, umístění, velikost a vybavení. Jakmile to uděláte, možná budete chtít, aby vám s nákupem pomohl realitní makléř.

Vaše možnosti umístění budou omezeny tím, zda hodláte nemovitost aktivně spravovat, nebo si najmete někoho jiného, kdo to udělá za vás. Pokud ji hodláte aktivně spravovat sami, nechcete nemovitost, která je příliš daleko od místa vašeho bydliště. Pokud se o ni budete starat prostřednictvím společnosti spravující nemovitosti, je blízkost menším problémem.

10 nejdůležitějších vlastností, které je třeba zvážit

Podívejme se na 10 nejdůležitějších věcí, které byste měli zvážit při hledání vhodné nemovitosti k pronájmu.

1. Sousedství

Sousedství, ve kterém kupujete, určí typy nájemníků, které přilákáte, a míru neobsazenosti. Pokud koupíte nemovitost v blízkosti univerzity, je pravděpodobné, že mezi vašimi potenciálními nájemníky budou převažovat studenti a každé léto byste mohli mít problém zaplnit volná místa. Uvědomte si, že některá města se snaží odradit od přestavby na nájemní bydlení tím, že ukládají přemrštěné poplatky za povolení a zvyšují byrokratickou zátěž.

2. Daně z nemovitosti

Daně z nemovitosti se pravděpodobně budou v cílové oblasti značně lišit a vy si chcete uvědomit, o kolik přijdete. Vysoké daně z nemovitosti nejsou vždy špatné – například ve skvělé čtvrti, která přitahuje dlouhodobé nájemníky, ale existují i neatraktivní lokality, které mají také vysoké daně.

Všechny informace o daních bude mít k dispozici odhadní úřad obce, případně si můžete promluvit s majiteli domů v dané obci. Nezapomeňte se informovat, zda je v blízké budoucnosti pravděpodobné zvýšení daně z nemovitosti. Obec ve finanční tísni může zvýšit daně mnohem více, než kolik si může majitel reálně účtovat na nájemném.

3. Školy

Pokud se jedná o rodinné domy, zvažte kvalitu místních škol. Přestože vás bude zajímat především měsíční cash flow, celková hodnota pronajímané nemovitosti vstupuje do hry až při jejím případném prodeji. Pokud v okolí nejsou dobré školy, může to mít vliv na hodnotu vaší investice.

4. V případě, že v okolí nejsou dobré školy, může to mít vliv na hodnotu vaší investice. Kriminalita

Nikdo nechce bydlet v sousedství ohniska trestné činnosti. Místní policie nebo veřejná knihovna by měly mít k dispozici přesné statistiky kriminality v sousedství. Zkontrolujte míru vandalismu, závažných a drobných trestných činů a nezapomeňte si všimnout, zda trestná činnost stoupá nebo klesá. Můžete se také zeptat na četnost policejní přítomnosti ve vaší čtvrti.

5. Zjistěte, zda je ve vaší čtvrti přítomna policie. Trh práce

Místa s rostoucími pracovními příležitostmi přitahují více nájemníků. Chcete-li zjistit, jak si konkrétní oblast stojí z hlediska dostupnosti pracovních míst, podívejte se na statistický úřad USA (BLS) nebo navštivte místní knihovnu. Pokud uvidíte oznámení o tom, že se do oblasti stěhuje významná společnost, můžete si být jisti, že se tam nahrnou pracovníci, kteří hledají místo k bydlení. To může způsobit zvýšení nebo snížení cen bydlení v závislosti na typu podniku, o který se jedná. Můžete předpokládat, že pokud budete chtít mít tuto firmu na svém dvorku, budou ji chtít mít i vaši nájemníci.

6. Jaký je váš názor na bydlení? Vybavenost

Procestujte okolí a prohlédněte si parky, restaurace, tělocvičny, kina, spoje veřejné dopravy a všechny další výhody, které lákají nájemníky. Městský úřad může mít k dispozici propagační literaturu, která vám poskytne představu o tom, kde lze nalézt nejlepší kombinaci veřejné vybavenosti a soukromého vlastnictví.

7. Budoucí rozvoj

Městské plánovací oddělení bude mít informace o rozvoji nebo plánech, které již byly do oblasti zařazeny. Pokud se zde hodně staví, jedná se pravděpodobně o dobrou rozvojovou oblast. Pozor na novou výstavbu, která by mohla poškodit cenu okolních nemovitostí. Další nová zástavba by také mohla konkurovat vaší nemovitosti.

8. V případě, že byste chtěli, aby se vaše nemovitost nacházela v zástavbě, můžete si ji prohlédnout. Počet nabídek a volných míst

Pokud je v nějaké čtvrti neobvykle vysoký počet nabídek, může to signalizovat sezónní cyklus nebo čtvrť na ústupu – musíte zjistit, která to je. V obou případech nutí vysoká míra neobsazenosti pronajímatele snižovat nájemné, aby přilákali nájemníky. Nízká míra neobsazenosti umožňuje pronajímatelům zvyšovat nájemné.

9. Neobsazenost bytů. Průměrné nájemné

Příjem z pronájmu bude vaším chlebem, proto musíte znát průměrné nájemné v dané oblasti. Ujistěte se, že každá nemovitost, o které uvažujete, snese dostatečné nájemné na pokrytí splátky hypotéky, daní a dalších výdajů. Prozkoumejte oblast natolik dobře, abyste odhadli, kam by mohla směřovat v příštích pěti letech. Pokud si nyní můžete danou oblast dovolit, ale očekává se, že se budou zvyšovat daně, mohla by dnes cenově dostupná nemovitost později znamenat bankrot.

10. Zjistěte, zda je pro vás daná oblast dostupná. Přírodní katastrofy

Pojištění je další výdaj, který budete muset odečíst od výnosů, takže musíte vědět, kolik vás bude stát. Pokud je oblast náchylná k zemětřesení nebo záplavám, mohou náklady na pojistné krytí ubírat z vašich příjmů z pronájmu.

Získávání informací

Oficiální zdroje jsou skvělé, ale abyste získali skutečné informace, budete si chtít promluvit se sousedy. Promluvte si s nájemníky i majiteli domů. Nájemníci budou mnohem upřímnější ohledně negativních aspektů čtvrti, protože do ní neinvestují. Navštivte oblast v různých časech a v různých dnech v týdnu, abyste viděli své budoucí sousedy v akci.

Výběr nemovitosti

Nejlepší investiční nemovitostí pro začátečníky je zpravidla rodinný dům nebo kondominium. Bytové domy jsou nenáročné na údržbu, protože o vnější opravy se stará bytové družstvo a na vás zůstává starost o interiér. Bytové domy však obvykle dosahují nižších nájmů a zhodnocují se pomaleji než rodinné domy.

Rodinné domy přitahují spíše dlouhodobější nájemníky. Rodiny nebo páry jsou někdy považovány za lepší nájemníky než svobodní lidé, protože panuje názor, že rodiny by mohly být finančně stabilní a pravidelně platit nájemné.

Když máte zúžené okolí, hledejte nemovitost s potenciálem zhodnocení a dobrým předpokládaným cash flow. Prohlédněte si nemovitosti, které jsou dražší, než si můžete dovolit, i ty, které jsou ve vašem dosahu. Nemovitosti se často prodávají pod cenou.

Pro potenciál zhodnocení hledejte nemovitost, která by – po několika kosmetických úpravách a drobných rekonstrukcích – přilákala nájemníky, kteří mohou platit vyšší nájemné. To také zvýší hodnotu nemovitosti, pokud se ji po několika letech rozhodnete prodat.

Pro zajištění ziskového podniku je samozřejmě důležité koupit nemovitost za rozumnou cenu. U nemovitosti určené k pronájmu se doporučuje zaplatit maximálně dvanáctinásobek ročního nájemného, které očekáváte.

Stanovení nájemného

Jak se určuje potenciální nájemné? Budete muset provést informovaný odhad. Nenechte se unést příliš optimistickými předpoklady. Pokud stanovíte příliš vysoké nájemné a skončíte s prázdnou jednotkou na několik měsíců, rychle se vám sníží celkový zisk. Vycházejte z průměrného nájemného v okolí a od něj se odvíjejte. Zvažte, zda váš byt stojí o něco více nebo o něco méně a proč.

Chcete-li zjistit, zda je pro vás jako investora číslo nájemného výhodné, spočítejte si, kolik vás nemovitost bude skutečně stát. Odečtěte očekávanou měsíční splátku hypotéky, daň z nemovitosti vydělenou 12 měsíci, náklady na pojištění vydělené 12 a velkorysou rezervu na údržbu a opravy.

Nepodceňujte náklady na údržbu nemovitosti. Tyto výdaje závisí na stáří nemovitosti a na tom, kolik údržby plánujete provádět sami. Novější budova bude pravděpodobně vyžadovat méně práce než budova starší. Byt v komunitě důchodců pravděpodobně nebude vystaven stejnému množství škod jako vysokoškolské bydlení mimo kampus.

Provádění vlastních oprav výrazně snižuje náklady, ale znamená to také být 24 hodin denně v pohotovosti pro případ nouze. Další možností je najmout si firmu na správu nemovitostí, která by se postarala o vše od rozbitých záchodů až po vybírání nájemného každý měsíc. Počítejte s tím, že za tuto službu zaplatíte zhruba 10 % z hrubého příjmu z pronájmu.

Pokud vám všechna tato čísla vyjdou vyrovnaně nebo ještě lépe s malým zůstatkem peněz, můžete nyní požádat realitního makléře o předložení nabídky.

Uskutečnění koupě

Banky mají na investiční nemovitosti přísnější požadavky na poskytování úvěrů než na primární bydlení. Předpokládají, že v případě těžkých časů jsou lidé méně ochotni ohrozit své bydlení než podnikatelskou nemovitost. Připravte se na to, že zaplatíte alespoň 20 až 30 % zálohy plus náklady na uzavření. Nechte si nemovitost důkladně prohlédnout odborníkem a před podpisem smlouvy nechte vše zkontrolovat realitním právníkem.

Nezapomeňte si zaplatit dostatečné pojištění. Pojištění nájemníka se vztahuje na věci nájemníka, ale za samotnou budovu odpovídá pronajímatel a pojištění může být dražší než u podobného domu obývaného vlastníkem. Úroky z hypotéky, pojištění a odpisy nemovitosti jsou do určité výše daňově uznatelné.

Sečteno a podtrženo

Každý stát má dobrá města, každé město má dobré čtvrti a každá čtvrť má dobré nemovitosti. Seřadit všechny tři vyžaduje hodně práce nohou a průzkumu. Když nakonec najdete ideální nemovitost k pronájmu, mějte realistická očekávání a ujistěte se, že vaše vlastní finance jsou dostatečně zdravé, abyste mohli počkat, až nemovitost začne generovat hotovost.