Žaluje vás vaše HOA?

Tady je jen několik typů případů, se kterými vám můžeme pomoci!

Žaluje vás vaše HOA?

Ať už vám byla doručena žaloba, dozvěděli jste se o zástavním právu, nebo jste právě obdrželi dopis s výzvou, nikdy není příliš brzy na to, abyste si promluvili s právníkem HAO, který vám poradí s vašimi právy. Neignorujte to a nečekejte, právník sdružení vlastníků domů vám může pomoci!“

Jakékoli prodlení může mít za následek, že se vaše sdružení vlastníků domů a jeho právníci budou snažit přidat další poplatky a na váš účet a je tu jedna věc, kterou nás naše zkušenosti naučily: Čím déle budete čekat, tím těžší bude se těchto poplatků zbavit. Možná si myslíte, nebo dokonce víte, že se mýlí, ale nicnedělání není nikdy řešením. S největší pravděpodobností vás nakonec zažalují, a pokud nic neuděláte, získají proti vám rozsudek.

Je pravděpodobné, že si vaše sdružení vlastníků domů najalo právníka pro vymáhání pohledávek. V době, kdy podávají žalobu k soudu, není neobvyklé, že účetní kniha, kterou ukazují soudci, obsahuje tisíce dolarů v nejasných poplatcích za vymáhání, odměnách advokátů a nákladech. Možná si myslíte, že jste platní nebo že jste možná jen o jednu či dvě platby pozadu. Ale oni vám řeknou, že dlužíte mnohem více.

Jedním z aspektů, který je pro většinu rozsudků ve věcech bytového družstva na rozdíl od jiných typů rozsudků jedinečný, je tzv. blankosměnka. Rozsudky mají být na určitou částku. Většina právníků zastupujících společenství vlastníků bytových jednotek, s nimiž jsme se setkali, však přidává samoúčelné formulace, kterými si údajně přiznávají odměnu za právní zastoupení a náklady vzniklé při pokusu o vymožení rozsudku. Právníci HOA pak sami rozhodnou, jaké další poplatky považují za přiměřené (nápověda: všechny), a tyto poplatky pak automaticky zahrnou do jakéhokoli úsilí o vymáhání, aniž by se kdy obrátili na soud.

Výsledkem je, že rozsudek na několik set dolarů se často nafoukne do rozsudku ve výši několika tisíc dolarů. A to i přesto, že arizonský zákon výslovně zakazuje, aby soudní věřitel, jako je HOA, vybíral poplatky od vlastníka v rámci exekuce. Jeden advokát upřímně přiznal vlastníkovi, že částka rozsudku se právě zvýšila, protože musel zvednout telefon, aby vlastníkovi sdělil zůstatek rozsudku.

Tato zneužívající praxe se často přiživuje na nezastoupeném vlastníkovi a přetíženém soudním systému a často vede k tomu, že HOA nebo jeho právníci utrží tisíce dolarů, na které nemají nárok. Nenašli jsme žádnou jinou oblast práva, kde by rozsudky zahrnovaly právo na budoucí odměny advokátů. Přesto je tato praxe tak běžná, že ji mnozí soudci ani nezpochybňují.

Věříme ve včasnou intervenci.

Důrazně doporučujeme každému majiteli domu, který žije v bytovém družstvu, aby si písemně vyžádal kopii své účetní knihy (historii svých transakcí a plateb) a aby nám okamžitě zavolal, pokud účetní kniha odhalí nějaké nesrovnalosti.

Smutné je, že mnoho případů, se kterými se setkáváme, jsou rozsudky pro zmeškání, kdy jste vy, majitel domu, vůbec nevěděli, že nějaký soudní spor existuje! Je šokující, kolik je žalob, v nichž HOA tvrdí, že vás nemůže najít. Vědí, kde bydlíte, každý měsíc vám posílají poštu a jsou to vaši sousedé. Ale když případ skončí u soudu, HOA a její právníci najednou tvrdí, že vás nemohou najít, nebo soudu řeknou, že nevědí, kde bydlíte, nebo vás obviní, že jste se „vyhnuli“ doručení, protože jste nebyli doma, když na vaše dveře dvakrát nebo třikrát zaklepal soudní doručovatel.

Absurdní taktiky vymáhání pohledávek

Stále více společenství vlastníků jednotek zaujímá stanovisko, že mají právo vypnout vodu nebo jiné inženýrské sítě, aby donutily vlastníky zaplatit vyměřené poplatky, pokuty nebo penále. Setkali jsme se s řadou vlastníků, kteří zůstali několik dní, týdnů a dokonce měsíců bez vody a byli doslova donuceni zaplatit tisíce dolarů na sporných pokutách, poplatcích a nepřiznaných odměnách advokátů, aby měli k dispozici základní služby nezbytné k životu. Domníváme se, že se nejedná o pravomoc svěřenou HOA ani podle arizonského práva, ani podle řídících dokumentů HOA, a že HOA, která tuto pravomoc uplatňuje, jedná mimo rámec zákona a vystavuje se možné odpovědnosti. Toto je jen jeden z případů, kdy je důležité znát práva vlastníka domu vůči HOA a co nejdříve vyhledat právníka HOA.

Dalším častým trendem jsou sériové žaloby, kdy HOA žaluje vlastníka za nezaplacené poplatky nebo pokuty, získá rozsudek, který zahrnuje poplatky za právní zastoupení a soudní náklady, a později žaluje další částky, přičemž do druhého rozsudku zahrne i předchozí rozsudek. Druhá žaloba často směřuje k exekuci, ale musí zahrnovat i předchozí výměry, aby byl splněn limit pro exekuci. Často se jedná o tzv. double-dipping, forum shopping a nesprávné uplatnění práva na exekuci poté, co již byl zvolen prostředek nápravy spočívající v neprovedení exekuce. Zdá se, že běžnou praxí je také zahrnutí poplatků za právní zastoupení, které nebyly přiznány v předchozí žalobě, do druhé žaloby, čímž se získá druhé sousto na vymáhání poplatků, které soud odmítl přiznat.

Selektivní vymáhání

To je, když HOA schválí určitou změnu návrhu pro všechny kromě vás. Nebo vám odmítne přiznat stejná práva a výsady, které byly rozšířeny na desítky jiných vlastníků.

Například:

• Vlastníte obytný vůz a chcete ho zaparkovat na svém dvorku a HOA, přestože ostatním povoluje parkování obytných vozů na jejich dvorku, vám odmítá poskytnout stejnou možnost a místo toho vám ukládá nespočet pokut, posílá vám četné dopisy o zastavení činnosti a vyhrožuje, že pokud ho ze společenství neodstraníte, bude proti vám uplatňovat soudní zákaz.

• Nebo vám HOA odmítne udělit povolení k instalaci bazénu na vašem dvorku, ale všichni vaši sousedé si bazény na svých dvorcích instalovali.

• Nebo HOA přijme pravidlo, které je výslovně zaměřeno proti vám nebo vašemu majetku.

Příkladů je nekonečně mnoho. HOA má sice pravomoc prosazovat platně přijatá pravidla a předpisy, ale nemůže je prosazovat nepřiměřeně nebo selektivně. To může být je silná obrana proti jakékoli žalobě HOA na vymáhání práva.

Obrana proti exekuci

Pokud jste žalováni HOA, mohou tyto žaloby zahrnovat pouze požadavek na peněžitý rozsudek, který se právníci HOA mohou pokusit získat obstavením vaší mzdy nebo bankovního účtu, nebo mohou žádat soudce, aby vynutil prodej vaší nemovitosti k zaplacení jejich účtu. Poskytujeme obranu proti zabavení majetku HOA.

Právo HOA zabavit majetek je omezené. Obecně platí, že HOA nemůže provést exekuci, pokud majitel není v prodlení s placením poplatků buď jeden rok, nebo 1 200 USD. Výpočet těchto částek se často může odvíjet od nesprávného použití plateb, nesprávného zaúčtování všech plateb nebo samoúčelného popisu toho, co představuje „posouzení“. V jednom obzvláště pozoruhodném případě HOA vyúčtovala vlastníkovi tisíce dolarů na poplatcích za právní zastoupení, nazvala je „poplatky“ a poté zahájila exekuci pouze na základě nezaplacení poplatků za právní zastoupení. V tomto případě, stejně jako v mnoha jiných našich případech, jsme měli to štěstí, že se nám podařilo exekuci zastavit.

Naznačujeme, že každá žaloba na exekuci, nebo dokonce většina podaných žalob na exekuci, trpí takovými zjevnými vadami. Ale bohužel ne každá exekuční žaloba odpovídá zákonu. Kromě toho, pokud jste měli tu smůlu, že jste se dostali do prodlení s placením poplatků, existují strategie, jak se vyhnout ztrátě vašeho domu a zároveň splnit své závazky vůči bytovému družstvu.

VÁŠ BYTOVÉ DRUŽSTVO MŮŽE A BUDE VYPRÁVĚT NA VAŠEM DOMĚ, pokud k tomu bude mít příležitost. Skutečnost, že máte hypotéku nebo že můžete být dokonce na dluh, nezastaví vlak exekuce.

Zákon o spravedlivých postupech při vymáhání pohledávek

Zákon o spravedlivých postupech při vymáhání pohledávek („FDCPA“) chrání jednotlivce před zneužívajícími, klamavými a nekalými praktikami při vymáhání pohledávek. Zakazuje vymahačům dluhů používat při vymáhání dluhů zavádějící, klamavá nebo nepravdivá prohlášení. Dále zakazuje používání nekalých nebo nepřiměřených prostředků k vymáhání dluhů, včetně pokusu o vymáhání dluhů, na jejichž vymáhání nemá vymahač dluhů právní nárok.

Zákon FDCPA rovněž vyžaduje, aby vymahač dluhů poskytl spotřebiteli následující informace do pěti dnů od prvního sdělení spotřebiteli, pokud tyto informace nejsou obsaženy v prvním sdělení:

1. Výši dluhu

2. Název věřitele, vůči němuž je dluh splatný

3. Upozornění, že pokud spotřebitel do třiceti dnů od obdržení oznámení nezpochybní platnost dluhu nebo jeho části, bude vymahač dluhu považován za platný; (4) prohlášení, že pokud spotřebitel ve třicetidenní lhůtě písemně oznámí vymahači dluhů, že dluh nebo jeho část zpochybňuje, vymahač dluhů získá ověření dluhu nebo kopii rozsudku proti spotřebiteli a vymahač dluhů zašle spotřebiteli jeho kopii; a (5) prohlášení, že na písemnou žádost spotřebitele ve třicetidenní lhůtě vymahač dluhů poskytne spotřebiteli jméno a adresu původního věřitele, pokud se liší od současného věřitele.

Porušení zákona FDCPA může zahrnovat volání před osmou hodinou ranní nebo po deváté hodině večerní, volání třetím stranám více než jednou ve snaze vás najít nebo jim sdělit, že se pokouší vymáhat dluh, snahu vymáhat dluh, který není platný (např, dluh jste již dříve zaplatili nebo je promlčený), vyhrožování nebo naznačování, že za nezaplacení můžete jít do vězení, a vyhrožování, že podniknou kroky, které ze zákona podniknout nemohou.

Žalobu podle zákona FDCPA lze podat individuálně nebo jako hromadnou žalobu. Náhrada škody u individuálních žalob podle zákona FDCPA může zahrnovat skutečnou škodu, zákonnou náhradu škody ve výši nepřesahující 1 000,00 USD, poplatky za právní zastoupení a náklady. Náhrada škody u hromadných žalob může zahrnovat skutečnou škodu, zákonnou náhradu škody ve výši nepřesahující nižší z těchto částek: 500 000 USD nebo 1 % čistého jmění subjektu vymáhajícího dluhy, odměny advokátů a náklady.

Oprávněné obstavení majetku

Oprávněné obstavení majetku je praktika zabavení finančních prostředků v držení třetí strany za účelem zaplacení soudního rozhodnutí. Jednou z nejběžnějších praktik je obstavení mzdy vlastníka přímo u jeho zaměstnavatele. Arizonský zákon umožňuje obstavit mzdu až do výše 25 % mzdy. Arizonské právo striktně kontroluje právo na obstavení mzdy a může být mocným nástrojem pro vymáhání rozsudku.

Odsouzení podle našich zkušeností běžně zneužívají proces obstavení mzdy a často inkasují mnohem více, než je nominální částka rozsudku.

Neoprávněné zástavní právo

Zjistili jste, že na vaší nemovitosti je zapsáno zástavní právo, o kterém se domníváte, že je neplatné, a to buď proto, že je vyšší, než se domníváte, že dlužíte, neuznáváte fyzickou nebo právnickou osobu, která zástavní právo na vaší nemovitosti zapsala, nebo strana, která zástavní právo zapsala, nedodržela řádné postupy pro získání platného zástavního práva. Arizonský zákon umožňuje vlastníkovi nemovitosti podat zvláštní žalobu na výmaz neoprávněného zástavního práva a vymáhat náhradu škody a náklady na právní zastoupení, pokud druhá strana nesouhlasí s jeho výmazem.

Spotřebitelské podvody

Fyzické osoby se každoročně stávají oběťmi spotřebitelských podvodů. Spotřebitelský podvod je jakékoli klamání, nekalé jednání nebo praktika nebo nepravdivé prohlášení, zatajení nebo slib v souvislosti s prodejem „zboží“. Zboží, jak je tento pojem používán v arizonském zákoně o podvodech na spotřebiteli, zahrnuje jakékoli zboží, nehmotné statky, nemovitosti nebo služby. Kalifornie a další státy mají podobné zákony o podvodech na spotřebiteli.

Existuje mnoho důvodů, proč byste jako majitelé domů měli znát svá práva vůči HOA a okamžitě si promluvit se specializovaným právníkem HOA! Zastupujeme jednotlivce i skupiny spotřebitelů proti těm, kteří se je snaží nekale využít a porušují zákon. Zastupujeme oběti podvodných, zneužívajících, bezohledných a dravých obchodních praktik.

Pokud máte pocit, že jste se stali obětí vašeho HOA nebo že váš HOA zneužívá své pravomoci, obraťte se na as. Naši právníci sdružení vlastníků domů se chtějí ujistit, že máte jasno ve svých právech vlastníka domu vůči HOA. Skutečně nám záleží na vašem blahu a chceme zajistit, abyste vy, vaše rodina a váš majetek byli co nejdříve právně chráněni. Jsme Arizona HOA exekuce právník skupina, která stojí za majitele domů a NE sdružení, připraven žalovat vaše HOA a bojovat proti HOA pokuty.