Cómo poseer el título de propiedad y la investidura?

Modo de ostentar la titularidad de los bienes inmuebles para particulares (California)

En California, hay varias formas de ostentar la titularidad de los bienes inmuebles. La forma elegida debe hacerse con cuidado ya que tiene implicaciones legales y financieras. Algunos optan por crear una entidad legal, como un Fideicomiso, una Corporación, o una LLC. La mayoría de los individuos, particularmente si están comprando sus residencias principales, pondrán la propiedad bajo sus propios nombres, por lo menos al principio. Así que el oficial de custodia, para completar el papeleo de apertura, preguntará a los compradores por sus nombres formales, su título, y cómo van a conferir su propiedad. Vamos a repasar estos pasos y al final de este artículo verá una tabla de adquisición de derechos que es un práctico resumen.

Así que demos el primer paso y establezcamos los distintos tipos de títulos para los individuos:

• Soltero – nunca se ha casado antes
• Soltero – casado antes pero no se ha casado ahora. Puede ser viudo/a
• Casado/a – marido y mujer o partes en una pareja de hecho
• Casado/a pero comprando una propiedad únicamente sin el cónyuge.

¿Hay alguna diferencia entre soltero/a y no casado/a? Sí. Cuando nunca has estado casado no hay posibilidad de que otra persona posea algo contigo previamente como parte de los bienes gananciales. En resumen, no tienes ningún bagaje que no haya sido creado por ti.

Cuando no estás casado, por otro lado, hay una división de tiempo definida «antes de casarse» y «después de casarse». En otras palabras, puede haber equipaje. Todo lo que sea anterior a la disolución del matrimonio o al fallecimiento de la pareja significaría que podría haber activos y pasivos pertenecientes a la pareja que podrían afectarle a usted. Por ejemplo, si usted y su ex-cónyuge fueran propietarios de un inmueble y se interpusiera un embargo contra él personalmente, éste se adjuntaría a todo lo que él poseyera, incluidos los bienes de los que usted fuera copropietario. Incluso si usted renuncia a su interés en la propiedad después, no liberaría su responsabilidad parcial por ese gravamen porque el gravamen se adjuntó cuando usted todavía era copropietario.

Cuando usted está casado, su cónyuge puede unirse a usted en la propiedad. Esto se aplica a los matrimonios del sexo opuesto o del mismo sexo en California.

Pero si usted está casado y su cónyuge no se unirá a usted para co-propietario, en California, que es un estado de propiedad de la comunidad, a menos que el interés conyugal es renunciado, su cónyuge siempre puede volver a reclamar el interés parcial. Una compañía de títulos que le asegure la plena propiedad no puede hacerlo si existe la posibilidad de que su cónyuge vuelva a reclamar. Por lo tanto, para eliminar el riesgo, la compañía de títulos requerirá que su cónyuge firme una escritura de renuncia a su interés.

El segundo paso es decidir cómo «conferir» su título, o la forma en que se mantendrá su título. Aquí están los 4 tipos de vestings que pueden ser considerados:

• Como inquilinos conjuntos
• Como inquilinos en común
• Como propiedad de la comunidad
• Como propiedad de la comunidad con derechos de supervivencia

Como tenencia conjunta (con derechos de supervivencia)

Se destaca:

• Cualquier número de personas, emparentadas o no entre sí, pueden ostentar conjuntamente la titularidad como Copropietarios.
• Lo más importante de este tipo de adquisición es que las partes poseen la propiedad como una unidad, unificada en el tiempo, la posesión, el interés y de quién obtuvieron el título.
• La etiqueta de «derechos de supervivencia» significa que a la muerte de un copropietario su interés pasa automáticamente a los otros copropietarios sin pasar por el proceso de sucesión.
• Por otro lado, los propietarios individuales no pueden legar su parte a otra persona.
• Esta tenencia conjunta puede romperse si un copropietario firma y registra una escritura de sí mismo a sí mismo. Esta escritura cambiará los factores de unidad de tiempo y título.
• Cuando la tenencia conjunta se rompe los propietarios serán dueños como inquilinos en común.
• Una palabra de advertencia: un individuo no debe mantener el título en tenencia conjunta con una entidad legal, como una corporación. Una corporación es una «persona artificial» y puede existir indefinidamente por lo que los «derechos de supervivencia» con un individuo (una persona física) no funcionaría a favor de una persona física.

Ejemplo: John Smith, un Hombre Casado como su propiedad única y separada, James Smith y Mary Smith, Marido y Esposa, Todos como Arrendatarios Conjuntos

Tenancy in Common

Highlights:

• Cualquier número de personas, relacionadas o no entre sí, puede tener el título como Arrendatarios en Común.
• A diferencia de la Tenencia Conjunta, no hay unidad en el tiempo de la propiedad, el porcentaje de interés y de quién adquirieron el interés.
• Los propietarios pueden transferir su interés a otros que entonces mantendrán su propiedad en tenencia en común con los otros propietarios.
• La copropiedad con una entidad legal no sería un problema.
• Una pareja casada también puede mantener la propiedad individualmente como tenedores en común entre sí. Esto significa que cada uno puede transmitir su propiedad individual a otra persona que no sea su cónyuge. Normalmente, esto puede requerir que los cónyuges renuncien a sus derechos sobre el interés del cónyuge para establecer su propia propiedad separada.
• Se debe designar el interés porcentual. Si no se designa, los Tribunales lo predeterminarán a partes iguales entre los propietarios.

Ejemplo: John Smith, un hombre casado como su propiedad única y separada en cuanto a un interés indiviso del 33,33%; James Jones y Mary Jones, marido y mujer como arrendatarios conjuntos en cuanto a un interés indiviso del 33,33%; The Garcia Enterprises, LLC, una sociedad de responsabilidad limitada de California, en cuanto a un interés indiviso del 33,33%, todos como arrendatarios en común

Ejemplo: James Jones, un hombre casado y Mary Jones, una mujer casada, que están casados entre sí, cada uno en cuanto a su propio interés indiviso del 50% como su propiedad única y separada, como Arrendatarios en Común

Propiedad Comunitaria

Destaca:

• Este tipo de propiedad sólo puede ser celebrada entre las partes que están casadas entre sí.
• Tienen intereses iguales en la propiedad y para transferir la propiedad, ambos cónyuges tienen que firmar la escritura.
• Cada uno de los miembros de la pareja puede hacer arreglos para dejar su interés en un testamento a otras personas y cuando eso sucede, el sucesor en interés será entonces dueño de la propiedad junto con la pareja original sobreviviente como inquilinos en común.
• Si no se hacen arreglos para dejar su interés a otra persona, el cónyuge sobreviviente será dueño del interés del cónyuge fallecido por separado del interés que él/ella originalmente tenía (propiedad en solidaridad).

Ejemplo: Juan Pérez y Juana Pérez, marido y mujer como bienes gananciales

Propiedad ganancial con derecho de supervivencia

Destaca:

• Este tipo de propiedad sólo puede celebrarse entre partes casadas entre sí.
• El derecho devengado es una combinación de las mejores partes de la tenencia conjunta y de los bienes gananciales.
• Uno de los cónyuges puede romper la titularidad mediante la firma de una escritura de sí mismo a sí mismo, momento en el que la propiedad será entonces conferida como arrendatarios en común con el otro cónyuge.
• El interés del cónyuge fallecido pasa automáticamente al cónyuge sobreviviente sin necesidad de sucesión. Sin embargo, la participación así adquirida se poseerá de forma separada de la participación que el cónyuge supérstite poseía anteriormente (propiedad solidaria).
• Ventaja de una base contable ascendente para establecer la base del valor de la participación del cónyuge fallecido. Esto ayuda a determinar la ganancia de capital que debe declararse en caso de venta de la propiedad.

Ejemplo: John Doe y Jane Doe, marido y mujer como bienes gananciales con derecho de supervivencia

Parejas de hecho y matrimonios del mismo sexo (California)

Destacados:

• Las parejas de hecho pueden estar formadas por parejas del mismo sexo o por parejas del sexo opuesto, una de las cuales es mayor de 62 años. Se aplican ciertas directrices.
• Las parejas de hecho gozan del mismo tipo de derechos, responsabilidades y beneficios que las parejas heterosexuales en un matrimonio, incluidos los mismos derechos de propiedad de los bienes.
• Las parejas que han formado una pareja de hecho (pero no están casadas entre sí) pueden registrarse en la Secretaría de Estado.
• Las parejas del mismo sexo pueden casarse entre sí en este estado y tendrán los mismos derechos, responsabilidades y beneficios que las parejas heterosexuales casadas entre sí.

Ejemplo: «James Doe y Jane Doe, parejas de hecho registradas, como coarrendatarios

Ejemplo: James Smith y John Smith, casados entre sí, como coarrendatarios».

Como los párrafos anteriores podrían ser difíciles de navegar, hay una tabla que se ha proporcionado a través de nuestra industria estos muchos años. Aquí está una copia, que se puede descargar e imprimir.

Haga clic aquí para ver y descargar el gráfico

Es importante entender que para la protección de su propia familia, herederos y beneficiarios, se debe pensar considerablemente en cómo debe tomar el título y la adquisición. No asuma que sólo porque es la manera «común», es correcta. Los tiempos cambian, las leyes cambian, su situación financiera cambia. No asuma que sólo porque su adquisición de derechos se hizo previamente de una manera, que debe seguir siendo el mismo a través de los años.

¿Alguna pregunta? Aunque estamos más que dispuestos a ayudar, por favor, póngase en contacto con su CPA, planificador financiero o asesor legal, ya que tendrían más conocimiento de su situación y necesidades.

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Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Director de Escrow

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