Wie man eine Immobilien-LLC gründet

Schlussfolgerungen

Was ist eine LLC?
Wie gründet man eine LLC
LLC-Fehler, die man vermeiden sollte
Immobilien-LLC-FAQ

Welche grundlegenden Fehler machen Investoren bei der Gründung einer Immobilien-LLC?

Investitionen in Immobilien bieten viele lukrative Vorteile im Vergleich zu anderen Anlageformen. Andererseits können Immobilieninvestoren auch Risiken und Fallstricken ausgesetzt sein, von denen sie nicht wussten, dass sie existieren. Daher ist die Gründung einer Immobilien-LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) eine der wichtigsten Maßnahmen, die Investoren ergreifen können, um sich vor Eingriffen von außen zu schützen.

Eine Immobilien-LLC ist eine Unternehmensstruktur, die nicht nur darauf abzielt, Sie davor zu schützen, verklagt zu werden, wenn die Dinge schief laufen, sondern auch Ihr persönliches Vermögen wie ein Haus, ein persönliches Bankkonto oder Investitionen zu schützen. Durch die Gründung einer Immobiliengesellschaft mit beschränkter Haftung werden Investoren und ihre respektierten Unternehmen in den Augen der Unternehmenswelt als zwei getrennte Einheiten betrachtet, was sie davor schützt, im Falle von Schulden oder Klagen des Unternehmens persönlich haftbar zu sein. Neben dem Schutz bietet eine Immobilien-LLC einzigartige Steuervorteile für Investoren sowie die Flexibilität, ihren wachsenden geschäftlichen Anforderungen gerecht zu werden.

Was ist eine Immobilien-LLC?

Eine Immobilien-LLC ist eine etablierte juristische Person, die es Investoren ermöglicht, Immobilien auf eine Weise zu erwerben und zu besitzen, die sie vor persönlicher Haftung schützt. Dies bedeutet, dass der Investor im Namen der LLC und nicht als Einzelperson Immobilien kauft und verkauft und auch andere Geschäfte tätigt. Sollten externe Unternehmen oder Personen Ansprüche geltend machen, können die Personen hinter der Gesellschaft ihre persönliche Haftung vermeiden. Außerdem dürfen Immobilieneigentümer für jede einzelne Immobilie eine eigene LLC gründen, so dass sie eine gegenseitige Haftung zwischen den Immobilien vermeiden können.

Immobilien-LLC vs. Haftpflichtversicherung

Wenn Investoren beschließen, dass die Gründung einer LLC den Schutz, den sie im Falle eines Rechtsstreits bietet, nicht wert ist, können sie sich stattdessen für eine Haftpflichtversicherung entscheiden. Eine Haftpflichtversicherung ist eine erschwingliche Option, aber diese Policen können risikoreich sein, da sie Ausnahmen und Grenzen für den angebotenen Schutz enthalten. Insgesamt werden GmbHs aufgrund der Vorteile, die sie Immobilienanlegern bieten, immer beliebter.

Beschränkung der persönlichen Haftung

Einer der größten Vorteile, den GmbHs Anlegern bieten, ist die Beschränkung der persönlichen Anfälligkeit, der sie ausgesetzt wären, wenn ein Rechtsstreit gegen die Immobilie, die sie besitzen, geführt würde. Wenn zum Beispiel ein Investor persönlich Eigentümer einer Immobilie ist, würde er in der Klage namentlich genannt werden, so dass sein persönliches Vermögen in dem Gerichtsverfahren angreifbar wäre. Befindet sich die Immobilie jedoch im Besitz einer LLC, können die Anleger ihre persönliche Haftung im Falle eines Rechtsstreits verringern. Anstatt ihr persönliches Vermögen verteidigen zu müssen, würde die Haftung des Falles auf die LLC fallen, wodurch eine schützende Barriere zwischen dem Investor und seinem persönlichen Eigentum geschaffen wird.

Wie man eine Real Estate LLC in 6 Schritten gründet

Die Gründung einer Real Estate Investment LLC hat in den letzten zehn Jahren an Beliebtheit gewonnen, vor allem wegen der einzigartigen Vorteile, die nicht ignoriert werden können. Die Gründung einer Immobiliengesellschaft mit beschränkter Haftung ist nicht schwierig, sondern eine Frage der Recherche und Organisation. Im Folgenden finden Sie einen kurzen Überblick über die erforderlichen Schritte, die je nach Bundesstaat variieren können.

Recherchieren Sie die Vorschriften Ihres Bundesstaates zur Gründung einer LLC.
Wählen Sie einen Geschäftsnamen aus und führen Sie eine Suche durch, um sicherzustellen, dass er nicht bereits existiert.
Füllen Sie ein „Articles of Organization“-Dokument aus, das Sie auf der Homepage Ihres Secretary of State finden.
Erstellen Sie eine Betriebsvereinbarung für Ihre LLC, in der festgelegt ist, wie Ihr Unternehmen organisiert und geführt werden soll.
Erkundigen Sie sich, ob Ihr Bundesstaat von Ihnen verlangt, eine Absichtserklärung in der örtlichen Zeitung zu veröffentlichen.
Erwerben Sie alle erforderlichen Geschäftslizenzen und Genehmigungen und beantragen Sie eine Steueridentifikationsnummer bei der IRS.

Recherchieren Sie nach Vorschriften

Die Gründung einer LLC variiert leicht von Bundesstaat zu Bundesstaat, wobei Gebühren und Vorschriften Änderungen unterworfen sein können. Die meisten Investoren entscheiden sich für die Gründung innerhalb des Bundesstaates, in dem sie geschäftlich tätig sind, einige entscheiden sich jedoch für Gebiete mit „lockererem“ Geschäftsrecht wie Delaware oder Nevada. Beachten Sie, dass Sie, wenn Sie eine physische Präsenz haben oder in mehreren Bundesstaaten geschäftlich tätig sind, an jedem dieser Orte eine ausländische LLC registrieren lassen müssen. Die Wahl des Bundesstaates ist ganz Ihnen überlassen, Sie sollten sich jedoch vor der eigentlichen Gründung über das Verfahren informieren. All diese Informationen finden Sie auf der Website des zuständigen Ministeriums.

Wählen Sie einen Firmennamen

Der richtige Firmenname ist wichtiger als Sie vielleicht denken. Er muss nicht nur potenzielle Kunden ansprechen, sondern auch einzigartig sein, um als LLC registriert werden zu können. Schreiben Sie sich einige mögliche Optionen auf, bevor Sie sich im Internet über deren Verfügbarkeit informieren. Einer der besten Tipps, die Sie bei der Namensgebung für Ihr Unternehmen beachten sollten, ist, sich nicht in eine Schublade stecken zu lassen. Die Gründung einer LLC ist nur der Anfang Ihres Immobiliengeschäfts, wählen Sie also einen Unternehmensnamen mit Potenzial. Sobald Sie einige Kandidaten ins Auge gefasst haben, vergewissern Sie sich, dass diese nicht bereits vergeben sind. Der häufigste Grund für die Ablehnung von LLC-Anträgen sind Probleme mit dem Firmennamen.

Feilen Sie Ihre „Articles of Organization“

Die Articles of Organization für eine LLC ist im Wesentlichen der Entwurf eines Unternehmens. Sie sollte den Firmennamen, die Hauptadresse, das Gründungsdatum, die Eigentümer (die sogenannten „Mitglieder“) und eine kurze Beschreibung des Unternehmens enthalten. Wie ich bereits erwähnt habe, können die Einzelheiten von Staat zu Staat variieren. Vergewissern Sie sich daher, dass Sie alle erforderlichen Angaben machen, bevor Sie Ihre Gründungsurkunde beim Secretary of State einreichen. Dies ist auch der Teil des Prozesses, bei dem die Unternehmer alle mit der Gründung einer LLC verbundenen Gebühren zahlen müssen. Es kann ein paar Wochen dauern, bis Sie eine Antwort von der Behörde erhalten, aber wenn alles ordnungsgemäß eingereicht wurde, sollte es keine Probleme mit der Genehmigung geben.

Erstellen Sie Ihre Betriebsvereinbarung

Nicht alle Staaten verlangen eine Betriebsvereinbarung, obwohl es keine schlechte Idee ist, eine solche als Teil Ihres Geschäftsplans zu erstellen. Zu den Staaten, die eine solche Vereinbarung verlangen, gehören Kalifornien, Delaware, Maine, Missouri und New York. In den anderen Bundesstaaten gelten zwar andere Regeln, aber eine Betriebsvereinbarung kann sich unabhängig von Ihrem Wohnort als nützlich erweisen. Darin wird im Wesentlichen festgelegt, wie das Unternehmen unter den Mitgliedern aufgeteilt wird und wie Entscheidungen innerhalb des Unternehmens getroffen werden. Darüber hinaus kann darin auch festgelegt werden, was im Falle des Ausscheidens eines Mitglieds aus dem Unternehmen geschehen soll. Einer der größten Vorteile der Gründung einer LLC ist, dass sie Schutz vor verschiedenen negativen Situationen bieten kann. Die gleiche Logik gilt für eine Betriebsvereinbarung: Sie schützt die Geschäftsmitglieder, indem sie mögliche Szenarien vorwegnimmt, die der Unternehmensstruktur schaden könnten.

Veröffentlichen Sie eine Absichtserklärung

Es gibt nur drei Bundesstaaten, die eine Absichtserklärung zur Einreichung verlangen: Arizona, Nebraska und New York. Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie eine LLC in einem dieser drei Staaten gründen wollen, eine Anzeige in Ihrer Lokalzeitung veröffentlichen müssen, in der Sie Ihre Absicht bekunden, eine LLC in diesem Staat zu gründen. In der Regel veröffentlichen Investoren drei bis sechs Wochen lang Anzeigen in einer Zeitung. Die Zeitung schickt dann eine eidesstattliche Erklärung über die Veröffentlichung zurück, die dem Büro des Staatssekretärs vorgelegt werden muss.

Lizenzen und Genehmigungen einholen

Eine Immobilieninvestitions-LLC ist in der Regel nicht die einzige Bezeichnung, die Sie benötigen, um Ihr Geschäft zu eröffnen. In fast allen Bundesstaaten gibt es separate Lizenzen und Genehmigungen, die für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erforderlich sind. Dazu können eine allgemeine Geschäftslizenz, eine Umsatzsteuergenehmigung, eine Berufslizenz und mehr gehören. Auch hier können Ihre Fragen zu diesem Teil des Prozesses in der Regel mit ein wenig Online-Recherche beantwortet werden. Ich empfehle, mit der Website der U.S. Small Business Administration zu beginnen und von dort aus weiterzugehen.

5 grundlegende Fehler, die bei der Gründung einer Real Estate Investment LLC zu vermeiden sind

Während die Gründung einer Real Estate LLC für den Schutz immens wichtig ist, kann die Anfangsphase der Gründung für Anfänger auch massiv einschüchternd sein. Außerdem gibt es einige häufige Fehler, die Investoren auf dem Weg dorthin machen. Um die Komplexität einer Immobilien-LLC besser zu verstehen, werden im Folgenden die größten Fehler genannt, die bei der Gründung einer LLC zu vermeiden sind:

Nicht mit der Gründung einer LLC beginnen, bevor man neue Geschäfte tätigt.
Die falsche LLC-Struktur für das Unternehmen wählen.
Persönliche und geschäftliche Gelder vermischen oder sich auf unethische Praktiken einlassen.
Nicht einen Fachmann zu den besten Unternehmens- und Steuerstrukturen für Ihr Unternehmen zu Rate ziehen.
Die bei der Gründung einer LLC empfohlenen Schritte und Sorgfaltspflichten nicht einhalten.

Die Gründung Ihrer LLC abwarten

Der Zweck einer Immobilien-LLC besteht darin, sich rechtlich vom Geschäft zu trennen. Auch wenn Sie noch kein Geschäft abgeschlossen haben, sollten Sie unbedingt die notwendigen Schritte zur Gründung einer Immobilien-LLC einleiten, wenn Sie mit dem Geschäft beginnen. Dieses Investitionsdach bietet Investoren die Vorteile einer Immobilien-LLC zum Schutz ihres Vermögens und ermöglicht es ihnen, ihr steuerpflichtiges Einkommen durch geschäftsbezogene Ausgaben sofort zu reduzieren. Der Zusatz einer Immobilien-LLC kann auch dazu beitragen, die geschäftliche Glaubwürdigkeit eines Investors zu legitimieren, da diese Unternehmensstruktur ein Element der Professionalität und des Vertrauens bietet, das andere Konkurrenten nicht haben.

Neben dem frühzeitigen Abdrücken des Abzugs für eine LLC ist es für Anfänger auch wichtig zu verstehen, dass LLCs durch die Gesetze der einzelnen Staaten geregelt werden. Das bedeutet, dass je nachdem, in welchem Bundesstaat Sie Ihre LLC registriert haben, die Anforderungen an die Anmeldung und der Schutz, den sie bieten, von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sein werden. Nevada ist beispielsweise ein beliebtes Ziel für die Gründung einer geschäftlichen LLC, da der Staat optimale Gesetze zum Schutz von Vermögenswerten bietet.

Unternehmensebenen ignorieren

Ein weiterer Fehler, den Investoren bei der Gründung einer Immobilien-LLC häufig machen, ist die Wahl der falschen LLC-Struktur. Infolgedessen nutzen Investoren möglicherweise nicht alle ihnen zur Verfügung stehenden Steuervergünstigungen.

Im Allgemeinen sind LLCs „pass-through“-Unternehmen, was bedeutet, dass die Eigentümer Steuern auf die Gewinne des Unternehmens über ihre eigenen Einkommenssteuererklärungen zahlen. Dies ermöglicht es den Anlegern im Grunde, die Unternehmenssteuern zu umgehen, einschließlich der Doppelbesteuerung. Da es jedoch viele verschiedene Investitionsmöglichkeiten in Immobilien gibt, von Kaufen und Halten, Vermieten, Sanieren bis hin zum Großhandel, ist es wichtig zu wissen, dass es auch Tochtergesellschaften von LLCs gibt.

Eine Immobilien-LLC-Tochtergesellschaft ermöglicht es Investoren mit verschiedenen Investitionen, das Vermögen ihres Unternehmens auf verschiedene Geschäftseinheiten zu verteilen, was zu einer weiteren Risikominderung beiträgt. Diese Praxis ist recht einfach und ähnelt der Gründung einer Immobilien-LLC. Für weitere Informationen, einschließlich der Regeln für die Gründung einer LLC, wird Investoren empfohlen, SBA.Org.

Piercing The Corporate Veil

Der Hauptvorteil der Gründung einer Immobilien-LLC ist die Fähigkeit des Unternehmens, Distanz zwischen Ihnen und dem Unternehmen zu schaffen, ohne dabei die Kontrolle aufzugeben.

Obwohl die Gründung einer Immobilien-LLC eine Reihe von Vorteilen bieten kann, einschließlich des Haftungsschutzes, kann sie auch verweigert werden, wenn sie falsch gehandhabt wird. Eine LLC ist lediglich die Hülle einer Unternehmensstruktur, was bedeutet, dass sie nicht ausreicht, um die persönliche Haftung zu vermeiden. Für diejenigen, die sich auf betrügerische Handlungen einlassen oder, was am häufigsten vorkommt, private und geschäftliche Gelder miteinander vermischen, kann dieser Unternehmensschutz zunichte gemacht werden, so dass Sie der Haftung ausgesetzt sind. Durch die Vermischung von Geldern wird es extrem schwierig zu beweisen, dass Ihre LLC tatsächlich eine von Ihnen getrennte Einheit ist. Dennoch ist die Trennung von geschäftlichen und privaten Finanzen von größter Wichtigkeit, da dieser kleine Nebenschritt die Bedingungen einer Immobilien-LLC verletzen kann.

Nichtbeauftragung eines Fachmanns

Es gibt eine Zeit und einen Ort, an dem man als Investor alles selbst machen kann, aber nicht, wenn es um den rechtlichen oder steuerlichen Bereich Ihres Unternehmens geht. Es ist unbestreitbar, wie wichtig es ist, einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater zu konsultieren, da diese erfahrenen Fachleute die besten Ratschläge für die Zukunft geben können.

Als Immobilienunternehmer ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass Ihre Fähigkeiten woanders liegen. Auch wenn es sinnvoll ist, sich über Unternehmensstrukturen und Steuerschlupflöcher zu informieren, sollten Sie Ihre Zeit und Mühe besser in anderen Bereichen des Unternehmens einsetzen. Wenn Sie dies einem Fachmann überlassen, haben Sie mehr Zeit, sich darauf zu konzentrieren, Ihr Unternehmen auf die nächste Stufe zu heben. Mit dem richtigen Team und den richtigen Mitarbeitern wird Ihre Immobilien-LLC nicht nur Ihre Position als Unternehmen festigen, sondern sie auch in die Lage versetzen, alle verfügbaren Steuervorteile zu nutzen.

Fehlende Due Diligence

Der mit Abstand größte Fehler, den Investoren bei der Gründung einer Immobilien-LLC begehen, ist das Versäumnis, die notwendige Due Diligence durchzuführen. Die Gründung eines Unternehmens erfordert zwar Zeit, Mühe und Motivation, doch ohne die richtige rechtliche Struktur kann dies alles (und mehr) zunichte gemacht werden. Das Ergreifen der richtigen Schritte, einschließlich Planung und Vorsorge, ist von entscheidender Bedeutung, wenn Sie Ihre Immobilienkarriere beginnen, insbesondere aber bei der Gründung einer Immobilien-LLC. Denken Sie daran, dass dieser wichtige Schritt sowohl die Art und Weise umfasst, wie Sie und Ihr Unternehmen besteuert werden, als auch wie es im Falle rechtlicher Probleme geschützt wird. Wenn Sie sich jetzt die Zeit nehmen, die Grundlagen einer LLC zu verstehen und zu wissen, wie sie auf Sie und Ihr Unternehmen anwendbar ist, sind Sie als Investor in der besten Position, um sowohl jetzt als auch in Zukunft erfolgreich zu sein.

FAQs About Real Estate LLCs

Aufgrund ihrer komplexen Natur verstehen nur erfahrene Geschäftsinhaber die „Ins und Outs“ dessen, was LLCs sind und wie sie gegründet werden. Potenzielle Investoren hingegen sind oft ahnungslos, wie diese Rechtsformen funktionieren. Neue Investoren haben weder den Luxus jahrelanger Erfahrung, noch sind die Konzepte, um die es geht, für sie leicht zu verdauen. Infolgedessen lernen viel zu viele der heutigen Immobilieninvestoren die rechtliche Struktur ihrer eigenen Unternehmen durch Versuch und Irrtum kennen, was gelinde gesagt riskant ist.

Anstatt einen der wichtigsten Aspekte eines jeden Immobiliengeschäfts unnötigen Risiken auszusetzen, sollten Investoren besser von ihren Vorgängern lernen. Insbesondere könnten Investoren immens davon profitieren, die richtigen Fragen zu stellen, von denen nicht zuletzt die folgenden zu nennen sind:

Kann man Immobilien mit einer LLC kaufen?

Immobiliengesellschaften, die im Rahmen einer LLC strukturiert sind, dürfen Immobilien kaufen. Tatsächlich bieten LLCs Investoren eine der vielseitigsten Möglichkeiten, ihre Steuern zu sparen und ihr Vermögen zu schützen. Mit Hilfe einer LLC können versierte Geschäftsinhaber sogar mehr von dem Geld, das sie verdienen, behalten, wenn es an der Zeit ist, ihre Steuern einzureichen.

Warum sollten Sie Mietimmobilien in eine LLC einbringen?

Mietimmobilien sollten nicht nur in einer LLC untergebracht werden, sondern jede Immobilie in einem entsprechenden Portfolio sollte eine eigene LLC haben. Die Eintragung in eine LLC bietet Investoren nicht nur große Steuervorteile und Vermögensschutz, sondern jede weitere LLC bietet eine weitere Schutzschicht. Durch die Gründung einer LLC für jede Immobilie werden diese voneinander „isoliert“, wodurch das Risiko effektiv verringert wird.

Welcher Staat eignet sich am besten für die Gründung einer Immobilien-LLC?

Der beste Staat für die Gründung einer Immobilien-LLC ist zwar subjektiv und hängt von den persönlichen Zielen eines Investors ab, aber Nevada ist ein hervorragender Ort für die Gründung einer Immobilien-LLC. Zusätzlich zu den vielen Vorteilen, die die heutigen LLCs bieten, erhalten die in Nevada gegründeten Gesellschaften eine zusätzliche Schutzschicht. Insbesondere erlaubt Nevada LLCs die Gründung einer so genannten „Series LLC“. Laut LegalZoom „ermöglicht die Series LLC die Errichtung von Haftungsbeschränkungen innerhalb der LLC. Zum Beispiel könnte eine Immobilien-LLC mehrere Immobilien besitzen und eine Serien-LLC in einer Weise einrichten, die verhindert, dass eine Immobilie zwangsversteigert wird, um die Schulden einer anderen Immobilie zu befriedigen.“

Müssen Sie im selben Staat wie Ihre LLC leben?

Immobilienunternehmen steht es so gut wie frei, eine LLC in jedem Staat ihrer Wahl zu gründen, mit einigen Ausnahmen. Es ist üblich, dass Unternehmen in dem Staat angemeldet werden, in dem sie derzeit arbeiten, um verwirrende Steueranforderungen zu vermeiden, aber manchmal kann es sich lohnen, in einem anderen Staat anzumelden. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Entscheidung die Steuergesetze des jeweiligen Staates.

Wie hoch sind die Kosten für die Gründung einer Immobilien-LLC?

Die Kosten für die Gründung einer Immobilien-LLC hängen von dem Staat ab, in dem sie angemeldet wird, und von den Schritten, die zur Gründung der Gesellschaft unternommen werden. Die Gebühren für die Anmeldung in den einzelnen Bundesstaaten können sehr unterschiedlich sein, liegen aber in der Regel zwischen 50 und 500 Dollar. Bei diesem Preis handelt es sich jedoch nur um die Einreichungsgebühr. Zusätzliche Gebühren können für Ihre eigene Bundessteueridentifikationsnummer oder für den Fall anfallen, dass Sie einen Anwalt beauftragen oder eine Website für die Online-Gründung nutzen.

Zusammenfassung

Die Gründung einer Immobilien-LLC ist einer der wichtigsten Schritte, die ein Investor bei seinem Einstieg unternehmen kann. Sie schützt nicht nur Sie und Ihr persönliches Vermögen, sondern ermöglicht es Ihnen auch, die Steuervorteile zu nutzen, die Ihnen rechtmäßig zustehen. Während die Fähigkeit, Umsätze zu erzielen und Ihr Unternehmen aufzubauen, für den Erfolg entscheidend ist, ist es ebenso wichtig (wenn nicht noch wichtiger), es um jeden Preis zu schützen. Investoren sollten daran denken, dass dieses Gesetz nicht nur Ihr Geschäft, sondern auch Ihren Lebensunterhalt betrifft.

Haftungsausschluss: Potenzielle Geschäftsinhaber sollten sich von einem Fachmann beraten lassen, bevor sie eine Immobilien-LLC gründen.

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