Wie hält man den Titel und das Vesting?

Wege des Eigentums an Immobilien für Privatpersonen (Kalifornien)

In Kalifornien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, Eigentum an Immobilien zu erwerben. Die Wahl des Weges sollte sorgfältig getroffen werden, da sie rechtliche und finanzielle Auswirkungen hat. Einige entscheiden sich für die Gründung einer juristischen Person, wie eines Trusts, einer Gesellschaft oder einer LLC. Die meisten Privatpersonen, insbesondere wenn sie ihren Hauptwohnsitz kaufen, werden das Eigentum unter ihrem eigenen Namen eintragen lassen, zumindest zu Beginn. Daher wird der Treuhänder die Käufer zur Vervollständigung der Eröffnungsunterlagen nach ihren formellen Namen, ihrem Titel und der Art und Weise, wie sie ihr Eigentum übertragen werden, fragen. Wir werden diese Schritte durchgehen, und am Ende dieses Artikels finden Sie eine Tabelle zur Eigentumsübertragung, die eine praktische Zusammenfassung darstellt.

Lassen Sie uns also den ersten Schritt machen und die verschiedenen Arten von Eigentumsrechten für Einzelpersonen festlegen:

• Ledig – noch nie verheiratet
• Unverheiratet – früher verheiratet, aber jetzt nicht mehr verheiratet. Kann eine Witwe/ein Witwer sein
• Verheiratet – Ehemann und Ehefrau oder Parteien in einer häuslichen Partnerschaft
• Verheiratet, aber Erwerb von Eigentum allein ohne den Ehepartner.

Gibt es einen Unterschied zwischen ledig und unverheiratet? Ja. Wenn Sie nie verheiratet waren, gibt es keine Möglichkeit, dass eine andere Person etwas mit Ihnen zusammen als Teil der Gütergemeinschaft besitzt. Kurz gesagt, Sie haben keine Altlasten, die Sie nicht selbst verursacht haben.

Wenn Sie unverheiratet sind, gibt es dagegen eine eindeutige Aufteilung der Zeit „vor der Ehe“ und „nach der Ehe“. Mit anderen Worten: Es kann Gepäck geben. Alles, was vor der Auflösung der Ehe oder dem Tod des Partners liegt, bedeutet, dass es Vermögenswerte und Verbindlichkeiten eines Partners geben könnte, die Sie betreffen könnten. Wenn Sie und Ihr Ex-Ehepartner beispielsweise eine Immobilie besaßen und ein Pfandrecht gegen ihn persönlich angemeldet wurde, würde es sich auf alles erstrecken, was er besaß, einschließlich der Immobilie, die Ihnen gemeinsam gehörte. Selbst wenn Sie danach Ihren Anteil an der Immobilie aufgeben würden, würde dies Sie nicht von Ihrer teilweisen Verantwortung für das Pfandrecht befreien, da das Pfandrecht schon bestand, als Sie noch Miteigentümer der Immobilie waren.

Wenn Sie verheiratet sind, kann Ihr Ehegatte sich Ihnen als Eigentümer anschließen. Dies gilt sowohl für gegengeschlechtliche als auch für gleichgeschlechtliche Ehen in Kalifornien.

Wenn Sie jedoch verheiratet sind und Ihr Ehepartner sich Ihnen nicht anschließt, um Miteigentümer zu werden, kann er in Kalifornien, einem Staat, in dem Gütergemeinschaft herrscht, immer wieder einen Teil des Eigentums beanspruchen, es sei denn, er verzichtet auf das Ehegattenrecht. Eine Immobiliengesellschaft, die Ihnen das volle Eigentumsrecht zusichert, kann dies nicht tun, wenn die Möglichkeit besteht, dass Ihr Ehepartner zurückkommt und Ansprüche erhebt. Um dieses Risiko auszuschalten, wird die Immobiliengesellschaft von Ihrem Ehepartner verlangen, eine Quitclaim Deed zu unterzeichnen, um sein/ihr Interesse aufzugeben.

Der zweite Schritt besteht darin, zu entscheiden, wie Ihr Eigentum „übertragen“ werden soll, d. h. auf welche Art und Weise es übertragen wird. Hier sind die 4 Arten von Eigentumsübertragungen, die in Frage kommen:

• als gemeinsame Mieter
• als Gemeinschaftseigentum
• als Gemeinschaftseigentum mit Überlebensrechten

Gemeinschaftseigentum (mit Überlebensrechten)

Highlights:

• Eine beliebige Anzahl von Personen, die miteinander verwandt oder nicht verwandt sind, können gemeinsam als Joint Tenants Eigentümer sein.
• Das Wesentliche an dieser Art der Eigentumsübertragung ist, dass die Parteien die Immobilie als eine Einheit besitzen, vereint in Bezug auf Zeit, Besitz, Interesse und denjenigen, von dem sie das Eigentum erhalten haben.
• Das „Recht auf Überleben“ bedeutet, dass beim Tod eines Miteigentümers sein Anteil automatisch auf die anderen Miteigentümer übergeht, ohne dass ein Nachlassverfahren erforderlich ist.
• Andererseits können die einzelnen Miteigentümer ihren Anteil nicht an eine andere Person vererben.
• Dieses Miteigentum kann aufgehoben werden, wenn ein Miteigentümer eine Urkunde von sich selbst an sich selbst unterzeichnet und aufzeichnet. Diese Urkunde ändert die zeitliche Einheit und die Eigentumsverhältnisse.
• Wenn das Miteigentum aufgelöst wird, besitzen die Eigentümer die Immobilie als „Tenants in Common“.
• Ein Wort der Vorsicht: Eine Einzelperson sollte nicht gemeinsam mit einer juristischen Person, wie einer Gesellschaft, Eigentümer sein. Eine Gesellschaft ist eine „künstliche Person“ und kann auf unbestimmte Zeit bestehen, so dass die „Überlebensrechte“ einer Einzelperson (einer natürlichen Person) nicht zu ihren Gunsten wirken würden.

Beispiel: John Smith, ein verheirateter Mann, als sein alleiniges und getrenntes Eigentum, James Smith und Mary Smith, Ehemann und Ehefrau, alle als Joint Tenants

Tenancy in Common

Highlights:

• Eine beliebige Anzahl von Personen, die miteinander verwandt oder nicht verwandt sind, können als Tenants in Common Eigentümer sein.
• Im Gegensatz zu Joint Tenancy gibt es keine Einheit in Bezug auf den Zeitpunkt des Eigentums, den prozentualen Anteil und von wem sie den Anteil erworben haben.
• Eigentümer können ihren Anteil auf andere übertragen, die dann ihr Eigentum als Tenant in Common mit den anderen Eigentümern halten.
• Miteigentum mit einer juristischen Person wäre kein Problem.
• Ein Ehepaar kann das Eigentum auch einzeln als Tenant in Common mit dem anderen halten. Das bedeutet, dass jeder von ihnen sein individuelles Eigentum an eine andere Person als den Ehepartner vererben kann. In der Regel kann es erforderlich sein, dass die Ehegatten ihre Rechte an den Anteilen des anderen Ehegatten aufgeben, um ihr eigenes getrenntes Eigentum zu begründen.
• Der prozentuale Anteil sollte angegeben werden. Wenn dies nicht der Fall ist, wird das Gericht den Anteil zu gleichen Teilen auf die Eigentümer verteilen.

Beispiel: John Smith, ein verheirateter Mann, als sein alleiniges und getrenntes Eigentum mit einem ungeteilten Anteil von 33,33 %; James Jones und Mary Jones, Ehemann und Ehefrau, als gemeinsame Mieter mit einem ungeteilten Anteil von 33,33 %; The Garcia Enterprises, LLC, eine kalifornische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, mit einem ungeteilten Anteil von 33,33 %, alle als gemeinsame Mieter

Beispiel: James Jones, ein verheirateter Mann und Mary Jones, eine verheiratete Frau, die miteinander verheiratet sind, haben jeweils einen ungeteilten Anteil von 50 % als ihr alleiniges und getrenntes Eigentum, als Tenants in Common

Gemeinschaftseigentum

Highlights:

• Diese Art von Eigentum kann nur zwischen Parteien bestehen, die miteinander verheiratet sind.
• Sie sind zu gleichen Teilen an der Immobilie beteiligt und um das Eigentum zu übertragen, müssen beide Partner die Urkunde unterschreiben.
• Jeder Partner kann Vorkehrungen treffen, um seinen Anteil testamentarisch zu vererben, und wenn dies geschieht, besitzt der Rechtsnachfolger die Immobilie zusammen mit dem ursprünglichen überlebenden Partner als Gesamtmieter.
• Wenn keine Vorkehrungen getroffen werden, um den Anteil an jemand anderen zu vererben, besitzt der überlebende Ehegatte den Anteil des verstorbenen Ehegatten getrennt von dem Anteil, den er/sie ursprünglich besaß (Eigentum in Sondereigentum).

Beispiel: John Doe und Jane Doe, Ehemann und Ehefrau im Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum mit Hinterbliebenenrechten

Highlights:

• Diese Eigentumsform kann nur zwischen Parteien bestehen, die miteinander verheiratet sind.
• Das Vesting ist eine Kombination der besten Teile von Joint Tenancy und Gemeinschaftseigentum.
• Ein Ehegatte kann die Unverfallbarkeit aufheben, indem er eine Urkunde von sich selbst an sich selbst unterzeichnet, woraufhin die Immobilie als Gemeinschaftseigentum an den anderen Ehegatten übertragen wird.
• Der Anteil des verstorbenen Ehegatten geht automatisch auf den überlebenden Ehegatten über, ohne dass ein Nachlassverfahren erforderlich ist. Der auf diese Weise erworbene Anteil wird jedoch getrennt von dem Anteil gehalten, den der überlebende Ehegatte zuvor besaß (Miteigentum).
• Vorteil einer aufsteigenden Bemessungsgrundlage, um die Basis für den Wert des Anteils des verstorbenen Ehegatten zu ermitteln. Dies hilft bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns, der bei einem Verkauf der Immobilie zu erklären ist.

Beispiel: John Doe und Jane Doe, Ehemann und Ehefrau als Gütergemeinschaft mit Überlebensrecht

Häusliche Partnerschaften und gleichgeschlechtliche Ehen (Kalifornien)

Highlights:

• Häusliche Partnerschaften können entweder aus gleichgeschlechtlichen Partnern oder aus gegengeschlechtlichen Partnern bestehen, von denen einer über 62 Jahre alt ist. Es gelten bestimmte Richtlinien.
• Häusliche Partnerschaften haben die gleichen Rechte, Pflichten und Vorteile wie heterosexuelle Partnerschaften in einer Ehe, einschließlich der gleichen Eigentumsrechte.
• Paare, die eine häusliche Partnerschaft eingegangen sind (aber nicht miteinander verheiratet sind), können beim Staatssekretär eingetragen werden.
• Gleichgeschlechtliche Partner können in diesem Staat miteinander verheiratet werden und haben die gleichen Rechte, Pflichten und Vorteile wie heterosexuelle Partner, die miteinander verheiratet sind.

Beispiel: „James Doe und Jane Doe, eingetragene häusliche Partner, als gemeinsame Mieter

Beispiel: James Smith und John Smith, die miteinander verheiratet sind, als gemeinsame Mieter“.

Da die obigen Absätze schwierig zu verstehen sein könnten, gibt es eine Tabelle, die von unserer Branche seit vielen Jahren zur Verfügung gestellt wird. Hier finden Sie eine Kopie, die Sie herunterladen und ausdrucken können.

Klicken Sie hier, um die Tabelle anzusehen und herunterzuladen

Es ist wichtig zu verstehen, dass Sie zum Schutz Ihrer eigenen Familie, Ihrer Erben und Begünstigten gründlich darüber nachdenken sollten, wie Sie das Eigentum und die Unverfallbarkeit übernehmen sollten. Gehen Sie nicht davon aus, dass es richtig ist, nur weil es der „übliche“ Weg ist. Zeiten ändern sich, Gesetze ändern sich, Ihre finanzielle Situation ändert sich. Gehen Sie nicht davon aus, dass Sie, nur weil die Übertragung früher auf eine bestimmte Art und Weise erfolgt ist, dies über die Jahre hinweg beibehalten sollten.

Sind noch Fragen offen? Auch wenn wir Ihnen gerne helfen, wenden Sie sich bitte an Ihren Wirtschaftsprüfer, Finanzplaner oder Rechtsberater, da diese mehr über Ihre Situation und Ihre Bedürfnisse wissen.

• Über Juliana
• Bücher
• Kontakt Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Erfahren Sie mehr über Juliana hier

Gute Nachrichten! „The Art of Escrow“ ist erschienen! Halte Ausschau danach auf www.amazon.com!

The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership

Erhältlich jetzt bei Amazon.com

• Wenn das Darlehen verkauft wurde und Sie gerade Escrow geschlossen haben – 6. April 2020
• Mechanisches Pfandrecht – 7. Oktober 2019
• Sind Sie Ausländer und müssen über die U.S. FIRPTA Withholding Laws Bescheid wissen? – 20. Februar 2019
• Wenn der FIRPTA
  Einbehalt schiefgeht – 20. Februar 2019
• Ist Ihr Immobilienbesitz
  in guter Verfassung? – 15. Januar 2019

Alle Artikel anzeigen

Mitmachen bei unseren KOSTENLOSEN Viva Escrow Foren

Hier mitmachen…