Ein Mietzugeständnis ist ein Kompromiss, den ein Vermieter gegenüber den ursprünglichen Bedingungen eines Mietvertrags macht. Bei Zugeständnissen handelt es sich in der Regel um eine Art von Nachlass, den ein Vermieter anbietet, um einen Mieter zum Einzug in die Wohnung zu bewegen. Dabei kann es sich um eine finanzielle Entschädigung, einen Preisnachlass oder eine materielle Ware oder Dienstleistung handeln.
Das Konzept der Zugeständnisse besteht darin, dass die Kosten, die sie verursachen können, in der Regel geringer sind als die Kosten, die entstehen, wenn ein Mieter nicht einzieht, der Miete zahlt. Die Vermieter wollen, dass die Mieter schnell einziehen und so einen Leerstand und die damit verbundenen Verluste vermeiden.
Was ist eine Mietkonzession?
Ein Mietvorteil ist jede Anpassung, die ein Vermieter an einem Mietvertrag vornimmt, um Mieter anzuziehen. Die meisten Mietverträge sind schriftlich fixiert, mit einer festgelegten Kaution, Gebühren, Miethöhe und Anreizleistungen. Bei der Konzession handelt es sich oft um eine vorübergehende Verringerung einer oder mehrerer dieser Bestimmungen oder um einen vorübergehenden Anreiz oder einen Wertgegenstand, der dem Mieter zur Verfügung gestellt wird.
Wie funktioniert eine Mietkonzession?
Leerstand verringert den Kapitalbetrag, den ein Eigentümer erhält, so dass es zwingend erforderlich ist, dass eine leerstehende Einheit so bald wie möglich belegt wird. Leerstandskosten wie Nebenkosten, Hypothekenzahlungen und Steuern können sich sehr schnell summieren und den Cashflow des Vermieters aufzehren. Mietkonzessionen führen in der Regel dazu, dass Mieter schneller einziehen, um diesen Cash Drain zu vermeiden.
Arten von Mietkonzessionen
Mietkonzessionen haben im Allgemeinen eine von zwei Formen. Es handelt sich entweder um eine zeitlich begrenzte Ermäßigung der Kosten für einen neuen Mieter oder um einen materiellen Gegenstand, der für die Unterzeichnung eines Mietvertrags angeboten wird.
Oft ist die erste Monatsmiete kostenlos oder es wird auf einige andere Gebühren verzichtet. Wenn es in der Nähe einen beliebten Spielplatz für Kinder gibt, z. B. einen Trampolinpark, kann der Vermieter Mietern mit Kindern eine Reihe von kostenlosen Besuchen in diesem Park anbieten.
Die Möglichkeiten für Mietvergünstigungen sind praktisch endlos. Einige der gängigsten bestehen darin, dass die Mieter etwas mehr Geld in der eigenen Tasche behalten dürfen, andere können die Immobilie selbst aufwerten.
Eine kostenlose Monatsmiete
Der kostenlose Monat wäre in der Regel der letzte Monat des Mietvertrags, um sich gegen einen vorzeitigen Auszug des Mieters abzusichern. Der Mieter würde für die ersten 11 Monate eines Jahresmietvertrags die normale Miete zahlen und für Monat 12 nichts. Nach Ablauf des ursprünglichen Mietvertrags wäre der Mieter dafür verantwortlich, jeden Monat die volle Miete im Rahmen eines neuen Mietvertrags zu zahlen.
Reduzierte Miete
Ein Vermieter könnte beschließen, dem Mieter eine Reduzierung der monatlichen Miete anzubieten, wenn der Mieter sich bereit erklärt, vor einem bestimmten Datum in die Wohnung einzuziehen. Der Mieter könnte für jeden der 12 Monate eines Jahresmietvertrags eine reduzierte Miete zahlen, z. B. 925 $ statt 1000 $ pro Monat – vorausgesetzt, die Miete wird pünktlich bezahlt.
Die National Apartment Association schlägt vor, Zugeständnisse an gutes Verhalten des Mieters zu knüpfen. Sie verlieren die Zugeständnisse, wenn sie sich nicht an die Mietbedingungen halten.
Reduzierte Kaution
Eine andere Möglichkeit wäre, dass der Vermieter die Höhe der erforderlichen Kaution reduziert. So könnte ein Vermieter beschließen, nur eine Monatsmiete statt anderthalb Monatsmieten zu verlangen.
Hilfe bei den Umzugskosten
Ein weiteres Zugeständnis könnte darin bestehen, den Mieter bei einer oder mehreren der mit dem Umzug in die Wohnung verbundenen Kosten zu unterstützen. Dies könnte bedeuten, dass ein Umzugswagen, ein Lagerraum oder das Umzugsunternehmen, das der Mieter beauftragen möchte, bezahlt wird.
Aufwertung des Mietobjekts
Ein weiteres Zugeständnis wäre, dem Mieter eine Aufwertung seiner Mieteinheit anzubieten. Dies könnte bedeuten, dass eine neue Arbeitsplatte, ein gefliester Fußboden, ein Waschtisch, ein neues Gerät oder eine neue Beleuchtung installiert wird.
Zahlung der Maklergebühr
Ein Mieter ist in der Regel für die Zahlung der Maklergebühr verantwortlich, wenn die Immobilie bei einem Immobilienmakler gelistet ist. Ein Vermieter könnte anbieten, diese Gebühr zu zahlen, wenn der Mieter schnell in die Wohnung einzieht.
Waren oder Dienstleistungen
Der Vermieter könnte dem Mieter Waren anbieten, z. B. einen kostenlosen Fernseher, oder dem Mieter eine Dienstleistung anbieten, z. B. ein kostenloses Jahr Netflix.
Kostenloser Zugang zu Annehmlichkeiten
Wenn die Immobilie über Annehmlichkeiten wie ein Fitnessstudio, einen Pool, einen Tennisplatz, einen Parkplatz, eine Wäscherei oder einen Abstellraum verfügt, für die der Mieter sonst bezahlen müsste, kann der Vermieter diese Annehmlichkeiten dem Mieter als Mietkonzession kostenlos anbieten.
Vor- und Nachteile von Mietkonzessionen
Der größte Vorteil einer Mietkonzession besteht darin, dass sie Vermietern hilft, freie Stellen schneller zu besetzen. Die Belegungsrate in einem Gebiet wird steigen, wenn die örtlichen Vermieter Mietvergünstigungen nutzen, um ihre Leerstände schnell zu besetzen. Dies wiederum führt zu weniger freien Wohnungen und weniger Möglichkeiten für Mieter, die eine Wohnung suchen, und wird hoffentlich die Mietpreise in Zukunft in die Höhe treiben.
Einige Zugeständnisse lassen sich jedoch nur schwer wieder zurücknehmen. Sie haben dem Mieter beispielsweise einen kostenlosen Parkplatz für das erste Jahr angeboten und möchten, dass der Mieter nach der ersten Mietperiode für den Parkplatz bezahlt. Ihr Mieter könnte verärgert sein, dass er nun für etwas bezahlen muss, das kostenlos war, und könnte sich nach einer anderen Wohnung umsehen.
Sie müssen dem Mieter bei Ablauf seines Mietvertrags eine Mieterhöhung mitteilen, wenn Sie für die erste Mietdauer eine reduzierte Miete angeboten haben, oder Sie könnten mit dem Mieter einen neuen Mietvertrag mit einem angepassten Mietpreis abschließen. Aber auch hier könnte der Mieter nicht glücklich darüber sein und beschließen, aus der Wohnung auszuziehen.
Sie können sich selbst in Gefahr bringen, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt oder seine Miete nicht bezahlt und Sie ihm eine reduzierte Kaution angeboten haben.
Es kann Ihre Chancen auf eine Refinanzierung zu einem angemessenen Zinssatz beeinträchtigen, wenn ein Kreditgeber berechnet, wie viel Ihre Wohnung wirklich einbringt, nachdem die Zugeständnisse finanziell berücksichtigt wurden.
Schließlich könnten Sie die falsche Art von Mieter anziehen. Mietvergünstigungen ziehen in der Regel Personen an, die auf der Suche nach Vergünstigungen sind. Diese Mieter könnten aufhören, ihre Miete zu zahlen, oder gegen andere Mietbedingungen verstoßen, und dann müssen Sie sich mit dem Räumungsprozess befassen.
Eine Möglichkeit, sich gegen Probleme abzusichern, besteht darin, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter den vollen Betrag der Vergünstigung zurückzahlen muss, wenn er vor Ablauf der Mietzeit auszieht oder gegen andere Bestimmungen des Mietvertrags verstößt.
Wann sollten Mietvergünstigungen eingesetzt werden
Mietvergünstigungen sind auf einem starken Mietmarkt nicht üblich. Sie werden in der Regel eingesetzt, wenn ein Vermieter einen längeren Leerstand hatte und keinen Mieter finden konnte.
Das Financial Accounting Standards Board hat darauf hingewiesen, dass im Jahr 2020 immer mehr Mieter um Zugeständnisse bitten, und viele bekommen sie auch.
Ein Vermieter kann einem Mieter eine Konzession anbieten, wenn sein Mietvertrag zur Verlängerung ansteht, in der Hoffnung, dass der Mieter seinen Mietvertrag verlängert, anstatt auszuziehen, oder um Mieter in seine Immobilie zu locken, wenn es in einem Gebiet mehr verfügbare Einheiten als interessierte Mieter gibt. Sie können dies auch tun, wenn sie ein größeres Mietobjekt haben, das sie zum ersten Mal vermieten.
Key Takeaways
- Mietvergünstigungen sind ein Anreiz, den Vermieter in einen Mietvertrag einbauen, um Mieter anzuziehen.
- Zu den üblichen Zugeständnissen gehören eine ermäßigte Miete für das erste Jahr, eine kostenlose Monatsmiete oder die kostenlose Nutzung von Immobilieneinrichtungen für einen bestimmten Zeitraum.
- Zugeständnisse bei der Vermietung sollten idealerweise an ein gutes Verhalten des Mieters geknüpft sein, z. B. an die pünktliche Zahlung der Miete.
- Zugeständnisse können eine leerstehende Immobilie schneller füllen, aber sie können manchmal schwer zurückgenommen werden, wenn ein Mietvertrag oder ein Pachtvertrag zur Verlängerung ansteht.