Aktualisiert: September 18, 2018
Was ist eine Mietliste? Alles über diesen Bericht (mit Vorlagen!)Ein Mietspiegel ist ein einfaches Konzept, das manchmal missverstanden wird, aber Vermieter müssen die Vorteile erkennen, die die regelmäßige Verwendung eines Mietspiegels für ihr Geschäft haben kann. Warum werden Mietspiegel so leicht missverstanden? Weil der Mietspiegel unterschiedliche Anwendungen haben kann, je nachdem, wer ihn anfordert.
Was Vermieter wissen müssen, ist, dass ein Mietspiegel eine Momentaufnahme eines Mietportfolios darstellt, die einen Überblick über eine Investition aus der Vogelperspektive gibt. Wenn Sie über genaue Zahlen in Ihrem Mietspiegel verfügen, können Sie sich auf das Verhältnis zwischen Investition und Gewinn verlassen.
Durch das Ausfüllen einer Vorlage für einen Mietspiegel haben Sie schnellen Zugriff auf wichtige Informationen über Ihr Portfolio.
Ein Inhaltsverzeichnis für eine Mietliste:
- Was ist eine Mietliste?
- Mietlistenvorlage
- Wie sieht eine Mietliste aus?
- Beispiel für einen Mietspiegelbericht
- Wie erstellt man einen Mietspiegel in Excel
- Fragen und Antworten zu Mietspiegeln
- Nutzen Sie die Vorteile von Mietspiegeln
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist ein Dokument, in dem alle Vermietungen eines bestimmten Portfolios aufgeführt sind. Diese Liste kann für einen einzelnen Wohnkomplex oder für das gesamte Mietportfolio eines Investors erstellt werden.
Warum profitiert ein Vermieter oder Immobilieninvestor von einem Mietspiegel?
Der Zweck eines Mietspiegels besteht darin, einen schnellen Überblick über die zu erwartenden Mieteinnahmen zu geben und wichtige Aspekte des Mietvertrags für jede Mieteinheit hervorzuheben. Ein solches Dokument ist für einen Investor hilfreich, um einen Überblick über sein Portfolio zu erhalten, oder für einen Kreditgeber, um einen Überblick über einen geplanten Kauf zu erhalten.
Der durchschnittliche Mietvertrag ist in der Regel länger als 10 Seiten. Wenn jemand einen finanziellen Überblick über Ihr Mietportfolio haben möchte, möchte er nicht 10 Mietverträge (mehr als 100 Seiten) sehen, sondern ein Mietvertragsdokument, das die Finanzdaten an einem Ort zusammenfasst.
Wenn Sie einen übersichtlichen Mietvertrag erstellen, der alle Informationen enthält, die Sie in einem kurzen Moment nachschlagen möchten, schaffen Sie ein wunderbares Referenzdokument für sich selbst und für jeden, dem Sie die Rentabilität Ihres Unternehmens zeigen möchten.
Ein guter Mietspiegel ist sowohl leicht zu aktualisieren als auch leicht zu verstehen. Indem Sie sicherstellen, dass Ihr Mietspiegel beides hat, sorgen Sie dafür, dass Sie einen guten Finanzplan für Ihre Zukunft haben.
Vorlage für Mietspiegel
Da es schwierig sein kann, zu verstehen, was man in ein ungewohntes Dokument wie einen Mietspiegel schreiben muss, haben wir einige Dokumente zusammengestellt, die Ihnen helfen können. Schließlich ist nicht jeder Investor gleich, und deshalb kann es je nach Portfolio verschiedene Vorlagen für Mietspiegel geben.
Jeder der nachstehenden Dropbox-Links öffnet eine herunterladbare Excel-Datei für jede Art von Mietspiegelformular:
- Mietspiegelvorlage Excel für einen Apartmentkomplex
- Mietspiegelvorlage Excel für ein ganzes Mietportfolio
Der einzige Unterschied zwischen den beiden Formularen besteht darin, dass das Mietportfolio eine Spalte für die Adresse jedes Mieters enthält. Das ist zwar nur ein kleiner Unterschied, aber wenn Sie beide Vorlagen zur Verfügung haben, kann das einen großen Unterschied bei der Organisation Ihres Finanzportfolios ausmachen.
Wenn Sie einen Wohnkomplex verkaufen wollen, können Sie mit dem ersten Link einen Mietspiegel zusammenstellen, während ein Investor mit dem zweiten Link eine Momentaufnahme seines gesamten Portfolios erstellen kann.
Aktualisierung des Mietspiegels
Es mag eine gute Idee sein, den Mietspiegel jedes Jahr zur gleichen Zeit zu aktualisieren, aber in Wirklichkeit sollten Sie Ihr Bestes tun, um den Mietspiegel immer dann zu aktualisieren, wenn Sie wesentliche Änderungen an den Informationen vornehmen, die Sie in diesem Datensatz verfolgen.
Wenn Sie einen Mietvertrag mit einem Mieter verlängern oder die Miete erhöhen, sollten Sie diese Änderung so schnell wie möglich in das Verzeichnis eintragen. Zieht ein Mieter vorzeitig aus, so dass Sie für eine kurze Zeit keinen Gewinn machen werden? Es ist Zeit für eine weitere Aktualisierung.
Wenn Sie Ihren Mietspiegel regelmäßig aktualisieren, können Sie leicht auf ein aktuelles Dokument zugreifen, das Ihnen hilft, Ihre Investition(en) zu organisieren und zu festigen.
Wie sieht ein Mietspiegel aus?
Hier ist ein Screenshot der Vorlage für den Mietspiegel für ein ganzes Portfolio.
Die Hauptbestandteile des Mietspiegels sind wie folgt:
- Adresse
- Einheit
- Einheitstyp
- Quadratmeterzahl
- Mietbeginn/-ende
- Laufende Miete
- Jährliche Erhöhungen
- Mieterkosten
- Bonusbemerkungen
Alle diese Komponenten sind aus ihren eigenen Gründen wichtig. Einige der Informationen, wie z. B. die Art der Einheit und die Adresse, sind einfach nur Kennzeichnungen, um Ihre Unterlagen zu ordnen. Andere, wie die jährlichen Zuwächse, sind wichtig, damit Sie Ihren Wachstumsplan während Ihrer gesamten Laufbahn in der Vermögensverwaltung auf dem neuesten Stand halten und auf Kurs halten können.
In den herunterladbaren Dokumenten oben sind zusätzliche Kommentare eingefügt, die Sie sehen können, wenn Sie mit dem Mauszeiger über die einzelnen Zellen fahren.
Muster für einen Mietspiegelbericht
Hier ist ein Screenshot einer Mustervorlage für einen Mietspiegel, der für eine Wohnanlage ausgefüllt wurde.
Diesem Bericht wurden Excel-Formeln für G22, G23 und G24 hinzugefügt, und diese Formeln können für die langfristige Verwaltung durch Vermieter unglaublich hilfreich sein:
- G22: Monatliche Gesamtmiete: Wir haben die folgende Formel „=SUMME(G11:G20)“ hinzugefügt, da Spalte G die „Aktuelle Miete“ ist.
- G23: Jahresmiete: Wir haben die folgende Formel „=G22*12“ hinzugefügt, die unsere Jahresmiete nimmt und sie mit 12 multipliziert.
- G24: Durchschnittliche Monatsmiete: Wir haben diese Formel „=G22/10“ hinzugefügt, die unsere 10 Einheiten nimmt und die monatliche Gesamtmiete durch die Anzahl der Einheiten teilt.
Da wir diese Daten jederzeit zur Hand haben, können wir die Immobilie schnell analysieren und sehen, welche Einheiten unterdurchschnittlich abschneiden und wie hoch die potenzielle Steigerung der Mieteinnahmen durch eine Umgestaltung sein könnte.
Dies ist ein praktisches Instrument für die Analyse Ihrer Mieteinnahmen vor einem Umbau, da Sie sehen können, wo zusätzlicher Spielraum für Wachstum besteht.
Insbesondere können Sie diese Aufstellung leicht mit den Marktpreisen in der Gegend vergleichen, um zu entscheiden, ob Sie eine Mieterhöhung vornehmen können, um diese Preise zu erreichen. In manchen Fällen muss zuerst eine Renovierung durchgeführt werden, aber es ist trotzdem gut, diese Informationen zur Hand zu haben.
Wie man einen Mietspiegel in Excel erstellt
Wir haben bereits Kopien der obigen Mietspiegelvorlagen, die Sie als Grundlage für Ihren eigenen Mietspiegel verwenden können. Natürlich müssen Sie Ihrem fertigen Bericht Formeln hinzufügen, um die gewünschten Daten zu erhalten.
Hier ist ein kurzes Video mit Screenshots, das Ihnen einige Tipps zeigt, wie Sie Ihre Excel-Datei anpassen können:
Als Vermieter ist es wichtig zu lernen, wie Sie Vorlagen wie diese an Ihre speziellen Bedürfnisse anpassen können. Wohnen Sie in einem Gebiet mit Mietpreisbindung? Geben Sie die Obergrenze in Ihrem Mietspiegel an. Planen Sie eine Mieterhöhung zu einem bestimmten Datum? Geben Sie auch diese Information an.
Alle wichtigen Informationen, die sich auf Ihre Gesamtgewinnspanne auswirken, sollten sauber in Ihren Mietspiegel eingearbeitet werden. Es mag zwar einige Zeit dauern, dies zu erreichen, aber wenn Sie diesen Bericht zur Hand haben, können Sie Ihre Gewinnspanne besser als je zuvor sichern.
Häufig gestellte Fragen zum Mietspiegel
Da der Mietspiegel nicht allen Vermietern geläufig ist, haben Sie vielleicht ein paar zusätzliche Fragen dazu, was ein Mietspiegel ist, wie man ihn am besten verwendet und warum man ihn überhaupt verwenden sollte.
Nachdem Sie nun wissen, was ein Mietspiegelbericht ist, haben wir einige weitere Antworten zusammengestellt, damit Sie heute ein umfassendes Verständnis von Mietspiegeln haben können.
Wie unterscheidet sich ein Mietspiegel von einem Mietbuch?
Ein Mietspiegel ist eher eine Momentaufnahme der Mietfinanzen, die Ihnen die wichtigsten Angaben zu einem Mietobjekt liefert, ohne auf alle Details einzugehen.
Ein Mietbuch (manchmal auch als Mietbuch bezeichnet) kann eine vollständige Übersicht über die Finanzen enthalten, die die Hypothek, die Versorgungsleistungen und das endgültige Nettoeinkommen des Mietobjekts umfasst. Ein Mietbuch taucht tiefer in die Finanzen ein als ein Mietspiegel.
Der Zweck eines Mietspiegels ist es, einen Überblick zu geben, während ein Mietbuch spezifischere Daten über die Immobilie enthält und angibt, woher dieser finanzielle Überblick stammt.
Unterscheidet sich ein Mietspiegel für gewerbliche Immobilien?
Ein Mietspiegel für gewerbliche Immobilien oder Wohnimmobilien ist gleich, da Sie einen allgemeinen Überblick über die Immobilie geben. Sie werden für Ihre Unterlagen vermerken wollen, ob es sich um eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie handelt.
Der Hauptunterschied zwischen den beiden besteht darin, welche Art von Daten Sie aufnehmen und wie Sie sie darstellen. In vielen Fällen kann ein gewerblicher Mietvertrag auch längere Laufzeiten enthalten.
Sollten Mieter einen Mietspiegel erstellen?
Typischerweise sehen die Mieter den Mietspiegelbericht nicht und haben auch keinen Zugriff darauf. Es handelt sich um einen Bericht für Investitionszwecke, obwohl es Fälle geben kann, in denen Sie beschließen, die Informationen weiterzugeben.
Es ist jedoch eine gute Idee für Mieter, ein Mietbuch zu erstellen, das ihre Mietzahlungen verfolgt. Darin sollten der Monat, das Zahlungsdatum, der Mietbetrag und eventuelle Notizen des Mieters vermerkt werden. Das ist hilfreich, wenn es Streitigkeiten über die Miete gibt, die der Vermieter schuldet.
Mietbuch kaufen
Es gibt Fälle, in denen ein Hausverwalter sein Geschäft umorganisiert oder sich ganz aus dem Geschäft zurückzieht. Manchmal verkauft der Verwalter seine Mieterliste. Natürlich wird dieser Bericht mehr Details enthalten, aber Sie können die Mietliste als Grundlage verwenden, um zu verstehen, was Sie möglicherweise kaufen.
In diesen Fällen werden Sie nicht die Möglichkeit haben, Ihre eigenen Mieter auszuwählen, da sie das Objekt bereits bewohnen könnten, aber wenn Sie die anderen Finanzdaten genau beachten, könnten Sie einen großen Gewinn erzielen.
Die Macht des Mietspiegels nutzen
Während einige Leute den Mietspiegel als ein unnötiges Dokument ansehen, für das sie bereits alle Informationen haben, sehen diese Vermieter nicht den Nutzen eines gestrafften und übersichtlichen Investitionsdokuments wie dieses.
Es lohnt sich nicht immer, Mietverträge auszugraben oder zu versuchen, sich an bestimmte, wichtige Details über Ihre Immobilien zu erinnern. Mit einer Mietliste ist es sehr einfach, diese Informationen zu finden, wenn Sie sie brauchen.
Nehmen Sie sich die Zeit, heute einen Mietspiegel zu erstellen, damit Sie ihn in naher Zukunft zur Verbesserung Ihrer Gewinne, Ihres Endergebnisses und Ihrer Gesamtgewinnspanne nutzen können!