Wir alle lieben es, unser Zuhause für Gäste zu öffnen. Aber wenn sie sechs Beine, Fühler und Flügel haben oder glotzende Augen und sich gerne in die Wände eingraben, müssen Sie diesen Besuchern einen schnellen Tritt in den Hintern verpassen (buh-bye now!), bevor Ihr Haus verkauft werden kann.
Das Problem ist, dass Anzeichen für einen Schädlingsbefall oder Bedingungen, die Sie anfällig für Schädlinge machen, wie Holzfäule und Feuchtigkeit, mit einem ungeschulten Auge nicht zu erkennen sind. Deshalb verlangen Käufer und Kreditgeber oft eine Schädlingsinspektion vor dem Kauf – Sie sind nicht sicher, nur weil Sie keine Wanzen oder Mäuse herumkrabbeln sehen.
Lassen Sie sich von den Immobilienexperten, mit denen wir gesprochen haben und die schon alles gesehen haben (Termiten, Skorpione, Klapperschlangen, was auch immer), eines Besseren belehren: Ersticken Sie Schädlingsprobleme im Keim, indem Sie eine professionelle Schädlingsinspektion durchführen lassen, die alle Probleme und deren Lösungen aufzeigt, sei es eine monatliche Behandlung oder ein einmaliges Besprühen, damit Sie sich keine Sorgen machen müssen. Streiten Sie sich nicht mit den Käufern darüber, wer was bezahlt, sondern beheben Sie einfach alle Probleme, damit Sie weiterziehen können.
Ansonsten können lästige Haustiere (vor allem Termiten) weit mehr Schaden anrichten, als Sie zu Tode zu erschrecken – sie werden den Verkauf Ihres Hauses beeinträchtigen und die Käufer zwingen, einen Vertrag zu zerquetschen wie eine Spinne unter ihrem Schuh.
Wie unterscheidet sich eine Schädlingsinspektion vor dem Kaufabschluss von der Hausinspektion?
Wenn Ihr Haus unter Vertrag genommen wird, hängt das von Ihnen unterzeichnete Angebot (aller Wahrscheinlichkeit nach) von den Ergebnissen der Hausinspektion ab.
Hausinspektoren suchen nach Gefahren, Sicherheitsrisiken oder größeren Mängeln, sind aber in ihren Berichten über Schädlinge eingeschränkt. Sie können auf rote Fahnen wie Holzfäule oder Feuchtigkeit hinweisen und empfehlen dann, dass ein Spezialist einen genaueren Blick darauf wirft.
Die Schädlingsinspektion ist ein separater Prozess, der von einem lizenzierten Schädlingsinspektor durchgeführt wird, der darin geschult ist, nach Anzeichen von Schädlingsbefall zu suchen und der Schädlingsinspektionen speziell für Immobilientransaktionen durchführt.
Einige Hausinspektionsunternehmen bieten Schädlingsinspektionen zusammen mit der Hausinspektion für einen Aufpreis von $75-$125 an, aber die Überprüfung auf Schädlinge und das Wissen, wie man sie loswird, erfordert spezielle Fähigkeiten, die ein Hausinspektor nicht hat.
Brauchen Sie unbedingt eine Schädlingsinspektion vor dem Abschluss?
Eine Schädlingsinspektion ist keine einheitliche Voraussetzung für einen Hausverkauf, und die Regeln für Schädlingsinspektionen sind von Staat zu Staat unterschiedlich. South Carolina verlangt bei allen Immobilientransaktionen einen „Wood Infestation Report“ (CL-100 genannt), Kalifornien jedoch nicht.
Viele Hypothekarkreditgeber verlangen jedoch eine Termiten- oder Schädlingsinspektion, um sich zu vergewissern, dass das Haus unversehrt ist, bevor sie die Finanzierung dafür bereitstellen. Außerdem müssen Kreditnehmer, die ihr Haus mit bestimmten Krediten finanzieren, wie z. B. VA- und FHA-Darlehen, möglicherweise eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen, aus der hervorgeht, dass die Schädlingsinspektion stattgefunden hat und der Verkäufer etwaige Probleme behandelt hat, bevor der Kredit bewilligt werden kann.
„Das hängt vom Bundesstaat und der Art des Kredits ab, den Sie erhalten“, so Michael Bentley, Entomologe und Direktor für Schulung und Ausbildung bei der National Pest Management Association (NPMA) in Fairfax, VA.
Käufer können auch eine Schädlingsinspektion verlangen, einfach um sich abzusichern, oder für den Fall, dass der Hausinspektor oder der Gutachter Anzeichen von Problemen feststellt, die eine genauere Untersuchung rechtfertigen.
Als Verkäufer können Sie sich für eine Schädlingsinspektion entscheiden, bevor Sie die Immobilie anbieten, um später Zeit zu sparen oder um sich zu beruhigen. Wenn Sie eine Schädlingsinspektion durchführen, müssen Sie den Käufern die Ergebnisse mitteilen und alle Probleme sofort beheben. Dann können Sie den Inspektionsbericht als Verkaufsargument auf den Küchentisch legen.
Auch wenn in Ihrem Bundesland keine Schädlingsinspektion vorgeschrieben ist, kann es sein, dass Ihr Bezirk eine solche verlangt. Ihr Immobilienmakler, der die örtlichen Vorschriften wie seine Westentasche kennt, wird Ihnen darüber Auskunft geben können.
Wie findet man einen Schädlingsbekämpfer?
Immobilienmakler arbeiten zwar mit Schädlingsbekämpfungsunternehmen zusammen, die sie empfehlen, aber Sie können auch auf eigene Faust über Online-Ressourcen wie Angie’s List oder die National Pest Management Association einen finden.
Ein Schädlingsinspektor oder ein Schädlingsbekämpfungsunternehmen muss nach Angaben der US-Umweltschutzbehörde von Ihrer Stadt oder Ihrem Bundesstaat zugelassen sein.
Seriöse Unternehmen sollten in der Lage sein, einen Nachweis über eine Haftpflichtversicherung, Kundenempfehlungen und einen Behandlungsplan vorzulegen, in dem die Inhaltsstoffe aller Pestizide sowie umweltfreundliche Alternativen aufgeführt sind. Sie sollten auch nicht versuchen, Sie unter Druck zu setzen, damit Sie einen Vertrag für die Behandlung unterschreiben.
Was Sie von der Schädlingsinspektion vor dem Abschluss erwarten können
Die Inspektion selbst kann nur 30 Minuten dauern, dauert aber länger, je nachdem, wie groß Ihr Haus ist und ob Sie Kriechräume, einen Keller oder einen Dachboden haben. „Stellen Sie sich das vor wie eine Untersuchung in einer Arztpraxis: Je mehr mit Ihnen nicht stimmt, desto länger dauert die Untersuchung“, so Bentley.
Bei einer Schädlingsinspektion überprüft ein Inspektor Ihr Haus von außen und innen auf Anzeichen von Befall, Schäden oder Bereiche, die für Schädlinge attraktiv sind. „Sie werden jeden einzelnen Punkt inspizieren, zu dem sie Zugang haben“, sagte Bentley. „Es geht nicht so sehr um den Nachweis der Insekten selbst, sondern um die Umgebung, in der sich diese Insekten aufhalten könnten.“
Dazu kann es gehören, die Feuchtigkeit mit einem Messgerät zu messen und nach anderen Anzeichen zu suchen, wie zum Beispiel:
- Schlammröhren (kleine Tunnel, die unterirdische Termiten bauen, um an Nahrung zu gelangen)
- Flügelhaufen
- beschädigtes Holz (zerdrückte Verbindungen; klingt hohl, wenn es angeklopft wird)
- feuchtes Holz (ein Feuchtigkeitsgehalt von über 28%, was auf holzzerstörende Pilze hinweist)
- blasige und verbeulte Farbe
- genagte Kabel
- Tropfen, besonders von Mäusen
Termiten und andere holzzerstörende Insekten, wie z. B. Holzbockkäfer und Zimmermannsameisen, sind das Hauptanliegen bei „holzzerstörenden Organismeninspektionen“, bei denen auch nach Anzeichen von Pilzen gesucht wird, so Bentley. Trockenholztermiten, die manchmal auch als „Möbeltermiten“ oder „Türrahmentermiten“ bezeichnet werden, können Schäden in Höhe von Tausenden von Dollar verursachen. Unterirdische Termiten bilden größere Kolonien und können Schäden in Höhe von Zehntausenden, wenn nicht Hunderttausenden von Dollar verursachen, sagte er.
„Es geht nicht nur darum, dass sie sich durch das Holz fressen“, sagte Bentley. „
Eine Termitenbefallskarte, die ursprünglich vom U.S. Forest Service entwickelt wurde und als Referenz für Unternehmen wie Orkin dient, zeigt, dass unterirdische Termiten praktisch landesweit ein Problem darstellen.
Einige Kaufverträge enthalten eine „Termiten-Kontingenz“, die es dem Käufer ermöglicht, im Falle eines extremen Schadens von der Transaktion zurückzutreten, stellt das California’s Structural Pest Control Board fest.
Einige Schädlinge richten mehr Schaden an als andere
Ein Inspektor kann auch auf Anzeichen von Schädlingen achten, die für Ihre Region typisch sind.
Feuerameisen können beispielsweise durch Heizungs- und Klimaanlagen in Häuser eindringen, vor allem bei großer Hitze und Regenfällen. Klapperschlangen schlängeln sich gerne durch schmiedeeiserne Zäune, die den Blick auf die Wüste im Südwesten freigeben, in die Gärten.
Einige Kreaturen haben mehr als nur einen Ekelfaktor. Wanderratten (Neotoma albigula) haben allein im Südwesten Schäden im Wert von Tausenden von Dollar an Fahrzeugen verursacht. Sie bauen Nester aus allem, was sie ergreifen können: Stöcke, Steine, Kakteen, Dämmmaterial, sogar winziges Plastikspielzeug.
Alicia Girard, eine führende Immobilienmaklerin in Tucson, Arizona, sagt, dass diese Viecher zu den schwierigeren gehören. Die von ihr beauftragte Schädlingsbekämpfungsfirma muss „alle Eingänge verschließen, durch die sie eindringen könnten, und dann den ganzen Schutt wegräumen, den die Wanderratten auf dem Dachboden hinterlassen haben. Das ist eine der kompliziertesten Maßnahmen, die ich je gesehen habe.“
Bei einer Schädlingsinspektion kann ein Inspektor Sie darüber beraten, ob Sie (oder der Käufer Ihres Hauses) eine regelmäßige Schädlingsbekämpfung benötigen. Bei der Behandlung von Termiten ist eine Garantie üblich, die eine Verlängerungsgebühr beinhalten kann, die in der Regel mit einer anschließenden Inspektion zur Verlängerung der Garantie verbunden ist, so Bentley.
Außerdem kann eine Schädlingsinspektion Sie über vorbeugende Maßnahmen aufklären, wie z. B. das Abdichten von Rissen und Spalten zur Kontrolle von Feuchtigkeit, Schaben und Silberfischchen, das Verschließen von Außenöffnungen mit Blechen oder Gittern, um Mäuse und Ratten fernzuhalten, und regelmäßiges Staubsaugen, um Flöhe und Zecken zu vermeiden. Maßnahmen im Garten wie das Ablassen von stehendem Wasser, die Aufbewahrung von Müll in Behältern mit dicht schließenden Deckeln und das Harken und Entfernen aller Pflanzenreste verringern ebenfalls die Zahl der Schädlinge.
Ein Hausbesitzer kann sich überfordert fühlen, wenn er sich all die verschiedenen Wege vorstellt, auf denen ein Schädling eindringen kann, so Bentley weiter. Ein Schädlingsbekämpfungsunternehmen verfügt über die Ausbildung und das Fachwissen, um nicht nur die Probleme zu erkennen, sondern auch über die besten Lösungen zu beraten. „Eine Ratte passt durch ein Loch, das so groß ist wie ihr Kopf. Bei Mäusen ist es etwa so groß wie ein Zehncentstück“, sagte er. „Ob Sie es glauben oder nicht, es gibt eine richtige und eine falsche Art, ein Loch abzudichten.“
Schließlich kann eine Schädlingsinspektion Ihr Unbehagen über bestimmte „Gäste“, die in Ihrer Region heimisch sind, verringern.
Girard wählt das Schädlingsbekämpfungsunternehmen, wenn eine Klapperschlange vorbeikommt.
„Neulich lebte eine unter meiner Haustür“, sagte sie. „Sie kamen, fingen sie ein und brachten sie zurück in die Wildnis.“
Sind Sie neugierig, welche Schädlinge in Ihrer Gegend leben? Schauen Sie sich diesen Leitfaden über Schädlinge in Ihrer Region von AMDRO an, einem seit 40 Jahren etablierten Schädlingsbekämpfungsunternehmen.
Was kostet eine Schädlingsinspektion, und wer bezahlt sie?
Im Durchschnitt kostet eine Schädlingsinspektion etwa 100 Dollar, obwohl sie je nach Unternehmen zwischen 30 und mehr als 200 Dollar liegen kann.
Wer bezahlt die Rechnung? Das kommt darauf an. Obwohl es üblich ist, dass der Käufer die Kosten für die Hausinspektion übernimmt, ist das bei Schädlingsinspektionen nicht immer der Fall.
Ein Hauseigentümer, der vor dem Verkauf eine Schädlingsinspektion durchführen lässt, muss dafür bezahlen. Wenn ein Käufer eine Schädlingsinspektion zwischen Vertragsabschluss und Kaufabschluss verlangt, kann die Zahlung in beiden Fällen anfallen.
Wenn ein Inspektor vor dem Kaufabschluss Schädlinge entdeckt, ist in der Regel der Verkäufer für die Behandlung des Problems verantwortlich. Das Schädlingsbekämpfungsunternehmen, mit dem Girard zusammenarbeitet, berechnet Verkäufern zwischen 400 und 500 Dollar für die Behandlung von Termiten; dies schließt eine zweijährige Garantie für den Käufer ein.
Eine Schädlingsinspektion kann Sie als Verkäufer auch vor möglichen rechtlichen Problemen schützen – zum Beispiel, wenn ein Käufer später behauptet, Sie hätten ein Problem verschwiegen, von dem Sie hätten wissen müssen, wie zum Beispiel übermäßige Feuchtigkeitsschäden, die es Termiten erleichtern würden, sich niederzulassen und eine Weile zu bleiben.
Eine Schädlingsinspektion vor dem Abschluss bedeutet nicht, dass Sie „schmutzig“ sind
Als Girard eines Tages in der Wohnung ihrer Tochter in den Müllschlucker griff, krabbelten ein paar Palmetto-Wanzen (Kakerlaken von der Größe eines Zeigefingers) ihre Hand hinauf. „Es war ekelhaft“, erinnert sie sich.
„Meine Tochter dachte kurz: ‚Oh, mein Gott, ich will nicht, dass die Leute denken, ich sei eine schmutzige Person'“, sagt Girard.
Sie sagte ihrer Tochter dasselbe, was sie auch ihren Kunden sagt: „Das liegt nicht daran, dass du schmutzig bist. Es liegt nicht daran, dass du etwas falsch machst. Wir teilen unsere Umwelt mit diesen Käfern, Eidechsen und Vögeln … und wir müssen einfach herausfinden, wie wir diese Umwelt auf gute Weise teilen können.“
In Arizona ist eine Schädlingsinspektion – zumindest für Termiten – ein Muss für Käufer und Verkäufer, sagt Girard. „Es geht nicht darum: ‚Wollen Sie eine Termiteninspektion durchführen?‘ Machen Sie eine Termiteninspektion“, sagt sie. „Die Hausinspektion, die Dachinspektion und die Termiteninspektion – das sind die drei Dinge, die absolut notwendig sind.“
Girard hat ihre vertrauenswürdige Schädlingsbekämpfungsfirma auf Kurzwahl in Tucson, wo statt Rehen und Antilopen Taranteln, Klapperschlangen und Skorpione umherstreifen.
Schädlinge zu besprechen ist zugegebenermaßen ein unangenehmes Thema, aber dafür hat man ja einen Top-Immobilienmakler, der ein Schädlingsbekämpfungsunternehmen einschalten kann, das den Kunden mit Mitgefühl behandelt.