Wer gewerbliche Immobilienpachtverträge verstehen will, muss genau auf die Details achten. Häufig wird ein Mietvertrag entweder als Triple-Netto-Mietvertrag oder als Full-Service-Mietvertrag (brutto) eingestuft. In Wirklichkeit liegen die meisten Mietverträge irgendwo in der Mitte dieses Spektrums, wobei sowohl der Vermieter als auch der Mieter einen gewissen Anteil an den Betriebskosten zahlen. Diese Arten von Mietverträgen werden gemeinhin als modifizierte Bruttomietverträge bezeichnet. In diesem Artikel werden wir einen genaueren Blick darauf werfen, was Sie über den modifizierten Bruttomietvertrag wissen sollten.
Was ist ein modifizierter Bruttomietvertrag?
Ein modifizierter Bruttomietvertrag ist definiert als eine Mietstruktur, bei der sowohl der Vermieter als auch der Mieter für die Zahlung der Betriebskosten einer Immobilie verantwortlich sind. Die spezifischen Betriebskosten, die von einem Mieter oder Vermieter im Rahmen eines modifizierten Bruttomietvertrags gezahlt werden, können stark variieren und tun dies auch. Diese Unterschiede sind auf die Marktbedingungen und die Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter zurückzuführen. Die einzige Möglichkeit, zu verstehen, wer für die Zahlung bestimmter Kosten verantwortlich ist, besteht darin, den Mietvertrag gründlich zu lesen.
Das Spektrum der Mietverträge für Gewerbeimmobilien
Es gibt zwei grundlegende Arten von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien: absolute Nettomietverträge und absolute Bruttomietverträge. Bei einem absoluten Nettomietvertrag werden alle Betriebskosten der Immobilie vom Mieter getragen. Bei einem absoluten Bruttomietvertrag trägt der Vermieter alle Betriebskosten des Objekts. Alle anderen Mietverträge liegen irgendwo in der Mitte und werden gemeinhin als modifizierte Bruttomietverträge bezeichnet.
Sie müssen den Mietvertrag lesen
Das Wichtigste beim Verständnis von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien ist, dass die einzige Möglichkeit, einen Mietvertrag für Gewerbeimmobilien zu verstehen, darin besteht, den Vertrag tatsächlich zu lesen. Obwohl beschreibende Begriffe wie Bruttomietvertrag, Nettomietvertrag, doppelter Nettomietvertrag und modifizierter Bruttomietvertrag ein guter Ausgangspunkt für das Verständnis der grundlegenden Mietvertragsstruktur sein können, sind sie kein Ersatz für das Lesen des eigentlichen Mietvertrags. Dies ist wichtig, da diese beschreibenden Begriffe je nach Gesprächspartner oder Region unterschiedliche Bedeutungen haben können.
Modifizierter Bruttomietvertrag
Der modifizierte Bruttomietvertrag ist ein Begriff, der auf einen Mietvertrag angewendet wird, bei dem die Kosten sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter getragen werden. Während alle Ausgaben zwischen Vermieter und Mieter verhandelbar sind, werden in der Regel die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (CAM), die Versorgungsleistungen und die baulichen Reparaturen verhandelt.
Wenn es darum geht, welche dieser Ausgaben vom Mieter an den Vermieter erstattet werden, gibt es eine Vielzahl von Erstattungsstrukturen, die verwendet werden.
In einem einfachen Mietvertrag könnte der Mieter einfach seinen anteiligen Anteil an allen Betriebskosten zahlen. Nehmen wir zum Beispiel an, dass ein Mieter eine Fläche von 10.000 Quadratmetern in einem Gebäude mit 100.000 Quadratmetern belegt. Das bedeutet, dass der anteilige Anteil des Mieters 10.000/100.000 oder 10 % beträgt. Wenn sich die Gesamtkosten für das Gebäude auf 1.000.000 $ belaufen und der Mieter seinen anteiligen Anteil an allen Gebäudekosten erstattet, dann würde der Mieter 10 % x 1.000.000 $ oder 100.000 $ schulden.
Manchmal kann der Mieter seinen anteiligen Anteil an einigen Kosten bezahlen, während er für andere Kosten einen pauschalen Dollarbetrag pro Quadratmeter zahlt. So könnte der Mieter beispielsweise seinen Anteil an den Grundsteuern und der Versicherung zahlen und außerdem einen Beitrag von 1 $ pro Quadratmeter und Jahr für bauliche Reparaturen leisten.
In komplizierteren Rückerstattungsstrukturen kann der Mieter einen Ausgabenstopp für einzelne Ausgaben oder sogar für Gruppen von Ausgaben festlegen. Mit einem Ausgabenstopp zahlt der Vermieter für die Ausgaben bis zu einem bestimmten Betrag (dem „Stopp“-Betrag). Bei einem Ausgabenstopp von z. B. 2,00 USD/Fläche würde der Vermieter bis zu 2,00 USD/Fläche der Ausgaben zahlen. Alles, was über 2,00 $/Fläche hinausgeht, wäre dann vom Mieter zu tragen.
Für einzelne Ausgaben ist dies ziemlich einfach. Es ist jedoch nicht unüblich, dass die Ausgabenstopps für ganze Gruppen von Ausgaben gelten und nicht für jede einzelne Ausgabe. Diese Unterscheidung ist wichtig und kann oft verwirrend sein, weil der vom Mieter geschuldete Betrag in jedem Szenario unterschiedlich sein kann.
Wenn beispielsweise ein Kostenstopp von 1 $/SF für eine ganze Gruppe von Ausgaben gilt (z. B. für die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen), dann setzt die Erstattung ein, sobald die Summe aller Ausgaben in dieser Gruppe den Stoppbetrag überschreitet. Würde dagegen derselbe Kostenstopp von 1 $/SF für jede einzelne Ausgabe gelten, würde der Kostenstopp für jede einzelne Ausgabe und nicht für die Summe aller Ausgaben ausgelöst.
Betrachten wir ein kurzes Beispiel. Nehmen wir an, wir haben ein Gebäude mit einer Fläche von 100.000 Quadratmetern und den folgenden Ausgaben:
- Grundstückssteuern – 100.000 $
- Versicherung – 25.000 $
Wenn diese beiden Ausgaben in einer Ausgabengruppe enthalten wären und ein Ausgabenstopp von 1 $/SF auf unsere Ausgabengruppe angewandt würde, dann würde der Mieter seinen anteiligen Betrag über dem Ausgabenstopp erstatten. In diesem Fall belaufen sich die Gesamtkosten auf 125.000 $ und die Gebäudefläche auf 100.000 Quadratfuß, so dass die Gesamtkosten pro Quadratfuß 1,25 $ betragen. Das bedeutet, dass der Mieter den Betrag zahlen muss, der die Grenze von 1 $/qm übersteigt, was in diesem Fall 0,25 $/qm oder 25.000 $ ist.
Wenn wir stattdessen den Ausgabenstopp von 1 $/SF auf jede einzelne Ausgabe anwenden (nicht auf die gesamte Gruppe), dann erhalten wir die folgenden Ausgabenbeträge pro Quadratfuß:
- Grundstückssteuern – 100.000 $ / 100.000 = 1 $/SF
- Versicherung – 25.000 $ / 100.000 = 0 $.25/SF.
Da keine der einzelnen Ausgaben den Ausgabenstoppbetrag von 1 $/SF überschreitet, würde der Mieter 0 $ an Erstattungen erhalten.
Wie Sie sehen, ist es wichtig zu klären, ob Ausgaben für Erstattungszwecke zusammengefasst werden oder nicht. Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, den Mietvertrag zu lesen, wenn Sie die Erstattungsstruktur für einen Mietvertrag vollständig verstehen wollen.
Dies sind nur einige Beispiele für modifizierte Bruttomieterstattungsstrukturen. Rückerstattungsstrukturen können sehr unterschiedlich sein. Zu den Rückerstattungsstrukturen können weitere Merkmale gehören, wie z. B. Obergrenzen, Untergrenzen, Verwaltungsgebühren, Anforderungen an Nebenmieter, die erst nach Zahlung einer Pauschalgebühr durch den Hauptmieter rückerstattet werden, komplizierte Regeln für die Messung der Gebäudeflächen für Rückerstattungszwecke usw. Mit unserer Proforma-Software lassen sich Cashflows mit diesen komplizierten Erstattungsstrukturen leicht modellieren. Aber auch hier gilt: Lesen Sie immer den Mietvertrag.
Modifizierter Bruttomietvertrag im Vergleich zum Basisjahr
In unseren obigen Beispielen haben wir eine Erstattungsstruktur untersucht, die einen Kostenstopp enthält. Manchmal wird für den Kostenstopp ein bestimmter Betrag verwendet, z. B. ein Dollar pro Quadratfuß. In anderen Fällen wird ein Betrag für das Basisjahr verwendet, der oft als Basisjahr-Stopp bezeichnet wird.
Der Basisjahr-Stopp funktioniert auf die gleiche Weise wie unsere obigen Beispiele für einen Ausgaben-Stopp, allerdings mit einem entscheidenden Unterschied. Der Unterschied zwischen einem Ausgabenstopp und einem Basisjahrstopp besteht darin, dass ein Basisjahrstopp einfach den Ausgabenbetrag im Basisjahr des Mietvertrags verwendet. Wenn die Ausgaben im Basisjahr des Mietvertrags beispielsweise 100.000 $ betragen und unser gesamtes Gebäude 10.000 Quadratfuß groß ist, dann wäre unser Ausgabenbetrag im Basisjahr einfach 100.000 $ oder 10 $/SF. In allen folgenden Jahren wäre der Mieter für die Zahlung seines Anteils an den Ausgaben über diesem Basisjahrbetrag verantwortlich.
Wie wird das Basisjahr definiert? Das hängt davon ab, und die einzige Möglichkeit, es genau zu wissen, ist, den Mietvertrag zu lesen. In der Regel folgt das Basisjahr jedoch dem Kalenderjahr, in dem der Mietvertrag beginnt. Wenn ein Mietvertrag beispielsweise im Juni 2020 beginnt, wäre das Basisjahr das Kalenderjahr 2020 zwischen dem 1. Januar 2020 und dem 31. Dezember 2020.
Manchmal wird das Basisjahr als das erste Jahr des Mietvertrags definiert. In diesem Fall wäre es der Zeitraum vom 1. Juni 2020 bis zum 31. Mai 2021. Bei Gebäuden mit mehreren Mietern ist dies jedoch schwer nachzuvollziehen, weshalb die Vermieter häufig ein Kalenderjahr als Basisjahr verwenden.
Modifizierter Bruttomietvertrag vs. Triple-Netto-Mietvertrag (NNN)
Ein Triple-Netto-Mietvertrag ist eine Mietvertragsstruktur, bei der der Mieter für die Zahlung aller mit einer Immobilie verbundenen Betriebskosten verantwortlich ist. Triple-Netto-Pachtverträge sind bei großen Objekten mit nur einem Mieter, wie z. B. nationalen Restaurantketten, üblich und beliebt, da sie eine schlüsselfertige Investition bieten.
Wie wir in diesem Artikel gesehen haben, ist der modifizierte Bruttopachtvertrag eine Mietstruktur, bei der sowohl der Vermieter als auch der Mieter die Kosten für die Betriebskosten tragen. Der modifizierte Bruttomietvertrag ist in der Regel sehr viel komplizierter als ein Triple-Netto-Mietvertrag. Das liegt vor allem daran, dass die Rückerstattungsstrukturen im Rahmen eines modifizierten Bruttomietvertrags sehr unterschiedlich sein können und schwer herauszufinden sind.
Modifizierter Bruttomietvertrag vs. Bruttomietvertrag oder Full-Service-Mietvertrag
Der Full-Service- oder Bruttomietvertrag ist eine Mietvertragsstruktur, bei der der Vermieter für alle Betriebskosten der Immobilie aufkommt. Bruttomietverträge sind in der Regel die für den Mieter am einfachsten zu verstehende Mietvertragsstruktur, da der Mieter nicht für die Betriebskosten verantwortlich ist.
Dies steht im Gegensatz zu einem modifizierten Bruttomietvertrag, bei dem sowohl der Mieter als auch der Vermieter die Verantwortung für die Zahlung der Betriebskosten der Immobilie teilen. Wie oben gesehen, können die Rückerstattungsstrukturen, die festlegen, wie und wann der Mieter dem Vermieter die Kosten erstattet, schnell kompliziert und schwer verständlich werden.
Ob ein gewerblicher Immobilienmietvertrag ein Bruttomietvertrag oder ein modifizierter Bruttomietvertrag ist oder nicht, hängt weitgehend von den Marktbedingungen ab. Um zu verstehen, um welche Art von Mietvertrag es sich handelt, und noch wichtiger, wer für was (und wann) zahlt, muss man natürlich den eigentlichen Mietvertrag lesen.
Abschluss
In diesem Artikel haben wir den modifizierten Bruttomietvertrag besprochen. Wir haben den modifizierten Bruttomietvertrag definiert, ihn mit allen anderen Arten von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien verglichen und dann mehrere Beispiele für Erstattungsstrukturen durchgespielt, die im Rahmen eines modifizierten Bruttomietvertrags verwendet werden könnten. Schließlich haben wir den modifizierten Bruttomietvertrag mit anderen gängigen Mietvertragsarten wie dem Bruttomietvertrag und dem Triple-Netto-Mietvertrag verglichen und gegenübergestellt.