Der Unterschied zwischen nutzbaren, vermietbaren und Bruttoquadratmetern ist subtil, aber äußerst wichtig zu verstehen, wenn Sie einen Mietvertrag aushandeln. Alle drei Begriffe können in Ihrem Mietvertrag vorkommen, aber nur einer wird zur Berechnung der tatsächlichen jährlichen Mietkosten verwendet.
In diesem Artikel erklären wir den Unterschied zwischen nutzbaren, vermietbaren und Bruttoquadratmetern und warum er wichtig ist.
Nutzbare Quadratmeter
Die nutzbaren Quadratmeter eines Raums sind definiert als die Gesamtfläche, die dem Mieter zur Verfügung steht. Stellen Sie sich den Raum vor, der speziell für die Nutzung durch Ihr Unternehmen vorgesehen ist. Sobald Sie Ihre Suite betreten, wird die Fläche darin als nutzbare Quadratmeter betrachtet.
Die Berechnung dieser Zahl unterscheidet sich geringfügig zwischen Mietern, die eine ganze Etage mieten, und Mietern, die eine Teilfläche mieten. Bei der Anmietung eines Teilgeschosses umfasst dies die gesamte Bürofläche sowie alle Lagerbereiche oder privaten Toiletten, die nur in Ihrer Suite vorhanden sind. Dazu gehört auch die Fläche, die durch Säulen oder zurückgesetzte Eingänge belegt ist.
Ein Beispiel für die nutzbare, vermietbare und Bruttoquadratfläche einer Etage mit mehreren Mietern.
Für Mieter einer ganzen Etage erstreckt sich die nutzbare Quadratmeterzahl auf alles, was sich innerhalb der Grenzen der Etage befindet, einschließlich nicht nutzbarer Bereiche wie Hausmeisterschränke oder mechanische und elektrische Räume. Dazu gehören auch Gemeinschaftsbereiche wie Teeküchen, Flure oder Empfangsbereiche, die speziell für die Nutzung der Etage vorgesehen sind. Zu den nutzbaren Quadratmetern gehören keine Räume wie Aufzugsschächte oder Treppenhäuser, da diese nicht nur für einen einzigen Mieter gelten.
Ein Beispiel für die nutzbare, vermietbare und Bruttoquadratfläche auf einer Etage mit einem einzigen Mieter.
Die nutzbare Quadratmeterzahl ist ein wichtiges Maß, weil sie genau angibt, wie viel Platz für die Durchführung von Geschäften zur Verfügung steht.
Mietbare Quadratmeterzahl
Die mietbare Quadratmeterzahl ist definiert als die nutzbare Quadratmeterzahl plus einen Teil der Gemeinschaftsfläche des Gebäudes.
Gemeinschaftsflächen sind Bereiche, die von allen Mietern im Gebäude genutzt werden können, und umfassen unter anderem Flure, Lobbys, öffentliche Toiletten und Fitnesseinrichtungen.
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Der einem bestimmten Mieter zugewiesene Anteil an den Gemeinschaftsflächen wird anhand seines Anteils an der Gesamtfläche des Gebäudes berechnet. Wenn zum Beispiel ein Mieter 10.000 Quadratmeter in einem Gebäude mit 100.000 Quadratmetern mietet, werden diesem Mieter 10 % der Gemeinschaftsfläche des Gebäudes zugerechnet.
Das bedeutet nicht, dass der Mieter nur 10 % der Fläche nutzen darf, sondern dass 10 % der Gemeinschaftsfläche zur Quadratmeterzahl des Mieters im Mietvertrag hinzugerechnet werden.
Die vermietbaren Quadratmeter werden zur Ermittlung der jährlichen Grundmiete verwendet. Für diese Berechnung multiplizieren Sie einfach die vermietbaren Quadratmeter mit der jährlichen Grundmiete.
Warum das wichtig ist
Der wichtigste Unterschied zwischen nutzbaren und vermietbaren Quadratmetern ist, dass die vermietbaren und nicht die nutzbaren Quadratmeter zur Berechnung der jährlichen Mietkosten herangezogen werden. Da die vermietbaren Quadratmeter oft höher sind als die nutzbaren, müssen Sie bei der Bewertung Ihres Budgets unbedingt das richtige Maß verwenden.
Lastfaktor
Ein hilfreiches Instrument, das Mieter und Vermieter verwenden, um den Unterschied zwischen den vermietbaren und den nutzbaren Quadratmetern einer Einrichtung zu verstehen, ist der sogenannte Lastfaktor. Diese Zahl basiert auf dem prozentualen Anteil der Gemeinschaftsfläche im Gebäude. Der Auslastungsfaktor wird berechnet, indem die gesamte vermietbare Quadratmeterzahl des Gebäudes durch die gesamte nutzbare Quadratmeterzahl geteilt wird.
Auslastungsfaktor = gesamte vermietbare Quadratmeterzahl / gesamte nutzbare Quadratmeterzahl
Dieser Auslastungsfaktor wird dann mit der nutzbaren Quadratmeterzahl des Mieters multipliziert, um die vermietbare Quadratmeterzahl des Raumes zu ermitteln.
Mietbare Quadratmeter = Nutzfläche des Mieters x Auslastungsfaktor
Wie kann der Auslastungsfaktor nun Mietern helfen, verschiedene Objekte zu bewerten? Betrachten Sie dieses Beispiel.
Ein Mieter erwägt zwei verschiedene Büroräume, beide mit der gleichen Nutzfläche und dem gleichen Mietpreis, aber mit unterschiedlichen Auslastungsfaktoren. Bei der ersten Option handelt es sich um eine Suite mit 10.000 Quadratmetern Nutzfläche und einem Auslastungsfaktor von 20 %, was bedeutet, dass die vermietbare Fläche 12.000 Quadratmeter beträgt. Die zweite Option hat 10.000 nutzbare Quadratmeter und einen Auslastungsfaktor von 15 %, was bedeutet, dass die vermietbare Quadratmeterzahl für diese Option 11.500 beträgt.
| 10.000 nutzbare Quadratmeter x .20 = 2.000 | 2.000 + 10.000 = 12.000 vermietbare Quadratmeter |
| 10.000 nutzbare Quadratmeter x .15 = 1.500 | 1.500 + 10.000 = 11.500 mietbare Quadratfuß |
Im ersten Gebäude würde die Grundmiete des Mieters auf 12.000 Quadratfuß basieren, während im zweiten Gebäude die Miete auf 11.500 Quadratfuß basieren würde. Die zweite Option mit dem niedrigeren Auslastungsfaktor würde dem Unternehmen Geld sparen, da es weniger pro Monat für die gleiche Menge an Nutzfläche zahlen würde.
Der geringere Auslastungsfaktor bedeutet jedoch auch, dass es weniger Gemeinschaftsflächen im Gebäude gibt, so dass möglicherweise mehr Miete gezahlt werden muss, wenn mehr Gemeinschaftsflächen gewünscht werden.
Bruttoquadratfuß
Bruttoquadratfuß, auch als Bruttofläche bezeichnet, bezieht sich einfach auf die Gesamtquadratmeterzahl eines Gebäudes. Sie umfasst alles, was an nutzbaren und vermietbaren Quadratmetern ausgewiesen ist, sowie den Gebäudekern, die Aufzugsschächte und andere Bereiche des Gebäudes, die für Wartung und Betrieb genutzt werden.
Mit anderen Worten, die Bruttoquadratmeterzahl ist die Gesamtfläche eines Gebäudes, unabhängig davon, ob der Raum vom Mieter genutzt wird oder nicht. Die einzigen Flächen, die nicht berücksichtigt werden, sind Freiflächen wie Schwimmbäder, Spielfelder, Plätze, Lichtschächte, Parkplätze und nicht ausgehobene Keller.
Die Bruttoquadratmeterzahl ist eine wichtige Kennzahl für die Planung und Budgetierung im Bauwesen. Auch wenn sie bei Miettransaktionen nicht allzu häufig vorkommt, lohnt es sich, sie zu verstehen.
Abschluss
Wir hoffen, dass dieser Artikel dazu beigetragen hat, alle Fragen zu klären, die Sie zu den Unterschieden zwischen nutzbaren, vermietbaren und Bruttoquadratfuß hatten.
Wenn Sie mehr über die Feinheiten eines gewerblichen Mietvertrags erfahren möchten, besuchen Sie den Abschnitt „Verstehen & Verhandeln Ihres Mietvertrags“ im AQUILA Learning Center.
Wenn Sie weitere Fragen haben oder den Mietprozess vorantreiben möchten, wenden Sie sich an unser erfahrenes Team für Mietervertretung.