Top 10 Merkmale einer rentablen Mietimmobilie

Suchen Sie nach einer Mietimmobilie, um Ihr Anlageportfolio zu erweitern? Anlageimmobilien können spannend und sehr lohnend sein, wenn Sie die richtige Wahl treffen. Aber abgesehen von den Erträgen und Belohnungen kann eine Investition in Immobilien für einen Erstinvestor entmutigend sein.

Immobilien sind ein hartes Geschäft und das Feld ist gespickt mit Landminen, die Ihre Rendite zunichte machen können. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Einstieg gründlich informieren, damit Sie alle Vor- und Nachteile von Immobilieninvestitionen im Blick haben. Hier sind die wichtigsten Dinge, die Sie bei der Suche nach einer Renditeimmobilie beachten sollten.

Beginnen Sie Ihre Suche

Beginnen Sie Ihre Suche nach einer Immobilie auf eigene Faust, bevor Sie einen Fachmann ins Spiel bringen. Ein Makler kann Sie zum Kauf drängen, bevor Sie eine für Sie geeignete Investition gefunden haben. Und um diese Investition zu finden, brauchen Sie ein wenig Spürsinn und ein wenig Schuhleder.

Diese Nachforschungen werden Ihnen dabei helfen, einige der wichtigsten Merkmale, die Sie für Ihre Immobilie wünschen, einzugrenzen – z. B. Art, Lage, Größe und Ausstattung. Danach können Sie einen Immobilienmakler hinzuziehen, der Ihnen bei der Abwicklung des Kaufs hilft.

Die Wahl des Standorts hängt davon ab, ob Sie die Immobilie aktiv verwalten oder jemanden damit beauftragen wollen. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie selbst aktiv zu verwalten, sollten Sie sie nicht zu weit von Ihrem Wohnort entfernt kaufen. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen, ist die Nähe weniger wichtig.

Die 10 wichtigsten Merkmale

Werfen wir einen Blick auf die 10 wichtigsten Dinge, die Sie bei der Suche nach dem richtigen Mietobjekt beachten sollten.

1. Nachbarschaft

Die Nachbarschaft, in der Sie kaufen, bestimmt die Art der Mieter, die Sie anziehen, und Ihre Leerstandsquote. Wenn Sie in der Nähe einer Universität kaufen, ist es wahrscheinlich, dass Studenten Ihren Pool an potenziellen Mietern dominieren und Sie jeden Sommer Schwierigkeiten haben könnten, freie Wohnungen zu besetzen. Seien Sie sich bewusst, dass einige Städte versuchen, Mietumwandlungen zu verhindern, indem sie exorbitante Genehmigungsgebühren erheben und einen hohen bürokratischen Aufwand betreiben.

2. Grundsteuern

Die Grundsteuern werden wahrscheinlich in Ihrem Zielgebiet sehr unterschiedlich sein, und Sie sollten sich darüber im Klaren sein, wie viel Sie verlieren werden. Hohe Grundsteuern sind nicht immer ein Nachteil – zum Beispiel in einer großartigen Nachbarschaft, die langfristige Mieter anzieht, aber es gibt auch unattraktive Standorte mit hohen Steuern.

Das Veranlagungsbüro der Gemeinde hat alle Steuerinformationen in den Akten, oder Sie können mit Hausbesitzern in der Gemeinde sprechen. Erkundigen Sie sich, ob in naher Zukunft mit einer Erhöhung der Grundsteuer zu rechnen ist. Eine Stadt, die sich in einer finanziellen Notlage befindet, kann die Steuern weit über das hinaus erhöhen, was ein Vermieter realistischerweise an Miete verlangen kann.

3. Schulen

Betrachten Sie die Qualität der örtlichen Schulen, wenn es sich um Häuser für Familien handelt. Auch wenn es Ihnen in erster Linie um den monatlichen Cashflow geht, kommt der Gesamtwert Ihres Mietobjekts ins Spiel, wenn Sie es schließlich verkaufen. Wenn es in der Nähe keine guten Schulen gibt, kann dies den Wert Ihrer Investition beeinträchtigen.

4. Kriminalität

Niemand möchte in der Nähe eines Brennpunkts krimineller Aktivitäten wohnen. Die örtliche Polizei oder die öffentliche Bibliothek sollten über genaue Kriminalitätsstatistiken für die einzelnen Stadtteile verfügen. Prüfen Sie die Zahlen für Vandalismus, Schwer- und Kleinkriminalität, und vergessen Sie nicht zu vermerken, ob die kriminellen Aktivitäten zu- oder abnehmen. Erkundigen Sie sich auch nach der Häufigkeit der Polizeipräsenz in Ihrer Nachbarschaft.

5. Arbeitsmarkt

Standorte mit wachsenden Beschäftigungsmöglichkeiten ziehen mehr Mieter an. Um herauszufinden, wie es um die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen in einem bestimmten Gebiet bestellt ist, informieren Sie sich beim U.S. Bureau of Labor Statistics (BLS) oder besuchen Sie eine örtliche Bibliothek. Wenn die Ansiedlung eines großen Unternehmens angekündigt wird, können Sie sicher sein, dass Arbeitnehmer auf der Suche nach einer Wohnung dorthin strömen werden. Je nach Art des Unternehmens kann dies zu einem Anstieg oder Rückgang der Wohnungspreise führen. Sie können davon ausgehen, dass, wenn Sie dieses Unternehmen in Ihrem Hinterhof haben möchten, Ihre Mieter das auch tun werden.

6. Annehmlichkeiten

Besichtigen Sie das Viertel und informieren Sie sich über Parks, Restaurants, Fitnessstudios, Kinos, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und all die anderen Annehmlichkeiten, die Mieter anziehen. Im Rathaus gibt es möglicherweise Werbematerial, das Ihnen eine Vorstellung davon vermittelt, wo die beste Mischung aus öffentlichen Einrichtungen und privatem Eigentum zu finden ist.

7. Künftige Entwicklung

Die städtische Planungsabteilung verfügt über Informationen zu Entwicklungen oder Plänen, die bereits in das Gebiet eingezont wurden. Wenn dort viel gebaut wird, handelt es sich wahrscheinlich um ein gutes Wachstumsgebiet. Achten Sie auf neue Entwicklungen, die den Preis der umliegenden Grundstücke beeinträchtigen könnten. Zusätzliche neue Wohnungen könnten auch mit Ihrer Immobilie konkurrieren.

8. Anzahl der Angebote und Leerstände

Wenn ein Viertel eine ungewöhnlich hohe Anzahl von Angeboten aufweist, kann dies ein Zeichen für einen saisonalen Zyklus oder ein Viertel im Niedergang sein – Sie müssen herausfinden, was es ist. In jedem Fall zwingen hohe Leerstandsquoten die Vermieter dazu, die Mieten zu senken, um Mieter anzuziehen. Niedrige Leerstandsquoten erlauben Vermietern, die Mieten zu erhöhen.

9. Durchschnittsmieten

Die Mieteinnahmen werden Ihr tägliches Brot sein, deshalb müssen Sie die Durchschnittsmiete in der Region kennen. Vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen in Betracht gezogene Immobilie genügend Mieteinnahmen bietet, um Ihre Hypothekenzahlung, Steuern und andere Ausgaben zu decken. Recherchieren Sie die Gegend gut genug, um abzuschätzen, wohin sie sich in den nächsten fünf Jahren entwickeln könnte. Wenn Sie sich die Gegend jetzt leisten können, die Steuern aber voraussichtlich steigen werden, könnte eine heute erschwingliche Immobilie später den Bankrott bedeuten.

10. Naturkatastrophen

Die Versicherung ist eine weitere Ausgabe, die Sie von Ihren Erträgen abziehen müssen, daher müssen Sie genau wissen, wie viel sie Sie kosten wird. Wenn ein Gebiet erdbeben- oder überschwemmungsgefährdet ist, können die Kosten für den Versicherungsschutz Ihre Mieteinnahmen aufzehren.

Informationen einholen

Offizielle Quellen sind großartig, aber Sie sollten auch mit den Nachbarn sprechen, um den wirklichen Knüller zu erfahren. Sprechen Sie sowohl mit Mietern als auch mit Hausbesitzern. Mieter sind viel ehrlicher, wenn es um die negativen Aspekte eines Viertels geht, weil sie nicht in das Viertel investiert haben. Besuchen Sie die Gegend zu verschiedenen Zeiten an verschiedenen Wochentagen, um Ihre zukünftigen Nachbarn in Aktion zu sehen.

Auswahl einer Immobilie

Die beste Anlageimmobilie für Anfänger ist im Allgemeinen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Eigentumswohnungen sind wartungsarm, da sich die Eigentümergemeinschaft um die Außenreparaturen kümmert und Sie sich um die Innenausstattung kümmern können. Eigentumswohnungen erzielen jedoch in der Regel niedrigere Mieten und haben einen langsameren Wertzuwachs als Einfamilienhäuser.

Einfamilienhäuser ziehen in der Regel längerfristige Mieter an. Familien oder Paare werden manchmal als bessere Mieter angesehen als Alleinstehende, weil man davon ausgeht, dass Familien finanziell stabil sind und die Miete regelmäßig zahlen.

Wenn Sie die Nachbarschaft eingegrenzt haben, suchen Sie nach einer Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial und gutem prognostizierten Cashflow. Sehen Sie sich sowohl Immobilien an, die teurer sind, als Sie sich leisten können, als auch solche, die in Ihrer Reichweite liegen. Immobilien werden oft unter ihrem Listenpreis verkauft.

Für ein Wertsteigerungspotenzial suchen Sie nach einer Immobilie, die – mit ein paar kosmetischen Änderungen und kleineren Renovierungen – Mieter anziehen würde, die höhere Mieten zahlen können. Dadurch steigt auch der Wert der Immobilie, wenn Sie sie nach einigen Jahren verkaufen wollen.

Natürlich ist es für ein rentables Unternehmen wichtig, eine Immobilie zu einem angemessenen Preis zu kaufen. Die Empfehlung für Mietimmobilien lautet, nicht mehr als das Zwölffache der zu erwartenden Jahresmiete zu zahlen.

Ermittlung der Miete

Wie wird die potenzielle Miete ermittelt? Sie werden eine fundierte Schätzung vornehmen müssen. Übertreiben Sie es nicht mit zu optimistischen Annahmen. Wenn Sie die Miete zu hoch ansetzen und die Wohnung monatelang leer steht, wird der Gesamtgewinn schnell geschmälert. Beginnen Sie mit der Durchschnittsmiete in der Nachbarschaft und gehen Sie davon aus. Überlegen Sie, ob Ihre Wohnung etwas mehr oder etwas weniger wert ist und warum.

Um herauszufinden, ob die Miete für Sie als Investor in Frage kommt, berechnen Sie, was die Immobilie Sie tatsächlich kosten wird. Ziehen Sie Ihre voraussichtliche monatliche Hypothekenzahlung, die Grundsteuer geteilt durch 12 Monate, die Versicherungskosten geteilt durch 12 und einen großzügigen Zuschlag für Wartung und Reparaturen ab.

Unterschätzen Sie nicht die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Diese Kosten hängen vom Alter der Immobilie ab und davon, wie viel Sie selbst instand halten wollen. Ein neueres Gebäude erfordert wahrscheinlich weniger Arbeit als ein älteres. Eine Wohnung in einer Seniorenwohnanlage wird wahrscheinlich nicht so stark beschädigt wie eine Studentenwohnung außerhalb des Campus.

Wenn Sie Reparaturen selbst durchführen, können Sie die Kosten erheblich senken, aber das bedeutet auch, dass Sie rund um die Uhr für Notfälle erreichbar sind. Eine andere Möglichkeit ist die Beauftragung einer Hausverwaltung, die sich um alles kümmert, von der defekten Toilette bis zum monatlichen Einzug der Miete. Rechnen Sie damit, etwa 10 % der Bruttomieteinnahmen für diesen Service zu zahlen.

Wenn all diese Zahlen ausgeglichen sind oder, besser noch, ein wenig Geld übrig bleibt, können Sie Ihren Immobilienmakler nun bitten, ein Angebot zu unterbreiten.

Den Kauf tätigen

Banken haben strengere Kreditvergabeanforderungen für Anlageobjekte als für Hauptwohnsitze. Sie gehen davon aus, dass die Menschen in schwierigen Zeiten weniger geneigt sind, ihr Eigenheim zu gefährden als eine Gewerbeimmobilie. Stellen Sie sich darauf ein, dass Sie mindestens 20 % bis 30 % für eine Anzahlung und die Abschlusskosten aufbringen müssen. Lassen Sie die Immobilie von einem Fachmann gründlich inspizieren und lassen Sie vor der Unterzeichnung alles von einem Immobilienanwalt überprüfen.

Vergessen Sie nicht, für eine ausreichende Versicherung zu sorgen. Die Versicherung des Mieters deckt das Eigentum des Mieters ab, aber für das Gebäude selbst ist der Vermieter verantwortlich, und die Versicherung kann teurer sein als für ein ähnliches selbst genutztes Haus. Die Hypothekenzinsen, die Versicherung und die Abschreibung der Immobilie sind bis zu einem bestimmten Betrag steuerlich absetzbar.

Das Fazit

Jeder Staat hat gute Städte, jede Stadt hat gute Viertel, und jedes Viertel hat gute Immobilien. Es erfordert eine Menge Laufarbeit und Nachforschungen, um alle drei Punkte zusammenzubringen. Wenn Sie Ihr ideales Mietobjekt gefunden haben, halten Sie Ihre Erwartungen realistisch und stellen Sie sicher, dass Ihre eigenen Finanzen gesund genug sind, dass Sie warten können, bis das Objekt anfängt, Geld zu verdienen.