Ist die Refinanzierung Ihrer Hypothek zur Schuldenkonsolidierung eine gute Idee?
Wenn Sie viele hochverzinsliche Schulden haben, die Sie jeden Monat bezahlen müssen, können die Kosten schnell überwältigend werden. Für manche ist der beste Weg aus dieser Situation die Schuldenkonsolidierung.
Bei der Schuldenkonsolidierung werden alle hochverzinslichen Schulden mit einem einzigen, zinsgünstigeren Kredit abgezahlt, um Zinszahlungen zu sparen.
Bei den heutigen niedrigen Hypothekenzinsen kann eine Umschuldung oder ein Eigenheimdarlehen eine gute Möglichkeit sein, Geld zu sparen.
Aber es ist wichtig zu verstehen, was mit diesen Strategien verbunden ist – sowohl die Vorteile als auch die möglichen Fallstricke. Eine hochverzinsliche Verschuldung des Eigenheims kann riskant sein, daher sollten Sie alle Vor- und Nachteile abwägen, bevor Sie sich entscheiden.
Prüfen Sie Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten (26. März 2021)
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- Wie funktioniert eine Schuldenkonsolidierung
- Was ist eine Schuldenkonsolidierungsrefinanzierung?
- Andere Optionen für ein Umschuldungsdarlehen
- Vor- und Nachteile einer Umschuldungshypothek
- Ihre nächsten Schritte
Wie eine Umschuldung funktioniert
Die Umschuldung soll die Abzahlung Ihrer Schulden von Monat zu Monat erschwinglicher machen. Aber wie funktioniert das genau?
John Sweeney, Leiter der Vermögensverwaltung bei Figure, erklärt: „Das Ziel ist es, höher verzinste Schulden mit einer zinsgünstigeren Kreditquelle zu tilgen. Und es ist im Allgemeinen ein guter Rat, so wenig Zinsen wie möglich auf die Schulden zu zahlen, die Sie haben.“
Hochverzinsliche Schulden stammen in der Regel aus ungesicherten Kreditquellen wie Kreditkarten und Privatkrediten. „Ungesichert“ bedeutet, dass der Kreditgeber keine Sicherheiten hat, um Verluste auszugleichen, wenn Sie die Schulden nicht bezahlen. (Im Gegensatz zu einer Hypothek, die durch Ihr Haus „gesichert“ ist.)
Mit mehreren hochverzinslichen Zahlungen, die Sie jeden Monat an verschiedene Kreditgeber leisten, können Sie sich leicht übernehmen.
Eine Schuldenkonsolidierung, bei der die ausstehenden Beträge in eine Hypothek mit niedrigerem Zinssatz umgewandelt werden, kann die Sache vereinfachen und Ihnen eine Menge Geld sparen.
„Eine Schuldenkonsolidierung lohnt sich, wenn Sie über ein regelmäßiges und vorhersehbares Einkommen verfügen und Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen wollen“, sagt Michael Bovee, Schuldenexperte und Mitbegründer von Resolve.
Was ist eine Umschuldung?
Das Ziel jeder Umschuldungsstrategie ist es, Ihre monatlichen Kosten zu senken. Und Sweeney weist darauf hin, dass die günstigste Geldquelle für die meisten Hausbesitzer ihre primäre Hypothek ist.
Bei den heutigen niedrigen Hypothekenzinsen könnte man mit einem Hypothekendarlehen mit einem Zinssatz von unter 4 % möglicherweise Kreditkartenschulden mit einem effektiven Jahreszins von 18-25 % abbezahlen.
So, wie funktioniert das?
Wohnungseigentümer, die ihre Schulden konsolidieren wollen, nutzen häufig eine Cash-out-Refinanzierung. Dabei wird ein neues Darlehen aufgenommen, das höher ist als der aktuelle Hypothekensaldo. Der „zusätzliche“ Darlehensbetrag wird bei Vertragsabschluss in bar ausgezahlt.
Mit den ausgezahlten Mitteln tilgen Sie die bestehenden hochverzinslichen Schulden, so dass Ihnen nur noch eine Schuld bleibt: Ihre Hypothek. Auf diese Weise tilgen Sie teure, unbesicherte Schulden mit einem zinsgünstigeren Hypothekendarlehen.
Mittel aus einer Cash-Out-Refinanzierung können auch zur Tilgung anderer größerer Verbindlichkeiten wie Studienkredite oder Arztrechnungen verwendet werden.
Wenn Sie jedoch schneller schuldenfrei werden wollen, sollten die höchstverzinslichen Schulden Vorrang haben. Das Geld, das Sie sparen, können Sie später für die Tilgung von zinsgünstigeren Schulden wie Studentenkrediten verwenden.
Und es gibt noch einen weiteren Vorteil: Die heutigen Hypothekenzinsen liegen nahe an historischen Tiefstständen. Es besteht also eine gute Chance, dass Sie Ihren aktuellen Hypothekenzins senken und sowohl bei den Zinsen für Ihr Haus als auch bei den Zinsen für Ihre anderen Schulden sparen können.
Denken Sie daran, dass bei einer Refinanzierung, genau wie bei Ihrer ursprünglichen Hypothek, Abschlusskosten anfallen. Diese belaufen sich oft auf 2-5 % des neuen Darlehensbetrags – suchen Sie also nach einem Zinssatz, der niedrig genug ist, dass Sie in der Lage sind, die Vorlaufkosten wieder hereinzuholen und gleichzeitig bei Ihren externen Zinszahlungen zu sparen.
Überprüfen Sie Ihre Cash-out-Refinanzierungsraten (26. März 2021)
Anforderungen für die Schuldenkonsolidierung
Wenn Sie Ihre Schulden mit einer Hypothekenrefinanzierung konsolidieren möchten, müssen Sie sich für das neue Darlehen qualifizieren. Die Anforderungen variieren je nach Art Ihres aktuellen Darlehens und der Art der Cash-out-Refinanzierung, die Sie beantragen.
Zuerst brauchen Sie genügend Eigenkapital, um die bestehenden Schulden zu tilgen.
In der Regel benötigen Sie deutlich mehr als 20 % Eigenkapital, um sich für eine Umschuldungshypothek zu qualifizieren. Das liegt daran, dass die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie bei einer Cash-out-Refinanzierung mindestens 20 % Ihres Eigenkapitals unberührt lassen.
Zum Beispiel werden 30-40% Eigenkapital benötigt, um 10-20% in bar zu erhalten.
Sie müssen auch Mindestanforderungen an die Kreditwürdigkeit erfüllen. Für eine konventionelle Cash-out-Refinanzierung – die häufigste Form – ist eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 erforderlich.
Die FHA hat auch ein Cash-Out-Refinanzierungsprogramm, das einen niedrigeren FICO-Score von 600 zulässt. Aber seien Sie sich bewusst, dass die Aufnahme eines neuen FHA-Darlehens bedeutet, dass Sie eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) zahlen müssen, die sowohl eine Vorauszahlung als auch eine monatliche Hypothekenversicherungsgebühr umfasst. Dies erhöht die Gesamtkosten Ihres neuen Darlehens und schmälert Ihre Sparmarge.
Für qualifizierte Veteranen und Angehörige der Streitkräfte besteht eine weitere Möglichkeit in der Konsolidierung von Schulden über die VA Cash-out Refinance.
Im Gegensatz zu anderen Refinanzierungsprogrammen können Sie mit dem VA-Cash-Out-Darlehen 100 % des Wertes Ihres Hauses refinanzieren. Veteranen können sich auch dann qualifizieren, wenn sie nicht genug Eigenkapital für ein herkömmliches Cash-Out-Darlehen haben.
Überprüfen Sie Ihre Cash-Out-Refinanzierungsfähigkeit (26. März 2021)
Andere Optionen für Schuldenkonsolidierungsdarlehen
Eine andere Möglichkeit, das Eigenkapital Ihres Hauses zu nutzen und Schulden zu tilgen, ist ein Home-Equity-Darlehen oder ein Home-Equity-Kredit (HELOC).
Ein HELOC funktioniert wie eine revolvierende Kreditlinie mit einem anpassbaren Zinssatz (der oft auf dem Leitzins basiert), zuzüglich einer Marge. Es handelt sich um eine Art Kreditkarte, die durch Ihr Haus gesichert ist – Sie leihen sich nur so viel, wie Sie gerade brauchen, und beginnen erst mit der Rückzahlung, wenn Sie einen Restbetrag haben.
Bei einem festverzinslichen Wohnungsbaudarlehen erhalten Sie bei Abschluss einen Pauschalbetrag, den Sie zur Tilgung Ihrer Schulden verwenden können.
Sowohl bei HELOCs als auch bei Wohnungsbaudarlehen können Abschlusskosten und/oder Ausfertigungsgebühren anfallen.
„Ein HELOC ist eine gute Option, wenn Ihre primäre Hypothek bereits einen günstigen Zinssatz hat oder Sie sich derzeit nicht für eine neue Hypothek qualifizieren können“, sagt Sweeney.
Mit anderen Worten: Wenn der Zeitpunkt für eine Refinanzierung ungünstig ist, bieten HELOCs und Eigenheimkredite eine weitere Möglichkeit, niedrigere Zinsen zu erzielen, indem Sie Ihre Schulden durch Ihr Haus sichern.
Persönliche Darlehen („Schuldenkonsolidierungsdarlehen“)
Ein Schuldenkonsolidierungsdarlehen funktioniert anders als eine Schuldenkonsolidierungsrefinanzierung.
„Es handelt sich in der Regel um ein unbesichertes Privatdarlehen mit festen Zahlungsbedingungen, das zur Tilgung hochverzinslicher Schulden verwendet wird“, erklärt Bovee.
„Der Zinssatz für dieses Darlehen ist wahrscheinlich deutlich niedriger als bei Kreditkarten, aber wahrscheinlich nicht so niedrig wie bei einer Umschuldung oder einem HELOC“, sagt er.
Bovee fügt hinzu, dass ein persönliches Darlehen zur Schuldenkonsolidierung eine bessere Option ist, wenn Sie kein Haus besitzen oder nicht über genügend Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, um es zu beleihen.
Vor- und Nachteile eines Hypothekendarlehens zur Schuldenkonsolidierung
Die Schuldenkonsolidierung kann ein intelligenter Weg sein, schneller aus den Schulden herauszukommen. Aber wenn Sie nach der Aufnahme einer Hypothekenfinanzierung einen Fehler machen, sind die möglichen Risiken hoch.
Vorteile
Der offensichtliche Vorteil einer Umschuldung ist, dass Sie Geld sparen, indem Sie den Zinssatz für Ihre ausstehenden Schulden senken. Dadurch können Sie auf lange Sicht viel Geld sparen.
„Nehmen wir an, Sie haben vier oder fünf Kreditkarten mit Zinssätzen im Bereich von 18 bis 25 %, die am oder nahe am Kreditlimit liegen“, sagt Bruce Ailion, Immobilienmakler und Rechtsanwalt. „Nehmen wir an, Sie leisten auch die monatlichen Mindestzahlungen. Nicht nur, dass Sie diese wahrscheinlich nie abbezahlen werden. Stellen Sie sich nun vor, Sie würden alle diese Schulden in einem einzigen Kredit mit einem effektiven Jahreszins von unter 4 % zusammenfassen.
„Sie würden viel Geld sparen. Die Einsparungen, die Sie durch die geringeren Zinsen erzielen, können Sie auf die Tilgung anrechnen. Das bedeutet, dass Sie die gesamte Schuld schneller abbezahlen können“, fügt Ailion hinzu.
Die Konsolidierung Ihrer Schulden kann auch Ihre Kreditwürdigkeit verbessern. Das ist der Prozentsatz Ihres gesamten Kreditlimits, den Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt in Anspruch nehmen.
Im Allgemeinen gilt: Je niedriger Ihr Nutzungsgrad ist, desto besser ist Ihr FICO-Score.
Nachteile
Die Ablösung hoch verzinster Kreditkarten durch eine Hypothekenrefinanzierung mit niedrigem Zinssatz mag sich wie ein Selbstläufer anhören. Aber es gibt einige sehr reale Fallstricke, auf die man achten sollte.
Schuldenkonsolidierungsstrategien haben eine hohe Misserfolgsquote. Und Kreditsachverständige sagen, dass viele, die ihr Eigenkapital nutzen, um ihre Kreditkarten zu tilgen, ihre Karten wieder aufstocken – bis sie in einer noch schlechteren Verfassung sind, als sie es zu Beginn waren.
Denken Sie daran: „Im Gegensatz zu ungesicherten Kreditkarten- oder Privatkrediten sind Hypothekenschulden gesichert“, mahnt Ailion.
„Das bedeutet, dass Sie Ihr Eigenkapital als Sicherheit für das geliehene Geld verpfänden. Im schlimmsten Fall könnte ein Hausbesitzer seine Schulden refinanzieren und dann neue Schulden machen, die so hoch sind, dass er sich die monatlichen Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten kann. Es droht die Zwangsvollstreckung und schließlich der Verlust des Hauses.
Es ist auch wichtig, daran zu denken, dass bei einer Hypothekenrefinanzierung die Laufzeit des Kredits zurückgesetzt wird. Wenn Sie zum Zeitpunkt der Refinanzierung eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren bereits 10 Jahre laufen haben, wird Ihre Restlaufzeit von 20 auf 30 Jahre zurückgesetzt.
Das bedeutet, dass Sie über einen längeren Zeitraum Zinsen zahlen müssen. Trotz kurzfristiger Einsparungen bei Ihren höher verzinsten Schulden könnten Sie also am Ende mehr zahlen.
Insgesamt kann eine Umschuldung ein kluger Weg sein, um Schulden zu einem viel niedrigeren Zinssatz abzubauen. Aber sie erfordert ein hohes Maß an Disziplin bei den Zahlungen, um negative Folgen zu vermeiden.
Denken Sie daran, dass Sie das Geld immer noch schulden
Bei jeder Art von Schuldenkonsolidierungsdarlehen sollte der Darlehensnehmer Vorsicht walten lassen und bei der Rückzahlung äußerst diszipliniert sein. Das gilt vor allem für Hypotheken oder grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen, bei denen die Wohnung gefährdet sein kann, wenn man die Zahlungen nicht leisten kann.
Kreditnehmer geraten manchmal in Schwierigkeiten, weil bei einer Schuldenkonsolidierung in der Regel auch ihre früheren Kreditlinien freigegeben werden. Es ist möglich, diese Kreditlinien bis zum Maximum auszuschöpfen und erneut in Schwierigkeiten zu geraten.
Denken Sie daran, dass eine Konsolidierung nicht bedeutet, dass Ihre Schulden „ausgelöscht“ wurden. Sie werden nur so umstrukturiert, dass sie besser zu bewältigen sind. Das eigentliche Ziel ist es, schuldenfrei zu werden; eine Refinanzierung oder ein Darlehen ist nur ein Mittel zu diesem Zweck.
Die Schuldenkonsolidierung kann für vorsichtige Kreditnehmer ein legitimer Weg zur Schuldenfreiheit sein. Aber man muss sich vorher über die möglichen Fallstricke im Klaren sein, um sie zu vermeiden und erfolgreich Schulden abzubauen.
- Suchen Sie Hilfe, um Ihre Ausgaben in den Griff zu bekommen
- Zahlen Sie mehr als den Mindestbetrag für Kreditkarten
- Prüfen Sie zinslose Überweisungen oder Privatkredite als Alternativen
Vergleichen Sie zunächst die Hypothekenzinsen einiger Kreditgeber, um herauszufinden, wie viel Sie möglicherweise sparen können, indem Sie Ihre Schulden zu einem niedrigeren Zinssatz abbezahlen.
Überprüfen Sie Ihren neuen Zinssatz (26. März 2021)