Rural Studio’s 20K Homes Reveal the Systemic Problems Behind Affordable Housing

„Ich glaube nicht, dass wir eine Vorstellung von der Komplexität hatten, auf die wir uns einließen, als wir anfingen“, gibt Rusty Smith, Associate Director von Rural Studio, zu. „Um ganz ehrlich zu sein, waren wir sehr naiv, was die Erschwinglichkeit von Wohnraum angeht und wie dynamisch und systemisch sie ist. Durch das Projekt haben wir in den letzten 13 Jahren viel gelernt.“

Das Projekt ist die 20K-Initiative von Rural Studio, ein Forschungsprogramm, bei dem Dozenten und Architekturstudenten der Auburn University die Krise des erschwinglichen Wohnraums in den USA angehen. Die 2005 ins Leben gerufene 20K-Initiative begann mit dem Bau von 20.000-Dollar-Häusern für eine verarmte Gegend in Alabama.

Heute wollen sie ihre Entwürfe und Forschungen der 20K Initiative auf nationaler Ebene umsetzen. Inspiriert von ihrem Potenzial, dauerhafte Lösungen für erschwingliche Wohnungen zu schaffen, werfen wir einen Blick auf die Entwicklung der 20K-Initiative und ihre nächsten Schritte.

Was ist Rural Studio?

Das Verständnis der 20K-Initiative beginnt mit Rural Studio. Rural Studio wurde 1993 als eines von mehreren „Feldstudien“-Studentenprogrammen des College of Architecture, Design and Construction der Auburn University ins Leben gerufen und verfolgt die Philosophie, dass jeder, ob reich oder arm, gutes Design verdient.

Das Rural Studio, das auf dem Erlernen von Gemeindediensten und dem Land Grant-Erbe der Universität aufbaut, lässt jedes Jahr etwa 45 Studenten für ein Semester bis zu einem Jahr oder länger in die kleine Stadt Newbern (186 Einwohner) in Alabama eintauchen.

Die Studenten arbeiten mit einer fünf Bezirke umfassenden Dienstleistungsbevölkerung zusammen, um erschwinglichen Wohnraum und öffentliche Infrastruktur zu entwerfen, zu entwickeln und zu bauen. Bis heute hat Rural Studio über 200 schöne, standortspezifische Gebäude errichtet und die Häuser an Kunden verschenkt, die sonst nicht in der Lage wären, sich selbst ein Zuhause zu schaffen.

Wie die 20K-Initiative begann

Im Jahr 2005 forderte Rural Studio seine Studenten auf, ein Haus im Wert von 20.000 $ zu entwerfen, wobei etwa 12.000 $ für Materialien und 8.000 $ für Arbeit und Gewinn vorgesehen waren. Aus dieser Herausforderung entwickelte sich das 20K-Projekt: ein von Studenten geleitetes, iteratives Forschungsprojekt, das darauf abzielt, schöne, erschwingliche Häuser für jeden zu schaffen, der sie braucht.

„Die 20.000 Dollar ergaben sich aus einer ziemlich einfachen Rechnung“, sagt Rusty, der auch als Gresham-Professor an der Auburn University und stellvertretender Vorsitzender des Architekturprogramms tätig ist. „Wir haben uns die typische Hypothek angesehen, die sich ein durchschnittlicher Hausbesitzer in unserer Zielgruppe leisten könnte, und das waren 20.000 Dollar.“

Die ersten Häuser, die Rural Studio vor 13 Jahren in Westalabama gebaut hat, entsprachen dem Kostenmodell von 20.000 Dollar und den Kriterien für gutes, würdiges Design. Im Laufe der Zeit wurde das 20.000-Dollar-Ziel jedoch weniger zu einem Ziel als vielmehr zu einem Prüfstein für kostengünstiges, innovatives Bauen.

„Am Anfang dienten die 20.000 Dollar dazu, den Studenten zu zeigen, dass zu einem Haus mehr gehört als nur die Materialkosten“, sagt Rusty und fügt hinzu, dass die 20.000-Dollar-Häuser in der Regel minderwertige Häuser ersetzten, die bereits eine Einfahrt und andere Anschlüsse besaßen. „Aber es hat sich viel geändert. Die Materialkosten von 12.500 Dollar für das erste 20K-Haus im Jahr 2005 haben sich heute mehr als verdoppelt.“

Doch nicht nur die steigenden Materialkosten haben den Ansatz von Rural Studio für erschwinglichen Wohnraum verändert.

Die Komplexität von erschwinglichem Wohnraum

Mit fast 30 fertig gestellten Häusern hat die 20K-Initiative eine Fülle von Kenntnissen über den Entwurf, die Entwicklung und den Bau wünschenswerter und dennoch preiswerter Häuser erworben. Sie haben jedoch auch erkannt, dass das Problem des erschwinglichen Wohnraums komplexer ist als ursprünglich angenommen.

Rusty erklärt: „Das Problem der Erschwinglichkeit von Wohnraum ist nicht nur ein Problem von Ziegeln und Mörtel. Man kann nicht alle Probleme der Erschwinglichkeit von Wohnraum durch Design lösen, weil vieles davon systemisch ist, wie z.B. die Zoneneinteilung. Architekten können diese Art von Problemen nicht lösen, weil wir nicht dafür zuständig sind. Aber was Architekten tun können, ist, unsichtbare Dinge sichtbar zu machen.“

Die Probleme der Erschwinglichkeit von Häusern sind keine Probleme mit Ziegeln und Mörtel. Man kann nicht alle Probleme, die mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum zusammenhängen, durch Design lösen, weil vieles davon systembedingt ist, wie etwa die Zoneneinteilung. Architekten können diese Probleme nicht lösen, weil wir nicht für sie zuständig sind. Aber was Architekten tun können, ist, unsichtbare Dinge sichtbar zu machen.

-Rusty Smith

Heute hat die 20K-Initiative die Diskussion von den Kosten eines Hauses auf die Kosten des Wohneigentums verlagert, vom Kauf bis zum Unterhalt nach dem Einzug. Zu diesem Zweck haben sie sich mit öffentlichen und privaten Organisationen zusammengetan, darunter Fannie Mae, USDA, das Energieministerium, Habitat for Humanity und viele mehr.

„Wir versuchen, den Mangel an gut gestalteten, leistungsstarken Einfamilienhäusern zu beheben, die als Grundstücke ausgewiesen werden können“, fährt Rusty fort. „Das ist ein Problem, weil wir in den USA Wohneigentum gemeinhin als Eckpfeiler finanzieller Sicherheit verstehen.

„Die Hindernisse für erschwingliches Wohneigentum sind in einem komplexen Ökosystem der Beschaffung von Einfamilienhäusern verwurzelt. Dazu gehören die so genannten ‚ersten Kosten‘ – wie Hypotheken, Genehmigungen und Bebauungspläne – sowie die ‚zweiten Kosten‘, zu denen Dinge wie Versicherung, Energieverbrauch und Wartung gehören. Wie wir Häuser beschaffen, besitzen und instand halten, ist außerordentlich komplex.“

Die Schlüssel zu nachhaltigem Wohneigentum

Anstatt sich auf die Gesamtkosten eines Hauses zu konzentrieren, betrachtet das 20K-Team die Kosten im Hinblick auf das, was seine Kunden am meisten interessiert: die monatlichen Zahlungen.

„Durch die Zusammenarbeit mit unseren sekundären Hypothekenpartnern wissen wir, dass man für jeden Dollar, den man zur Hypothek hinzufügt, 200 Dollar für den Bau erhält“, sagt Rusty. „Wenn wir die Probleme zwischen den ersten und den zweiten Kosten in Einklang bringen, können wir ein besser funktionierendes Haus bauen, das trotzdem erschwinglich ist.“

Rusty erklärt dies an einem Beispiel: Angenommen, das Team möchte ein energieeffizientes Haus für einen Kunden bauen, der sich nur eine Hypothek von 20.000 Dollar leisten kann. Aber wenn die energieeffiziente Aufrüstung 5.000 $ kostet und die Hypothek damit auf 25.000 $ ansteigt, ist das Haus dann nicht unerschwinglich?

Nicht, wenn die Nebenkosten, wie z. B. Energie, berücksichtigt werden. Wenn die zusätzlichen 5.000 Dollar für eine energieeffiziente Konstruktion zu monatlichen Energieeinsparungen von 25 Dollar führen, kann dieses Geld in die Hypothek reinvestiert werden, um die zusätzlichen 5.000 Dollar Baukosten zu tilgen, dank des bereits erwähnten Verhältnisses von 1:200 zwischen Hypothekenfinanzierung und Baukosten.

Die energieeffiziente Aufrüstung gleicht nicht nur Schwankungen bei den Energierechnungen aus, sondern sorgt auch für ein leistungsfähigeres Haus, das die Investition des Hypothekarkreditnehmers schützt – eine Win-Win-Situation.

Das eigentliche Problem mit der Erschwinglichkeit, fügt er hinzu, ist nicht, dass sich die Kunden die Hypothek nicht leisten können.

Auf der Grundlage von Nachforschungen über die von ihnen betreuten Menschen fand das Team vier Hauptgründe, warum jemand seine Wohnung verlieren könnte:

1. starke Schwankungen der Energiekosten, die zu unvorhersehbaren monatlichen Belastungen führen
2. unvorhergesehene Wartungsarbeiten
3. unvorhergesehene gesundheitsbedingte Ereignisse
4. unvorhergesehene Unterbrechungen des Einkommens aufgrund von Arbeitsplatzverlust oder reduzierten Arbeitszeiten.

Diese Forschungsergebnisse sind in die Entwürfe der 20K-Häuser eingeflossen, die den Schwerpunkt auf Energieeffizienz, Widerstandsfähigkeit und menschliche Gesundheit legen. Das Team möchte auch, dass der Hausbauprozess zur lokalen Wirtschaft beiträgt, von der Beschaffung lokaler Arbeitskräfte bis hin zu Materialien. Die Ausbildung nach dem Einzug ist ebenfalls ein wichtiger Teil ihres Plans, um die langfristige Nachhaltigkeit der Häuser zu gewährleisten.

Vom 20K-Projekt zum 20K-Produkt

Mit über einem Jahrzehnt Erfahrung in West-Alabama bereitet sich die 20K-Initiative darauf vor, das 20K-Modell auf ländliche Regionen in den USA auszuweiten.Obwohl das Ziel darin besteht, die Häuser und die Forschung für alle zugänglich zu machen – das Unternehmen ist nicht gewinnorientiert -, geht das Team vorsichtig vor.

„Die 20K-Produktlinie besteht aus mehreren Komponenten“, erklärt Rusty. „Zusätzlich zum Haus werden wir eine umfassende Anleitung anbieten, die auch das Beschaffungsmodell abdeckt, also die Art und Weise, wie das Haus geliefert wird. All dies kann stark vom Kontext abhängen, einschließlich ökologischer, sozialer, historischer und wirtschaftlicher Aspekte. Selbst wenn eines unserer Häuser in einem anderen Bundesstaat wetterfest ist, kann es in einem soziokulturellen Kontext nicht funktionieren.“

Die 20K-Produktlinie umfasst derzeit vier Hausmodelle, die mit Hilfe von Erfüllungspartnern an ungenannten Orten außerhalb der Dienstleistungsgemeinschaft von Rural Studio umgesetzt werden können.

Die 20K-Initiative entwickelt derzeit auf der Grundlage der von Studenten durchgeführten Forschung und der nach dem Einzug in die 20K-Häuser gesammelten Daten Ein- und Zweizimmermodelle, die für passiven Komfort optimiert sind und (mindestens) den aktuellen International Residential Code erfüllen, während andere Modelle möglicherweise höhere Leistungsniveaus wie Passivhaus und Zero Ready erfüllen.

Das Team wird mit lokalen Einrichtungen zusammenarbeiten, um regionalspezifische Häuser für andere Gebiete der USA zu entwickeln. In der Zwischenzeit wird die 20K-Initiative auch mit ihren Partnern auf Bundesebene zusammenarbeiten, um größere systemische Probleme der Erschwinglichkeit anzugehen, wie z. B. die Zoneneinteilung, die in bestimmten Gebieten den Bau eines 20K-Hauses aufgrund der Mindestquadratmeterzahl nicht zulassen würde.

„Wir arbeiten daran, mehr Informationen zu veröffentlichen, aber wir tun es im Stillen, weil wir nicht wollen, dass es ungenaue Informationen gibt“, sagt Rusty. „

Während konkrete Informationen über die Kosten und die Entwicklung dieser ersten Häuser der 20K-Produktlinie erst im nächsten Jahr bekannt gegeben werden, hat das 20K-Team kürzlich eine wichtige Partnerschaft mit dem staatlich unterstützten Hypothekenriesen Fannie Mae bekannt gegeben.

Wir haben in Alabama gearbeitet, aber unsere Arbeit kennt keine Grenzen.

-Rusty Smith

Im Rahmen des Housing and Economic Reform Act von 2008 wurde Fannie Mae verpflichtet, den Zugang zu Hypothekenfinanzierungen zu verbessern und erschwingliche Wohnmöglichkeiten in unterversorgten Märkten, einschließlich ländlicher Regionen, in ihren „Duty to Serve“ Plänen zu schaffen.

Als Ergebnis wird die 20K-Produktlinie Zugang zu Hypothekenfinanzierungen für ihre preisgünstigen Häuser haben – etwas, das zuvor praktisch unmöglich zu sichern war.

„Wir haben in Alabama gearbeitet, aber unsere Arbeit kennt keine Grenzen“, sagt Rusty. „Wenn die Produkte und Dienstleistungen, die wir entwickeln, nützlich sind, wollen wir, dass jeder, der sie haben möchte, sie auch bekommt.“

Wenn Sie mehr über Rural Studio erfahren möchten, können Sie sich online mit ihnen in Verbindung setzen und den Blog von Rural Studio verfolgen. Um für die Forschung zu spenden, besuchen Sie www.supportruralstudio.com.