Top 10 Características de um Imóvel de Aluguer Rentável

Você está procurando comprar um imóvel de aluguer residencial para aumentar a sua carteira de investimentos? Propriedades de investimento podem ser emocionantes e muito gratificantes se você fizer a escolha certa. Mas os rendimentos e recompensas à parte, investir em imóveis pode ser assustador para um investidor pela primeira vez.

A propriedade real é um negócio duro e o campo está apimentado com minas de terra que podem obliterar os seus retornos. É por isso que é importante fazer uma pesquisa detalhada antes de mergulhar, para que você esteja no topo de todos os prós e contras de investir em imóveis. Aqui estão as coisas mais importantes a considerar ao comprar uma propriedade de renda.

Comece sua busca

Comece sua busca por um imóvel por conta própria antes de trazer um profissional para a foto. Um agente pode pressioná-lo a comprar antes de ter encontrado um investimento que mais lhe convenha. E encontrar esse investimento vai levar algumas habilidades de limpeza e alguns sapatos de couro.

Fazer esta pesquisa vai ajudá-lo a reduzir várias características-chave que você quer para a sua propriedade – tais como tipo, localização, tamanho e amenidades. Uma vez que você tenha feito isso, então você pode querer um agente imobiliário para ajudá-lo a completar a compra.

Suas opções de localização serão limitadas por se você pretende gerenciar ativamente a propriedade ou contratar alguém para fazer isso por você. Se você pretende geri-la ativamente você mesmo, você não quer uma propriedade que está muito longe de onde você mora. Se você vai conseguir uma empresa de gestão de propriedades para cuidar dela, a proximidade é menos um problema.

Top 10 Características a Considerar

Vamos dar uma olhada nas 10 principais coisas que você deve considerar ao procurar a propriedade de aluguer certa.

Top 10 Características de um imóvel de aluguer rentável

1. Bairro

O bairro em que você compra vai determinar os tipos de inquilinos que você atrai e a sua taxa de vagas. Se você comprar perto de uma universidade, as chances são de que os estudantes dominem a sua piscina de inquilinos potenciais e você pode ter dificuldades para preencher vagas a cada verão. Esteja ciente de que algumas cidades tentam desencorajar as conversões de aluguel, impondo taxas de licença exorbitantes e empilhamento na burocracia.

2. Impostos sobre propriedades

Impostos sobre propriedades provavelmente irão variar muito na sua área alvo, e você quer estar ciente do quanto você estará perdendo. Os altos impostos sobre a propriedade nem sempre são uma coisa ruim – em um grande bairro que atrai inquilinos a longo prazo, por exemplo, mas há locais pouco atraentes que também têm impostos altos.

O escritório de avaliação do município terá todas as informações fiscais arquivadas, ou você pode falar com os proprietários da comunidade. Certifique-se de descobrir se é provável que haja um aumento do imposto sobre a propriedade num futuro próximo. Uma cidade em dificuldades financeiras pode aumentar os impostos muito além do que um proprietário pode realisticamente cobrar no aluguel.

3. Escolas

Considere a qualidade das escolas locais se você estiver lidando com casas de tamanho familiar. Embora você esteja principalmente preocupado com o fluxo de caixa mensal, o valor total do seu imóvel alugado entra em jogo quando você eventualmente o vende. Se não houver boas escolas nas proximidades, isso pode afetar o valor do seu investimento.

4. Crime

Ninguém quer viver ao lado de um ponto quente de atividade criminosa. A polícia local ou biblioteca pública deve ter estatísticas precisas do crime para os bairros. Verifique as taxas para vandalismo, e para crimes graves e insignificantes, e não se esqueça de notar se a atividade criminosa está em ascensão ou em declínio. Você também pode querer perguntar sobre a frequência de uma presença policial em seu bairro.

5. Mercado de trabalho

Localizações com crescentes oportunidades de emprego atraem mais inquilinos. Para saber como as taxas de uma área específica para disponibilidade de emprego, verifique com o Bureau of Labor Statistics (BLS) dos Estados Unidos ou visite uma biblioteca local. Se você vir um anúncio sobre uma grande empresa mudando-se para a área, você pode ter certeza de que trabalhadores em busca de um lugar para morar irão se reunir lá. Isso pode fazer com que os preços das casas subam ou desçam, dependendo do tipo de negócio envolvido. Você pode assumir que se você quiser essa empresa no seu quintal, seus inquilinos também irão.

6. Amenities

Viaje pelo bairro e confira os parques, restaurantes, ginásios, cinemas, ligações de transportes públicos e todas as outras regalias que atraem os inquilinos. A prefeitura pode ter literatura promocional que pode lhe dar uma idéia de onde a melhor combinação de amenidades públicas e propriedade privada pode ser encontrada.

7. Desenvolvimento futuro

O departamento de planejamento municipal terá informações sobre desenvolvimentos ou planos que já foram zonados na área. Se há muita construção em andamento, provavelmente é uma boa área de crescimento. Fique atento a novos empreendimentos que possam prejudicar o preço das propriedades circundantes. Novas habitações adicionais também podem competir com a sua propriedade.

8. Número de anúncios e vagas

Se um bairro tem um número invulgarmente elevado de anúncios, pode sinalizar um ciclo sazonal ou um bairro em decadência – você precisa descobrir qual é. Em ambos os casos, as altas taxas de vagas forçam os proprietários a baixar os aluguéis para atrair inquilinos. As baixas taxas de vagas permitem aos senhorios aumentar as rendas.

9. Rendas médias

Renda de aluguel será o seu pão e manteiga, então você precisa conhecer a renda média da área. Certifique-se de que qualquer propriedade que você considerar pode suportar aluguel suficiente para cobrir o seu pagamento de hipoteca, impostos e outras despesas. Pesquise a área o suficiente para avaliar para onde ela pode estar se dirigindo nos próximos cinco anos. Se você pode pagar a área agora, mas os impostos são esperados para aumentar, uma propriedade acessível hoje pode significar falência mais tarde.

10. Desastres Naturais

Seguro é outra despesa que você terá que subtrair de seus retornos, então você precisa saber quanto isso vai lhe custar. Se uma área é propensa a terremotos ou inundações, os custos de cobertura do seguro podem corroer a sua renda de aluguel.

Obtendo informações

Fontes oficiais são ótimas, mas você vai querer falar com os vizinhos para obter o verdadeiro furo. Fale tanto com os locatários como com os proprietários. Os locatários serão muito mais honestos sobre os aspectos negativos de um bairro, porque eles não têm nenhum investimento nele. Visite a área em horários diferentes em dias diferentes da semana para ver seus futuros vizinhos em ação.

Escolhendo um imóvel

A melhor propriedade de investimento para iniciantes é geralmente uma moradia unifamiliar ou um condomínio. Os condomínios têm pouca manutenção porque a associação de condomínios cuida de reparações externas, deixando-o preocupado com o interior. Os condomínios, no entanto, tendem a obter rendas mais baixas e a apreciar mais lentamente do que as casas unifamiliares.

As casas unifamiliares tendem a atrair arrendatários a longo prazo. As famílias ou casais são por vezes considerados como melhores inquilinos do que as pessoas solteiras porque há uma percepção de que as famílias poderiam ser financeiramente estáveis e pagar o aluguer regularmente.

Quando tiver o bairro reduzido, procure um imóvel com potencial de valorização e um bom fluxo de caixa projetado. Verifique os imóveis que são mais caros do que você pode pagar, bem como aqueles ao seu alcance. Imóveis frequentemente vendem abaixo do seu preço de venda.

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Para o potencial de valorização, procure um imóvel que – com algumas alterações cosméticas e pequenas renovações – atrairia inquilinos que podem pagar rendas mais elevadas. Isto também aumentará o valor do imóvel se você optar por vendê-lo após alguns anos.

Obviamente, para garantir um empreendimento lucrativo é importante comprar um imóvel a um preço razoável. A recomendação para o aluguel do imóvel é pagar não mais do que 12 vezes o aluguel anual que você espera receber.

Determinar o aluguel

Como é determinado o aluguel potencial? Você vai precisar fazer um palpite informado. Não se deixe levar por suposições excessivamente optimistas. Definir o aluguel muito alto e acabar com uma unidade vazia por meses rapidamente se fritará com o lucro geral. Comece com a renda média para o bairro e trabalhe a partir daí. Considere se a sua casa vale um pouco mais ou um pouco menos, e porquê.

Para descobrir se o número de renda funciona para você como um investidor, calcule o que a propriedade realmente lhe custará. Subtraia o seu pagamento mensal de hipoteca esperado, impostos sobre a propriedade divididos por 12 meses, custos de seguro divididos por 12, e uma generosa provisão para manutenção e reparos.

Não subestime os custos para manter o imóvel. Estas despesas dependem da idade do imóvel e de quanto você planeja fazer a manutenção por conta própria. Um edifício mais novo provavelmente exigirá menos trabalho do que um edifício mais antigo. Um apartamento em uma comunidade de aposentados provavelmente não estaria sujeito à mesma quantidade de danos que uma moradia fora do campus universitário.

Fazer seus próprios reparos reduz consideravelmente os custos, mas também significa estar de plantão 24-7 para emergências. Outra opção é contratar uma empresa de gerenciamento de propriedade, que cuidaria de tudo, desde banheiros quebrados até a cobrança de aluguel a cada mês. Espere pagar cerca de 10% da renda bruta de aluguel por este serviço.

Se todos estes números saírem iguais ou, melhor ainda, com um pouco de dinheiro restante, você pode agora conseguir que seu agente imobiliário apresente uma oferta.

Fazendo a Compra

Bancos têm requisitos de empréstimo mais difíceis para propriedades de investimento do que para residências primárias. Eles assumem que se os tempos ficarem difíceis, as pessoas estão menos inclinadas a arriscar suas casas do que uma propriedade comercial. Esteja preparado para pagar pelo menos 20% a 30% por um adiantamento, mais os custos de fechamento. Faça uma inspeção completa do imóvel por um profissional e peça a um advogado imobiliário para revisar tudo antes de assinar.

Não se esqueça de pagar por um seguro suficiente. O seguro do inquilino cobre os bens do inquilino, mas o edifício em si é da responsabilidade do senhorio e o seguro pode ser mais caro do que para uma casa semelhante ocupada pelo proprietário. Os juros de hipoteca, seguro e depreciação do imóvel são todos dedutíveis de impostos até um certo montante.

O resultado final

Todos os estados têm boas cidades, todas as cidades têm bons bairros, e todos os bairros têm boas propriedades. É preciso muito trabalho de pés e pesquisa para alinhar os três. Quando você acabar encontrando seu imóvel ideal para locação, mantenha suas expectativas realistas, e certifique-se de que suas próprias finanças estejam saudáveis o suficiente para que você possa esperar que o imóvel comece a gerar dinheiro.