Qual é a relação empréstimo/custo (LTC)?
A relação empréstimo/custo (LTC) é uma métrica usada na construção de imóveis comerciais para comparar o financiamento de um projeto (como oferecido por um empréstimo) com o custo de construção do projeto. O rácio LTC permite aos financiadores de imóveis comerciais determinar o risco da oferta de um empréstimo para construção. Também permite aos promotores compreender a quantidade de capital que retêm durante um projeto de construção. Semelhante ao rácio LTC, o rácio empréstimo/valor (LTV) também compara o montante do empréstimo para construção mas com o valor de mercado do projecto após a sua conclusão.
A Fórmula para LTC é
Loan to Cost=Loan AmountConstruction Cost\begin{aligned} &text{Loan to Cost} = |frac{text{Loan Amount} texto (Custo de construção) }
O que a relação empréstimo/custo lhe diz?
O rácio LTC é usado para calcular a percentagem de um empréstimo ou o montante que um financiador está disposto a fornecer para financiar um projecto com base no custo duro do orçamento de construção. Após a construção ter sido concluída, todo o projeto terá um novo valor. Por este motivo, o rácio LTC e os rácios LTV são usados lado a lado na construção de imóveis comerciais.
O rácio LTC ajuda a delinear o risco ou nível de risco de fornecer financiamento para um projecto de construção. Em última análise, um rácio de LTC mais elevado significa que se trata de um empreendimento mais arriscado para os financiadores. A maioria dos financiadores fornece empréstimos que financiam apenas uma determinada percentagem de um projecto. Em geral, a maioria dos financiadores financia até 80% de um projeto. Alguns financiadores financiam uma percentagem maior, mas isto normalmente envolve uma taxa de juro significativamente mais elevada.
Embora o rácio LTC seja um factor atenuante para os financiadores que estão a considerar a concessão de um empréstimo, eles também devem considerar outros factores. Os financiadores também levarão em consideração a localização e o valor do imóvel no qual o projeto está sendo construído, a credibilidade e experiência dos construtores, e o histórico de crédito e empréstimo dos mutuários também.
Exemplo de Como Usar LTC
Como um exemplo hipotético, vamos assumir que os custos de construção de um projeto imobiliário comercial são de $200.000. Para garantir que o mutuário tenha algum capital em jogo no projeto, o doador fornece um empréstimo de US$ 160.000. Isso mantém o projeto um pouco mais equilibrado e incentiva o mutuário a ver o projeto até a sua conclusão. O rácio LTC neste projecto seria calculado como $160.000 / $200.000 = 80%.
A diferença entre o rácio empréstimo/custo e empréstimo/valor
Closamente relacionado com o LTC é o rácio empréstimo/valor, mas é ligeiramente diferente. O rácio LTV compara o total do empréstimo concedido para um projecto com o valor do projecto após a sua conclusão (e não com o seu custo de construção). Considerando o exemplo acima, vamos assumir que o valor futuro do projeto, uma vez concluído, é o dobro dos custos de construção, ou $200.000. Se o empréstimo total concedido para o projeto, após sua conclusão, for de $320.000, a relação LTV para este projeto também seria de 80% ou $320.000 / $400.000.