A diferença entre pés quadrados úteis, alugáveis e grosseiros é sutil, mas extremamente importante para entender quando se negoceia um arrendamento. Todos os três termos poderiam ser incluídos no seu arrendamento, mas apenas um é usado para calcular a sua verdadeira despesa anual de arrendamento.
Neste artigo, vamos explicar a diferença entre os pés quadrados utilizáveis, alugáveis e brutos, e porque é que isso importa.
Pés quadrados utilizáveis
Os pés quadrados utilizáveis de um espaço é definido como a área total única para o arrendatário. Pense nisso como o espaço especificamente reservado para o uso da sua empresa. Depois de entrar na sua suite, a área interior é considerada como pé quadrado utilizável.
O cálculo deste número será ligeiramente diferente para inquilinos que arrendam um andar completo versus inquilinos que arrendam um andar parcial. Para um arrendamento de andar parcial, isto inclui todo o espaço de escritório mais quaisquer áreas de armazenamento ou banheiros privativos exclusivos da sua suíte. Também inclui espaço ocupado por coisas como colunas ou entradas rebaixadas.
Um exemplo de imagens quadradas utilizáveis, alugáveis e brutas num andar com vários inquilinos.
Para inquilinos com piso completo, os pés quadrados utilizáveis estendem-se a tudo dentro dos limites do piso, incluindo áreas não utilizáveis como armários de limpeza ou salas mecânicas e eléctricas. Também incorpora áreas comuns do piso, como kitchenettes, corredores ou áreas de recepção específicas para o uso do piso. Os pés quadrados utilizáveis não incluirão espaços como poços de elevadores ou escadas, pois estes não são considerados únicos para um único inquilino.
Um exemplo de metragem quadrada utilizável, alugável e bruta em um piso com um único inquilino.
Pés quadrados utilizáveis é uma medida importante porque diz exactamente quanto espaço estará disponível para realizar negócios.
Pés quadrados rentáveis
Pés quadrados rentáveis é definido como os pés quadrados utilizáveis mais uma parte do espaço comum do edifício.
Espaços comuns são áreas utilizáveis por todos os inquilinos no edifício e incluem, mas não estão limitados a, corredores, lobbies, banheiros públicos e instalações de fitness.
Ler a seguir: Your Guide to the Elements of a Commercial Lease (Terms, Definitions)
A parte do espaço comum atribuída a um inquilino específico é calculada tomando a sua quota-parte proporcional da metragem quadrada total do edifício. Por exemplo, se um inquilino arrenda 10.000 SF num edifício de 100.000 SF, 10% do espaço comum do edifício será atribuído a esse inquilino.
Isto não significa que o inquilino só poderá usar 10% do espaço, mas sim que 10% da área comum será adicionada ao número da área quadrada do inquilino no contrato de arrendamento.
Pés quadrados rentáveis são usados para determinar a sua despesa anual de renda base. Para fazer este cálculo, simplesmente multiplique o seu metro quadrado alugável pelo seu aluguer base anual.
Porquê Isto Importa
A diferença mais importante a entender entre metro quadrado utilizável e alugável é que é o alugável, e não o utilizável, que será usado para calcular a sua despesa de aluguer anual. Como os pés quadrados alugáveis são frequentemente mais altos do que os utilizáveis para um espaço, é imperativo que você use a medida correta ao avaliar seu orçamento.
Fator de Carga
Uma ferramenta útil que inquilinos e locadores usam para entender a diferença entre os pés quadrados alugáveis de uma instalação e os pés quadrados utilizáveis é chamada de fator de carga. Este número é baseado na percentagem de área comum encontrada no edifício. O fator de carga é calculado dividindo o total de pés quadrados alugáveis do edifício pelo total de pés quadrados utilizáveis.
Fator de carga = Total Rentable SF / Total Usable SF
Este fator de carga é então multiplicado pelos pés quadrados utilizáveis do inquilino para encontrar os pés quadrados alugáveis para o espaço.
SL$ Utilizável do inquilino SF x Fator de Carga
Então, como o fator de carga pode ajudar os inquilinos a avaliar as diferentes propriedades? Considere este exemplo.
Um inquilino está a considerar dois espaços de escritório diferentes, ambos com a mesma metragem quadrada de espaço utilizável e a mesma tarifa de arrendamento, mas com diferentes factores de carga. A primeira opção tem uma suite com 10.000 pés quadrados utilizáveis e um factor de carga de 20%, o que significa que o espaço alugável é de 12.000 pés quadrados. A segunda opção tem 10.000 pés quadrados utilizáveis e um fator de carga de 15%, o que significa que os pés quadrados alugáveis para esta opção seriam 11.500,
| 10.000 pés utilizáveis x .20 = 2.000 | 2.000 + 10.000 = 12.000 pés quadrados alugáveis |
| 10.000 pés utilizáveis x .15 = 1.500 | 1.500 + 10.000 = 11.500 pés quadrados alugáveis |
No primeiro edifício, o aluguer base do inquilino seria baseado em 12.000 pés quadrados, enquanto o segundo edifício cobraria um aluguer baseado em 11.500 pés quadrados. A segunda opção com o menor fator de carga economizaria o dinheiro da empresa, já que ela estaria pagando menos por mês pela mesma quantidade de espaço utilizável.
No entanto, o menor fator de carga também significa que há menos áreas comuns no edifício, portanto pagar mais em aluguel pode ser necessário se mais área comum for desejada.
Pés quadrados brutos
Pés quadrados brutos, também chamado de área bruta, refere-se simplesmente à metragem quadrada total de um edifício. Inclui tudo o que é contabilizado em pés quadrados utilizáveis e alugáveis, juntamente com o núcleo do edifício, poços de elevadores e outras áreas do edifício que são utilizadas para manutenção e operações.
Em outras palavras, a metragem quadrada bruta é o espaço total que uma instalação ocupa, independentemente de o espaço ser ou não utilizado pelo inquilino. Os únicos espaços excluídos são áreas abertas como piscinas, campos de jogos, quadras, poços de luz, estacionamentos e porões não escavados.
A metragem quadrada bruta é uma métrica importante para o planejamento e orçamento na construção. Embora possa não aparecer com muita frequência nas transações dos inquilinos, ainda vale a pena entender.
Conclusão
Esperamos que este artigo tenha ajudado a esclarecer quaisquer dúvidas que você possa ter tido sobre as diferenças entre pés quadrados utilizáveis, alugáveis e brutos.
Para continuar aprendendo sobre os meandros de um arrendamento comercial, verifique a seção Compreensão & Negociando seu arrendamento do Centro de Aprendizagem AQUILA.
Se você tiver mais perguntas ou quiser avançar no processo de arrendamento, contate nossa experiente equipe de representação de inquilinos.