Alguns projectos de construção são pequenas obras de renovação ou reparação, onde o proprietário pode actuar como designer, pagador e trabalhador para todo o projecto. No entanto, projetos mais complexos ou ambiciosos geralmente requerem perícia e mão-de-obra multi-disciplinar adicional, de modo que o proprietário pode encomendar uma ou mais empresas especializadas para realizar o planejamento detalhado, projeto, construção e entrega do trabalho. Muitas vezes o proprietário nomeará uma empresa para supervisionar o projeto (pode ser um projetista, um empreiteiro, um gerente de construção ou outro consultor); tais especialistas são normalmente nomeados por sua experiência na entrega do projeto e ajudarão o proprietário a definir o resumo do projeto, acordar um orçamento e um cronograma, estabelecer contato com as autoridades públicas relevantes e adquirir os serviços de outros especialistas (a cadeia de suprimentos, composta por subempreiteiros). Contratos são acordados para a entrega de serviços por todas as empresas, juntamente com outros planos detalhados destinados a garantir a entrega legal, oportuna, dentro do orçamento e segura das obras especificadas.
Design, finanças e aspectos legais se sobrepõem e se inter-relacionam. O projeto deve não só ser estruturalmente sólido e apropriado para o uso e localização, mas também deve ser financeiramente possível de construir, e legal de usar. A estrutura financeira deve ser adequada para construir o design fornecido, e deve pagar montantes que são legalmente devidos. As estruturas legais integram o projeto com outras atividades e fazem cumprir processos financeiros e outros processos de construção.
Estes processos também afetam as estratégias de aquisição. Os clientes podem, por exemplo, nomear uma empresa para projetar o projeto, após o que é realizado um processo competitivo para nomear um empreiteiro líder para construir o ativo (design-bid-build); podem nomear uma empresa para liderar tanto o projeto quanto a construção (design-build); ou podem nomear diretamente um projetista, empreiteiro e subempreiteiros especializados (gerenciamento de construção). Algumas formas de procurement enfatizam as relações de colaboração (parceria, alliancing) entre o cliente, o empreiteiro e outras partes interessadas dentro de um projeto de construção, procurando melhorar as práticas muitas vezes altamente competitivas e adversas do setor.
PlanningEdit
Quando aplicável, um projeto de construção proposto deve estar em conformidade com as políticas locais de planejamento de uso do solo, incluindo os requisitos de zoneamento e código de construção. Um projeto será normalmente avaliado (pela ‘autoridade com jurisdição’, AHJ, tipicamente o município onde o projeto será localizado) por seus impactos potenciais em propriedades vizinhas, e na infra-estrutura existente (transporte, infra-estrutura social, e serviços públicos incluindo abastecimento de água, esgoto, eletricidade, telecomunicações, etc.). Os dados podem ser recolhidos através da análise do local, levantamentos no local e investigações geotécnicas. A construção normalmente não pode começar até que a permissão de planejamento tenha sido concedida, e pode exigir trabalhos preparatórios para garantir que a infra-estrutura relevante tenha sido melhorada antes que os trabalhos de construção possam ser iniciados. Os trabalhos preparatórios também incluirão levantamentos das linhas de serviços existentes para evitar danos que causem interrupções e outras situações perigosas.
Alguns requisitos legais vêm de malum em se considerações, ou o desejo de evitar fenômenos indiscutivelmente ruins, por exemplo, explosões ou colapsos de pontes. Outros requisitos legais vêm de considerações de malum prohibitum, ou fatores que são uma questão de costume ou expectativa, tais como isolar empresas de um distrito comercial ou residências de um distrito residencial. Um advogado pode buscar mudanças ou isenções na lei que rege o terreno onde o edifício será construído, ou argumentando que uma regra é inaplicável (o projeto da ponte não causará um colapso), ou que o costume não é mais necessário (a aceitação de espaços de trabalho ao vivo cresceu na comunidade).
Durante a construção de um edifício, um inspetor de construção municipal normalmente inspeciona o trabalho em andamento periodicamente para assegurar que a construção siga os planos aprovados e o código de construção local. Uma vez concluída a construção, qualquer alteração posterior feita em um edifício ou outro ativo que afete a segurança, incluindo seu uso, expansão, integridade estrutural e proteção contra incêndios, geralmente requer aprovação do município.
FinanceEdit
Dependente do tipo de projeto, banqueiros de hipotecas, contadores e engenheiros de custos podem participar na criação de um plano geral para a gestão financeira de um projeto de construção. A presença do banqueiro hipotecário é altamente provável, mesmo em projetos relativamente pequenos, uma vez que o patrimônio do proprietário no imóvel é a fonte mais óbvia de financiamento para um projeto de construção. Os contabilistas actuam para estudar o fluxo monetário esperado ao longo da vida do projecto e para monitorizar os pagamentos ao longo de todo o processo. Profissionais, incluindo engenheiros de custos, estimadores e avaliadores de quantidade aplicam perícia para relacionar os trabalhos e materiais envolvidos a uma avaliação adequada.
O planejamento financeiro assegura que salvaguardas adequadas e planos de contingência estejam em vigor antes do início do projeto, e assegura que o plano seja executado adequadamente ao longo da vida do projeto. Os projetos de construção podem sofrer de problemas financeiros evitáveis. As sub-licitações acontecem quando os construtores pedem muito pouco dinheiro para completar o projeto. Existem problemas de fluxo de caixa quando o actual montante de financiamento não consegue cobrir os custos actuais de mão-de-obra e materiais; tais problemas podem surgir mesmo quando o orçamento global é adequado, apresentando um problema temporário. Os custos excedentes com projetos do governo ocorreram quando o empreiteiro identificou ordens de mudança ou mudanças de projeto que aumentaram os custos, que não estão sujeitos à concorrência de outras empresas, uma vez que já foram eliminados da consideração após a licitação inicial. A fraude também é uma questão ocasional de construção.
Projetos grandes podem envolver planos financeiros altamente complexos e muitas vezes começar com uma estimativa conceitual realizada por um estimador de construção. Quando partes de um projeto são concluídas, elas podem ser vendidas, substituindo um financiador ou proprietário por outro, enquanto os requisitos logísticos de ter os ofícios e materiais certos disponíveis para cada etapa do projeto de construção de um edifício são levados adiante. As parcerias público-privadas (PPPs) ou as iniciativas financeiras privadas (PFIs) também podem ser utilizadas para ajudar na realização de grandes projectos. De acordo com McKinsey em 2019, “a grande maioria dos grandes projetos de construção ultrapassam o orçamento e levam 20% mais tempo do que o esperado”.
LegalEdit
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Um projeto de construção é uma complexa rede de contratos de construção e outras obrigações legais, cada um dos quais deve ser cuidadosamente considerado por todas as partes. Um contrato é a troca de um conjunto de obrigações entre duas ou mais partes, e fornece estruturas para gerir os problemas. Por exemplo, os atrasos na construção podem ser dispendiosos, por isso os contratos de construção estabelecem expectativas claras e caminhos claros para gerir os atrasos. Contratos mal elaborados podem levar a confusão e disputas dispendiosas.
No início de um projeto, os consultores jurídicos procuram identificar ambiguidades e outras fontes potenciais de problemas nas estruturas contratuais, e apresentar opções para prevenir problemas. Durante os projetos, eles trabalham para evitar e resolver os conflitos que surgem. Em cada caso, o advogado facilita uma troca de obrigações que condiz com a realidade do projeto.
ProcurementEdit
Traditional or Design-bid-buildEdit
Design-bid-build é o método mais comum e bem estabelecido de procurement de construção. Neste arranjo, o arquitecto, engenheiro ou construtor actua para o cliente como coordenador do projecto. Eles projetam as obras, preparam as especificações e os resultados do projeto (modelos, desenhos, etc.), administram o contrato, fazem a licitação das obras e gerenciam os trabalhos desde o início até a conclusão. Em paralelo, existem ligações contratuais directas entre o cliente e o empreiteiro principal que, por sua vez, tem relações contratuais directas com subcontratados. O acordo continua até que o projeto esteja pronto para a entrega.
Design-buildEdit
Design-build tornou-se mais comum a partir do final do século XX, e envolve a contratação pelo cliente de uma única entidade para fornecer design e construção. Em alguns casos, o pacote design-build também pode incluir encontrar o site, arranjar financiamento e solicitar todos os consentimentos estatutários necessários. Tipicamente, o cliente convida vários empreiteiros D&B a apresentar propostas para atender ao resumo do projeto e, em seguida, seleciona um fornecedor preferencial. Muitas vezes este será um consórcio envolvendo uma empresa de design e um empreiteiro (às vezes mais de um de cada). Nos Estados Unidos, os departamentos de transporte geralmente usam contratos de design-build como uma forma de progredir em projetos onde os estados carecem de habilidades ou recursos, particularmente para projetos muito grandes.
Gestão de construçãoEditar
Em um acordo de gestão de construção, o cliente celebra contratos separados com o projetista (arquiteto ou engenheiro), um gerente de construção, e empreiteiros comerciais individuais. O cliente assume o papel contratual, enquanto o gerente de construção ou de projeto fornece o papel ativo de gerenciar os contratos comerciais separados, e assegurar que eles completem todos os trabalhos em conjunto de forma suave e eficaz. Esta abordagem é frequentemente utilizada para acelerar os processos de aquisição, para permitir ao cliente uma maior flexibilidade na variação do design ao longo do contrato, para permitir a nomeação de empreiteiros de obras individuais, para separar a responsabilidade contratual de cada indivíduo ao longo do contrato e para proporcionar um maior controlo do cliente.
DesignEdit
No mundo industrializado, a construção normalmente envolve a tradução dos designs em realidade. Mais comumente (ou seja: em um projeto de design-bid-build), a equipe de design é empregada pelo (ou seja, em contrato com) o proprietário da propriedade. Dependendo do tipo de projeto, uma equipe de projeto pode incluir arquitetos, engenheiros civis, engenheiros mecânicos, engenheiros elétricos, engenheiros estruturais, engenheiros de proteção contra incêndio, consultores de planejamento, consultores de arquitetura e consultores arqueológicos. Um “designer principal” será normalmente identificado para ajudar a coordenar diferentes entradas disciplinares para o projeto geral. Isto pode ser auxiliado pela integração de disciplinas previamente separadas (muitas vezes realizadas por empresas separadas) em empresas multidisciplinares com especialistas de todas as áreas relacionadas, ou por empresas que estabelecem relações para apoiar os processos de design-construção.
A crescente complexidade dos projetos de construção cria a necessidade de profissionais de design treinados em todas as fases do ciclo de vida de um projeto e desenvolver uma apreciação do ativo como um sistema tecnológico avançado que requer uma estreita integração de muitos subsistemas e seus componentes individuais, incluindo a sustentabilidade. Para os edifícios, a engenharia de construção é uma disciplina emergente que tenta responder a este novo desafio.
Tradicionalmente, o design tem envolvido a produção de esboços, desenhos arquitetônicos e de engenharia, e especificações. Até o final do século XX, os desenhos eram em grande parte elaborados à mão; a adoção de tecnologias de desenho assistido por computador (CAD) melhorou a produtividade do desenho, enquanto que a introdução do processo de modelagem de informação de edifícios (BIM) no século XXI envolveu o uso de modelos gerados por computador que podem ser usados por direito próprio ou para gerar desenhos e outras visualizações, bem como para capturar dados não geométricos sobre componentes e sistemas de construção.
Em alguns projectos, os trabalhos no local não terão início até que os trabalhos de concepção estejam em grande parte concluídos; noutros, alguns trabalhos de concepção podem ser realizados em simultâneo com as fases iniciais da actividade no local (por exemplo, os trabalhos nas fundações de um edifício podem começar enquanto os projectistas ainda estão a trabalhar nos desenhos detalhados dos espaços internos do edifício). Alguns projetos podem incluir elementos que são projetados para construção fora da obra (ver também pré-fabricação e construção modular) e depois são entregues no local pronto para montagem, instalação ou montagem.
Construção no localEditar
Contratantes e outros profissionais relevantes foram nomeados e os projetos estão suficientemente avançados, os trabalhos podem começar no local do projeto. Tipicamente, um estaleiro de construção incluirá um perímetro seguro para restringir o acesso não autorizado, pontos de controlo de acesso ao estaleiro, alojamento de escritório e bem-estar para o pessoal do empreiteiro principal e outras empresas envolvidas na equipa de projecto, e áreas de armazenamento de materiais, maquinaria e equipamento. De acordo com a definição do McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction, pode dizer-se que a construção começou quando a primeira característica da estrutura permanente foi colocada em prática, como o bate-estacas, ou o despejo de lajes ou rodapés.
Comissionamento e entregaEditar
Comissionamento é o processo de verificar se todos os subsistemas de um novo edifício (ou outro ativo) funcionam como pretendido para alcançar os requisitos do projeto do proprietário e como projetado pelos arquitetos e engenheiros do projeto.
Manutenção, reparo e melhoriaEditar
Manutenção envolve verificações funcionais, manutenção, reparação ou substituição de dispositivos necessários, equipamentos, maquinaria, infra-estrutura de edifícios e serviços de apoio em instalações industriais, comerciais, governamentais e residenciais.
DemolitionEdit
Demolition é a disciplina de demolição segura e eficiente de edifícios e outras estruturas artificiais. Demolição contrasta com a desconstrução, que envolve desmontar um edifício preservando cuidadosamente elementos valiosos para fins de reutilização (reciclagem – ver também economia circular).