O entendimento dos arrendamentos imobiliários comerciais dá uma atenção especial aos detalhes. Muitas vezes as pessoas irão categorizar um arrendamento como um arrendamento triplo líquido ou um arrendamento de serviço completo (bruto). A realidade é que a maioria dos contratos de arrendamento se situa algures no meio deste espectro onde tanto o senhorio como o arrendatário pagam, cada um, alguma parte das despesas operacionais. Estes tipos de contratos de arrendamento são geralmente referidos como contratos de arrendamento brutos modificados. Neste artigo vamos ver de perto o que deve saber sobre o arrendamento bruto modificado.
O que é um arrendamento bruto modificado?
Um arrendamento bruto modificado é definido como uma estrutura de arrendamento onde tanto o senhorio como o inquilino são responsáveis pelo pagamento das despesas operacionais de um imóvel. As despesas operacionais específicas pagas por um locatário ou um locador sob um contrato de arrendamento bruto modificado podem e variam muito. Esta variação deve-se às condições de mercado e às negociações entre o locatário e o locador. Como tal, a única forma de compreender quem é responsável pelo pagamento de despesas específicas é ler atentamente o contrato de arrendamento.
O Espectro dos Arrendamentos Imobiliários Comerciais
Existem dois tipos básicos de arrendamento de imóveis comerciais: os arrendamentos líquidos absolutos e os arrendamentos brutos absolutos. Com um arrendamento líquido absoluto, todas as despesas operacionais do imóvel são pagas pelo locatário. Com um arrendamento bruto absoluto todas as despesas de exploração do imóvel são pagas pelo locador. Todos os outros contratos de arrendamento cairão em algum lugar no meio e são comumente chamados de arrendamentos brutos modificados.
Você deve ler o contrato de arrendamento
A parte mais importante para entender os arrendamentos de imóveis comerciais é que a única maneira de entender um arrendamento de imóveis comerciais é realmente ler o contrato. Embora termos descritivos como arrendamento bruto, arrendamento líquido, arrendamento líquido duplo e arrendamento bruto modificado possam ser um bom ponto de partida para entender a estrutura básica do arrendamento, não é um substituto para a leitura do contrato de arrendamento em si. Isto é importante porque estes termos descritivos de arrendamento podem assumir vários significados dependendo de com quem você está falando ou em que parte do mundo você está.
Arrendamento bruto modificado Exemplos
O arrendamento bruto modificado é um termo aplicado a um arrendamento onde as despesas são de responsabilidade tanto do locador como do inquilino. Enquanto quaisquer despesas poderiam ser negociadas entre o locador e o locatário, as despesas negociadas comumente incluem impostos sobre a propriedade, seguros de propriedade, manutenção da área comum (CAM), utilidades e reparos estruturais.
Quando se trata de quais dessas despesas são reembolsadas pelo locatário ao locador, há uma variedade de estruturas de recuperação que são usadas.
Num contrato de locação básico, o locatário poderia simplesmente pagar sua parte proporcional de todas as despesas operacionais. Por exemplo, suponha que um inquilino ocupa um espaço de 10.000 pés quadrados num edifício de 100.000 pés quadrados. Isto significa que a parte proporcional dos inquilinos é de 10.000/100.000 ou 10%. Se o total das despesas do edifício fosse de $1.000.000 e o inquilino reembolsasse a sua parte pro-rata de todas as despesas do edifício, então o inquilino deveria 10% x $1.000.000, ou $100.000.
Por vezes o inquilino poderia pagar a sua parte pro-rata de algumas despesas enquanto pagava uma quantia fixa em dólares por pé quadrado para outras despesas. Por exemplo, o inquilino poderia pagar a sua parte pro-rata de impostos e seguros de propriedade e também contribuir $1/SF por ano para reparações estruturais.
Em estruturas de reembolso mais complicadas, os inquilinos podem ter uma paragem de despesas em despesas individuais ou mesmo em grupos de despesas. Com uma parada de despesas, o locador pagará pela despesa até um certo valor (o valor da “parada”). Por exemplo, com uma parada de despesas de $2.00/SF, o locador pagaria até $2.00/SF da despesa. Qualquer coisa acima de $2.00/SF seria então da responsabilidade do locatário.
Para despesas individuais isto é bastante simples. Contudo, não é raro que as despesas parem de se aplicar a grupos inteiros de despesas e não a cada despesa individual. Esta distinção é importante e pode ser confusa porque o montante devido pelo locatário em cada cenário pode ser diferente.
Por exemplo, se houver uma paragem de despesas de $1/SF aplicada a um grupo inteiro de despesas (ou seja, despesas de manutenção da área comum), então o reembolso entrará em vigor assim que a soma de todas as despesas nesse grupo exceder o montante da paragem. Por outro lado, se a mesma parada de despesas de $1/SF for aplicada a cada despesa individual, então a parada de despesas será acionada para cada despesa individual e não para a soma de todas as despesas.
Vejamos um exemplo rápido. Suponha que temos um prédio de 100.000 pés quadrados com as seguintes despesas:
- Impostos de propriedade – $100.000
- Seguro – $25.000
Se ambas as despesas estivessem em um grupo de despesas e um stop de despesas de $1/SF fosse aplicado ao nosso grupo de despesas, então o inquilino reembolsaria sua parte pro-rata da quantia sobre o stop de despesas. Neste caso, as despesas totais são de $125.000 e a área do edifício é de 100.000 pés quadrados, portanto as despesas totais por pé quadrado são de $1,25. Isso significa que o inquilino pagaria o excesso sobre a parada de $1/SF, que neste caso é de $0,25/SF, ou $25.000.
Se em vez disso aplicássemos o limite de despesas de $1/SF a cada despesa individual (não ao grupo inteiro), então obteríamos os seguintes valores por metro quadrado de despesa:
- Impostos de propriedade – $100.000 / 100.000 = $1/SF
- Seguro – $25.000 / 100.000 = $0.25/SF.
Desde que nenhuma das despesas individuais exceda o montante de $1/SF de paragem de despesas, o arrendatário teria $0 em reembolsos.
Como pode ver, é importante esclarecer se as despesas estão ou não agrupadas para efeitos de reembolso. É por isso que é fundamental ler o arrendamento se você quiser entender completamente a estrutura de reembolso de um arrendamento.
Estes são apenas alguns exemplos de estruturas de recuperação de arrendamento brutas modificadas. As estruturas de reembolso podem e variam muito. As estruturas de recuperação podem incluir outras características, tais como limites máximos, pisos, taxas de administração, requisitos para os inquilinos auxiliares reembolsarem depois de um inquilino âncora pagar primeiro uma taxa fixa, regras complicadas de como as áreas do edifício são medidas para fins de reembolso, etc. O nosso software Proforma facilita a modelagem dos fluxos de caixa com este tipo de estruturas complicadas de reembolso. Mas mais uma vez, o mais importante é sempre ler o arrendamento.
Locação Bruta Modificada vs Ano Base
Nos nossos exemplos acima, revisamos uma estrutura de reembolso que incluía uma parada de despesas. Às vezes as paradas de despesas usam um valor específico, como um dólar por metro quadrado. Outras vezes as paradas de despesas usarão um valor do ano base e são freqüentemente chamadas de uma parada do ano base.
A parada do ano base funciona da mesma forma que nossos exemplos de paradas de despesas acima, com uma diferença chave. A diferença entre uma parada de despesa e uma parada do ano-base é que uma parada do ano-base simplesmente usa o montante de despesa no ano-base do arrendamento. Por exemplo, se as despesas durante o ano-base do arrendamento fossem de $100.000 e todo o nosso edifício tivesse 10.000 pés quadrados, então o nosso valor da despesa do ano-base seria simplesmente $100.000 ou $10/SF. Em todos os anos subsequentes, o inquilino seria responsável pelo pagamento da sua parte das despesas acima deste ano-base.
Como é definido o ano-base? Isso depende, e a única maneira de saber com certeza é ler o contrato de arrendamento. No entanto, o ano-base normalmente segue o ano civil em que o arrendamento começa. Por exemplo, se um arrendamento começa em Junho de 2020, então o ano base seria o ano civil de 2020 entre 1 de Janeiro de 2020 e 31 de Dezembro de 2020.
Algumas vezes o ano base é definido como o primeiro ano real do arrendamento dos arrendatários. Neste caso seria entre 1 de Junho de 2020 e 31 de Maio de 2021. No entanto, com edifícios multi-tenant, isto torna-se incómodo de seguir e, por isso, os senhorios usam frequentemente apenas um ano base de calendário.
Arrendamento Bruto Modificado vs Arrendamento Triplo Líquido (NNN)
Um arrendamento triplo líquido é uma estrutura de arrendamento em que o inquilino é responsável pelo pagamento de todas as despesas operacionais associadas a um imóvel. Os arrendamentos líquidos triplos são comuns em grandes propriedades como cadeias de restaurantes nacionais e são populares porque oferecem um investimento chave na mão.
Como vimos ao longo deste artigo, o arrendamento bruto modificado é uma estrutura de arrendamento onde o locador e o inquilino partilham o custo das despesas operacionais. O arrendamento bruto modificado tende a ser muito mais complicado do que um arrendamento líquido triplo. Isto é em grande parte porque as estruturas de reembolso sob um arrendamento bruto modificado podem variar muito e podem ser complicadas de calcular.
Arrendamento Bruto Modificado vs Arrendamento Bruto ou Arrendamento de Serviço Completo
Arrendamento Bruto ou Arrendamento Bruto Modificado é uma estrutura de arrendamento em que o locador paga por todas as despesas operacionais do imóvel. Os arrendamentos brutos tendem a ser a estrutura de arrendamento mais simples de entender para o arrendatário porque o arrendatário não é responsável por quaisquer despesas operacionais.
Esta situação contrasta com um arrendamento bruto modificado, que é quando o arrendatário e o senhorio partilham ambos a responsabilidade pelo pagamento das despesas operacionais do imóvel. Como visto acima, as estruturas de reembolso que definem como e quando o locatário reembolsa o locador pode se complicar rapidamente e se tornar difícil de entender.
Se um arrendamento imobiliário comercial é ou não um arrendamento bruto ou um arrendamento bruto modificado dependerá, em grande parte, das condições do mercado. Naturalmente, a única maneira de entender que tipo de arrendamento você tem, e mais importante, quem paga pelo quê (e quando), é ler o contrato de arrendamento real.
Conclusão
Neste artigo nós discutimos o arrendamento bruto modificado. Definimos o arrendamento bruto modificado, comparando-o com todos os outros tipos de arrendamento de imóveis comerciais, e depois caminhamos por vários exemplos de estruturas de reembolso que poderiam ser usadas sob um arrendamento bruto modificado. Finalmente, comparamos e contrastamos o arrendamento bruto modificado com outros tipos populares de arrendamento, incluindo o arrendamento bruto e o arrendamento triplo líquido.