Para muitas organizações sem fins lucrativos, o mundo da habitação acessível parece ser uma forma ideal de criar um grande impacto. As organizações sem fins lucrativos podem avançar suas missões conectando as populações que servem à habitação estável e todos os benefícios sócio-econômicos que vêm com essa estabilidade. Ao mesmo tempo, um programa efetivo de habitação acessível gera renda e taxas que podem ajudar as organizações sem fins lucrativos a adiar os custos do programa e apoiar seus resultados. Parece uma óbvia vantagem para todos.
Yet, ao entrar no mundo da habitação acessível, as organizações sem fins lucrativos estão também a entrar num mundo de investidores a tempo inteiro e mentalidades de Wall Street. Há uma desconexão inerente entre a mentalidade de uma organização sem fins lucrativos focada principalmente no cumprimento de sua missão e parceiros com fins lucrativos que priorizam a maximização do retorno sobre seu investimento. Esta desconexão cria um conjunto comum de armadilhas que as organizações sem fins lucrativos devem estar atentas para começar nos estágios iniciais de qualquer desenvolvimento imobiliário acessível.
Nonprofits não devem ser desencorajados, no entanto. Muitos conseguem lidar com sucesso com o desenvolvimento de moradias populares e são capazes de impactar consideravelmente as suas missões, entrando em parcerias eficazes com investidores a tempo inteiro. Aqui está um olhar mais atento a quatro melhores práticas das quais as organizações sem fins lucrativos devem estar conscientes ao considerar participar no desenvolvimento de moradias populares.
1. Go in With Eyes Wide Open
Direito desde o início, as organizações sem fins lucrativos precisam reconhecer que não estão obtendo algo em troca de nada com essas parcerias. Isto começa com uma avaliação detalhada do acordo de parceria à medida que ele toma forma e conhecendo tudo o que ele implica antes de ser assinado. Todas as partes interessadas da organização sem fins lucrativos precisam ser bem versadas nos termos do acordo e entender exatamente com o que a organização concordou.
Investidores e parceiros têm expectativas em torno de como o desenvolvimento será conduzido e expectativas particularmente claras em termos do retorno que eles esperam com base em seu investimento de capital. As organizações sem fins lucrativos precisam manter esta perspectiva em primeiro plano e permanecer focadas não apenas no resultado social do desenvolvimento, mas também no resultado financeiro. O reconhecimento desta prioridade para os parceiros é uma forma útil de manter a perspectiva sobre todo o processo e evitar possíveis surpresas ao longo do caminho.
2. Seja realista em relação às capacidades
Os empreendimentos imobiliários de sucesso a preços acessíveis exigem que as organizações sem fins lucrativos examinem de perto as suas operações. Uma organização sem fins lucrativos precisa avaliar honestamente se ela tem as capacidades e a mentalidade para realizar essencialmente uma operação com fins lucrativos dentro de sua organização. Parceiros de investimento, muitas vezes bancos, têm departamentos inteiros dedicados à elaboração de orçamentos, retornos e considerações fiscais, mas muitas vezes recai sobre organizações sem fins lucrativos com experiência limitada nessas áreas para servir como incorporador e gerente com supervisão final do imóvel.
Uma organização sem fins lucrativos tem que determinar se ela tem o pessoal, as ferramentas e as competências internas para agir como um locador eficaz. Isso inclui deveres contínuos como a gestão do imóvel, o tratamento de todas as obrigações contabilísticas, a navegação nas consequências fiscais e uma série de outras responsabilidades. Em alguns casos, a contratação de uma empresa de gestão imobiliária externa ou a expansão das capacidades do pessoal interno, incluindo a formação em procedimentos contabilísticos, são soluções úteis e, em última análise, mais eficientes.
3. Construir a Equipe Certa
Armedidos com uma avaliação realista do que a parceria implica e onde se encontram os pontos fortes e fracos da organização, as organizações sem fins lucrativos podem começar a construir uma equipe de desenvolvimento de habitação acessível. Esta equipe normalmente inclui um CPA experiente, um advogado, e um empreiteiro geral ou arquiteto com experiência em moradias multifamiliares.
Para organizações que procuram acesso a potenciais parceiros de investimento e ajudam a avaliar diferentes opções, um sindicalista pode ser particularmente útil. Sindicadores ajudam a conectar investidores e fontes de financiamento a oportunidades específicas de desenvolvimento. Há sindicalistas especializados em desenvolvimento sem fins lucrativos e, em muitos casos, as organizações se beneficiam muito de sua experiência.
Os consultores de habitação são inestimáveis para organizações sem fins lucrativos com menos experiência geral nesta área. Eles podem ajudar a estabelecer o processo inicial e avançar o entendimento geral da organização sobre desenvolvimento de moradias populares.
Não se pode exagerar a importância de desenvolver esta equipe cedo. As organizações sem fins lucrativos devem utilizar essa experiência o mais cedo possível no processo. Especificamente, esta equipe deve estar profundamente envolvida na elaboração e revisão dos termos específicos do acordo de parceria. Depois que a propriedade é colocada em serviço, muitos membros da equipe saem em grande parte do processo, deixando-o para as organizações sem fins lucrativos para garantir que as coisas continuem no caminho certo. Para todas as organizações, é crucial obter o máximo de conhecimento e experiência antes que isso aconteça.
4. Compreender as Potenciais Consequências
Navegar eficazmente no processo de habitação acessível inclui reconhecer o que acontece se as coisas não correrem de acordo com o plano. Se o empreendimento não atingir os marcos exigidos pelo acordo de parceria, o investidor pode exigir o pagamento de taxas de desenvolvimento previamente pagas à entidade sem fins lucrativos. Em casos extremos, a organização sem fins lucrativos pode até mesmo ser convidada a se afastar.
As organizações sem fins lucrativos não devem assumir leniência de financiadores ou investidores em qualquer parte do processo. Ser irrealista quanto às expectativas ou não fazer os ajustes organizacionais necessários pode comprometer o futuro do desenvolvimento e da organização sem fins lucrativos.
O Poder da Escala: Moradia Acessível Feita Certa
As organizações sem fins lucrativos que podem executar com sucesso o desenvolvimento de moradias populares frequentemente descobrem que iniciativas sucessivas correm mais suavemente e com mais eficiência. Com o processo certo no lugar, construir capacidades internas e forjar parcerias fortes pode tornar o segundo ou terceiro empreendimento de habitação acessível mais rentável e mais bem sucedido. Operações de expansão dessa forma podem transformar o desenvolvimento de moradias populares em uma vantagem organizacional considerável.
É importante ter uma perspectiva de mais longo prazo sobre as primeiras iniciativas de moradias populares. As organizações sem fins lucrativos não devem se desanimar com os desafios iniciais e os potenciais obstáculos e, em vez disso, usá-los como lições valiosas aprendidas para esforços futuros. O resultado será um desenvolvimento mais bem sucedido que pode capacitar uma organização sem fins lucrativos a manter a estabilidade financeira e fazer avançar a sua missão social.
Stewart A. Grubman é o sócio responsável pelo escritório de Bethesda, Md. O’Connor Davies da PKF e tem mais de 30 anos de experiência em contabilidade pública. Seu foco principal é a auditoria e serviços fiscais para moradias populares e de necessidades especiais.