Quando você tem empréstimos de estudante, qualificar-se para uma hipoteca pode começar complicado.
COVID-19 ATUALIZAÇÃO: Federally serviced empréstimos de estudante foram postos em forbearance administrativo automático até 30 de setembro de 2020 como parte do CARES Act, assinou na lei em 27 de março de 2020.
Se seus pagamentos foram retirados automaticamente de sua conta bancária, que também foi suspensa. Se você está tentando se qualificar para uma hipoteca e você tem um plano de pagamento IBR ou IDR, a indulgência pode apresentar um problema.
Se isso acontecer com você, não é difícil de corrigir.
Leitura adicional: COVID-19 Student Loan forbearance, Will it Hurt My Home Loan Approval?
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Neste artigo
- Entendendo IBR
- Mudanças no Pagamento de Empréstimo Estudantil
- Calculando seu Índice de Dívida para Renda
- Guia de Empréstimo Estudantil Instantâneo
- Freddie & Diretrizes da Fannie Swap
- Soluções criativas para resolver problemas
- Por que os financiadores se enganam
Apesar IBR
Os pagamentos do seu empréstimo de estudante podem ser diferidos ou em indulgência. Se seus empréstimos são diferidos, você não tem nenhum pagamento devido.
Quando você começa a fazer pagamentos em seus empréstimos de estudante, você pode ter várias opções.
Você pode estar fazendo pagamentos em seu empréstimo de estudante baseado em sua renda. Isto é chamado um plano Income-Based Repayment (IBR).
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IBR planos tipicamente não cobrirão o principal e os juros devidos, e o saldo do empréstimo pode aumentar mesmo que você esteja fazendo pagamentos.
Se o seu pagamento é baseado em um cálculo que paga o seu empréstimo na totalidade no final do prazo do empréstimo, este é um pagamento amortizado.
Todas as diretrizes de subscrição com todos os credores permitirão que você use um pagamento amortizado ao calcular a sua taxa de endividamento para a renda.
Os planos de BIR também poderiam deixá-lo com um pagamento de $0,00, mesmo que o seu empréstimo esteja em estado de pagamento. Seu rendimento é revisto cada ano para determinar seu novo pagamento durante o próximo ano.
Student Loan Payment Change History
Mais e mais estudantes são estrangulados com dívida de empréstimo de estudante por anos após deixar a escola.
Estar acorrentado à dívida de empréstimo de estudante requer um serralheiro experiente para desbloquear as diretrizes corretas para que você seja aprovado para um empréstimo doméstico.
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É quase um trabalho de tempo integral mantendo-se atualizado com as atualizações das diretrizes de subscrição, e os pagamentos de IBR parecem enviar muitos oficiais de empréstimo em um tailspin de desinformação.
Mudanças nas Diretrizes de Empréstimos para Estudantes Desde 2015
- 2 vezes para Empréstimos Convencionais Fannie Mae
- 3 vezes para Empréstimos Convencionais Freddie Mac (Janeiro 2020 mais recente)
- 1 vezes para Empréstimos Segurados FHA
- 2 vezes para Empréstimos Garantidos VA
- 2 vezes para Empréstimos Garantidos USDA
A primeira grande mudança nas diretrizes de subscrição aconteceu quando os financiadores não foram mais autorizados a ignorar os pagamentos diferidos ou os empréstimos em tolerância.
A segunda grande mudança foi que você teve que aplicar um pagamento a qualquer saldo de empréstimo de estudante. Se o relatório do pagamento em seu relatório de crédito não pagará fora o empréstimo no fim de um termo fixo, seus pagamentos não são amortizados.
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Os pagamentos não amortizados tornaram-se inimigo público #1 por Fannie Mae, FHA, e USDA. Em 2015, as diretrizes de Freddie Mac não permitiam pagamentos diferidos ou empréstimos em indulgência e permitiriam pagamentos IBR, mesmo que o pagamento reportado fosse de $0.00.
NEW – Freddie Mac Exclui PSLF da DTI – Esta é uma grande notícia vinda de Freddie Mac, em vigor a partir de 2 de janeiro de 2020. Se você pode documentar que você é qualificado para um programa de perdão de empréstimo de serviço público, ou um programa de perdão de empréstimo patrocinado pelo empregador, você deve poder excluir seus pagamentos de empréstimo de estudante de seu DTI.
Calculando seu índice de dívida para renda (DTI)
O debacle inteiro de empréstimo de estudante está sendo causado por confusão em torno de como seus índices de dívida para renda são calculados.
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O seu rácio de dívida para renda é calculado como o seu pagamento proposto de habitação (ao comprar uma casa) mais as suas obrigações mensais do seu relatório de crédito, como uma percentagem da sua renda bruta.
Quando utiliza um empréstimo Fannie Mae ou Freddie Mac Conventional, o pagamento total da habitação mais o passivo mensal não pode exceder 50% do seu rendimento bruto, ou um DTI de 50%.
Mutuários que utilizam uma hipoteca FHA têm 2 rácios DTI. Um rácio dívida/rendimento é o seu pagamento da habitação como uma percentagem do seu rendimento. Um índice de endividamento de back-end inclui o seu passivo mensal do seu relatório de crédito.
FHA permitirá que o seu pagamento de habitação seja de 46,99% DTI front-end, e um máximo de 56,99% DTI back-end incluindo as suas dívidas.
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Os empréstimos estudantis tornam-se confusos quando nenhum pagamento é relatado no seu relatório de crédito, ou quando o seu pagamento é um pagamento Income-Based Repayment (IBR).
2021 Diretrizes de Empréstimo para Estudantes Snapshot
Fannie Mae Convencional
- Pagamento Baseado em Incompreensão – Permitido – $0 ok com documentação de suporte* – Atualizado em abril de 2017
- Pagamento Amortizado – Ok com todos os financiadores
- Pagamento diferido ou de uso tolerante 1% do saldo do empréstimo.
- *Expecta obter documentação de seu servicer de empréstimo de estudante
Freddie Mac Convencional
- Pagamentos baseados em rendimento – pode usar pagamento como relatado no relatório de crédito
- Pagamento de $0 em nenhum LONGER usado – deve usar .5% – Ver PSLF Update
- Pode excluir do cálculo da dívida ao rendimento se faltarem menos de 10 meses de pagamentos
- Diferido ou uso de paciência .5% do saldo do empréstimo – A partir de 1º de novembro de 2018
FHA Segurado pelo governo
- Pagamento não amortizado – Não permitido | Deve usar 1% do saldo do empréstimo
- Pagamento amortizado – Ok com todos os financiadores
- Pagamento diferido ou por indulgência 1% do saldo do empréstimo.
VA Empréstimo Garantido
- Pagamento não amortizado – Permitido, mesmo com $0.00 pagamento
- Pagamento Amortizado – Ok com todos os credores
- Diferido ou indulgência deve usar 5% do saldo do empréstimo dividido por 12
- Expecta obter documentação do seu servicer de empréstimo de estudante
USDA Empréstimo Garantido – Atualizado setembro 2019
- Pagamento não amortizado – Use pagamento no relatório de crédito 0r .50%, o que for maior.
- Pagamento Amortizado – Ok com todos os credores
- Pagamento diferido ou de indulgência.50% do saldo do empréstimo.
Soluções criativas para resolver problemas de empréstimo a estudantes
Se você está tentando comprar uma casa, e as peças simplesmente não se encaixam, aqui estão algumas soluções criativas que clientes passados têm feito com sucesso.
Pagamentos diferidos ou Empréstimo em Paciência
Se você tem empréstimos com pagamentos diferidos, ou se seu empréstimo está em paciência, nós tivemos compradores de casas em um plano de pagamento baseado em renda, e qualificar-se usando um Fannie Mae Conventional
Parents Co-Sign and Pay Student Loan Payment
Fannie Mae atualizou recentemente sua diretriz “Contingent liability” para permitir que os pagamentos do empréstimo do estudante sejam ignorados, se você puder mostrar que um co-signer fez os pagamentos durante os últimos 12 meses.
Rácio do débito à renda demasiado elevado para convencional
Este comprador home está consolidando sobre uma dúzia de empréstimos em um pagamento amortizado de 30 anos. Nós necessitamos um pagamento amortizado para tirar vantagem de exigências mais flexíveis do DTI sobre Convencional.
Pagamento Não Mostrando acima no relatório de crédito
Se seu empréstimo está no reembolso, seu emprestador pode começar um suplemento de crédito (se necessário) do bureau de crédito fornecendo-lhes uma cópia de seu extrato de seu emprestador de empréstimo de estudante.
Deixe menos de 5% de adiantamento e pagamento de IBR
É um equívoco comum que FHA oferece o menor adiantamento. VA & USDA oferece 100% de financiamento, mas a qualificação adicional é exigida.
Both Fannie Mae e Freddie Mac têm programas que permitem tão pouco quanto um pagamento de entrada de 3%. A elegibilidade pode ser determinada pelos limites de renda, ou pela área em que você está comprando.
Não há limites de renda para casas que estão sendo compradas em renda “alvo” de baixa a moderada. Estes programas especiais também incluem seguro hipotecário com desconto e custos de fechamento com desconto.
Só se pode qualificar para empréstimo FHA
Existem muitas razões pelas quais um empréstimo FHA é a melhor opção para você. O financiamento convencional é mais restritivo, requer uma pontuação de crédito mais alta, e muitas vezes não é uma opção se você tiver um monte de dívidas no seu relatório de crédito.
A solução é documentar o que seria um pagamento amortizado se você começar a fazer pagamentos sobre o seu empréstimo de estudante que iria pagar o empréstimo no final do prazo do empréstimo.
Não há nenhuma diretriz que exige que você esteja realmente em pagamento sobre o seu empréstimo, apenas que você use um pagamento amortizado para o propósito de calcular o seu rácio de dívida para renda.
Existem algumas maneiras de você identificar qual seria esse pagamento:
- Pede-lhe um extrato/cotação mostrando o que seria esse pagamento.
- Begin fazendo pagamentos em seu empréstimo de estudante (você pode colocá-lo de volta no adiamento depois que seu empréstimo de casa estiver terminado)
Se você for considerar qualquer uma destas opções, discuta primeiro com um oficial de empréstimo hipotecário experiente se você ainda se qualificaria usando um pagamento amortizado.
Seu oficial de empréstimo pode calcular o que esse pagamento poderia ser. O problema que você está resolvendo é obter documentação do emprestador de empréstimo de estudante suportando esse pagamento.
Por que os emprestadores obtêm errado
Se você está chamando de um anúncio de TV, rádio, ou internet, você está mais provavelmente conectado a um centro de chamadas, com pouca ou nenhuma experiência real de hipoteca.
Eu chamo estes “emprestadores de caixa grande”. Estas financiadoras são surpreendentes em processar um certo tipo de arquivo de empréstimo que não requer nada muito fora da caixa.
Os pagamentos de empréstimo a estudantes não estão realmente tão fora da caixa, mas o momento para quando estes problemas são encontrados não poderia ser pior.
Se você está trabalhando através de um grande centro de chamada de emprestador de caixa, sua aplicação não está começando na frente de um profissional até que alcance o subscritor.
As diretrizes de subscrição de empréstimos estudantis, e especificamente planos de reembolso baseados em renda, mudaram várias vezes ao longo dos últimos 2 a 3 anos.
Muitas vezes, seu arquivo não está na frente do subscritor até que você já tenha aceitado sua oferta de compra e pago pela avaliação.
Esperançosamente, há tempo suficiente, e o subscritor é experiente o suficiente para procurar as diretrizes e pode descobrir como salvar sua nova casa, obtendo a aprovação para o empréstimo certo.
Eu não acreditaria que isso acontece tanto quanto acontece se eu não tivesse experimentado pessoalmente! Nós cobrimos este tópico pela primeira vez em 2015, e respondemos centenas de perguntas de compradores de todo o País.
Então muitas destas histórias de horror que ouvimos poderiam ter sido evitadas se um oficial de empréstimo profissional fosse usado, e não um credor de call center.
Trabalhar com um Especialista
Temos ajudado compradores e proprietários de casa se qualificam para uma hipoteca com empréstimos estudantis desde 2015, quando os maiores desafios que enfrentamos hoje foram introduzidos pela primeira vez.
Find My Way Home é uma rede de especialistas em hipotecas experientes, aqui para responder às suas perguntas, e colocá-lo no caminho certo.
Você pode obter suas perguntas respondidas dando-nos um pouco mais de informação aqui, e nós combinaremos você com um oficial de empréstimo que é um especialista com diretrizes de empréstimo de estudante, ou você pode deixar um comentário ou pergunta abaixo.
Nós não vendemos suas informações para várias emprestadoras e esperamos que você encontre alguém experiente, nós o apresentaremos a um oficial de empréstimo que nós conhecemos e confiamos que pode ajudar.
Qualquer pergunta que você fizer abaixo, eu responderei pessoalmente, e se necessário, podemos apresentá-lo a um oficial de empréstimo profissional e experiente que eu sei que pode ajudar.