Co to jest Ujemna Amortyzacja?
Amortyzacja ujemna to termin finansowy odnoszący się do wzrostu salda głównego kredytu spowodowanego brakiem pokrycia odsetek należnych od tego kredytu. Na przykład, jeśli płatność odsetek od kredytu wynosi $500, a kredytobiorca płaci tylko $400, to różnica $100 zostanie dodana do salda głównego kredytu.
Key Takeaways
- Kredyt z ujemną amortyzacją to taki, w którym niespłacone odsetki są dodawane do salda niespłaconego kapitału.
- Ujemna amortyzacja jest powszechna wśród niektórych rodzajów produktów hipotecznych.
- Ale negatywna amortyzacja może pomóc w zapewnieniu większej elastyczności kredytobiorcom, może również zwiększyć ich ekspozycję na ryzyko stopy procentowej.
Zrozumienie negatywnej amortyzacji
W typowym kredycie, saldo kapitału jest stopniowo zmniejszane w miarę dokonywania płatności przez kredytobiorcę. Kredyt z ujemną amortyzacją jest zasadniczo odwrotnym zjawiskiem, gdzie saldo kapitałowe rośnie, gdy kredytobiorca nie dokonuje płatności.
Ujemna amortyzacja występuje w niektórych rodzajach kredytów hipotecznych, takich jak kredyty hipoteczne z regulowaną stopą procentową (ARM), które pozwalają kredytobiorcom określić, ile części odsetkowej każdej miesięcznej płatności zdecydują się zapłacić. Każda część odsetek, że zdecydują się nie płacić jest następnie dodawany do salda głównego hipoteki.
Inny rodzaj kredytu hipotecznego, który zawiera negatywne amortyzacji jest tak zwany hipoteki stopniowego płatności (GPM). W tym modelu, harmonogram amortyzacji jest tak skonstruowany, że pierwsze płatności obejmują tylko część odsetek, które będą później naliczane. Podczas dokonywania tych częściowych płatności, brakująca część odsetek zostanie dodana z powrotem do salda głównego kredytu. W późniejszych okresach płatności, miesięczne płatności będą zawierać pełny składnik odsetkowy, powodując szybszy spadek salda głównego.
Although negative amortizations afford flexibility to borrowers, they can ultimately prove costly. Na przykład, w przypadku ARM, kredytobiorca może zdecydować się na opóźnienie spłaty odsetek przez wiele lat. Chociaż może to pomóc w zmniejszeniu obciążenia miesięcznych płatności w perspektywie krótkoterminowej, może narazić kredytobiorców na poważny szok płatniczy w przyszłości w przypadku późniejszego wzrostu stóp procentowych. W tym sensie, całkowita kwota odsetek zapłaconych przez kredytobiorców może ostatecznie być znacznie wyższa niż gdyby nie polegali oni na ujemnej amortyzacji, aby zacząć.
Real-World Example of Negative Amortization
Rozważmy następujący hipotetyczny przykład: Mike, kupujący dom po raz pierwszy, pragnie utrzymać swoje miesięczne płatności hipoteczne na jak najniższym poziomie. Aby to osiągnąć, wybiera ARM, decydując się zapłacić tylko niewielką część odsetek w miesięcznych płatnościach.
Załóżmy, że Mike uzyskał swoją hipotekę, gdy stopy procentowe były historycznie niskie. Pomimo tego, jego miesięczne płatności hipoteczne pochłaniają znaczny procent jego miesięcznego dochodu – nawet jeśli skorzysta on z ujemnej amortyzacji oferowanej przez ARM.
Ale plan płatności Mike’a może pomóc mu zarządzać wydatkami w krótkim okresie, naraża go również na większe długoterminowe ryzyko stopy procentowej, ponieważ jeśli przyszłe stopy procentowe wzrosną, może on nie być w stanie pokryć swoich dostosowanych miesięcznych płatności. Ponadto, ponieważ strategia niskooprocentowanych płatności Mike’a powoduje, że saldo kredytu zmniejsza się wolniej niż w innym przypadku, będzie on miał więcej kapitału i odsetek do spłacenia w przyszłości niż gdyby po prostu płacił co miesiąc pełne odsetki i kapitał.
Amortyzacja ujemna jest alternatywnie określana jako „NegAm” lub „odsetki odroczone”
.