Wat is een Lady Bird Deed?

Een Lady Bird Deed (ook bekend als een “enhanced life estate akte”) is een alternatieve manier om de eigendom van onroerend goed over te dragen. In plaats van de overdracht van eigendom / controle van het onroerend goed aan de begunstigden van de huiseigenaar, een Lady Bird akte kan de eigenaar van het onroerend goed zichzelf een levenslange landgoed (ook wel aangeduid als een leven pacht) en zorgt voor een resterend belang (meestal in een erfgenaam, maar het kan iedereen zijn die de huiseigenaar zo wenst) na de huiseigenaar sterft. Maar, in tegenstelling tot een gewone akte van erfpacht of een rechtstreekse overdracht van eigendom: (a) de levenshuurder heeft het recht om het gehele eigendom te verkopen of te verhypothekeren zonder medeverbintenis van de erfgenaam en behoudt alle winsten (kan de erfgenaam zijn/haar belang ontnemen); en (b) de levenshuurder kan verspilling begaan ten nadele van de erfgenaam.

Lady Bird Deeds in Florida

Lady Bird Deed is ook bekend als een “overdracht bij overlijden akte.” Lady Bird Deeds zijn ook bekend als “Enhanced Life Estate Deeds.” Alle drie termen verwijzen naar hetzelfde type akte. Het is belangrijk op te merken dat Lady Bird Deeds niet in het hele land worden gebruikt. Zij worden echter regelmatig specifiek in Florida gebruikt.

Het basisidee is dat de Lady Bird Deed in Florida het eigendom buiten successie laat passeren nadat de eerste eigenaar is overleden. Het bepaalt ook dat de oorspronkelijke eigenaar (die we de levenslange landgoedhouder of levenslange huurder zullen noemen) (a) van gedachten kan veranderen over wie het onroerend goed moet ontvangen vóór hun overlijden en (b) kan doen wat ze willen met hun eigendom zonder overleg met of toestemming van de genoemde restman, zelfs als het betekent dat hun uiteindelijke eigendomsbelang wordt geëlimineerd.

Belangrijk is dat de restman een gevestigd belang heeft (dat kan worden afgestoten). Dus, als de achterblijver de houder van de levenslange nalatenschap voorgaat, dan moet bij het overlijden van de houder van de levenslange nalatenschap het deel van de nalatenschap van de overleden achterblijver naar zijn nalatenschap gaan.

Met andere woorden, als twee achterblijvers bij het overlijden van de houder van de levenslange nalatenschap 50/50 zouden erven; mocht één achterblijver als eerste overlijden, dan krijgt de overlevende achterblijver nog steeds slechts zijn/haar 50%. De andere 50% zou via een testament moeten gaan.

Lady Bird Deed vs. Traditional Life Estate Deed

In het kort wil ik het belangrijkste verschil uitleggen tussen een Enhanced Life Estate Deed en een Regular of Traditional Life Estate Deed: In een gewone / non-lady-bird akte, vindt u taal die in wezen zegt:

“Sam Jones voor zijn leven, met restant aan zijn dochter Lisa Jones.” In dit voorbeeld, Sam is de houder van het leven-landgoed (a.k.a. leven huurder) en Lisa is de restman.”

Omdat dit een traditionele leven landgoed akte (en niet een verbeterde leven landgoed akte, of Lady Bird Deed), zou Sam niet in staat zijn om zijn eigendom te verkopen of neem een hypotheek, zonder joinder door Lisa (dat wil zeggen.Lisa moet tekenen en instemmen om deze dingen te doen met betrekking tot Sam’s eigendom).

In een verbeterde levenslange akte staat daarentegen dat de levenshuurder de volledige bevoegdheid heeft om een hypotheek te vestigen, te verhuren, te verkopen, enz… zonder medeverbintenis van de achterblijvende partij. Dit is in de veronderstelling dat de Florida dame vogel akte goed is opgesteld om te vermelden(1) welke bevoegdheden de leven huurder heeft (bijv. overdragen, hypotheek, huur, enz..) en (2) moet ook woorden bevatten in de zin van: “de levenspachter heeft de volledige macht en bevoegdheid om X, Y, en Z te doen in fee simple zonder joinder van de remainderman.”

Hoe een Enhanced Life Estate Tenant een Conveyance maakt of een Hypotheek neemt in een Lady Bird Deed

De wetgever van Florida heeft niet veel te zeggen gehad over lady bird deeds. Er zijn echter drie nieuwe Florida Uniform Title Standards gepubliceerd door de Real Property, Probate, and Trust Law Section van de Florida Bar in juni 2019. Zij hebben deze normen aangenomen die ingaan op, en richting geven aan, verbeterde levenslange eigendomsakten.

Wanneer een Lady Bird Deed Life Tenant zijn eigendom wil overdragen of hypothekeren

De Florida Uniforme Titelstandaard 6.10 en 6.11 stelt dat de houder van een levenslange nalatenschap in non-homestead of homestead eigendom, indien de ladybird akte specificeert dat zij de bevoegdheid hebben om te verkopen, over te dragen, te hypothekeren, en anderszins te beheren fee-simple landgoed MAY overdragen of bezwaren / hypothekeren de fee simple landgoed tijdens het leven van de houder van de levenslange nalatenschap zonder joinder door de remainderman.

In een “homestead” situatie, als de houder van het levenslange landgoed gehuwd is, dan moet de echtgenoot alle documenten ondertekenen (maar nog steeds niet de restman) als de houder van het levenslange landgoed wil verkopen of hypothekeren.

Als de schenker een quit-claim akte doet, moet hij specifiek vermelden dat het een eigendomsoverdracht door de levenspachter is (omdat het anders dubbelzinnig zou zijn, d.w.z. dat hij alleen zijn huidige eigendom overdraagt).Het alleen overdragen van hun huidige belang – zonder verduidelijking – zou kunnen worden geïnterpreteerd als de houder van de levenslange nalatenschap die alleen zijn levenslange nalatenschap overdraagt of bezwaart…. in tegenstelling tot een garantieakte.

Hoe worden vonnissen en pandrechten behandeld met Lady Bird aktes in Florida

Wat als een verbeterde houder van een levenslange eigendomsakte een schuldeiser heeft met een pandrecht of een vonnis?

Als het retentierecht of het vonnis aan het onroerend goed is verbonden, zou een titelverzekeringsmaatschappij een bewijs van vrijgave of voldoening van het vonnis ten opzichte van de houder van de levenslange nalatenschap nodig hebben om de houder van de levenslange nalatenschap de eigendomstitel in eigendom tijdens zijn of haar leven te laten overdragen.

Als de levenslange huurder echter is overleden zonder een overdracht te doen, en de schuldeiser heeft nagelaten zijn vonnis te innen of uit te voeren, zou geen vrijgave of voldoening van het retentierecht nodig zijn. De erflater zou het eigendom erven waarop de vrouwevogelakte van toepassing is, vrij van de onbetaalde schuld. Zie Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969); en Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 and 733.702(4)(a).

Wat als er vonnissen of pandrechten zijn tegen de restman die in een damevogelakte is vermeld?

De levenshuurder van een damevogelakte kan het eigendomsrecht in eigendom overdragen of hypothekeren, ongeacht eventuele vonnissen tegen de restman. Dit komt omdat het belang van de restman kan worden afgestoten door de houder van het leven landgoed op elk gewenst moment. Dus, de schulden/crediteuren van de remainderman zouden de overdracht of bezwaring wensen van de life estate houder niet belemmeren.

Een uitzondering op deze regel kan een federaal IRS belasting retentierecht zijn. De meeste titelbedrijven zullen IRS pandrechten, zelfs als deze alleen betrekking hebben op de remainderman, anders behandelen.

Hoe de verbeterde akte van levenslang landgoed de remainderman moet vervangen

In de eerste geregistreerde akte van levenslang landgoed moet de advocaat van het ouderenrecht in Florida specifiek vermelden dat de levenslange huurder het recht behoudt om de remainderman af te stoten of te wijzigen. Als dan een volgende akte wordt opgenomen die een wijziging in de restbeheerder bewerkstelligt, een restbeheerder toevoegt of een restbeheerder uit de verbeterde levenslange akte verwijdert, zou het duidelijk zijn dat dit geen probleem zou zijn.

Als de verbeterde levenslange akte dit recht niet specifiek vermeldt, zouden sommige titelverzekeringsmaatschappijen een probleem kunnen hebben. Als gevolg hiervan moet de juiste taal worden opgenomen in de eerste verbeterde akte van de nalatenschap die wordt geregistreerd.

Wenst de houder van de nalatenschap vervolgens van erfgenaam te veranderen, dan kan hij of zij een tweede akte van de nalatenschap laten registreren, waarbij het eigendom aan zichzelf met een nieuwe erfgenaam wordt gegeven, of aan zichzelf in eigendom, of aan een derde partij.

Heb ik een Lady Bird akte nodig om voor Medicaid in aanmerking te komen?

De vraag wordt ook wel eens op de volgende manier gesteld: Als ik onroerend goed bezit, is een Lady Bird akte nodig om Medicaid te verkrijgen? Het antwoord is, heel eenvoudig, nee.

Natuurlijk kan een dame vogel akte strategie (ook wel aangeduid als een “enhanced life estate akte”) belangrijk zijn in het Medicaid planningsproces. Maar strikt genomen gaan lady bird-akten iemand niet helpen om in aanmerking te komen voor Medicaid in Florida (of ergens anders voor die kwestie).

Wile enhanced life estate deeds will not help qualify you for Medicaid, it may help reduce the amount Medicaid is paid back as a result of their estate recovery efforts.

Remember, as an Elder Law / Medicaid Lawyer, I’m trying to take a holistic approach to the Medicaid planning process. Terwijl mijn primaire zorg is het beschermen van uw vermogen tegen immense kosten voor langdurige zorg terwijl u leeft (wat we zullen doen met behulp van een willekeurig aantal oudere wet Medicaid-kwalificatiemethoden) – ik streef er ook naar om wettelijk de hoeveelheid geld te verminderen (of indien mogelijk te elimineren) die uw landgoed zal moeten terugbetalen aan Medicaid nadat een Medicaid-ontvanger is overleden.

Dus hoe wordt een Lady Bird-akte gebruikt in Medicaid-planning?

Het is in deze geest dat de Lady Bird-akte nuttig is – d.w.z. het verminderen of elimineren van waar Medicaid recht op heeft na het overlijden van de Medicaid-ontvanger. Dit staat bekend als een Medicaid pandrecht of “Medicaid estate recovery.” Nadat een Medicaid ontvanger overlijdt, heeft Medicaid een automatisch pandrecht op de nalatenschap die de persoon achterlaat, behoudens bepaalde uitzonderingen. Met andere woorden, Medicaid wordt een schuldeiser – maar alleen wanneer de Medicaid ontvanger overlijdt (ervan uitgaande dat ze ouder waren dan 55 jaar).

Dus, zal ik mijn huis verliezen aan Medicaid? Nee. In Florida, een van die uitzonderingen is de homestead. Vanwege zijn gekoesterde positie in Florida, biedt de wetgever de homestead meerdere lagen van bescherming tegen schuldeisers, waaronder Medicaid. U heeft dus niet eens een verbeterde akte van levenslang nodig om de homestead te beschermen! U kunt echter nog steeds willen een als een probate te vermijden tool. Maar voordat we daar op ingaan, laten we kort andere soorten onroerend goed bespreken (d.w.z. niet-homestead onroerend goed) en hoe ze gemakkelijk binnen het bereik van Medicaid liggen.

Lady Bird Deeds and Non-Homestead Real Estate

Heb je een tweede huis, vakantiehuis, verhuur, of ander inkomen genererend onroerend goed? Alle onroerend goed dat geen huiseigendom is, valt onder de terugvordering van de nalatenschap van Medicaid. Wanneer een Medicaid ontvanger overlijdt, wordt hun onroerend goed een deel van hun nalatenschap en komt daarom binnen het bereik van schuldeisers, waarvan Medicaid meestal de grootste is. Uw advocaat ouderenrecht zal andere Medicaid-planningstechnieken moeten gebruiken om iemand met andere onroerende goederen in aanmerking te laten komen voor Medicaid – maar de Lady Bird-akte is misschien wel de gemakkelijkste manier om uw erfgenamen van het onroerend goed te laten genieten nadat de Medicaid-ontvanger is overleden.

Lady Bird-akte als een Probate Avoidance Tool

Door onroerend goed buiten het successierecht te houden, houdt u het buiten het bereik van Medicaid. Dit komt omdat de dame vogel akte dicteert wie eigenaar is van het onroerend goed van rechtswege nadat de Medicaid ontvanger overlijdt. Het wordt in wezen nooit onderdeel van de nalatenschap van de overledene – het gaat automatisch (na registratie van de korte overlijdensakte) over op wie is vermeld als “remainderman”, wat vergelijkbaar is met het kiezen van een begunstigde.

DCF beschouwt lady bird-akten niet als een overdracht van activa die onderhevig zijn aan een Medicaid-sanctieperiode. Dit komt omdat de restman op elk moment kan worden gewijzigd of verwijderd. Bovendien hoeft de eigenaar van het onroerend goed geen schriftelijke toestemming te krijgen om het onroerend goed te verkopen, van de restman, in een verbeterde akte van levensbezit (wat niet het geval is met reguliere akten van levensbezit).

Als gevolg hiervan is de akte een onvolledige schenking, die niet onderhevig is aan Medicaid-overdracht van activa sancties.

Het vermijden van probate is vaak een waardevol doel op zich. De afhandeling van een nalatenschap betekent dat erfgenamen langer moeten wachten en extra kosten moeten maken om toegang te krijgen tot wat snel van hen zou kunnen zijn. Denk aan een dame-vogel akte als vergelijkbaar met een “pay on death” aanwijzing op een bankrekening (dat is hoe je zou hebben die bankrekening te vermijden om te gaan door het probate proces.

Dus, terwijl een dame-vogel akte is niet noodzakelijk om in aanmerking te komen voor Medicaid in de eerste plaats, het is zeker een waardige strategie te bespreken met uw ouderenzorg advocaat bij het bespreken van Medicaid planning.

Voordelen van het gebruik van een Lady Bird Deed

De Lady Bird Deed wordt gebruikt om de controle over het onroerend goed te behouden, met behoud van de voordelen van homestead (indien van toepassing), en wordt gebruikt om probate te vermijden. Het heeft ook het voordeel van het toestaan van een homestead te behouden zijn beschermde status tegen schuldeisers.

Als het geschonken eigendom is een homestead, zal er geen verlies van homestead belastingvrijstelling en de provincie zal niet opnieuw beoordelen van het onroerend goed om belastingen te verhogen. Er zijn andere fiscale voordelen bij het gebruik van een Lady Bird Deed, zoals geen extra documentaire zegel belastingen, maar de andere fiscale voordelen vallen buiten het bestek van dit artikel.

Voordelen van Lady Bird Deed in een Medicaid Planning Context

Lady Bird Deeds niet helpen bij het kwalificeren van een aanvrager voor Medicaid. Maar het helpt wel bij het minimaliseren van het recht van Medicaid om de nalatenschap terug te vorderen nadat de Medicaid ontvanger overlijdt. In een Medicaid planning context, is de Lady Bird akte een nuttig instrument omdat het het onroerend goed toelaat om successie te vermijden. Laten we eens kijken hoe onroerend goed in twee contexten wordt behandeld:

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Een huis dat ook wordt beschouwd als een Florida homestead-eigendom is (met enkele beperkingen met betrekking tot specifieke schulden die het huis bezwaren) beschermd tegen schuldeisers terwijl de eigenaar in leven is en op dezelfde manier beschermd tegen beslaglegging door schuldeisers na hun dood. Medicaid wordt behandeld als een algemene schuldeiser. Dus voor een huis dat kwalificeert als een vrijgestelde homestead activa voor Medicaid in aanmerking te komen (klik op de link om meer te lezen over wanneer het huis is niet een telbare activa voor Medicaid doeleinden), het primaire voordeel van het gebruik van een verbeterde leven landgoed akte is in de eerste plaats estate planning – i.d.w.z. het huis in handen krijgen van de door u gekozen begunstigde zonder dat deze door een testament hoeft te gaan.

Florida Uniform Title Standard 6.12 bespreekt hoe restman wordt behandeld in homestead eigendom (verder besproken in mijn vervolgartikel over Florida Lady Bird Deeds). Als de levenspachter alle Lady Bird-voorbehouden heeft, verkrijgt de achterblijver bij het overlijden van de levenspachter ALLEEN het eigendomsrecht wanneer dit niet in strijd is met de grondwettelijke beperking op het gebruik van de woonplaats (d.w.z. ongeldig als overlevende echtgenoot of minderjarig kind, behalve rechtstreekse toewijzing aan echtgenoot is geldig als er geen minderjarig kind is).

Als dat zo is, dan moet de erfgenaam een beëdigde verklaring opnemen dat bij het overlijden van de erfgenaam geen echtgenoot of minderjarig kind achterbleef (als dat waar is, natuurlijk).

Als de dame vogel akte per vergissing werd opgenomen (d.w.z. in strijd met de grondwettelijke beperkingen van de “Florida homestead”, zal de “homestead” overgaan op de langstlevende echtgenoot, waardoor die langstlevende echtgenoot een levenslang erfdeel krijgt in het onroerend goed, met een restant voor de afstammelingen van de overledene (met inbegrip van eventuele minderjarige kinderen). Onder F.S. 732.7025 kan een echtgenoot afstand doen van zijn of haar rechten als echtgenoot met betrekking tot de grondwettelijke beperkingen op homestead overdrachten als de akte de juiste afstandstaal heeft.

(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties

Tweede huizen of inkomensgenererende eigenschappen zijn niet beschermd door homestead in Florida. Ze kunnen al dan niet worden beschermd voor Medicaid-doeleinden (praat met uw advocaat ouderenrecht om strategieën te bespreken om ervoor te zorgen dat ze zijn). We weten dat huurwoningen beschermd zijn (tegen opname als een Medicaid telbaar actief), maar hoe dan ook, niet-homestead eigendommen zijn niet beschermd tegen Medicaid Estate Recovery op de manier waarop homestead eigendommen zijn. Dat betekent dat na het overlijden van de Medicaid ontvanger, tweede huizen of huurwoningen waarschijnlijk toegankelijk zijn voor Medicaid estate recovery. Echter, een Lady Bird akte kan hier bescherming tegen bieden. Lady Bird aktes laten de niet-homestead eigendommen buiten het testament om passeren. Aangezien Medicaid estate recovery alleen van toepassing is op activa in de probabele nalatenschap, is een enorm probleem dus opgelost.

Men kan zich afvragen waarom niet gewoon zet de niet-homestead eigendom in de naam van een herroepelijke levende trust om probate te vermijden? Non-homestead eigendom in een herroepelijke trust is eerlijk spel voor schuldeisers die kunnen dwingen een probate procedure als ze weten dat de non-homestead beschermd eigendom. De revocable trust zelf zal de trustee instrueren om schuldeisers op de hoogte te brengen en eventuele schulden te voldoen. Lady Bird aktes zijn geen schenkingen omdat het recht van de achterblijver op het eigendom op elk moment kan worden weggenomen (vergelijkbaar met de manier waarop de eigenaar van een levensverzekeringscontract op elk moment begunstigden van de opbrengst van een levensverzekering kan toevoegen, wijzigen of verwijderen). Het heeft het extra voordeel dat het vrijwel onmiddellijk na de dood van de houder van het levensvermogen overgaat op de achterblijver.

In feite behandelt de Medicaid-handleiding van Florida specifiek lieveheersbeestje-aktes (als verbeterde levensbezitaktes) en vertelt de caseworker dat ze legitiem zijn en niet moeten worden beschouwd als een overdracht van activa.

Florida Lady Bird Deed Risico’s en Nadelen

Ik ga in op de basisprincipes van Florida lady bird-akten en wanneer een lady bird-akte te gebruiken in het gelinkte artikel. Zeer snel, kan een dame vogel akte (ook bekend als een verbeterde leven landgoed akte) worden gebruikt als een effectieve estate planning tool om een huiseigenaar om te leven in hun huis voor de rest van hun leven en, indien geen wijzigingen worden aangebracht in de akte, eigendom doorgeven aan wie is aangewezen in de geregistreerde dame vogel akte na het leven landgoed houder overlijdt. Omdat de achterblijver geen belang heeft terwijl de houder van het levenseigendom in leven is, zijn damevogelakten nuttig in Florida langdurige zorg Medicaid-planning, evenals estate-planning, context.

Beschouw een Florida-vrouwevogelakte als het onroerend goed-equivalent van een pay-on-death aanwijzing op een bankrekening. Er is geen probate nodig voor beide activa om over te gaan naar de beoogde erfgenamen. Andere voordelen zijn no-doc stempels bij het opnemen van de akte, lagere kosten (in vergelijking met vertrouwen planning en probate), het houden van homestead vrijstelling intact, en fiscale voordelen.

Lady Bird Deed – Nadelen en Waarschuwingen

Dit artikel is in wezen een dame vogel akte waarschuwingslabel – de meeste van de tijd dame vogel akten werken geweldig, maar er zijn de incidentele nadelen en bijwerkingen.

Het risico voor uw Estate Plan

Typisch wordt een ouder de houder van het levenslange landgoed en zij noemen hun kinderen als remainderman (de remainderman zijn de persoon (personen) die het onroerend goed zullen erven nadat de houder van het levenslange landgoed overlijdt). Wat gebeurt er als er maar één kind is en dat kind als eerste overlijdt?

Als een erfgenaam twee kinderen heeft en een van die kinderen overlijdt, moet de helft van het overleden kind dan naar het langstlevende kind gaan of moet het ergens anders naar toe? In het algemeen, als een van de achterblijvers als eerste is overleden, zal waarschijnlijk een testament nodig zijn (tenzij de achterblijvers het eigendom bezitten als gezamenlijke huurders met overlevingsrechten, wat atypisch zou zijn voor een verbeterde akte van levenslange nalatenschap) of er is een specifieke bepaling in de akte ingebouwd (bijv.b.v. “rest aan mijn dochter Susan Jones, indien zij mij overleeft, en zo niet, aan mijn zoon, Sam Jones.”)

Ook, als meerdere mensen mede-eigenaar worden als erfgenaam na het overlijden van de schenker van de verbeterde akte van levensbezit, moeten zij het eens worden over wat te doen met het eigendom. Als zij het niet eens zijn of onvriendelijk zijn, kan dit leiden tot onenigheid en zelfs rechtszaken.

En wat als de schenker van een verbeterde akte van levensbezit een deel van het onroerend goed wil nalaten aan een minderjarige?

Om de intentie van de schenker van het levensbezit te honoreren, met specificiteit over wat er in deze situaties moet gebeuren, zou het beter zijn om het huis in een herroepelijke trust te akten in plaats van gebruik te maken van een lieveheersbeestje-akte. Een herroepbare levende trust is bijna oneindig flexibel, het kan rekening houden met een willekeurig aantal onvoorziene omstandigheden en wordt gecontroleerd door de trustee.

Niet alle titelverzekeringsmaatschappijen behandelen Lady Bird Deeds gelijk

Want lady bird akten zeggen allemaal dat de houder van het levenslange landgoed het recht behoudt om te verkopen, te verhuren, of zelfs van gedachten te veranderen (dwz.d. verwijderen of vervangen restman), niet alle titel verzekeringsmaatschappijen zullen dit verzoek honoreren en kunnen eisen dat restman af te tekenen op een onroerend goed overdracht om het potentieel voor geschillen te voorkomen.

Het goede nieuws is dat het lijkt erop dat de grootste en meest gebruikte titel verzekeringsmaatschappijen lijken te honoreren lady bird akten. Echter, sommige zullen nog steeds aarzelen om titel verzekering te schrijven in bepaalde situaties.

Bijvoorbeeld, The Fund (een van de meest populaire titel verzekeringsmaatschappijen met onroerend goed advocaten) zal eisen dat vonnissen opgenomen tegen de leven-huurder in de provincie waar het pand zich bevindt, zal moeten worden gewist voordat ze zullen titel verzekeren (als de rechtszaak is ingediend vóór de oprichting van de dame vogel akte). Als het vonnis betreft een federale IRS belasting retentierecht tegen de restman, het retentierecht moet worden gewist (en een release brief verstrekt door de IRS) voordat ze zullen verzekeren title.

Lady Bird Deeds en Florida Homestead

Het is een voordeel dat de leven-land houder zal zijn / haar Florida homestead status te behouden bij het gebruik van een dame vogel akte.

Maar men moet ervoor zorgen dat zij niet opzettelijk of onopzettelijk hun huis overdragen aan een derde partij wanneer een echtgenoot of minderjarig kind op het onroerend goed in kwestie blijft wonen. In een dergelijke situatie (wanneer de levenspachter wordt overleefd door een echtgenoot of minderjarig kind) kan de hofstede niet naar elders gaan, ongeacht wat er in de verbeterde akte van het leven is geschreven.

Florida Lady Bird Deed Resources

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

Klanten komen bij ons met een verscheidenheid aan onroerend goed kwesties in een Medicaid-planning context: Hoe ga je om met een huis met meer dan $552.000 eigen vermogen? Hoe te plannen zodat een vakantiehuis Medicaid estate recovery vermijdt en nog veel meer. Het onroerend goed in kwestie, kan worden getiteld in fee simple, hebben meerdere eigenaren met rechten van overleving, of worden onderworpen aan een levenslange landgoed. Ik heb nooit een gewone levenslange nalatenschap aanbevolen voor Medicaid of estate planning doeleinden, in plaats daarvan zie ik aanzienlijk meer voordelen en minder nadelen aan het gebruik van een verbeterde levenslange nalatenschap akte (ook bekend als een “dame vogel akte”).

Wat is een levenslange nalatenschap?

De levenslange nalatenschap huurder draagt hun eigendom, maar behoudt een leven lang het recht om te gebruiken en te bewonen van het onroerend goed. Bij het overlijden van de levenspachter gaat het volledige eigendom over op de persoon of personen die het resterend belang hebben (ook wel restman genoemd). Medicaid behandelt deze overdracht als een overdracht onder bezwarende titel (en zal dus, indien gedaan binnen 5 jaar) de levenhuurder/medicaid aanvrager aan een strafperiode onderwerpen. Een ander nadeel is dat de levenhuurder toestemming moet krijgen van de erfgenaam om het eigendom over te dragen (deze nadelen zijn niet aan de orde bij een “lady-bird” akte). Om de waarde van de renteoverdracht te bepalen moet men de waarde van het eigendom en de leeftijd van de erfpachter kennen.

Bepaling van de waarde die kan worden toegerekend aan de levenspachter en de restman

Hoe ouder de levenspachter, hoe korter zijn levensverwachting. Hoe korter de levensverwachting, hoe korter de periode waarin de levenshuurder naar verwachting in staat zal zijn om het onroerend goed te gebruiken en ervan te genieten. Dit leidt tot een lagere waarde voor de levenspachter en een hoger gewaardeerd belang voor de nalatenschapgever (waardoor de strafbare vervreemding toeneemt). De waarde van de levenslange nalatenschap kan worden gevonden door hier naar de tabel van de levenslange nalatenschap en de restrente te gaan.

De waarde van de nalatenschap wordt gevonden door de waarde van het goed te nemen en die te vermenigvuldigen met de factor van de nalatenschap (ook wel: percentage van de nalatenschap). De waarde van de rest wordt berekend door de waarde van de nalatenschap te nemen en die af te trekken van de waarde van het onroerend goed (of door de waarde van het onroerend goed te vermenigvuldigen met het restpercentage). Nogmaals, het is de waarde van het restpercentage die bepaalt welke vervreemding strafbaar is.

Bij voorbeeld, als een huis wordt gewaardeerd op $200.000, en de levenshuurder is 85 jaar oud, (volgens de levensboedel- en restrentetabel, is er een levensboedelfactor van .35359 en een restfactor van .64641. Dat betekent dat de waarde van de nalatenschap voor de levenspachter $70.718 is en de waarde voor de achterblijvende erfgenaam $129.282 (u zult zien dat de waarde van beide getallen bij elkaar opgeteld $200K bedraagt). Als Medicaid nodig was binnen 5 jaar na het registreren van de akte van levenslange nalatenschap, zou dit resulteren in een overdrachtsboete van $129.282. Als dit wordt gedaan buiten de vijf-jaar look-back periode, dan zou er natuurlijk geen boete zijn.

Maar onlangs kwam iemand naar me toe die een achterblijver was op een eerder uitgevoerde akte van gewoon levensbezit en wilde weten wat de fiscale gevolgen waren van het verkopen van de woning voordat de levenshuurder was overleden en wat de gevolgen zouden zijn als de levenshuurder in de toekomst Medicaid ICP nodig zou hebben.

• DISCLAIMER: Mijn eerste reactie op het belastinggevolgengedeelte van de vraag was: “Ik weet het niet, laat me er eens naar kijken.” Ik ben niet te trots om toe te geven wanneer ik met een collega moet praten om iemands vraag te beantwoorden. Ik ben geen CPA en ik heb ook geen LLM in belastingen. Ik geef geen fiscaal advies en zeg altijd tegen mijn cliënten dat zij de fiscale gevolgen van onze planning met hun CPA of fiscaal advocaat moeten bespreken. Ik sprak met een bevriende CPA die me informatie gaf die accuraat klinkt, maar ik kreeg zeer algemene informatie en kan de juistheid ervan niet bevestigen. Vertrouw niet op dit blogartikel (of enig ander blogartikel) bij het maken van planningsbeslissingen. Neem contact op met een belastingdeskundige!

Facts: Het huis is vele jaren geleden gekocht voor $ 100.000 en zou nu waarschijnlijk voor ongeveer $ 200.000 worden verkocht. De levenslange nalatenschap werd meer dan vijf jaar geleden vastgelegd (dit is een goed feit omdat een gewone levenslange nalatenschap zou resulteren in een schenkingsrecht waarop de Medicaid-terugblikperiode van vijf jaar van toepassing is).

Wat zijn de gevolgen voor de inkomstenbelasting bij de verkoop van onroerend goed dat onder een levenslange nalatenschap valt?

In de eerste plaats moet worden opgemerkt dat als de levenshuurder overlijdt, bij het indienen van de overlijdensakte, de titel zou overgaan op de achterblijvende erfgenaam met een “step-up in tax basis”, wat betekent dat bij de verkoop van het huis de vermogenswinstbelasting aanzienlijk lager zou zijn. Als het onroerend goed werd gekocht voor $ 100.000, maar $ 200.000 waard was op het moment van overlijden van de huurder van het levenslandgoed en het werd verkocht voor $ 205.000, worden vermogenswinstbelastingen alleen betaald over het overschot van $ 5.000 na de “step-up”.

Maar wanneer een huis wordt verkocht vóór het overlijden van de eigenaar, is er geen “step-up in basis” en worden vermogenswinstbelastingen betaald over de oorspronkelijke aankoopprijswaarde van het huis. De IRS voorziet echter in een vrijstellingsbedrag (momenteel $ 250.000 voor alleenstaande en $ 500.000 voor gehuwde eigenaars van onroerend goed). Deze persoonlijke belastingvrijstelling is beschikbaar als de eigenaar(s) gedurende 2 van de laatste 5 jaar in het betreffende onroerend goed hebben gewoond. Het betekent in wezen dat er geen vermogenswinst wordt betaald over de eerste $ 250.000 aan winst voor een onroerend goed dat eigendom is van een alleenstaande.

Maar, alleen de levenshuurder (oorspronkelijke eigenaren) krijgen de waarde van de vrijstelling. De waarde van de vrijstelling van de persoonlijke vermogenswinstbelasting van de levenshuurder, als het onroerend goed tijdens hun leven wordt verkocht, is evenredig aan hun eigendomsbelang volgens de tabellen voor de levenslange nalatenschap en het resterend belang op de datum van de verkoop (zie hierboven). Deze vrijstelling is geen voordeel voor de restbewoner – zij krijgen geen belastingvrijstelling bij verkoop van het onroerend goed tijdens het leven van de levenspachter. Eventueel verschuldigde vermogenswinstbelasting zou dus waarschijnlijk komen van het evenredige deel van de opbrengst van de achterblijvende eigenaar.

Hoewel, aangezien de financiële verantwoordelijkheid voor de verzorging van een zieke ouder gewoonlijk door de kinderen wordt gedragen (die waarschijnlijk ook de erfgenaam zijn in een gewone nalatenschap), zouden de vermogenswinstbelastingen waarschijnlijk meer dan gecompenseerd worden door de besparingen van de mogelijkheid om de opbrengst te beschermen en Medicaid in staat te stellen de langdurige verzorging van de ouder te betalen.