Het verschil tussen bruikbare, verhuurbare en bruto vierkante voet is subtiel, maar uiterst belangrijk om te begrijpen wanneer u onderhandelt over een huurovereenkomst. Alle drie de termen kunnen in uw huurovereenkomst worden opgenomen, maar slechts één ervan wordt gebruikt om uw werkelijke jaarlijkse huurkosten te berekenen.
In dit artikel zullen we het verschil uitleggen tussen bruikbare, verhuurbare en bruto vierkante voet, en waarom dit van belang is.
Bruikbare vierkante voet
De bruikbare vierkante voet van een ruimte wordt gedefinieerd als de totale oppervlakte die uniek is voor de huurder. Zie het als de ruimte die specifiek is gereserveerd voor het gebruik van uw bedrijf. Zodra u in uw suite loopt, wordt het gebied binnen beschouwd als bruikbare vierkante voet.
De berekening van dit getal zal iets anders zijn voor huurders die een volledige verdieping huren dan voor huurders die een gedeeltelijke verdieping huren. Voor een gedeeltelijke verdieping omvat dit alle kantoorruimte plus eventuele opslagruimten of privé-toiletten die uniek zijn voor uw suite. Het omvat ook ruimte die in beslag wordt genomen door zaken als kolommen of verzonken ingangen.
Een voorbeeld van bruikbare, verhuurbare en bruto vierkante voet op een verdieping met meerdere huurders.
Voor huurders die een volledige verdieping huren, omvat de bruikbare vierkante voet alles binnen de grenzen van de verdieping, met inbegrip van niet-bruikbare ruimten zoals conciërgekasten of mechanische en elektrische ruimten. Het omvat ook de gemeenschappelijke ruimtes van de verdieping, zoals keukentjes, gangen of receptieruimtes die specifiek zijn voor het gebruik van de verdieping. De bruikbare vierkante voet omvat niet ruimten zoals liftschachten of trappenhuizen, aangezien deze niet worden beschouwd als uniek voor één huurder.
Een voorbeeld van bruikbare, verhuurbare en bruto vierkante voet op een verdieping met één huurder.
Bruikbare vierkante voet is een belangrijke meting omdat het precies aangeeft hoeveel ruimte beschikbaar zal zijn om zaken te doen.
Huurbare vierkante voet
Huurbare vierkante voet wordt gedefinieerd als de bruikbare vierkante voet plus een deel van de gemeenschappelijke ruimte van het gebouw.
Gemeenschappelijke ruimten zijn ruimten die door alle huurders in het gebouw kunnen worden gebruikt en omvatten, maar zijn niet beperkt tot, gangen, lobby’s, openbare toiletten en fitnessfaciliteiten.
Lees verder: Uw gids voor de elementen van een commerciële huurovereenkomst (termen, definities)
Het deel van de gemeenschappelijke ruimte dat aan een specifieke huurder wordt toegewezen, wordt berekend door hun pro-rata deel van de totale vierkante voet van het gebouw te nemen. Bijvoorbeeld, als een huurder 10.000 SF huurt in een 100.000 SF gebouw, zal 10% van de gemeenschappelijke ruimte van het gebouw worden toegeschreven aan die huurder.
Dit betekent niet dat de huurder slechts 10% van de ruimte mag gebruiken, maar eerder dat 10% van de gemeenschappelijke vierkante voet wordt opgeteld bij het aantal vierkante voet van de huurder in de huurovereenkomst.
Rentable square feet wordt gebruikt om uw jaarlijkse basishuurkosten te bepalen. Om deze berekening uit te voeren, vermenigvuldigt u eenvoudig uw verhuurbare vierkante voet met uw jaarlijkse basishuurtarief.
Waarom dit van belang is
Het belangrijkste verschil om te begrijpen tussen bruikbare en verhuurbare vierkante voet is dat het de verhuurbare, niet de bruikbare, is die zal worden gebruikt om uw jaarlijkse huurkosten te berekenen. Omdat de verhuurbare vierkante voet vaak hoger is dan de bruikbare voor een ruimte, is het noodzakelijk dat u de juiste meting gebruikt bij het evalueren van uw budget.
Load Factor
Een handig hulpmiddel dat huurders en verhuurders gebruiken om het verschil te begrijpen tussen de verhuurbare vierkante voet van een faciliteit en de bruikbare vierkante voet wordt de load factor genoemd. Dit getal is gebaseerd op het percentage van de gemeenschappelijke ruimte in het gebouw. De belastingsfactor wordt berekend door de totale verhuurbare vierkante voet van het gebouw te delen door de totale bruikbare vierkante voet.
Belastingsfactor = totaal verhuurbare vierkante voet / totaal bruikbare vierkante voet
Deze belastingsfactor wordt vervolgens vermenigvuldigd met de bruikbare vierkante voet van de huurder om de verhuurbare vierkante voet voor de ruimte te vinden.
Huurbare vierkante voet = bruikbare vierkante voet van de huurder x belastingsfactor
Hoe kan de belastingsfactor huurders helpen verschillende gebouwen te evalueren? Kijk eens naar dit voorbeeld.
Een huurder overweegt twee verschillende kantoorruimten, beide met dezelfde vierkante voet bruikbare ruimte en hetzelfde huurtarief, maar met verschillende belastingsfactoren. De eerste optie heeft een suite met 10.000 bruikbare vierkante voet en een belastingsfactor van 20%, wat betekent dat de verhuurbare vierkante voet van de ruimte 12.000 is. De tweede optie heeft 10.000 bruikbare vierkante voet en een bezettingsgraad van 15%, wat betekent dat de verhuurbare vierkante voet voor deze optie 11.500 zou zijn.
| 10.000 bruikbare voet x .20 = 2.000 | 2.000 + 10.000 = 12.000 verhuurbare vierkante voet |
| 10.000 bruikbare voet x .15 = 1.500 | 1.500 + 10.000 = 11.500 verhuurbare vierkante voet |
In het eerste gebouw zou de basishuur van de huurder gebaseerd zijn op 12.000 vierkante voet, terwijl het tweede gebouw huur zou aanrekenen op basis van 11.500 vierkante voet. De tweede optie met de lagere belastingsfactor zou het bedrijf geld besparen, omdat ze minder per maand zouden betalen voor dezelfde hoeveelheid bruikbare ruimte.
De kleinere belastingsfactor betekent echter ook dat er minder gemeenschappelijke ruimten in het gebouw zijn, zodat meer huur moet worden betaald als meer gemeenschappelijke ruimte gewenst is.
Bruto vierkante voet
Ruto vierkante voet, ook wel bruto oppervlakte genoemd, verwijst eenvoudigweg naar de totale vierkante voet van een gebouw. Het omvat alles wat in bruikbare en verhuurbare vierkante voet, samen met gebouw kern, liftschachten en andere gebieden van het gebouw die worden gebruikt voor onderhoud en operaties.
Met andere woorden, de bruto vierkante voet is de totale ruimte die een faciliteit in beslag neemt, ongeacht of de ruimte door de huurder wordt gebruikt of niet. De enige ruimten die buiten beschouwing blijven, zijn open ruimten zoals zwembaden, speelvelden, rechtbanken, lichtputten, parkeerterreinen en niet-uitgegraven kelders.
De bruto vierkante voet is een belangrijke maatstaf voor planning en budgettering in de bouw. Hoewel het misschien niet al te vaak voorkomt in huurderstransacties, is het nog steeds de moeite waard om te begrijpen.
Conclusie
We hopen dat dit artikel heeft geholpen om eventuele vragen die u had over de verschillen tussen bruikbare, verhuurbare en bruto vierkante voet op te helderen.
Om meer te weten te komen over de fijne kneepjes van een commerciële huurovereenkomst, raadpleegt u het gedeelte &Onderhandelen van uw huurovereenkomst van het AQUILA Learning Center.
Als u meer vragen hebt of verder wilt gaan in het huurproces, neemt u contact op met ons ervaren huurdervertegenwoordigingsteam.