Wilt u een huurwoning kopen om uw investeringsportefeuille een boost te geven? Vastgoedbeleggingen kunnen opwindend en zeer lonend zijn als u de juiste keuze maakt. Maar afgezien van inkomsten en beloningen, kan investeren in onroerend goed ontmoedigend zijn voor een beginnende belegger.
Onroerend goed is een harde business en het veld is bezaaid met landmijnen die uw rendement kunnen vernietigen. Dat is waarom het belangrijk is om gedetailleerd onderzoek te doen voordat je erin duikt, zodat je op de top van alle voors en tegens van het investeren in onroerend goed bent. Hier zijn de belangrijkste dingen om te overwegen bij het winkelen voor een inkomen vastgoed.
Key Takeaways
- Zoek de buurt grondig – de leefbaarheid en voorzieningen zijn de sleutel.
- Een buurt met een hoge leegstand is geen goed teken.
- Ken de verkoopprijzen van het gebied om een gevoel te krijgen van de lokale marktwaarde.
- Zoek naar de gemiddelde huurprijs in de buurt en ga van daaruit na of het kopen van een huurwoning voor u financieel haalbaar is.
Uw zoektocht beginnen
Begint u uw zoektocht naar een woning eerst zelf voordat u een professional in de arm neemt. Een makelaar kan u onder druk zetten om te kopen voordat u een investering hebt gevonden die het beste bij u past. En het vinden van die investering gaat een aantal speurneuzen vaardigheden en een aantal schoenen leather.
Doen van dit onderzoek zal u helpen te beperken tot een aantal belangrijke kenmerken die u wilt voor uw woning, zoals type, locatie, grootte, en voorzieningen. Zodra je dat hebt gedaan, dan kunt u een makelaar om u te helpen de aankoop te voltooien.
Uw locatie opties zullen worden beperkt door de vraag of u van plan bent om actief te beheren het pand of iemand anders in te huren om dat te doen voor je. Als u van plan bent het actief zelf te beheren, wilt u geen woning die te ver van uw woonplaats ligt.
Top 10 eigenschappen om te overwegen
Laten we eens een kijkje nemen op de top 10 dingen die je moet overwegen bij het zoeken naar de juiste huurwoning.
Top 10 kenmerken van een winstgevend verhuurobject
1. Buurt
De buurt waarin u koopt, bepaalt het type huurders dat u aantrekt en uw leegstandspercentage. Als u in de buurt van een universiteit koopt, is de kans groot dat studenten uw pool van potentiële huurders zullen domineren en u zou kunnen worstelen om elke zomer leegstand te vullen. Wees ervan bewust dat sommige steden proberen om huurverbouwingen te ontmoedigen door het opleggen van exorbitante vergunningskosten en stapelen op bureaucratie.
2. Onroerendgoedbelastingen
De onroerendgoedbelastingen zullen waarschijnlijk sterk variëren in uw doelgebied, en u wilt zich bewust zijn van hoeveel u zult verliezen. Hoge onroerendgoedbelasting is niet altijd een slechte zaak-in een geweldige buurt die op lange termijn huurders aantrekt, bijvoorbeeld, maar er zijn onaantrekkelijke locaties die ook hoge belastingen hebben.
Het schattingskantoor van de gemeente zal alle belastinginformatie in het bestand hebben, of u kunt praten met huiseigenaren in de gemeenschap. Zorg ervoor dat u te weten komt of verhogingen van de onroerendgoedbelasting in de nabije toekomst waarschijnlijk zijn. Een stad in financiële nood kan de belastingen verhogen tot ver boven wat een huisbaas realistisch gezien in rekening kan brengen.
3. Scholen
Overweeg de kwaliteit van de lokale scholen als u te maken heeft met gezinsgrote woningen. Hoewel u zich vooral zorgen zult maken over de maandelijkse cashflow, komt de totale waarde van uw huurwoning in het spel als u het uiteindelijk verkoopt. Als er geen goede scholen in de buurt zijn, kan dit de waarde van uw investering beïnvloeden.
4. Criminaliteit
Niemand wil naast een hot spot van criminele activiteiten wonen. De lokale politie of openbare bibliotheek moet beschikken over nauwkeurige misdaadstatistieken voor buurten. Controleer de tarieven voor vandalisme, en voor ernstige en kleine misdrijven, en vergeet niet om te noteren of criminele activiteit is op de stijging of daling. U zou ook kunnen vragen naar de frequentie van de aanwezigheid van politie in uw buurt.
5. Banenmarkt
Locaties met groeiende werkgelegenheid trekken meer huurders aan. Om erachter te komen hoe een bepaald gebied scoort op het gebied van beschikbaarheid van banen, kunt u het Amerikaanse Bureau of Labor Statistics (BLS) raadplegen of een plaatselijke bibliotheek bezoeken. Als u een aankondiging ziet over een groot bedrijf dat naar het gebied verhuist, kunt u er zeker van zijn dat werknemers die op zoek zijn naar een plek om te wonen, er massaal naartoe zullen komen. Dit kan ertoe leiden dat de huizenprijzen stijgen of dalen, afhankelijk van het soort bedrijf in kwestie. U kunt ervan uitgaan dat als u dat bedrijf in uw achtertuin zou willen, uw huurders dat ook zullen doen.
6. Voorzieningen
Tour de buurt en controleer de parken, restaurants, sportscholen, bioscopen, openbaar vervoer verbindingen, en alle andere perks die huurders aantrekken. Het stadhuis kan promotiemateriaal hebben dat u een idee kan geven van waar de beste mix van openbare voorzieningen en privé-eigendom kan worden gevonden.
7. Toekomstige ontwikkeling
De gemeentelijke planningsafdeling zal informatie hebben over ontwikkelingen of plannen die al zijn gezoneerd in het gebied. Als er veel gebouwd wordt, is het waarschijnlijk een goed groeigebied. Kijk uit voor nieuwe ontwikkelingen die de prijs van omliggende eigendommen kunnen schaden. Extra nieuwe woningen kunnen ook concurreren met uw eigendom.
8. Aantal Advertenties en Leegstand
Als een buurt een ongewoon hoog aantal advertenties heeft, kan dit wijzen op een seizoensgebonden cyclus of een buurt in verval – u moet uitzoeken welke het is. In beide gevallen dwingt een hoge leegstand verhuurders de huren te verlagen om huurders aan te trekken. Lage leegstand stelt verhuurders in staat de huren te verhogen.
9. Gemiddelde huurprijzen
Huurinkomsten zullen uw brood-en-boter zijn, dus u moet de gemiddelde huurprijs van het gebied kennen. Zorg ervoor dat elk pand dat u overweegt kan genoeg huur te dragen om uw hypotheek te betalen, belastingen en andere uitgaven te dekken. Onderzoek het gebied goed genoeg om te kunnen inschatten waar het de komende vijf jaar naar toe zal gaan. Als u zich het gebied nu kunt veroorloven, maar de belastingen zullen naar verwachting stijgen, kan een betaalbare woning vandaag een faillissement betekenen later.
10. Natuurrampen
Insurance is een andere kostenpost die u van uw rendement zult moeten aftrekken, dus u moet precies weten hoeveel het u gaat kosten. Als een gebied gevoelig is voor aardbevingen of overstromingen, kunnen de verzekeringskosten uw huurinkomsten opeten.
Informatie krijgen
Officiële bronnen zijn geweldig, maar u zult met de buren willen praten om de echte primeur te krijgen. Praat met zowel huurders als huiseigenaren. Huurders zullen veel eerlijker zijn over de negatieve aspecten van een buurt omdat zij er niet in geïnvesteerd hebben. Bezoek het gebied op verschillende tijden op verschillende dagen van de week om uw toekomstige buren in actie te zien.
Het kiezen van een woning
Het beste beleggingspand voor beginners is over het algemeen een eengezinswoning of een condominium. Condos zijn weinig onderhoud, omdat de condo vereniging zorgt voor externe reparaties, zodat u zich zorgen te maken over het interieur. Condos, echter, hebben de neiging om lagere huren te genereren en trager te waarderen dan eengezinswoningen.
Eengezinswoningen hebben de neiging om huurders voor langere termijn aan te trekken. Gezinnen of stellen worden soms gezien als betere huurders dan alleenstaanden, omdat de indruk bestaat dat gezinnen financieel stabiel zijn en de huur regelmatig betalen.
Hypotheekleningsdiscriminatie is illegaal. Als u denkt dat u bent gediscrimineerd op grond van ras, godsdienst, geslacht, burgerlijke staat, gebruik van overheidssteun, nationaliteit, handicap of leeftijd, zijn er stappen die u kunt ondernemen. Een van die stappen is het indienen van een rapport bij het Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).
Wanneer u de buurt hebt ingeperkt, gaat u op zoek naar een woning met een waardevermeerderingspotentieel en een goede verwachte cashflow. Bekijk eigendommen die duurder zijn dan u zich kunt veroorloven, maar ook eigendommen die binnen uw bereik liggen. Onroerend goed wordt vaak onder de catalogusprijs verkocht.
Kijk naar de catalogusprijzen van andere panden en kijk in de gemeenteverslagen naar de uiteindelijke verkoopprijzen om een idee te krijgen van wat de marktwaarde in een buurt werkelijk is.
Op zoek naar een pand met een waardevermeerderingspotentieel dat – met een paar cosmetische veranderingen en kleine renovaties – huurders kan aantrekken die een hogere huur kunnen betalen. Dit zal ook de waarde van het pand verhogen als u ervoor kiest om het na een paar jaar te verkopen.
Natuurlijk, om een winstgevende onderneming te garanderen is het belangrijk om een redelijk geprijsd pand te kopen. De aanbeveling voor huurwoningen is om niet meer te betalen dan 12 keer de jaarlijkse huur die u verwacht te krijgen.
Het bepalen van de huur
Hoe wordt de potentiële huur bepaald? U zult een gefundeerde gok moeten maken. Laat u niet meeslepen in al te optimistische veronderstellingen. Als u de huur te hoog vaststelt en maandenlang met een lege unit komt te zitten, gaat dat al snel ten koste van de totale winst. Ga uit van de gemiddelde huurprijs in de buurt en werk van daaruit verder. Overweeg of uw plaats een beetje meer of een beetje minder waard is, en waarom.
Om erachter te komen of het huurcijfer voor u als investeerder werkt, berekent u wat het pand u eigenlijk zal kosten. Trek uw verwachte maandelijkse hypotheekbetaling, onroerendgoedbelasting gedeeld door 12 maanden, verzekeringskosten gedeeld door 12, en een royale vergoeding voor onderhoud en reparaties af.
Onderschat de kosten voor het onderhoud van het pand niet. Deze kosten hangen af van de leeftijd van het pand en hoeveel onderhoud u zelf wilt doen. Een nieuwer gebouw heeft waarschijnlijk minder werk nodig dan een ouder gebouw. Een appartement in een bejaardengemeenschap zal waarschijnlijk niet aan dezelfde hoeveelheid schade onderhevig zijn als off-campus studentenhuisvesting.
Doet u uw eigen reparaties dan bespaart u aanzienlijk op de kosten, maar het betekent ook dat u 24 uur per dag bereikbaar moet zijn voor noodgevallen. Een andere optie is het inhuren van een property management-bedrijf, dat alles van kapotte toiletten tot het innen van de huur elke maand zou behandelen. Verwacht te betalen ongeveer 10% van de brutohuuropbrengst voor deze dienst.
Als al deze cijfers komen zelfs of, beter nog, met een beetje geld over, kunt u nu uw makelaar om een offerte in te dienen.
Het maken van de aankoop
Banken hebben strengere eisen voor de kredietverlening voor vastgoedbeleggingen dan voor primaire woningen. Zij gaan ervan uit dat als de tijden moeilijk worden, mensen minder geneigd zijn om hun huis in gevaar te brengen dan een bedrijfspand. Wees bereid om ten minste 20% tot 30% te betalen voor een aanbetaling, plus afsluitkosten. Laat het pand grondig inspecteren door een professional en laat een vastgoedadvocaat alles beoordelen voordat u tekent.
Vergeet niet om te betalen voor voldoende verzekering. Een huurdersverzekering dekt de bezittingen van een huurder, maar het gebouw zelf is de verantwoordelijkheid van de verhuurder, en de verzekering kan duurder zijn dan voor een vergelijkbaar huis dat door de eigenaar wordt bewoond. De hypotheekrente, verzekering en afschrijving van het pand zijn allemaal tot een bepaald bedrag fiscaal aftrekbaar.
The Bottom Line
Iedere staat heeft goede steden, elke stad heeft goede buurten, en elke buurt heeft goede eigendommen. Het kost een hoop voetenwerk en onderzoek om alle drie op een rij te krijgen. Wanneer u uiteindelijk uw ideale huurwoning vindt, houd dan uw verwachtingen realistisch, en zorg ervoor dat uw eigen financiën gezond genoeg zijn om te kunnen wachten tot de woning geld begint op te leveren.