“Ik denk niet dat we enig idee hadden van de complexiteit waar we ons mee inlieten toen we begonnen,” geeft Rusty Smith, associate director van Rural Studio, toe. “Om heel eerlijk te zijn, waren we echt naïef met betrekking tot de kwesties achter betaalbaarheid van woningen en hoe dynamisch en systematisch ze zijn. De afgelopen 13 jaar hebben we door dit project veel geleerd.”
Dat project is het 20K Initiative van Rural Studio, een onderzoeksprogramma waarbij faculteiten en architectuurstudenten van de Auburn University de crisis op het gebied van betaalbare huisvesting in de Verenigde Staten aanpakken. Het in 2005 gelanceerde 20K Initiative begon met de bouw van huizen van $20.000 voor een verarmd gebied in Alabama.
Het allereerste 20K-huis dat in 2005 werd voltooid, werd ontworpen en gebouwd door vier vijfdejaars studenten voor een klant genaamd Elizabeth.
Timothy Hursley
Krijg de Dwell-nieuwsbrief
Wees als eerste op de hoogte van onze nieuwste huisbezichtigingen, designnieuws en meer.
Abonneer u
Heden ten dage willen ze hun ontwerpen en onderzoek in het kader van het 20K-initiatief naar nationale schaal tillen. Geïnspireerd door hun potentieel om blijvende oplossingen voor betaalbaarheid te creëren, nemen we een kijkje in de evolutie van het 20K-initiatief en hun volgende stappen.
Wat is Rural Studio?
Het begrijpen van het 20K-initiatief begint met Rural Studio. Gelanceerd in 1993 als een van de verschillende “veldstudie” studentenprogramma’s onder Auburn University’s College of Architecture, Design and Construction, Rural Studio volgt een filosofie dat iedereen, zowel rijk als arm, een goed ontwerp verdient.
Gebouwd rond community service learning en het land grant erfgoed van de universiteit, dompelt Rural Studio ongeveer 45 studenten per jaar onder in het piepkleine Alabama stadje Newbern (186 inwoners) voor een semester tot een jaar of langer.
Het achtste huis dat in het kader van het 20K-initiatief is voltooid, is Dave’s Home, een rechtlijnig huis in shotgunstijl met één slaapkamer en één badkamer, met een grote open leefruimte en een afgeschermd voorportaal.
Timothy Hursley
Studenten werken met een vijfcounty service population om betaalbare huisvesting en openbare infrastructuur te ontwerpen, ontwikkelen en bouwen. Tot nu toe heeft Rural Studio meer dan 200 prachtige, locatiegebonden gebouwen gebouwd en de woningen geschonken aan klanten die anders misschien niet in staat zouden zijn geweest om voor zichzelf een thuis te verschaffen.
Hoe het 20K-initiatief van start ging
In 2005 vroeg Rural Studio zijn studenten om een huis van 20.000 dollar te ontwerpen, met ongeveer 12.000 dollar voor materialen en 8.000 dollar voor arbeid en winst. Deze uitdaging groeide uit tot het 20K-project: een door studenten geleid, iteratief onderzoeksproject met als doel om mooie, betaalbare huizen te brengen naar iedereen die ze nodig heeft.
“De $ 20.000 kwam voort uit een aantal vrij simplistische wiskunde,” zegt Rusty, die ook fungeert als Auburn University’s Gresham Professor en vice-voorzitter van het architectuurprogramma. “We keken naar de typische hypotheek die een gemiddelde huiseigenaar binnen onze dienstpopulatie zich kon veroorloven, wat conceptueel neerkwam op $20.000.”
Dave’s Home werd in 2009 voltooid door een team van vier Outreach-studenten. “De studenten zijn direct betrokken bij het onderzoek en de ontwikkeling van de huizen,” zegt Rusty. “We doen onderzoek met studenten in de studio en zij ontwikkelen een huis rond een bepaalde set van beperkingen. Terwijl ze dat huis ontwerpen, werken we samen met onze partners in de gemeenschap om een huiseigenaar te vinden die een huis nodig heeft dat voldoet aan de eisen die de studenten aan het ontwerpen zijn. Nadat de studenten dat huis hebben gebouwd volgens de behoeften van de klant, geven we het huis aan die klant.”
Timothy Hursley
De eerste huizen die Rural Studio 13 jaar geleden in West-Alabama bouwde, voldeden aan hun kostenmodel van $20.000 en aan de criteria voor een goed, waardig ontwerp. Na verloop van tijd werd die $ 20.000-doelstelling echter minder een doel en meer een toetssteen voor goedkoop, innovatief bouwen.
“In het begin werd de $ 20.000 gebruikt om studenten te laten zien dat er meer bij een huis kwam kijken dan alleen de kosten van materialen,” zegt Rusty, eraan toevoegend dat de 20.000-huizen meestal ondermaatse huizen vervingen die misschien al een oprit en andere verbindingen hadden. “Maar er is veel veranderd. Zo is de prijs van de materialen voor het eerste 20K-huis van 12.500 dollar in 2005 vandaag de dag meer dan verdubbeld.”
Het zijn echter niet alleen de stijgende materiaalkosten die de aanpak van Rural Studio op het gebied van betaalbare huisvesting hebben veranderd.
MacArthur’s Home is een huis met één slaapkamer en één badkamer, met een centraal voorportaal geflankeerd door woon- en slaapvleugels. Het was het negende 20K-huis dat werd voltooid.
Timothy Hursley
De complexiteit van betaalbare huisvesting
Met bijna 30 voltooide woningen heeft het 20K-initiatief een schat aan kennis vergaard over het ontwerpen, ontwikkelen en bouwen van aantrekkelijke, maar goedkope woningen. Ze hebben zich echter ook gerealiseerd dat het probleem van betaalbare huisvesting complexer is dan oorspronkelijk gedacht.
Rusty legt uit: “De problemen van betaalbaarheid van woningen zijn geen baksteen en mortel problemen. Je kunt niet alle kwalen van de betaalbaarheid van woningen oplossen door middel van ontwerp, omdat veel ervan systemisch is, zoals zonering. Architecten kunnen dit soort problemen niet oplossen omdat wij er niet de baas over zijn. Maar wat architecten wel kunnen doen, is onzichtbare dingen zichtbaar maken.”
Het tiende 20K-huis, Joanne’s Home, heeft een vierkante indeling, waarbij de omtrek van de muren tot een minimum wordt beperkt en de oppervlakte van de vierkante meters wordt gemaximaliseerd. Dit huis is een van de woningen in de 20K Product Line.
Timothy Hursley
De problemen van betaalbaarheid van woningen zijn geen bakstenen en mortel problemen. Je kunt niet alle kwalen van de betaalbaarheid van een huis oplossen door middel van ontwerp, omdat veel ervan systemisch is, zoals zonering. Architecten kunnen dit soort problemen niet oplossen omdat wij er niet de baas over zijn. Maar wat architecten wel kunnen doen is onzichtbare dingen zichtbaar maken.
-Rusty Smith
Joanne’s Home heeft een gracieuze veranda die uit de hoek van het huis is gesneden, waardoor buiten leefruimte ontstaat en ook de ingang in het midden van het huis ligt, waardoor er geen circulatieruimte nodig is.
Timothy Hursley
Heden ten dage heeft het 20K-initiatief de discussie verlegd van de kosten van een huis naar de kosten van huiseigenaarschap, van aankoop tot onderhoud na bewoning. Daartoe hebben ze samengewerkt met publieke en particuliere organisaties, waaronder Fannie Mae, USDA, Department of Energy, Habitat for Humanity, en meer.
“We proberen het gebrek aan goed ontworpen, goed presterende eengezinswoningen op te lossen die als onroerend goed kunnen worden getiteld,” vervolgt Rusty. “Het is een probleem omdat we huiseigenaarschap algemeen begrijpen als de hoeksteen van financiële zekerheid in de VS.”
“De obstakels voor betaalbaar huiseigenaarschap zijn geworteld in een complex ecosysteem van hoe we eengezinswoningen verwerven. Het omvat wat we ‘eerste kosten’ noemen – zoals hypotheken, vergunningen en bestemmingsplannen – evenals ’tweede kosten’, waaronder zaken vallen als verzekeringen, energieverbruik en onderhoud. Hoe we woningen verwerven, bezitten en onderhouden is buitengewoon complex.”
Turner’s Home, de elfde iteratie van de 20K-woning, werd in de herfst van 2012 opgeleverd. Het studententeam bracht diversiteit in het 20K-project door de eerste volledig toegankelijke woning toe te voegen.
Timothy Hursley
De indeling van Turner’s Home bestaat uit een lange, smalle veranda die de voorgevel van het huis overspant. Binnen kijken de woonkamer, keuken en slaapkamer allemaal uit op de veranda. Het huis beschikt ook over de eerste tornado-veilige kamer van het 20K-project. De kamer, die tevens dienst doet als inloopdouche, is gebouwd volgens de FEMA-aanbevelingen en structureel gescheiden van de rest van het huis.
Timothy Hursley
The Keys to Sustainable Homeownership
In plaats van zich te richten op de totale kosten van een huis, geeft het 20K-team de kosten weer in termen van waar hun klanten zich het meest zorgen over maken: maandelijkse betalingen.
“Door samen te werken met onze secundaire hypotheekpartners, weten we dat je voor elke dollar die aan de hypotheek wordt toegevoegd, 200 dollar aan bouwkosten krijgt,” zegt Rusty. “Als we de zaken tussen eerste en tweede kosten met elkaar verbinden, kunnen we een beter presterend huis produceren dat nog steeds betaalbaar is.”
Het veertiende 20K-huis, Bobby’s Home, heeft een lang, smal voorportaal dat een dubbele functie heeft: het biedt een sociale ontmoetingsruimte aan de voorkant van de buitenkant van het huis, en het scheidt de privé- en sociale ruimtes aan de binnenkant van het huis.
Timothy Hursley
Rusty legt het uit met een voorbeeld: Stel dat het team een energiezuinig huis wil bouwen voor een klant die zich slechts een hypotheek van $20.000 kan veroorloven. Maar als de energie-efficiënte upgrades $5.000 kosten, waardoor de hypotheek stijgt tot $25.000, wordt het huis dan niet onbetaalbaar?
Niet als tweede kosten, zoals energie, in aanmerking worden genomen. Als de $ 5.000 van de toegevoegde energie-efficiënte constructie $ 25 van de maandelijkse energiebesparing oplevert, kan dat geld worden geherinvesteerd in de hypotheek om de extra $ 5.000 bouwkosten af te betalen dankzij de eerder genoemde verhouding van 1:200 tussen hypotheekfinanciering en bouwkosten.
De energie-efficiënte upgrades zorgen er niet alleen voor dat de schommelingen in de energierekening worden afgevlakt, maar zorgen ook voor een woning met betere prestaties die de investering van de hypotheekgever beschermt – een win-winsituatie.
Buster’s Home is een woning met twee slaapkamers die is gericht op toegankelijkheid, actieve en passieve energiesystemen, en het klein en zuinig houden van de voetafdruk in de geest van de oorspronkelijke missie van het 20K-project. Deze woning maakt ook deel uit van de 20K Product Line.
Timothy Hursley
Buster’s Home is een twee-slaapkamer, één-badkamer woning met een royale leefruimte, een
ingebouwde voorporch, en een kleine bonuskamer.
Timothy Hursley
Het echte probleem met betaalbaarheid, voegt hij eraan toe, is niet dat de klanten zich de hypotheek niet kunnen veroorloven.
Op basis van onderzoek naar hun dienstenpopulatie, vond het team vier hoofdredenen waarom iemand zijn huis zou kunnen verliezen:
- wilde schommelingen in energiekosten die onvoorspelbare maandlasten met zich meebrengen
- onverwacht onderhoud
- onverwachte gezondheidsgerelateerde gebeurtenissen
- onverwachte verstoringen in hun inkomen door baanverlies of minder uren.
Dit onderzoek heeft de ontwerpen van de 20K-huizen geïnformeerd, die de nadruk leggen op energie-efficiëntie, veerkracht en menselijke gezondheid. Het team wil ook dat het woningbouwproces bijdraagt aan de lokale economie, van de inkoop van lokale arbeidskrachten tot materialen. Onderwijs na de ingebruikname is ook een groot onderdeel van hun plan om de duurzaamheid van de huizen op lange termijn te waarborgen.
Buster en het studententeam vieren de voltooiing van het huis tijdens de lintknipceremonie met buren en vrienden.
Josiah Brown
Van 20K-project naar 20K-product
Met meer dan tien jaar ervaring in West-Alabama bereidt het 20K-initiatief zich voor om het 20K-model uit te breiden naar plattelandsregio’s in de hele VS.Hoewel het doel is om de huizen en het onderzoek voor iedereen toegankelijk te maken – de onderneming heeft geen winstoogmerk – gaat het team voorzichtig te werk.
“De 20K-productlijn heeft meerdere componenten,” legt Rusty uit. “Naast het huis zullen we een uitgebreide handleiding aanbieden die ook het inkoopmodel behandelt, dat is hoe het huis wordt geleverd. Dit alles kan sterk afhankelijk zijn van de context, waaronder de ecologische, sociale, historische en economische. Zelfs als een van onze huizen in een andere staat bestand is tegen de weersomstandigheden, werkt het misschien niet in een sociaal-culturele context.”
Ree’s Home is een van de meest recent voltooide 20K-woningen en is een aangepaste versie van Joanne’s Home waarin een verhoogde fundering met platen wordt onderzocht. Het huis is opgenomen in de 20K Product Line.
Timothy Hursley
De 20K Product Line heeft momenteel vier woningmodellen die klaar zijn voor implementatie met de hulp van fulfillment partners op niet nader genoemde locaties buiten de service community van Rural Studio.
Met behulp van door studenten geleid onderzoek en verzamelde gegevens over 20K-huizen na ingebruikname, ontwikkelt het 20K-initiatief momenteel modellen met een en twee slaapkamers die zijn geoptimaliseerd voor passief comfort en zijn ontworpen (minimaal) om te voldoen aan de huidige International Residential Code, terwijl andere kunnen voldoen aan hogere prestatieniveaus zoals Passive House en Zero Ready.
Derdejaars herfstsemesterstudenten van Ree’s Home-project werken aan de verhoogde fundering, die een perimeterwand van CMU-blokken omvat die zijn verdicht met kunstmatige aarde en gevuld met grind.
Timothy Hursley
Het team zal samenwerken met lokale entiteiten om regiospecifieke woningen te ontwikkelen voor andere gebieden in de VS. Ondertussen zal het 20K-initiatief ook samenwerken met hun partners op federaal niveau om grotere systemische problemen op het gebied van betaalbaarheid aan te pakken, zoals bestemmingsplannen, die in bepaalde gebieden de bouw van een 20K-huis niet zouden toestaan vanwege de vereiste minimale vierkante meters.
“We werken aan het onthullen van meer informatie, maar we doen dit in stilte omdat we niet willen dat er onjuiste informatie wordt verstrekt”, zegt Rusty. “Maar het is ons doel om uiteindelijk de cijfers te verstrekken om nuttige informatie te bieden aan degenen die het nodig hebben.”
Terwijl specifieke informatie over de kosten en ontwikkeling van deze eerste 20K Product Line-woningen pas volgend jaar zal worden onthuld, deelde het 20K-team onlangs nieuws over een belangrijk partnerschap met de door de overheid gesteunde hypotheekgigant Fannie Mae.
We hebben in Alabama gewerkt, maar er zijn geen grenzen in wat we doen.
-Rusty Smith
Op grond van de Housing and Economic Reform Act van 2008 is Fannie Mae in hun “Duty to Serve”-plannen verplicht de toegang tot hypothecaire financiering te verbeteren en betaalbare huisvestingsmogelijkheden te creëren in onderbediende markten, waaronder plattelandsregio’s.
Als gevolg hiervan zal de 20K Product Line toegang hebben tot hypothecaire financiering voor hun goedkope huizen – iets dat voorheen vrijwel onmogelijk was om veilig te stellen.
“We hebben in Alabama gewerkt, maar er zijn geen grenzen in wat we doen,” zegt Rusty. “Dus het doel is dat als de producten en diensten die we ontwikkelen nuttig zijn, we willen dat iedereen die dat wil ze heeft.”
Als u meer wilt weten over Rural Studio, kunt u online contact met hen opnemen en de Rural Studio-blog volgen. Of, om te doneren aan het onderzoek, bezoek www.supportruralstudio.com.