Dit artikel gaat in op de verschillende vereisten om property manager te worden in Californië.
Property manager is een nuttige titel die een makelaar kan toevoegen aan zijn portfolio. Een van de weinige recessie-proof banen in onroerend goed, zijn property managers altijd in de vraag om de activiteiten van verhuureenheden te beheren.
Wat is er nodig om een property manager in Californië te worden?
Voordat een individu een property manager kan worden, zijn er tal van staatswetten waarmee ze vertrouwd moeten raken. Een werknemer die wordt ingehuurd om een makelaar te helpen bij het verhuren en leasen van wooneenheden kan ofwel:
- gelicentieerd zijn; of
- zonder licentie.
Ongelicentieerde vastgoedbeheerders
Administratieve en niet-discretionaire taken uitgevoerd door een werknemer van een makelaar die hotels of appartementencomplexen beheert, zijn vrijgesteld van vastgoedlicentievereisten terwijl de werknemer onder toezicht en controle van een makelaar staat.
Werknemers zonder vergunning mogen huurder-gerelateerde functies uitvoeren in appartementen- en vakantiecomplexen, waaronder:
- het tonen van verhuureenheden en faciliteiten aan aspirant-huurders;
- het verstrekken aan aspirant-huurders van informatie over huurprijzen en huur- en leaseovereenkomstbepalingen;
- het verstrekken van huuraanvraagformulieren aan aspirant-huurders en het beantwoorden van vragen over het invullen ervan;
- het accepteren van vergoedingen voor het screenen van huurders;
- het accepteren van ondertekende huur- en pachtovereenkomsten van huurders; en
- het accepteren van huurgelden en borgsommen.
Verder, een eigenaar van inkomsten-producerend onroerend goed hoeft niet een onroerend goed makelaar licentie om te werken als een opdrachtgever. De eigenaar-exploitant treedt niet op namens iemand anders als een agent bij het beheren van hun eigen onroerend goed.
Het beheer van appartementencomplexen heeft speciale vergunningsregels die een onderscheid maken tussen beheerders van appartementencomplexen voor bewoners en beheerders van onroerend goed voor niet-bewoners. Appartementencomplexen met 16 of meer eenheden zijn verplicht om een resident manager te hebben.
Een resident manager is in dienst van de verhuurder, het vastgoedbeheerbedrijf of de makelaar die het appartementsgebouw of complex beheert. De bewoner manager woont op het terrein als een vereiste van hun baan. Een resident manager en hun werknemers hebben geen onroerend goed licentie nodig om het appartementencomplex te beheren.
Hoewel er veel activiteiten zijn die een niet-gelicentieerde vastgoedbeheerder kan uitvoeren, geven veel verhuurders en inlenende makelaars er de voorkeur aan dat hun vastgoedbeheerders een licentie hebben. Wanneer hun vastgoedbeheerder een licentie heeft, hoeft de werkgever zich niet bezig te houden met het verdelen van taken in activiteiten met en zonder licentie.
Wanneer een licentie nodig is om onroerend goed te beheren
Aan de andere kant moet een individu of bedrijf een makelaarslicentie hebben als ze een van de volgende diensten voor een ander uitvoeren of aanbieden uit te voeren in ruil voor een vergoeding:
- lijsting van onroerend goed voor verhuur of lease;
- marketing van het onroerend goed om potentiële huurders te lokaliseren;
- lijsting van potentiële huurders voor de huur of lease van onroerend goed;
- het lokaliseren van onroerend goed voor verhuur of lease;
- het verkopen, kopen of ruilen van bestaande leasehold-belangen in onroerend goed;
- het beheren van inkomstengenererende onroerende goederen; of
- het innen van huurgelden van huurders van onroerend goed.
Een persoon in dienst van een makelaar om een van de bovenstaande diensten uit te voeren moet een vergunning hebben van het California Department of Real Estate (DRE), hetzij als makelaar of verkoopagent in dienst van en onder toezicht van een makelaar.
Verder kunnen sommige van deze taken worden verdeeld en toegewezen tussen een property manager en een leasing agent. De notering van onroerend goed voor verhuur of lease en het lokaliseren van potentiële huurders kan uitsluitend worden voorbehouden aan een leasemakelaar, terwijl een property manager meer van de dagelijkse werkzaamheden van de verhuur kan overzien.
Enkele taken die wel een vergunning vereisen en die kunnen worden uitgevoerd door een property manager omvatten het innen van huurgelden en het beheren van de activiteiten van inkomensgenererende eigenschappen. Daarom is een property manager die in het bezit is van een DRE-licentie beter gepositioneerd om de taken van zowel een gewone manager als een leasing agent te vervullen.
Noot van de redacteur – Op het moment van dit schrijven, overweegt de Assemblée van Californië een wetsvoorstel dat alle verhuurders en vastgoedbeheerders zou verplichten om een cursus te volgen en een certificaatprogramma te halen, dat elke twee jaar moet worden vernieuwd. Blijf op de hoogte van de ontwikkelingen.
Property manager kennisbank
Er is momenteel geen vastgoedbeheerder certificaat of aanwijzing vereist in Californië om vastgoedbeheeractiviteiten uit te voeren waarvoor een licentie nodig is. Maar er zijn specifieke gebieden van onroerend goed wet property managers moeten leren om te slagen en aan de goede kant van de wet te blijven. Gebieden property managers moeten vertrouwd zijn met omvatten:
- fair housing wetten;
- huurder screening; en
- huur agreements.
Het screenen van huurders is belangrijk om het verlies van onroerend goed en huur te voorkomen. Gemiste huurbetalingen en schade aan eigendommen zijn de twee belangrijkste problemen die moeten worden vermeden door screening op verantwoordelijke, gekwalificeerde huurders.
Maar bij het screenen van huurders om tijdige betaling en verantwoordelijke bewoning van het onroerend goed te garanderen, is het belangrijk om te voorkomen dat de fair housing-wet wordt overtreden.
Bijvoorbeeld, in Californië is het onwettig voor verhuurders om te discrimineren op basis van:
- leeftijd;
- afstamming;
- kleur;
- handicap;
- genetische informatie;
- nationale herkomst;
- burgerlijke staat;
- medische aandoening;
- ras;
- religie;
- geslacht (inclusief geslacht en geslachtsidentiteit);
- zwangerschap; of
- seksuele geaardheid.
Opmerking van de redacteur – Een uitzondering op de leeftijdsregel bestaat voor seniorenwoningen. Een project kwalificeert als seniorenhuisvesting als het uitsluitend wordt bewoond door personen die 62 jaar en ouder zijn.
Daarom mag een verhuurder geen discriminerende criteria gebruiken om:
- potentiële huurders te diskwalificeren;
- weigeren een woning te verhuren;
- verschillende huurlasten opleggen; of
- huurders of hun gasten te veroordelen.
Verder is het een verhuurder verboden een huurder ertoe te brengen zijn huurwoning te ontruimen door te dreigen zijn immigratie- of nationaliteitsstatus (of die van iemand die banden heeft met de huurder) bekend te maken.
Lees hier meer over eerlijke huisvestingswetten.
Agenten die geïnteresseerd zijn in het worden van een professionele vastgoedbeheerder, overweeg dan de 45-uur durende nascholingscursus van First Tuesday voor gelicentieerde makelaars, Verhuurders, huurders en vastgoedbeheer.
