Bij het begrijpen van huurovereenkomsten voor commercieel vastgoed moet zorgvuldig naar de details worden gekeken. Mensen zullen een huurovereenkomst vaak categoriseren als een triple net huurovereenkomst of een full service (bruto) huurovereenkomst. De realiteit is dat de meeste huurovereenkomsten ergens in het midden van dit spectrum vallen, waarbij zowel de verhuurder als de huurder elk een deel van de bedrijfskosten betalen. Dit soort huurovereenkomsten wordt gewoonlijk aangeduid als aangepaste brutohuurovereenkomsten. In dit artikel gaan we dieper in op wat u moet weten over de gewijzigde bruto lease.
Wat is een gemodificeerde bruto lease?
Een gemodificeerde bruto lease wordt gedefinieerd als een leasestructuur waarbij zowel de verhuurder als de huurder verantwoordelijk zijn voor het betalen van de exploitatiekosten van een pand. De specifieke exploitatiekosten die door een huurder of een verhuurder worden betaald in het kader van een gewijzigde brutohuurovereenkomst kunnen sterk variëren. Deze variatie is het gevolg van marktomstandigheden en onderhandelingen tussen de huurder en de verhuurder. Als zodanig is de enige manier om te begrijpen wie verantwoordelijk is voor het betalen van specifieke kosten, het grondig lezen van de huurovereenkomst.
Het spectrum van commerciële onroerend goed huurovereenkomsten
Er zijn twee basistypen van commerciële onroerend goed huurovereenkomsten: absolute netto huurovereenkomsten en absolute bruto huurovereenkomsten. Bij een absoluut netto huurcontract worden alle bedrijfskosten van het onroerend goed betaald door de huurder. Bij een absolute bruto-huurovereenkomst worden alle exploitatiekosten van het onroerend goed betaald door de verhuurder. Alle andere huurovereenkomsten vallen ergens in het midden en worden gewoonlijk aangepaste brutohuurovereenkomsten genoemd.
U moet de huurovereenkomst lezen
Het belangrijkste deel over het begrijpen van commerciële onroerend goed huurovereenkomsten is dat de enige manier om een commerciële onroerend goed huurovereenkomst te begrijpen is om de overeenkomst daadwerkelijk te lezen. Hoewel beschrijvende termen zoals bruto lease, netto lease, dubbele netto lease, en gewijzigde bruto lease een goed startpunt kunnen zijn om de basis lease structuur te begrijpen, is het geen vervanging voor het lezen van de werkelijke lease-overeenkomst zelf. Dit is belangrijk omdat deze beschrijvende leasetermen verschillende betekenissen kunnen aannemen, afhankelijk van met wie u praat of in welk deel van de wereld u zich bevindt.
Gemodificeerde bruto leasevoorbeelden
De gemodificeerde bruto lease is een term die wordt toegepast op een lease waarbij de kosten zowel de verantwoordelijkheid van de verhuurder als van de huurder zijn. Hoewel over alle kosten kan worden onderhandeld tussen de verhuurder en huurder, omvatten de kosten waarover gewoonlijk wordt onderhandeld onroerende voorheffing, onroerende-zaakverzekering, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten (CAM), nutsvoorzieningen en structurele reparaties.
Wanneer het aankomt op welke van deze kosten door de huurder aan de verhuurder worden terugbetaald, zijn er een verscheidenheid van herstelstructuren die worden gebruikt.
In een basishuurovereenkomst kan de huurder eenvoudigweg zijn pro-rata deel van alle bedrijfskosten betalen. Stel bijvoorbeeld dat een huurder een ruimte van 10.000 vierkante voet in een gebouw van 100.000 vierkante voet in gebruik heeft. Dit betekent dat het pro-rata deel van de huurder 10.000/100.000 of 10% is. Indien de totale uitgaven voor het gebouw $ 1.000.000 bedroegen en de huurder zijn pro-rata deel van alle bouwkosten vergoedde, dan zou de huurder 10% x $ 1.000.000, of $ 100.000 verschuldigd zijn.
Soms zou de huurder zijn pro-rata deel van sommige uitgaven kunnen betalen terwijl hij voor andere uitgaven een vast bedrag per vierkante voet betaalt. De huurder kan bijvoorbeeld zijn pro rata deel van de onroerende voorheffing en verzekering betalen en tevens $1 per vierkante voet per jaar bijdragen aan structurele reparaties.
In meer gecompliceerde terugbetalingsstructuren kunnen huurders een uitgavenstop hebben voor individuele uitgaven of zelfs voor groepen van uitgaven. Met een uitgavenstop betaalt de verhuurder voor de uitgaven tot een bepaald bedrag (het “stop”-bedrag). Bijvoorbeeld met een kostenstop van $2.00/SF, zal de verhuurder betalen tot $2.00/SF van de kosten. Alles boven $2,00/SF zou dan de verantwoordelijkheid van de huurder zijn.
Voor individuele uitgaven is dit vrij eenvoudig. Het is echter niet ongebruikelijk dat kostenstops worden toegepast op hele groepen uitgaven in plaats van op elke afzonderlijke uitgave. Dit onderscheid is belangrijk en kan vaak verwarrend zijn, omdat het door de huurder verschuldigde bedrag in elk scenario anders kan zijn.
Bijvoorbeeld, als er een uitgavenstop van $ 1/SF van toepassing is op een hele groep uitgaven (d.w.z. gemeenschappelijke onderhoudskosten), dan zal de terugbetaling beginnen zodra de som van alle uitgaven in die groep het stopbedrag overschrijdt. Aan de andere kant, als dezelfde $1/SF uitgavenstop van toepassing is op elke individuele uitgave, dan zou de uitgavenstop in werking treden voor elke individuele uitgave in plaats van voor de som van alle uitgaven.
Laten we eens kijken naar een snel voorbeeld. Stel dat we een gebouw van 100.000 vierkante meter hebben met de volgende uitgaven:
- Eigendomsbelasting – $100.000
- Verzekering – $25.000
Als beide uitgaven in een uitgavengroep zaten en er een uitgavenstop van $1/SF op onze uitgavengroep werd toegepast, dan zou de huurder zijn pro-rata deel van het bedrag boven de uitgavenstop terugbetalen. In dit geval bedragen de totale uitgaven $125.000 en de oppervlakte van het gebouw is 100.000 vierkante voet, dus de totale uitgaven per vierkante voet bedragen $1,25. Dat betekent dat de huurder het bedrag zou betalen dat de $1/SF-stop overschrijdt, wat in dit geval $0,25/SF is, of $25.000.
Als we in plaats daarvan de $1/SF-uitgavenstop toepassen op elke afzonderlijke uitgave (niet de hele groep), dan zouden we de volgende uitgavenbedragen per vierkante voet krijgen:
- Onroerendgoedbelasting – $100.000 / 100.000 = $1/SF
- Verzekering – $25.000 / 100.000 = $0,25/SF.
- Insurance – $25.000 / 100.000 = $0,25/SF.25/SF.
Since neither individual expense exceeds the $1/SF expense stop amount, the tenant would have $0 in reimbursements.
As you can see, clarifying whether or not expenses are grouped together for reimbursement purposes is important. Dit is waarom het van cruciaal belang is om de huurovereenkomst te lezen als u de vergoedingsstructuur voor een huurovereenkomst volledig wilt begrijpen.
Dit zijn slechts enkele voorbeelden van gewijzigde bruto lease-terugvorderingsstructuren. Vergoedingsstructuren kunnen en zullen sterk variëren. Vergoedingsstructuren kunnen andere kenmerken omvatten zoals plafonds, verdiepingen, administratiekosten, eisen voor nevenhuurders om te vergoeden nadat een ankerhuurder eerst een vaste vergoeding heeft betaald, ingewikkelde regels voor de manier waarop gebouwoppervlakken worden gemeten voor vergoedingsdoeleinden, enz. Onze Proforma-software maakt het gemakkelijk om kasstromen met dit soort ingewikkelde vergoedingsstructuren te modelleren. Maar nogmaals, de belangrijkste les is om altijd de huurovereenkomst te lezen.
Gemodificeerde bruto huur versus basisjaar
In onze voorbeelden hierboven hebben we een vergoedingsstructuur besproken die een uitgavenstop omvatte. Soms gebruiken uitgavenstops een specifiek bedrag, zoals een dollar per vierkante voet. Andere keren gebruiken de uitgavenstops een basisjaarbedrag en worden ze vaak een basisjaarstop genoemd.
De basisjaarstop werkt op dezelfde manier als onze voorbeelden van uitgavenstops hierboven, met één belangrijk verschil. Het verschil tussen een uitgavenstop en een basisjaarstop is dat een basisjaarstop eenvoudigweg gebruik maakt van het uitgavenbedrag in het basisjaar van de lease. Bijvoorbeeld, als de uitgaven tijdens het basisjaar van de huurovereenkomst $100.000 bedroegen en ons volledige gebouw 10.000 vierkante voet groot was, dan zou ons uitgavenbedrag voor het basisjaar gewoon $100.000 of $10/SF zijn. In alle volgende jaren zou de huurder verantwoordelijk zijn voor het betalen van zijn deel van de uitgaven boven dit basisjaarbedrag.
Hoe wordt het basisjaar gedefinieerd? Dat hangt ervan af, en de enige manier om dat zeker te weten is de huurovereenkomst te lezen. Het basisjaar volgt echter meestal het kalenderjaar waarin de huurovereenkomst begint. Bijvoorbeeld, als een huurovereenkomst begint in juni 2020, dan is het basisjaar het kalenderjaar 2020 tussen 1 januari 2020 en 31 december 2020.
Soms wordt het basisjaar gedefinieerd als het feitelijke eerste jaar van de huurovereenkomst van de huurder. In dit geval zou het 1 juni 2020 – 31 mei 2021 zijn. Bij gebouwen met meerdere huurders wordt dit echter lastig om bij te houden en daarom gebruiken verhuurders vaak gewoon een kalenderbasisjaar.
Gemodificeerde bruto huur vs Triple Net (NNN) huur
Een triple net huurcontract is een huurstructuur waarbij de huurder verantwoordelijk is voor het betalen van alle operationele kosten die verband houden met een pand. Drievoudige netto huurovereenkomsten komen vaak voor bij grote panden met één huurder, zoals nationale restaurantketens, en zijn populair omdat ze een kant-en-klare investering bieden.
Zoals we in dit artikel hebben gezien, is de gewijzigde brutohuurovereenkomst een huurstructuur waarbij de verhuurder en de huurder beide de kosten van de exploitatiekosten delen. De aangepaste bruto huurovereenkomst is meestal veel ingewikkelder dan een triple net huurovereenkomst. Dit is grotendeels te wijten aan het feit dat de vergoedingsstructuren in het kader van een gewijzigde brutohuurovereenkomst zo sterk kunnen variëren en moeilijk te achterhalen kunnen zijn.
Gemodificeerde brutohuurovereenkomst vs Brutohuurovereenkomst of Full Service Lease
De full service of brutohuurovereenkomst is een huurovereenkomst waarbij de verhuurder alle exploitatiekosten voor het pand betaalt. Bruto huurovereenkomsten zijn voor de huurder meestal de eenvoudigste structuur om te begrijpen, omdat de huurder niet verantwoordelijk is voor de exploitatiekosten
Dit in tegenstelling tot een aangepaste bruto huurovereenkomst, waarbij de huurder en de verhuurder beide de verantwoordelijkheid delen voor de betaling van de exploitatiekosten van het pand. Zoals hierboven gezien, kunnen de vergoedingsstructuren die bepalen hoe en wanneer de huurder de verhuurder vergoedt, snel gecompliceerd worden en moeilijk te begrijpen worden.
Of een commerciële vastgoedhuurovereenkomst een bruto of een aangepaste bruto huurovereenkomst is, hangt grotendeels af van de marktomstandigheden. Natuurlijk is de enige manier om te begrijpen welk type lease u hebt, en nog belangrijker wie betaalt voor wat (en wanneer), het lezen van de werkelijke leaseovereenkomst.
Conclusie
In dit artikel hebben we de gewijzigde bruto lease besproken. We hebben de gewijzigde brutohuurovereenkomst gedefinieerd, vergeleken met alle andere soorten huurovereenkomsten voor commercieel vastgoed, en vervolgens verschillende voorbeelden van vergoedingsstructuren besproken die in het kader van een gewijzigde brutohuurovereenkomst kunnen worden gebruikt. Ten slotte hebben we de aangepaste brutohuurovereenkomst vergeleken met andere populaire soorten huurovereenkomsten, waaronder de brutohuurovereenkomst en de triple net-huurovereenkomst.