In april 2014, de Financial Conduct Authority’s Mortgage Market Review regels in werking getreden, ontworpen om ervoor te zorgen dat mensen alleen een hypotheek afsluiten die ze zich kunnen veroorloven, en om onverantwoordelijke leenpraktijken te voorkomen.
De regels betekenen dat uw hypotheekaanvraag langer kan duren om te voltooien en gecompliceerder kan zijn. Het kan ook moeilijker worden om uw hypotheek goedgekeurd te krijgen.
Volgens Gary Festa, uitvoerend directeur bij vermogensbeheerbedrijf HFM Columbus, komt het krijgen van een hypotheek goedgekeurd nu neer op de inhoud van uw bankafschriften. Kredietverstrekkers zullen vragen om de waarde van drie maanden wanneer u een aanvraag indient.
Maar naar welke details zullen ze zoeken?
Het eerste waar kredietverstrekkers naar kijken, zijn rekening-courantkredieten in uw recente geschiedenis (zelfs als deze zijn goedgekeurd, of binnen vooraf overeengekomen limieten). Er kunnen ook vragen worden gesteld over verjaardagen, kerstmis en vakantie-uitgaven – dit zijn gelegenheden waarbij de uitgaven gewoonlijk toenemen, en creditcards kunnen vaak in de mix komen.
Festa zegt: “Een geldschieter zal schone en volledig afbetaalde creditcards willen zien, die worden gebruikt om een breed scala aan producten en diensten te kopen, in plaats van alleen maar uit eten of op vakantie te gaan. Dit gezegd hebbende, een kaart met een enorme limiet, of een 0 procent kaart die je zelden gebruikt, kan door sommige kredietverstrekkers worden gezien als een onnodige blootstelling aan risico’s. Sluit in geen geval een payday loan af.”
Discretionaire uitgaven zijn een belangrijk aandachtsgebied voor kredietverstrekkers. Dit omvat tijdschrift- of krantenabonnementen, reizen naar het buitenland, hobby lidmaatschappen, huisdierverzekering en lidmaatschap van de sportschool.
“Soms kunnen deze worden vermeld als generieke automatische incasso’s – dus controleer uw afschriften en zorg ervoor dat elke niet-specifieke uitgaande vergezeld gaat van een toelichting,” zegt Festa.
“Interessant genoeg weet ik dat sommige kredietverstrekkers een lidmaatschap van een sportschool met voorzichtigheid behandelen – ze gaan ervan uit dat het een item is dat mensen niet zullen snijden in moeilijke tijden. Het kan de moeite waard zijn om in uw aanvraag op te merken dat het iets is waar u bereid bent om afscheid van te nemen als het erop aankomt.”
Reguliere betalingen naar een andere rekening kunnen worden opgevat als een aanvrager die een aparte bankrekening aanhoudt. Het is het beste om de kredietgever van die rekening op de hoogte te brengen.
Er zijn ook bepaalde soorten uitgaven die kredietverstrekkers als discretionair beschouwen en die aanvragers niet mogen doen; bepaalde vormen van verzekering, bijvoorbeeld, of betalingen in een pensioen.
“Je moet stortingen in een pensioenregeling in de wacht zetten voor de drie maanden voorafgaand aan je aanvraag,” suggereert Festa.
“Veel kredietverstrekkers trekken het af van hun betaalbaarheidscriterium, ook al is het een vrijwillige bijdrage.”
Hoge uitgaven in sommige opzichten – bijvoorbeeld winkelen en vakanties – kunnen worden verzacht door toezeggingen om de uitgaven te verminderen in overeenstemming met uw nieuwe omstandigheden, als en wanneer de aanvraag wordt goedgekeurd.
“Laten we zeggen dat u vóór uw aanvraag regelmatig Europese stedentrips maakte,” zegt Festa.
“Met uw nieuwe hypotheek brengt u misschien hier en daar een weekend door in Cornwall, of Brighton. Misschien deed u vroeger boodschappen bij Waitrose en M&S, maar bent u van plan om bij Lidl en Aldi te gaan winkelen als u naar uw nieuwe huis verhuist. Zonder een briefje waarin u uitlegt dat u van plan bent te bezuinigen, zal een geldschieter ervan uitgaan dat uw eerdere uitgaven op dat gebied de norm zijn, en dat kan u duur komen te staan – dus voeg een toezegging toe aan uw opmerkingen.
“Een geldschieter zal ook kijken naar uitgaven voor ‘ondeugden’. Dit varieert van alcohol en tabak op een doordeweekse avond, tot clubbezoek in het weekend. Hoge ondeugdelijke uitgaven kunnen worden gezien als een indicatie dat een aanvrager geen monetaire discipline heeft. Een veel voorkomend verschijnsel is een opeenvolging van opnames van contant geld, gespreid over dezelfde avond. Dit zal worden gezien als bewijs dat een aanvrager onverantwoord kan uitgeven wanneer hij onder invloed is.”
Dergelijke uitgaven zullen bijzonder zwak worden beoordeeld als een aanvrager in dezelfde periode heeft verzuimd rekeningen te betalen of in het rood is komen te staan.
Als uit uw afschriften blijkt dat u in één maand veel geld uitgeeft in het café – en dit is toe te schrijven aan een eenmalige gebeurtenis – moet u in uw aanvraag een notitie opnemen waarin u uitlegt waarom dit zo is. Contrasteer dit met een gebrek aan vergelijkbare uitgaven in andere maanden, en nodig de geldschieter uit om het gemiddelde te nemen van de uitgaven over de periode van drie maanden.
Gokken en wedden valt ook in deze categorie – en dergelijke uitgaven zullen slecht worden bekeken.
“Zelfs als je ‘slechts’ £ 10 per maand uitgeeft aan weddenschappen, zendt dit de slechtst mogelijke signalen uit,” zegt Festa.
“Ik ben de vreemde persoon tegengekomen die dacht dat hun gokwinsten positief zullen worden bekeken door een geldschieter – maar zelfs een vlekkeloos winrecord zal een gebrek aan zelfbeheersing suggereren.”
Het is ook belangrijk om op te merken dat geldschieters “plausibiliteitsindicatoren” gebruiken; barometers op basis van projecties van gemiddelde of typische uitgaven in het hele land, die worden gebruikt om de redelijkheid van sommige uitgaven te peilen. Veel kredietverstrekkers gebruiken gemiddelde bestedingsgewoonten die door het Office of National Statistics (ONS) zijn gepubliceerd als “plausibiliteitsindicatoren”; zij zullen kijken naar gevallen waarin de uitgaven op een bepaald gebied lager of hoger zijn dan gemiddeld, en zullen willen weten waarom dit zo is.
“Als gevolg hiervan is het zinvol om vertrouwd te raken met de ONS-cijfers – en deze af te zetten tegen uw eigen uitgaven. Als uw maandelijkse uitgaven aan elektriciteit lager of hoger zijn dan het nationale gemiddelde, voeg dan een notitie toe waarin u uitlegt waarom.”