Hoe eigendomstitel en eigendomsrecht?

Wijze van eigendomsverkrijging van onroerend goed voor particulieren (Californië)

In Californië zijn er een aantal manieren om het eigendomsrecht op onroerend goed te behouden. De gekozen manier moet zorgvuldig worden gedaan, omdat het juridische en financiële implicaties heeft. Sommigen kiezen voor het opzetten van een rechtspersoon, zoals een Trust, een Corporation, of een LLC. De meeste particulieren, vooral als zij hun hoofdverblijfplaats kopen, zullen de eigendom op hun eigen naam zetten, althans om mee te beginnen. Dus de Escrow Officer, om de opening papierwerk te voltooien, zal vragen de kopers voor hun formele namen, hun titel, en hoe zij zullen hun eigendom vestigen. We zullen deze stappen doorlopen en aan het eind van dit artikel ziet u een vesting grafiek die een handige samenvatting is.

Dus laten we de eerste stap nemen en de verschillende soorten titels voor individuen vaststellen:

• Single – nooit eerder getrouwd
• Ongehuwd – eerder getrouwd maar nu niet getrouwd. Kan weduwe/weduwnaar zijn
• Gehuwd – man en vrouw of partijen in een huiselijk partnerschap
• Gehuwd maar onroerend goed kopen uitsluitend zonder de echtgenoot.

Is er een verschil tussen ongehuwd en ongehuwd? Ja. Wanneer u nooit gehuwd bent geweest dan is er geen mogelijkheid dat een ander eerder met u iets in gemeenschap van goederen bezat. Kortom, u hebt geen bagage die niet van uzelf is.

Wanneer u ongehuwd bent, is er daarentegen wel een duidelijke verdeling van de tijd “vóór het huwelijk” en “na het huwelijk”. Met andere woorden, er kan bagage zijn. Alles vóór een ontbinding van het huwelijk of het overlijden van de partner zou betekenen dat er bezittingen en schulden van een partner kunnen zijn die op u van invloed kunnen zijn. Als u bijvoorbeeld samen met uw ex-echtgenoot eigenaar was van een pand en er werd een pandrecht tegen hem persoonlijk ingediend, dan zou dat pandrecht worden geheven op alles wat hij bezat, met inbegrip van het pand dat u samen bezat. Zelfs als u daarna afstand zou doen van uw eigendomsrecht, zou dat uw gedeeltelijke aansprakelijkheid voor dat pand niet opheffen, omdat het pandrecht werd gevestigd toen u nog mede-eigenaar was.

Wanneer u getrouwd bent, kan uw echtgenoot samen met u eigenaar worden. Dit geldt voor huwelijken van verschillend of hetzelfde geslacht in Californië.

Maar als u getrouwd bent en uw echtgenoot zal zich niet bij u voegen om mede-eigenaar te zijn, in Californië, dat een gemeenschapseigendomstaat is, tenzij het echtelijke belang wordt opgegeven, kan uw echtgenoot altijd terugkomen om een gedeeltelijk belang te claimen. Een bedrijf dat zal verzekeren dat u de volle eigendom heeft kan dit niet doen als er een mogelijkheid is dat uw echtgenoot terugkomt en een claim indient. Om dit risico uit te sluiten, zal het bedrijf van uw echtgenoot eisen dat hij/zij een verklaring van afstand ondertekent om afstand te doen van zijn/haar belang.

De tweede stap is te beslissen hoe u uw eigendomstitel “vest”, of de manier waarop uw eigendomstitel zal worden gehouden. Hier zijn de 4 soorten vestingen die kunnen worden overwogen:

• Als Joint Tenants
• Als Tenants in Common
• Als Community Property
• Als Community Property with Rights of survivorship

Joint Tenancy (with rights of survivorship)

Highlights:

• Een aantal mensen, al dan niet aan elkaar verwant, kunnen samen titelhouder zijn als gezamenlijke huurders.
• Wat integraal is aan dit type vesting is dat de partijen het eigendom bezitten als een hele eenheid, verenigd in tijd, bezit, belang en van wie ze de titel hebben gekregen.
• De “rights of survivorship” tag betekent dat bij het overlijden van een mede-eigenaar zijn belang automatisch overgaat op de andere mede-eigenaars zonder door een testament te gaan.
• Aan de andere kant kunnen de individuele eigenaren hun aandeel niet aan een ander nalaten.
• De gezamenlijke pacht kan worden verbroken als een mede-eigenaar een akte van hemzelf aan hemzelf ondertekent en vastlegt. Deze akte zal de eenheid van tijd en titel factoren veranderen.
• Wanneer de gezamenlijke pacht is verbroken, zullen de eigenaren bezitten als pachters met elkaar.
• Een woord van voorzichtigheid: een individu moet geen titel in gezamenlijke pacht houden met een rechtspersoon, zoals een corporatie. Een vennootschap is een “kunstmatige persoon” en kan voor onbepaalde tijd bestaan, zodat de “rechten van overleving” met een individu (een natuurlijk persoon) niet in het voordeel van een natuurlijk persoon zouden werken.

Voorbeeld: John Smith, een gehuwde man als zijn enige en afzonderlijke eigendom, James Smith en Mary Smith, man en vrouw, allen als gezamenlijke huurders

Tenancy in Common

Hoogtepunten:

• Een willekeurig aantal mensen, verwant of niet-verwant met elkaar, kan een titel hebben als Tenants in Common.
• In tegenstelling tot Joint Tenancy is er geen eenheid in tijd van eigendom, procentueel belang en van wie zij het belang hebben verkregen.
• Eigenaren kunnen hun belang overdragen aan anderen, die dan hun eigendom in pacht hebben met de andere eigenaren.
• Eigenaarschap met een rechtspersoon is geen probleem.
• Een echtpaar kan ook afzonderlijk eigendom hebben als pachters met elkaar. Dit betekent dat zij elk hun individuele eigendom kunnen overdragen aan iemand anders dan hun echtgenoot. Normaal moeten de echtgenoten dan afstand doen van hun rechten op het belang van de echtgenoot om hun eigen afzonderlijke eigendom te vestigen.
• Procentuele belangen moeten worden aangewezen. Indien dit niet het geval is, zal de rechter de echtgenoten gelijkelijk verdelen.

Voorbeeld: John Smith, een gehuwde man, als zijn enige en afzonderlijke eigendom voor een onverdeeld 33,33%-belang; James Jones en Mary Jones, echtgenoten, als gezamenlijke huurders voor een onverdeeld 33,33%-belang; The Garcia Enterprises, LLC, een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid uit Californië, voor een onverdeeld 33,33%-belang, allen als huurders met gemeenschappelijke rechten

Voorbeeld: James Jones, een gehuwde man, en Mary Jones, een gehuwde vrouw, die met elkaar zijn gehuwd, ieder in hun onverdeelde belang van 50% als hun enige en afzonderlijke eigendom, als Tenants in Common

Community Property

Highlights:

• Dit type eigendom kan alleen worden gehouden tussen partijen die met elkaar zijn gehuwd.
• Zij hebben gelijke belangen in het onroerend goed en om het eigendom over te dragen, moeten beide partners de akte ondertekenen.
• Elke partner kan in een testament afspraken maken om zijn/haar belang aan anderen na te laten en als dat gebeurt, is de opvolger van het belang samen met de oorspronkelijke langstlevende partner eigenaar van het onroerend goed als pachters met elkaar.
• Als er geen afspraken zijn gemaakt om hun belang aan iemand anders na te laten, is de langstlevende echtgenoot eigenaar van het belang van de overleden echtgenoot afzonderlijk van het belang dat hij/zij oorspronkelijk bezat (eigendom in hoofdelijkheid).

Voorbeeld: John Doe en Jane Doe, echtgenoot en echtgenote als gemeenschap van goederen

Gemeenschapseigendom met overlevingsrechten

Hoogtepunten:

• Deze vorm van eigendom kan alleen worden gehouden tussen partijen die met elkaar gehuwd zijn.
• De vesting is een combinatie van de beste delen van Joint Tenancy en Gemeenschapseigendom.
• Een echtgenoot kan de vesting verbreken door een akte van hemzelf aan zichzelf te ondertekenen, op welk moment het eigendom dan als Tenants in Common met de andere echtgenoot zal worden gevestigd.
• Het belang van de overleden echtgenoot gaat automatisch naar de langstlevende echtgenoot zonder dat een testament nodig is. Maar dat aldus verkregen belang zal afzonderlijk eigendom zijn van het belang dat de langstlevende echtgenoot eerder bezat (eigendom in hoofdelijkheid).
• Voordeel van een step-up basis van boekhouding om de basislijn vast te stellen voor de waarde van het belang van de overleden echtgenoot. Dit helpt bij het bepalen van de vermogenswinst die moet worden aangegeven als het onroerend goed wordt verkocht.

Voorbeeld: John Doe en Jane Doe, man en vrouw als gemeenschapseigendom met overlevingsrechten

Huwelijkse partnerschappen en huwelijken tussen personen van hetzelfde geslacht (Californië)

Highlights:

• Huwelijkse partnerschappen kunnen bestaan uit partners van hetzelfde geslacht of partners van verschillend geslacht van wie er één ouder is dan 62 jaar. Bepaalde richtlijnen zijn van toepassing.
• Huishoudelijke partnerschappen krijgen dezelfde soort rechten, verantwoordelijkheden en voordelen als heteroseksuele partnerschappen in een huwelijk, inclusief dezelfde rechten op eigendomsrechten.
• Paren die een huishoudelijk partnerschap zijn aangegaan (maar niet met elkaar getrouwd zijn) kunnen worden geregistreerd bij de staatssecretaris.
• Partners van hetzelfde geslacht kunnen in deze staat met elkaar gehuwd zijn en zullen dezelfde rechten, verantwoordelijkheden en voordelen hebben als heteroseksuele partners die met elkaar gehuwd zijn.

Voorbeeld: “James Doe and Jane Doe, Registered Domestic Partners, as Joint Tenants

Voorbeeld: James Smith en John Smith, die met elkaar getrouwd zijn, als gezamenlijke huurders”.

Als de bovenstaande paragrafen kan moeilijk te navigeren zijn, is er een grafiek die is verstrekt door onze industrie deze vele jaren. Hier is een kopie, die u kunt downloaden en afdrukken.

Klik hier om de grafiek te bekijken en te downloaden

Het is belangrijk om te begrijpen dat voor de bescherming van uw eigen familie, erfgenamen en begunstigden, er goed moet worden nagedacht over de manier waarop u het eigendomsrecht en het eigendomsrecht moet nemen. Ga er niet van uit dat alleen omdat het de “gebruikelijke” manier is, dat het correct is. Tijden veranderen, wetten veranderen, uw financiële situatie verandert. Neem niet aan dat, alleen maar omdat uw eigendomsoverdracht eerder op een bepaalde manier werd gedaan, dat het hetzelfde moet blijven door de jaren heen.

Enige vragen? Ook al zijn we meer dan bereid om te helpen, neem contact op met uw accountant, financieel planner of juridisch adviseur, aangezien zij meer kennis hebben van uw status en behoeften.

• Over Juliana
• Boeken
• Contact Viva Escrow

Juliana Tu, CSEO, CEO, CBSS, CEI, SASIP
Escrow Manager

[email protected]
Facebook
LinkedIn
Lees hier meer over Juliana

Goed nieuws! “De kunst van het escrowen” is uit! Kijk op www.amazon.com!

The Art of Escrow:The Fight For Your American Dream and the Pursuit of Homeownership

Nu verkrijgbaar bij Amazon.com

• When the Loan Got Sold and You Just Closed Escrow – April 6, 2020
• Mechanics Lien – October 7, 2019
• Bent u een buitenlander en moet u weten over de Amerikaanse FIRPTA Withholding Laws? – 20 februari 2019
• When the FIRPTA
  Withholding Goes Wrong – 20 februari 2019
• Is Your Property Ownership
  In Good Shape? – 15 januari 2019

Bekijk alle artikelen

Neem deel aan onze GRATIS Viva Escrow Forums

Neem hier deel…