Sommige bouwprojecten zijn kleine renovatie- of herstellingswerken, waarbij de eigenaar optreedt als ontwerper, betaalmeester en arbeider voor het volledige project. Complexere of ambitieuzere projecten vereisen echter meestal extra multidisciplinaire deskundigheid en mankracht, zodat de eigenaar een of meer gespecialiseerde bedrijven kan belasten met de gedetailleerde planning, het ontwerp, de bouw en de oplevering van het werk. Vaak zal de eigenaar één bedrijf aanstellen om toezicht te houden op het project (dit kan een ontwerper, een aannemer, een bouwmanager of een andere adviseur zijn); dergelijke specialisten worden gewoonlijk aangesteld vanwege hun deskundigheid op het gebied van projectoplevering en zullen de eigenaar helpen bij het definiëren van het projectvoorstel, het overeenkomen van een budget en een tijdschema, het onderhouden van contacten met de relevante overheidsinstanties en het inkopen van de diensten van andere specialisten (de toeleveringsketen, bestaande uit onderaannemers). Er worden contracten gesloten voor de levering van diensten door alle bedrijven, naast andere gedetailleerde plannen die erop gericht zijn de gespecificeerde werken legaal, tijdig, binnen de begroting en veilig te leveren.
Ontwerp, financiën en juridische aspecten overlappen elkaar en houden verband met elkaar. Het ontwerp moet niet alleen structureel deugdelijk en geschikt voor het gebruik en de locatie zijn, maar moet ook financieel mogelijk zijn om te bouwen, en legaal om te gebruiken. De financiële structuur moet toereikend zijn om het geleverde ontwerp te kunnen bouwen, en moet de bedragen betalen die wettelijk verschuldigd zijn. Juridische structuren integreren het ontwerp met andere activiteiten, en dwingen financiële en andere bouwprocessen af.
Deze processen zijn ook van invloed op aanbestedingsstrategieën. Opdrachtgevers kunnen bijvoorbeeld een bedrijf aanwijzen om het project te ontwerpen, waarna in een concurrerende procedure een hoofdaannemer wordt aangewezen om het object te bouwen (design-bid-build); zij kunnen een bedrijf aanwijzen om zowel het ontwerp als de bouw te leiden (design-build); of zij kunnen rechtstreeks een ontwerper, aannemer en gespecialiseerde onderaannemers aanwijzen (construction management). Sommige vormen van aanbesteding leggen de nadruk op samenwerkingsrelaties (partnering, alliancing) tussen de opdrachtgever, de aannemer en andere belanghebbenden binnen een bouwproject, in een poging om de vaak zeer concurrerende en vijandige industriepraktijken te verbeteren.
PlanningEdit
Wanneer van toepassing, moet een voorgesteld bouwproject voldoen aan het lokale beleid inzake ruimtelijke ordening, met inbegrip van bestemmingsplannen en voorschriften van bouwvoorschriften. Een project zal normaliter worden beoordeeld (door de “autoriteit met rechtsbevoegdheid”, AHJ, doorgaans de gemeente waar het project zal worden gesitueerd) op zijn mogelijke effecten op naburige eigendommen en op de bestaande infrastructuur (vervoer, sociale infrastructuur en nutsvoorzieningen, waaronder watervoorziening, riolering, elektriciteit, telecommunicatie, enz.) De gegevens kunnen worden verzameld door middel van terreinanalyse, terreinonderzoek en geotechnisch onderzoek. Met de bouw kan normaliter pas worden begonnen nadat de bouwvergunning is verleend, en er kunnen voorbereidende werkzaamheden nodig zijn om ervoor te zorgen dat de relevante infrastructuur is verbeterd voordat met de bouwwerkzaamheden kan worden begonnen. Voorbereidende werkzaamheden zullen ook onderzoeken van bestaande nutsleidingen omvatten om te voorkomen dat schade leidt tot onderbrekingen en andere gevaarlijke situaties.
Sommige wettelijke voorschriften vloeien voort uit malum in se-overwegingen, of de wens om onbetwistbaar slechte verschijnselen te voorkomen, b.v. explosies of instortingen van bruggen. Andere wettelijke vereisten komen voort uit malum prohibitum overwegingen, of factoren die een kwestie van gewoonte of verwachting zijn, zoals het isoleren van bedrijven uit een zakendistrict of woningen uit een woonwijk. Een advocaat kan wijzigingen of vrijstellingen nastreven in de wet die van toepassing is op de grond waar het gebouw zal worden gebouwd, hetzij door aan te voeren dat een regel niet van toepassing is (het brugontwerp zal geen instorting veroorzaken), of dat de gewoonte niet langer nodig is (de aanvaarding van woon-werkruimten is gegroeid in de gemeenschap).
Tijdens de bouw van een gebouw inspecteert een gemeentelijke bouwinspecteur gewoonlijk periodiek de lopende werkzaamheden om ervoor te zorgen dat de bouw in overeenstemming is met de goedgekeurde plannen en de lokale bouwcode. Zodra de bouw is voltooid, vereisen alle latere wijzigingen in een gebouw of andere activa die van invloed zijn op de veiligheid, inclusief het gebruik, de uitbreiding, de structurele integriteit en de brandbeveiliging, meestal goedkeuring van de gemeente.
FinanceEdit
Afhankelijk van het type project, kunnen hypotheekbankiers, accountants en kosten ingenieurs deelnemen aan het creëren van een algemeen plan voor het financiële beheer van een bouwproject. De aanwezigheid van de hypotheekbankier is zeer waarschijnlijk, zelfs bij betrekkelijk kleine projecten, aangezien het eigen vermogen van de eigenaar in het onroerend goed de meest voor de hand liggende financieringsbron voor een bouwproject is. Accountants treden op om de verwachte geldstroom gedurende de looptijd van het project te bestuderen en de uitbetalingen gedurende het gehele proces te controleren. Professionals zoals kostenberekenaars, schatters en quantity surveyors passen hun expertise toe om het werk en de materialen in kwestie te relateren aan een correcte waardebepaling.
Financiële planning zorgt ervoor dat er adequate waarborgen en noodplannen zijn voordat het project van start gaat, en zorgt ervoor dat het plan goed wordt uitgevoerd tijdens de levensduur van het project. Bouwprojecten kunnen te lijden hebben onder financiële problemen die te voorkomen zijn. Er is sprake van onderbieding wanneer bouwers te weinig geld vragen om het project te voltooien. Er is sprake van cashflow-problemen wanneer het huidige financieringsbedrag de huidige kosten voor arbeid en materialen niet kan dekken; dergelijke problemen kunnen zich voordoen zelfs wanneer het totale budget toereikend is, wat een tijdelijk probleem vormt. Kostenoverschrijdingen bij overheidsprojecten hebben zich voorgedaan wanneer de aannemer wijzigingsopdrachten of projectwijzigingen vaststelde die de kosten verhoogden en die niet onderhevig zijn aan concurrentie van andere bedrijven, aangezien zij reeds na de eerste offerte uit de overweging zijn geëlimineerd. Fraude is ook een incidenteel probleem in de bouw.
Grote projecten kunnen zeer complexe financiële plannen met zich meebrengen en beginnen vaak met een conceptuele schatting door een bouwkundig schatter. Naarmate delen van een project worden voltooid, kunnen ze worden verkocht, waarbij de ene geldschieter of eigenaar wordt vervangen door een andere, terwijl de logistieke vereisten om voor elke fase van het bouwproject de juiste vakmensen en materialen beschikbaar te hebben, worden voortgezet. Publiek-private partnerschappen (PPP’s) of particuliere financieringsinitiatieven (PFI’s) kunnen ook worden gebruikt om grote projecten te helpen opleveren. Volgens McKinsey in 2019 gaat de “overgrote meerderheid van grote bouwprojecten over het budget heen en duurt het 20% langer dan verwacht”.
LegalEdit
Een bouwproject is een complex net van bouwcontracten en andere wettelijke verplichtingen, die alle partijen zorgvuldig moeten overwegen. Een contract is de uitwisseling van een reeks verplichtingen tussen twee of meer partijen, en biedt structuren om problemen te beheren. Vertragingen in de bouw kunnen bijvoorbeeld kostbaar zijn, en daarom worden in bouwcontracten duidelijke verwachtingen en duidelijke wegen voor het beheer van vertragingen vastgelegd. Slecht opgestelde contracten kunnen leiden tot verwarring en kostbare geschillen.
Bij de start van een project proberen juridische adviseurs onduidelijkheden en andere potentiële bronnen van problemen in de contractstructuren op te sporen, en opties voor te stellen om problemen te voorkomen. Tijdens de projecten werken zij aan het voorkomen en oplossen van conflicten die zich voordoen. In elk geval vergemakkelijkt de jurist een uitwisseling van verplichtingen die overeenkomt met de realiteit van het project.
AanbestedingEdit
Traditioneel of Design-bid-buildEdit
Design-bid-build is de meest gebruikelijke en gevestigde methode van aanbesteden van de bouw. Bij deze regeling treedt de architect, ingenieur of aannemer voor de opdrachtgever op als projectcoördinator. Hij of zij ontwerpt de werken, stelt specificaties en te leveren ontwerpresultaten op (modellen, tekeningen, enz.), beheert het contract, schrijft de werken uit, en beheert de werken van begin tot voltooiing. Parallel daarmee zijn er rechtstreekse contractuele banden tussen de opdrachtgever en de hoofdaannemer, die op zijn beurt rechtstreekse contractuele banden heeft met de onderaannemers. De regeling blijft bestaan totdat het project gereed is voor oplevering.
Design-buildEdit
Design-build werd gebruikelijker vanaf het einde van de 20e eeuw, en houdt in dat de opdrachtgever één enkele entiteit contracteert om het ontwerp en de bouw te verzorgen. In sommige gevallen omvat het design-buildpakket ook het vinden van de locatie, het regelen van de financiering en het aanvragen van alle noodzakelijke wettelijke vergunningen. Gewoonlijk nodigt de klant verschillende D&B-aannemers uit om voorstellen in te dienen om aan de projectbeschrijving te voldoen en selecteert hij vervolgens een voorkeursleverancier. Vaak zal dit een consortium zijn van een ontwerpbureau en een aannemer (soms meer dan één van elk). In de Verenigde Staten, departementen van vervoer meestal gebruik maken van design-build contracten als een manier om projecten waar staten niet over de vaardigheden of middelen, met name voor zeer grote projecten.
Construction managementEdit
In een constructiemanagementregeling sluit de opdrachtgever afzonderlijke contracten met de ontwerper (architect of ingenieur), een constructiemanager en afzonderlijke handelsaannemers. De opdrachtgever neemt de contractuele rol op zich, terwijl de bouw- of projectmanager de actieve rol vervult van het beheren van de afzonderlijke handelscontracten, en ervoor zorgt dat zij alle werkzaamheden vlot en effectief samen voltooien. Deze aanpak wordt vaak gebruikt om de aanbestedingsprocedures te versnellen, de klant meer flexibiliteit te bieden bij de variatie in het ontwerp gedurende de looptijd van het contract, de benoeming van individuele aannemers mogelijk te maken, de contractuele verantwoordelijkheid van elk individu gedurende de looptijd van het contract te scheiden, en de klant meer controle te geven.
DesignEdit
In de geïndustrialiseerde wereld houdt de bouw gewoonlijk de vertaling van ontwerpen naar de werkelijkheid in. Meestal (dat wil zeggen: in een design-bid-build project), het ontwerp-team is in dienst van (dat wil zeggen in contract met) de eigenaar van het onroerend goed. Afhankelijk van het type project kan een ontwerpteam bestaan uit architecten, burgerlijk ingenieurs, werktuigbouwkundig ingenieurs, elektrisch ingenieurs, bouwkundig ingenieurs, brandveiligheidsingenieurs, planningsadviseurs, architecturaal adviseurs, en archeologisch adviseurs. Normaliter wordt een “hoofdontwerper” aangewezen die de verschillende disciplines helpt bij het coördineren van de inbreng in het totale ontwerp. Dit kan worden bevorderd door integratie van voorheen afzonderlijke disciplines (vaak uitgevoerd door afzonderlijke bedrijven) in multidisciplinaire bedrijven met deskundigen uit alle gerelateerde vakgebieden, of door bedrijven die relaties aangaan ter ondersteuning van design-build processen.
De toenemende complexiteit van bouwprojecten creëert de behoefte aan ontwerpprofessionals die zijn opgeleid in alle fasen van de levenscyclus van een project en die een appreciatie ontwikkelen van de activa als een geavanceerd technologisch systeem dat een nauwe integratie vereist van vele subsystemen en hun individuele componenten, met inbegrip van duurzaamheid. Voor gebouwen is building engineering een opkomende discipline die deze nieuwe uitdaging tracht aan te gaan.
Traditioneel omvatte het ontwerp de productie van schetsen, architectonische en engineeringtekeningen, en specificaties. Tot het einde van de 20e eeuw werden tekeningen grotendeels met de hand gemaakt; de invoering van computer-aided design (CAD)-technologieën verbeterde vervolgens de ontwerpproductiviteit, terwijl de 21e-eeuwse introductie van building information modeling (BIM)-processen het gebruik van computergegenereerde modellen met zich meebracht, die op zichzelf kunnen worden gebruikt of om tekeningen en andere visualisaties te genereren, alsmede niet-geometrische gegevens over bouwcomponenten en -systemen vast te leggen.
Bij sommige projecten beginnen de werkzaamheden op de bouwplaats pas wanneer het ontwerpwerk grotendeels is voltooid; bij andere kunnen sommige ontwerpwerkzaamheden gelijktijdig met de eerste stadia van de werkzaamheden op de bouwplaats worden uitgevoerd (zo kan bijvoorbeeld met het werk aan de fundering van een gebouw worden begonnen terwijl de ontwerpers nog bezig zijn met de gedetailleerde ontwerpen van de binnenruimten van het gebouw). Sommige projecten kunnen elementen bevatten die zijn ontworpen voor off-site bouw (zie ook prefabricage en modulair bouwen) en vervolgens op de bouwplaats worden afgeleverd, klaar voor montage, installatie of assemblage.
On-site constructionEdit
Als aannemers en andere relevante professionals zijn aangesteld en de ontwerpen ver genoeg gevorderd zijn, kunnen de werkzaamheden op de bouwplaats van het project van start gaan. Een bouwplaats omvat doorgaans een beveiligde omtrek om de toegang voor onbevoegden te beperken, controlepunten voor de toegang tot de bouwplaats, kantoor- en welzijnsruimte voor het personeel van de hoofdaannemer en andere bij het projectteam betrokken bedrijven, en opslagruimten voor materiaal, machines en uitrusting. Volgens de definitie van de McGraw-Hill Dictionary of Architecture and Construction kan worden gezegd dat met de bouw is begonnen wanneer het eerste element van de permanente structuur is aangebracht, zoals heien of het storten van platen of funderingen.
Ingebruikneming en opleveringEdit
Inbedrijfstelling is het proces waarbij wordt geverifieerd of alle subsystemen van een nieuw gebouw (of ander bedrijfsmiddel) werken zoals bedoeld om de projecteisen van de eigenaar te realiseren en zoals ontworpen door de architecten en ingenieurs van het project.
Onderhoud, reparatie en verbeteringEdit
Onderhoud omvat functionele controles, onderhoud, reparatie of vervanging van noodzakelijke apparaten, apparatuur, machines, gebouwinfrastructuur en ondersteunende nutsvoorzieningen in industriële, zakelijke, overheids- en residentiële installaties.
SloopEdit
Demolition is de discipline van het veilig en efficiënt slopen van gebouwen en andere kunstmatige structuren. Sloop staat in contrast met deconstructie, waarbij een gebouw uit elkaar wordt gehaald en waardevolle elementen zorgvuldig worden bewaard voor hergebruik (recycling – zie ook circulaire economie).