Voor veel non-profitorganisaties lijkt de wereld van betaalbare huisvesting een ideale manier om een grote impact te hebben. Non-profitorganisaties kunnen hun missies bevorderen door de bevolkingsgroepen die zij bedienen in contact te brengen met stabiele huisvesting en alle sociaaleconomische voordelen die met die stabiliteit gepaard gaan. Tegelijkertijd genereert een effectief programma voor betaalbare huisvesting inkomsten en vergoedingen die non-profitorganisaties kunnen helpen om hun programmakosten uit te stellen en hun winstmarge te vergroten. Het lijkt een duidelijke win-win situatie.
Toch betreden non-profitorganisaties bij het betreden van de wereld van betaalbare huisvesting ook een wereld van fulltime investeerders en Wall Street-mentaliteiten. Er is een inherente loskoppeling tussen de mentaliteit van een non-profitorganisatie die primair is gericht op het bereiken van haar missie en for-profitpartners die prioriteit geven aan het maximaliseren van het rendement op hun investering. Deze kloof creëert een gemeenschappelijke reeks valkuilen waar non-profitorganisaties al in de vroegste stadia van elke ontwikkeling van betaalbare huisvesting op moeten letten.
Non-profitorganisaties moeten zich echter niet laten ontmoedigen. Velen pakken de ontwikkeling van betaalbare huisvesting met succes aan en zijn in staat om hun missies aanzienlijk te beïnvloeden door effectieve partnerschappen aan te gaan met fulltime investeerders. Hier volgt een nadere beschouwing van vier best practices waar non-profitorganisaties zich bewust van moeten zijn als ze overwegen deel te nemen aan de ontwikkeling van betaalbare huisvesting.
1. Ga er met open ogen in
Meteen vanaf het begin, moeten non-profitorganisaties erkennen dat ze niet iets voor niets krijgen met deze partnerschappen. Dit begint met het nauwkeurig evalueren van de partnerschapsovereenkomst naarmate deze vorm krijgt en het kennen van alles wat het inhoudt voordat het wordt ondertekend. Alle belanghebbenden bij de non-profit moeten goed op de hoogte zijn van de voorwaarden van de overeenkomst en precies begrijpen waar de organisatie mee heeft ingestemd.
Investeerders en partners hebben verwachtingen over hoe de ontwikkeling zal worden gerund en vooral duidelijke verwachtingen in termen van het rendement dat zij verwachten op basis van hun kapitaalinvestering. Non-profitorganisaties moeten dit perspectief goed voor ogen houden en zich niet alleen blijven richten op het sociale resultaat van de ontwikkeling, maar ook op het financiële resultaat. Het erkennen van deze prioriteit voor partners is een nuttige manier om perspectief te houden op het totale proces en mogelijke verrassingen onderweg te voorkomen.
2. Wees realistisch over capaciteiten
Succesvolle betaalbare huisvestingsprojecten vereisen dat non-profitorganisaties hun activiteiten onder de loep nemen. Een non-profit organisatie moet eerlijk evalueren of het de capaciteiten en de mentaliteit heeft om in wezen een for-profit operatie binnen hun organisatie te runnen. Investeringspartners, vaak banken, hebben hele afdelingen gewijd aan budgettering, rendementen en fiscale overwegingen, maar het is vaak de taak van non-profitorganisaties met beperkte ervaring op deze gebieden om te fungeren als ontwikkelaar en manager met het uiteindelijke toezicht op het onroerend goed.
Een non-profitorganisatie moet bepalen of het intern het personeel, de hulpmiddelen en de competenties heeft om op te treden als een effectieve huisbaas. Dat omvat doorlopende taken zoals het beheren van het onroerend goed, het afhandelen van alle boekhoudkundige taken, het navigeren door fiscale gevolgen, en een groot aantal andere verantwoordelijkheden. In sommige gevallen zijn het inhuren van een extern bedrijf voor vastgoedbeheer of het uitbreiden van de capaciteiten van intern personeel, waaronder training in boekhoudprocedures, nuttige en uiteindelijk efficiëntere oplossingen.
3. Bouw het juiste team
Gewapend met een realistische evaluatie van wat het partnerschap inhoudt en waar de organisatorische sterke en zwakke punten liggen, kunnen non-profitorganisaties beginnen met het bouwen van een team voor de ontwikkeling van betaalbare huisvesting. Dit team bestaat meestal uit een ervaren accountant, een advocaat, en een aannemer of architect met ervaring in meergezinswoningen.
Voor organisaties die toegang zoeken tot potentiële investeringspartners en hulp bij het evalueren van verschillende opties, kan een syndicator bijzonder nuttig zijn. Syndicators helpen investeerders en financieringsbronnen te koppelen aan specifieke ontwikkelingsmogelijkheden. Er zijn syndicators die gespecialiseerd zijn in non-profit ontwikkeling, en in veel gevallen hebben organisaties veel baat bij hun expertise.
Huisvestingsadviseurs zijn van onschatbare waarde voor nonprofits met minder algemene ervaring op dit gebied. Ze kunnen helpen bij het opzetten van het initiële proces en het algemene inzicht van de organisatie in de ontwikkeling van betaalbare huisvesting bevorderen.
Het belang van het ontwikkelen van dit team in een vroeg stadium kan niet worden overschat. Non-profitorganisaties moeten deze expertise zo vroeg mogelijk in het proces benutten. In het bijzonder moet dit team nauw worden betrokken bij het opstellen en herzien van specifieke voorwaarden van de partnerschapsovereenkomst. Nadat het onroerend goed in gebruik is genomen, verlaten veel teamleden grotendeels het proces en wordt het aan de non-profit overgelaten om ervoor te zorgen dat alles op schema blijft. Voor alle organisaties is het van cruciaal belang om zo veel mogelijk inzicht en expertise te verwerven voordat dat gebeurt.
4. Begrijp de mogelijke gevolgen
Effectief navigeren door het proces van betaalbare huisvesting houdt ook in dat je weet wat er gebeurt als dingen niet volgens plan verlopen. Als de ontwikkeling niet voldoet aan de mijlpalen van de partnerschapsovereenkomst, kan de investeerder de terugbetaling eisen van de ontwikkelingskosten die eerder aan de non-profit zijn betaald. In extreme gevallen kan de non-profit zelfs worden gevraagd zich terug te trekken.
Nonprofitorganisaties mogen in geen enkel deel van het proces inschikkelijkheid van kredietverstrekkers of investeerders verwachten. Onrealistisch zijn over verwachtingen of het niet maken van de nodige organisatorische aanpassingen kan de toekomst van de ontwikkeling en de non-profit organisatie in gevaar brengen.
De kracht van schaal: Affordable Housing Done Right
Nonprofitorganisaties die de ontwikkeling van betaalbare huisvesting met succes kunnen uitvoeren, merken vaak dat opeenvolgende initiatieven soepeler en efficiënter verlopen. Met het juiste proces op zijn plaats, het opbouwen van interne capaciteiten, en het smeden van sterke partnerschappen kan de tweede of derde betaalbare huisvesting onderneming winstgevender en succesvoller maken. Het op deze manier opschalen van activiteiten kan de ontwikkeling van betaalbare huisvesting tot een aanzienlijk organisatorisch voordeel maken.
Het is belangrijk om een meer langetermijnperspectief op vroege betaalbare huisvestingsinitiatieven te nemen. Non-profitorganisaties moeten niet ontmoedigd raken door de aanvankelijke uitdagingen en de potentiële struikelblokken en deze in plaats daarvan gebruiken als waardevolle lessen voor toekomstige inspanningen. Het resultaat zal meer succesvolle ontwikkelingen zijn die een nonprofit in staat kunnen stellen om financiële stabiliteit te behouden en zijn sociale missie te bevorderen.
Stewart A. Grubman is de verantwoordelijke partner van het kantoor van PKF O’Connor Davies in Bethesda, Md. en heeft meer dan 30 jaar ervaring in de openbare accountancy. Hij houdt zich vooral bezig met accountantscontroles en belastingdiensten voor betaalbare en sociale woningbouw.