Wanneer je studieleningen hebt, kan het lastig zijn om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
COVID-19 UPDATE: Federaal beheerde studieleningen werden in automatische administratieve uitstel gezet tot 30 september 2020 als onderdeel van de CARES Act, ondertekend in wet op 27 maart 2020.
Als uw betalingen automatisch van uw bankrekening werden afgeschreven, is dat ook opgeschort. Als u zich probeert te kwalificeren voor een hypotheek en u hebt een IBR- of IDR-betalingsplan, kan uitstel een probleem vormen.
Als dit u overkomt, is het niet moeilijk om het te corrigeren.
Aanvullend lezen: COVID-19 Student Loan forbearance, Will it Hurt My Home Loan Approval?
Nu kennismaken met een Student Loan Hypotheek Expert
In dit artikel
- Uitleg over IBR
- Student Loan Betalingswijzigingen
- Bereken uw schuld/inkomen ratio
- Student Loan Richtlijn. Snapshot
- Freddie & Fannie Swap Guidelines
- Creative Solutions to Solve Problems
- Why Lenders Get It Wrong
Understanding IBR
Uw studielening betalingen kunnen worden uitgesteld of in uitstel van betaling. Als uw leningen zijn uitgesteld, hoeft u geen betalingen te doen.
Wanneer u begint met het doen van betalingen op uw studieleningen, hebt u mogelijk verschillende opties.
U kunt betalingen op uw studielening doen op basis van uw inkomen. Dit wordt een Income-Based Repayment (IBR) plan genoemd.
Maak nu kennis met een Student Loan Mortgage Expert
IBR-plannen zullen meestal niet de hoofdsom en de verschuldigde rente dekken, en het saldo van de lening kan toenemen, ook al doet u betalingen.
Als uw betaling is gebaseerd op een berekening die uw lening aan het einde van de leentermijn volledig afbetaalt, is dit een afgeschreven betaling.
Alle acceptatierichtlijnen bij alle kredietverstrekkers zullen u toestaan een afgeschreven betaling te gebruiken bij het berekenen van uw schuldquote.
IBR-plannen kunnen u ook achterlaten met een betaling van $ 0,00, hoewel uw lening in de aflossingsstatus is. Uw inkomen wordt elk jaar herzien om uw nieuwe betaling in het volgende jaar te bepalen.
Student Loan Payment Change History
Meer en meer studenten zitten vastgebonden aan studentenlening schuld voor jaren na het verlaten van school.
Geketend zijn aan studentenlening schuld vereist een ervaren slotenmaker om de juiste richtlijnen te ontgrendelen om u goedgekeurd te krijgen voor een huis lening.
Maak nu kennis met een Student Loan Mortgage Expert
Het is bijna een fulltime baan om bij te blijven met de updates van de underwriting-richtlijnen, en IBR-betalingen lijken veel leningofficieren in een staartspin van verkeerde informatie te sturen.
Student Loan Guideline Changes Since 2015
- 2 keer voor Fannie Mae Conventionele Leningen
- 3 keer voor Freddie Mac Conventionele Leningen (januari 2020 meest recent)
- 1 keer voor FHA Verzekerde Leningen
- 2 keer voor VA Guaranteed Loans
- 2 keer voor USDA Guaranteed Loans
De eerste grote verandering in de underwriting-richtlijnen vond plaats toen kredietverstrekkers uitgestelde betalingen of leningen in forbearance niet langer mochten negeren.
De tweede grote verandering was dat u een betaling moest toepassen op elk saldo van de studielening. Als de betaling die op uw kredietrapport wordt gerapporteerd de lening aan het einde van een vaste termijn niet zal afbetalen, zijn uw betalingen niet afgeschreven.
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
Niet-afgeschreven betalingen werden publieke vijand # 1 door Fannie Mae, FHA, en USDA. In 2015 stonden de richtlijnen van Freddie Mac geen uitgestelde betalingen of leningen in forbearance toe en zouden IBR-betalingen toestaan, zelfs als de gerapporteerde betaling $ 0,00 is.
NEW – Freddie Mac sluit PSLF uit van DTI – Dit is enorm nieuws dat van Freddie Mac komt, effectief op 2 januari 2020. Als u kunt documenteren dat u in aanmerking komt voor een openbare dienst lening kwijtschelding programma, of een werkgever gesponsorde lening kwijtschelding programma, moet u in staat zijn om uw studielening betalingen uit te sluiten van uw DTI.
Berekenen van uw schuld naar inkomen ratio (DTI)
De hele studielening debacle wordt veroorzaakt door verwarring over hoe uw schuld naar inkomen ratio’s worden berekend.
Maak nu kennis met een Student Loan Mortgage Expert
Uw verhouding tussen schuld en inkomen wordt berekend als uw voorgestelde woonbetaling (bij het kopen van een huis) plus uw maandelijkse schulden uit uw kredietrapport, als een percentage van uw bruto inkomen.
Wanneer u een conventionele lening van Fannie Mae of Freddie Mac gebruikt, mag de totale woonbetaling plus de maandelijkse verplichtingen niet meer bedragen dan 50% van uw bruto inkomen, of een 50% DTI.
Leners die een FHA-hypotheek gebruiken, hebben 2 DTI-ratio’s. Een front-end debt to income ratio is uw huisvesting betaling als een percentage van uw inkomen. Een back-end debt to income ratio omvat uw maandelijkse schulden uit uw kredietrapport.
FHA zal toestaan dat uw huisvestingsbetaling zo hoog is als 46,99% front-end DTI, en een maximum van 56,99% back-end DTI inclusief uw schulden.
Get Introduced to a Student Loan Mortgage Expert Now
Studentleningen worden verwarrend wanneer er geen betaling op uw kredietrapport wordt gerapporteerd, of wanneer uw betaling een Income-Based Repayment (IBR) betaling is.
2021 Student Loan Guidelines Snapshot
Fannie Mae Conventional
- Income-Based Payment – Toegestaan – $ 0 ok met ondersteunende documentatie* – Bijgewerkt april, 2017
- Amortized Payment – Ok met alle kredietverstrekkers
- Deferred of forbearance gebruiken 1% van het leensaldo.
- *Verwacht documentatie te krijgen van uw studentenlening servicer
Freddie Mac Conventional
- Income-based payments – May use payment as reported on credit report
- $0 payment on NO LONGER used – must use .5% – Zie PSLF Update
- Kan uitgesloten worden van schuld/inkomen berekening indien minder dan 10 maanden betalingen overblijven
- Verzet of uitstel van betaling gebruiken .5% van leensaldo – Effectief 1 november 2018
FHA Government Insured
- Non-amortized Payment – Not Allowed | Must use 1% of the loan balance
- Amortized Payment – Ok with all lenders
- Deferred or forbearance use 1% of the loan balance.
VA Guaranteed Loan
- Non-afgeschreven betaling – Toegestaan, zelfs met $ 0.00 betaling
- Amortized Payment – Ok met alle kredietverstrekkers
- Deferred of uitstel moet 5% van het saldo van de lening gedeeld door 12
- Verwacht documentatie te krijgen van uw studentenlening servicer
USDA Guaranteed Loan – Bijgewerkt september 2019
- Non-amortized Payment – Gebruik betaling op kredietrapport 0r .50%, afhankelijk van welke groter is.
- Amortized Payment – Ok met alle kredietverstrekkers
- Deferred of uitstel van betaling gebruik .50% van het saldo van de lening.
Creative Solutions to Solve Student Loan Problems
Als u probeert een huis te kopen, en de stukken passen gewoon niet in elkaar, hier zijn enkele creatieve oplossingen die eerdere klanten met succes hebben gedaan.
Uitgestelde betalingen of Lening in Forbearance
Als u leningen met uitgestelde betalingen hebt, of als uw lening in forbearance is, hebben we huizenkopers in een op inkomen gebaseerd aflossingsplan laten gaan, en in aanmerking komen met behulp van een Fannie Mae Conventional
Parents Co-Sign and Pay Student Loan Payment
Fannie Mae onlangs bijgewerkt hun “Voorwaardelijke aansprakelijkheid” richtlijn toe te staan studentenlening betalingen worden genegeerd, als je kunt laten zien dat een medeondertekenaar heeft de betalingen voor de afgelopen 12 maanden.
Debt to Income Ratio too High for Conventional
Deze huiskoper consolideert meer dan een dozijn leningen in een 30-jarige afgeschreven betaling. We hadden een afgeschreven betaling nodig om te profiteren van flexibelere DTI-eisen dan conventionele.
Betaling niet te zien op kredietrapport
Als uw lening in aflossing is, kan uw geldschieter een kredietaanvulling krijgen (indien nodig) van het kredietbureau door hen een kopie van uw verklaring van uw studieleningverstrekker te geven.
Heb minder dan 5% aanbetaling en IBR betaling
Het is een veelvoorkomend misverstand dat FHA de laagste aanbetaling biedt. VA & USDA bieden 100% financiering, maar extra kwalificatie is vereist.
Zowel Fannie Mae en Freddie Mac hebben programma’s die zo weinig als een 3% aanbetaling mogelijk maken. In aanmerking te komen kan worden bepaald door inkomensgrenzen, of het gebied dat u koopt in.
Er zijn geen inkomensgrenzen voor huizen die worden gekocht in “gerichte” lage tot modale inkomens. Deze speciale programma’s omvatten ook korting op de hypotheekverzekering en korting op de afsluitkosten.
Kan alleen in aanmerking komen voor een FHA-lening
Er zijn vele redenen waarom een FHA-lening de beste optie voor u is. Conventionele financiering is restrictiever, vereist een hogere kredietscore en is vaak geen optie als u veel schulden op uw kredietrapport hebt.
De oplossing is om te documenteren wat een afgeschreven betaling zou zijn als u begint met het maken van betalingen op uw studielening die de lening aan het einde van de looptijd van de lening zou afbetalen.
Er is geen richtlijn die vereist dat u daadwerkelijk in aflossing bent op uw lening, alleen dat u een afgeschreven betaling gebruikt voor het doel van het berekenen van uw schuld-inkomensverhouding.
Er zijn een paar manieren waarop u kunt bepalen wat deze betaling zou zijn:
- Bel uw studielening geldschieter en vraag hen om een verklaring/offerte waaruit blijkt wat die betaling zou zijn.
- Beginnen met het maken van betalingen op uw studielening (u kunt het weer in opschorting zetten nadat uw huis lening is voltooid)
Als u een van deze opties gaat overwegen, bespreek dan eerst met een ervaren hypotheek lening officier of u nog steeds in aanmerking zou komen met behulp van een afgeschreven betaling.
Uw lening officier kan berekenen wat die betaling zou kunnen zijn. Het probleem dat u oplost, is het verkrijgen van documentatie van de leningverstrekker van de studentenlening die die betaling ondersteunt.
Why Lenders Get It Wrong
Als u belt vanuit een advertentie op tv, radio of internet, wordt u hoogstwaarschijnlijk doorverbonden met een callcenter, met weinig tot geen feitelijke hypotheekervaring.
Ik noem deze “big box” geldverstrekkers. Deze kredietverstrekkers zijn geweldig in het verwerken van een bepaald type leningbestand dat niet iets te ver buiten de doos vereist.
Studentenleningbetalingen zijn niet echt zo ver buiten de doos, maar de timing voor wanneer deze problemen worden gevonden, kon niet slechter zijn.
Als u via een callcenter van een big box-kredietverstrekker werkt, komt uw aanvraag niet voor een professional totdat deze de underwriter bereikt.
De acceptatierichtlijnen voor studieleningen, en specifiek op inkomen gebaseerde afbetalingsplannen, zijn de afgelopen 2 tot 3 jaar verschillende keren veranderd.
Vele keren komt uw dossier pas voor de underwriter nadat u uw aankoopbod al hebt geaccepteerd en voor de taxatie hebt betaald.
Hopefully, er is genoeg tijd, en de underwriter is ervaren genoeg om de richtlijnen op te zoeken en kan uitzoeken hoe u uw nieuwe huis kunt redden door u goedgekeurd te krijgen voor de juiste lening.
Ik zou niet geloven dat dit zo veel gebeurt als het doet als ik het niet persoonlijk had meegemaakt! We behandelden dit onderwerp voor het eerst in 2015, en hebben honderden IBR-vragen beantwoord van kopers in het hele Country.
Zoveel van deze horrorverhalen die we horen, hadden kunnen worden vermeden als een professionele leningofficier werd gebruikt, en niet een callcenter-leningverstrekker.
Werken met een expert
We helpen huizenkopers en huiseigenaren zich te kwalificeren voor een hypotheek met studieleningen sinds 2015, toen de grote uitdagingen waar we vandaag voor staan voor het eerst werden geïntroduceerd.
Find My Way Home is een Expert Network van ervaren hypotheekprofessionals, hier om uw vragen te beantwoorden en u op het juiste pad te zetten.
U kunt uw vragen beantwoord te krijgen door ofwel ons een beetje meer informatie hier, en wij zullen u overeenkomen met een lening officier die een expert is met studielening richtlijnen, of u kunt een reactie of vraag hieronder achterlaten.
Wij verkopen uw informatie niet aan meerdere kredietverstrekkers en hopen dat u iemand ervaren te vinden, zullen wij u voorstellen aan een lening officier die we kennen en vertrouwen dat kan helpen.
Elke vraag die u hieronder stelt, zal ik persoonlijk beantwoorden, en indien nodig, kunnen we u voorstellen aan een professionele, ervaren lening officier waarvan ik weet dat hij kan helpen.