In diesem Artikel:
- Der Vermietungsprozess
- Vermieter-.Mietergesetze nach Bundesland
- Mietvertragsarten
- Mitteilungsanhänge
- Sicherheitskaution
- Einfordern der letzten Monatsmiete
- Wie man einen Mietvertrag erstellt
Ein Mietvertrag (oder, allgemeiner: ein Mietvertrag) kann sowohl Sie als auch Ihre Mieter schützen, indem er die Erwartungen im Voraus festlegt und die Regeln und Anforderungen der Immobilie darlegt. Ein spezifischer, detaillierter Mietvertrag kann Streitigkeiten und Missverständnisse mindern und Klarheit schaffen, wenn Fragen auftauchen.
An ausgewählten Standorten können Sie mit Zillow Rental Manager einen anpassbaren Online-Mietvertrag erstellen. Melden Sie sich einfach bei Ihrem Zillow Rental Manager-Konto an, geben Sie die Adresse der Immobilie ein und wählen Sie dann „Mietverträge“. Wenn Sie bereits Immobilien in Ihrem Konto haben, wählen Sie die Registerkarte Mietverträge für die Immobilie, für die Sie einen Mietvertrag erstellen möchten. Von dort aus werden Sie durch den gesamten Prozess zur Erstellung eines Mietvertrags geführt.
Der Vermietungsprozess
Typischerweise wird ein Mietvertrag erstellt, nachdem Sie diese Teile des Vermietungsprozesses abgeschlossen haben:
- Vermarktung Ihres Mietobjekts. Beginnen Sie mit dem Verfassen einer Vermietungsanzeige, in der Sie die besten Eigenschaften Ihrer Wohnung beschreiben, und fügen Sie mindestens 10 hochwertige Fotos von innen und außen bei.
- Veranstalten Sie einen Tag der offenen Tür oder eine private Besichtigung. Geben Sie potenziellen Mietern die Möglichkeit, die Wohnung zu besichtigen und sich zu vergewissern, dass sie ihren Bedürfnissen entspricht.
- Überprüfen Sie alle Mietanträge. Die Bewerbungen geben Ihnen einen Einblick in die Mietgeschichte eines potenziellen Mieters und helfen Ihnen, einen zuverlässigen Mieter für Ihre Immobilie zu finden.
- Durchführung einer Bonitätsprüfung des Mieters. Das Mieter-Screening liefert Informationen über den Beschäftigungsstatus des Bewerbers und seine aktuellen und früheren Wohnsitze sowie einen Blick auf seine finanzielle und kriminelle Vorgeschichte, sofern die örtlichen Gesetze dies zulassen.
- Kontaktaufnahme mit früheren Vermietern für Referenzen. Wenden Sie sich telefonisch oder per E-Mail an derzeitige oder frühere Vermieter, um sich zu vergewissern, dass der Bewerber die Miete pünktlich gezahlt hat, sich gut um die Immobilie gekümmert hat und ob der Vermieter wieder an ihn vermieten würde.
Vermieter-Mieter-Gesetze nach Bundesstaat
Jeder Bundesstaat verfügt über Vermieter-Mieter-Gesetze, die mietbezogene Fragen, Mietvertragsverlängerungen, Nachträge und Kündigungen regeln können, um Ihnen bei der Verwaltung Ihres Mietobjekts zu helfen. In diesen Gesetzen sind sowohl Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter als auch die Rechte und Pflichten des Mieters festgeschrieben. Die Gesetze für Vermieter und Mieter sind in jedem Bundesland unterschiedlich. Wenden Sie sich daher an einen Anwalt vor Ort, um besser zu verstehen, wie sich die Gesetze für Vermieter und Mieter auf Ihren Mietvertrag auswirken können.
In unserem Leitfaden für Vermieter-Mieter-Gesetze finden Sie eine Übersicht über die Vorschriften der einzelnen Bundesstaaten:
- Arizona
- Kalifornien
- Florida
- Georgia
- Illinois
- Massachusetts
- New York
- Oregon
- Pennsylvania
- Texas
- Washington
- Washington, D.C.
Mietvertragsart
Abhängig von Ihrer Situation können Sie eine der folgenden Mietvertragsarten wählen:
Befristeter Mietvertrag. Dieser Mietvertrag hat ein festes Enddatum, das in der Regel zwischen sechs Monaten und einem Jahr liegt.
Monatsmietvertrag. Dieser Mietvertrag verlängert sich automatisch jeden Monat, bis entweder der Vermieter oder der Mieter den Vertrag kündigt.
Sie können ganz einfach Ihren Mietvertragstyp auswählen und Start- und Enddatum festlegen, wenn Sie einen Mietvertrag mit Zillow Rental Manager erstellen.
Anhänge zur Offenlegung
Einige Elemente, die Ihrem Mietvertrag beigefügt werden können, sind:
- Angaben zu Bleifarben
- Angaben zu Schimmelpilzen
- Staatliche Wählerregistrierungen
- Andere Angaben, die nach örtlichem Recht erforderlich sind
Kautionen
Wenn Sie sich entscheiden, eine Kaution zu erheben, fügen Sie den erforderlichen Betrag beim Abschluss eines Mietvertrags bei.
Die Gesetze über die Höhe der Kaution und deren Aufbewahrung sind je nach Bundesland unterschiedlich. Nicht verbrauchte Kautionsbeträge müssen dem Mieter innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückerstattet werden, der von Ort zu Ort unterschiedlich ist.
Einforderung der letzten Monatsmiete
Wenn Sie eine Kaution einfordern, können Sie auch die letzte Monatsmiete einfordern. In einigen Bundesstaaten, z. B. in Oregon, wird die letzte Monatsmiete wie eine Kaution behandelt, d. h. Sie müssen sie auf einem separaten Konto aufbewahren und dem Mieter die aufgelaufenen Zinsen auszahlen.
Wie Sie einen Mietvertrag erstellen
Befolgen Sie diese 13 Schritte, um mit Zillow Rental Manager online einen Mietvertrag zu erstellen.
Sammeln Sie die Daten aller Parteien
Der erste Schritt bei der Erstellung eines Mietvertrags besteht darin, dass Sie Ihren Namen, Ihre Telefonnummer, Ihre E-Mail-Adresse und Ihre Anschrift für den Erhalt wichtiger Mitteilungen in Ihrem Mietvertrag ausfüllen.
Diese Informationen werden auch für folgende Personen erfasst:
- Miteigentümer der Immobilie
- Verwalter oder Hausverwalter
- Alle Mieter, die den Mietvertrag unterschreiben
Alle zusätzlichen Bewohner, die keine Miete zahlen, wie Kinder oder ältere Verwandte, sollten ebenfalls dokumentiert werden, um sicherzustellen, dass Sie einen Nachweis darüber haben, wer in dem Mietobjekt lebt. In einigen Staaten gibt es auch Höchstgrenzen für die Belegung, die eingehalten werden müssen.
Der nächste Schritt bei der Erstellung des Mietvertrags für Wohngebäude besteht darin, Informationen über Ihre Immobilie zu geben. Es gibt zwei Haupttypen von Mietobjekten:
Einfamilienhäuser sind das normale Haus oder Reihenhaus.
Mehrfamilienhäuser sind Apartments, Eigentumswohnungen, Doppel- und Mehrfamilienhäuser, Kellerwohnungen und Schwiegermutterwohnungen.
Ganz gleich, welche Art von Mietwohnungen Sie besitzen, Sie werden sich sammeln wollen:
- Die Adresse der Immobilie
- Ob die Immobilie Teil einer Hausbesitzer- oder Wohnungseigentümergemeinschaft ist
- Eigenschaftsmängel
- Alle Geräte,
Betrachten Sie alle Versorgungs- und Serviceleistungen der Immobilie
Ihr Mietvertrag muss alle von Ihnen bereitgestellten und die von der Immobilie angebotenen Versorgungs- und Serviceleistungen enthalten. Dazu gehören in der Regel:
- Strom
- Erdgas
- Wärme und Heizöl
- Wasser und Kanalisation
- Müllabfuhr
- Schneeräumung
- Gartenpflege
- Telefon, Kabel- und Internetdienste
Sie können sich entscheiden, die Kosten für diese Posten selbst zu tragen oder im Mietvertrag angeben, dass sie vom Mieter bezahlt werden. Wenn Ihr Mieter für die Zahlung einiger oder aller Nebenkosten verantwortlich ist, müssen Sie angeben, welche Kosten anfallen und wann die Zahlung fällig ist.
Kennen Sie die Bedingungen Ihres Mietvertrags
Die Bedingungen des Mietvertrags umreißen die Art und Länge des Mietverhältnisses, die Folgen, wenn der Mieter den Vertrag bricht, und die Umstände, unter denen Ihr Mieter vorzeitig ausziehen kann.
Kündigung. Vergewissern Sie sich, dass in Ihrem Mietvertrag die Bedingungen für die Beendigung des Mietverhältnisses klar festgelegt sind. Gibt es ein festes Enddatum oder besteht die Möglichkeit, den Vertrag von Monat zu Monat fortzusetzen? Wenn das Enddatum näher rückt, sollten Sie Ihren Mieter fragen, ob er den Mietvertrag verlängern möchte.
Ausweisung. Sie sollten klare Richtlinien darüber aufstellen, welche Handlungen gegen den Mietvertrag verstoßen, und sicherstellen, dass Sie die in Ihrer Region geltenden Räumungsgesetze befolgen, falls Sie einen Mieter zwangsräumen müssen.
Legen Sie den monatlichen Mietbetrag und das Fälligkeitsdatum fest
Die Grundmiete ist die monatliche Miete vor allen anderen Kosten. Legen Sie einen Mietpreis fest, der mit den Mieten in Ihrer Gegend vergleichbar ist, und achten Sie darauf, dass Sie die landesspezifischen Mietkontrollgesetze einhalten. Mit dem Zillow Rental Manager können Sie Folgendes festlegen:
- den Gesamtbetrag, der pro Monat fällig wird
- das monatliche Fälligkeitsdatum
- das erste Fälligkeitsdatum
Wenn ein Mieter zur Hälfte des Monats einzieht, können Sie die Miete anteilig berechnen. Unser Mietprogramm kann den anteiligen Mietbetrag auf der Grundlage des Einzugsdatums des Mieters und des Fälligkeitsdatums berechnen.
Berechnen Sie alle zusätzlichen Gebühren
Neben der Monatsmiete müssen die Mieter möglicherweise weitere monatliche Gebühren zahlen. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Zahlungsanforderungen beschreiben, wenn Sie einen Mietvertrag erstellen, einschließlich:
- Nebenkosten und Dienstleistungen
- Monatliche Gebühren für Haustiere
- Säumnisgebühren
- Gebühren bei unzureichender Deckung
Bestimmen Sie eine Zahlungsmethode
Sie können die Methoden wählen, mit denen ein Mieter Sie bezahlen kann – stellen Sie nur sicher, dass Sie diese im Mietvertrag angeben. Zu den üblichen Methoden gehören elektronische Zahlung, Scheck und Zahlungsanweisung. Mit Zillow Rental Manager können Sie monatliche und einmalige Zahlungen ganz einfach online einziehen.
Berücksichtigen Sie Ihre Rechte und Pflichten
Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben bestimmte Pflichten. Mit unserem Tool können Sie die Rechte und Pflichten beider Parteien beim Abschluss eines Mietvertrags umreißen.
Mieterpflichten. Mieter müssen die im Mietvertrag aufgeführten Mieterpflichten einhalten. Einige dieser Verpflichtungen können sein:
- Das Objekt nur für Wohnzwecke zu nutzen
- Sicherzustellen, dass das Objekt nur von den im Mietvertrag genannten Parteien bewohnt wird
- Andere Mieter nicht zu stören
- Die im Mietvertrag festgelegten Regeln und Vorschriften einzuhalten
- Angegebene Versorgungseinrichtungen vor Mietbeginn einzurichten
- Das Mietobjekt in einem sauberen, sicheren und hygienischen Zustand zu halten
- Den Vermieter über notwendige Reparaturen zu informieren
Vermieterpflichten. Es gibt auch Pflichten, die Sie einhalten müssen. Einige Vermieterpflichten können sein:
- Dienstleistungen oder Versorgungsleistungen bereitzustellen, die im Mietvertrag festgelegt oder gesetzlich vorgeschrieben sind
- das Grundstück und die Gemeinschaftsräume instand zu halten
- erforderliche Reparaturen rechtzeitig nach Erhalt der Mitteilung auszuführen
- das Grundstück nicht ohne Erlaubnis des Mieters zu betreten
- Das Betreten der Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters (außer in Notfällen)
- Die Nutzung der Wohnung durch den Mieter nicht behindern oder stören
Versicherungspflicht für Mieter
Ein Vermieter kann auch festlegen, ob die Mieter vor dem Einzug eine Versicherung abschließen müssen. Ist dies der Fall, können Sie in einigen Staaten eine vergleichbare Haftpflichtversicherung abschließen. Sie sollten mit einem Versicherungsmakler sprechen, um eine angemessene Deckungssumme zu ermitteln, und die Mindestdeckungssumme in Ihren Mietvertrag aufnehmen.
Bestimmen Sie, ob Sie bestimmte Regeln für Ihre Mieter wünschen
Als Vermieter können Sie Regeln aufstellen, um sicherzustellen, dass die Räume bewohnbar sind und die Mieter ihre Wohnung optimal nutzen können. Zu den Regeln, die Sie bei der Erstellung eines Mietvertrags festlegen, können gehören:
Regeln für Hauseigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaften: Dies sind Regeln, die für Ihre spezifische Nachbarschaft oder Vereinigung gelten können.
Schriftliche Zustimmungsregeln: Sie können festlegen, ob Änderungen an der Wohnung, wie das Hinzufügen oder Auswechseln von Schlössern, mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt sind.
Sicherheitsregeln: Dazu können Gewichtsbeschränkungen auf Balkonen oder Veranden, das Verbot brennbarer Materialien und andere damit zusammenhängende Regeln gehören.
Wartungsregeln: Wer ist für die Müllabfuhr, das Mähen des Rasens oder das Schaufeln der Gehwege zuständig? Legen Sie hier alle Einzelheiten fest.
Schlüsselregeln: Machen Sie klar, was passiert, wenn ein Schlüssel verloren geht oder welche Maßnahmen erforderlich sind, bevor ein Mieter auszieht.
Stellen Sie klare Richtlinien auf
Erwägen Sie, ob Sie Ihrem Mietvertrag Richtlinien hinzufügen, die die Erwartungen klar festlegen. Unsere Vorlage für einen Mietvertrag ermöglicht es Ihnen, Richtlinien zu Themen wie Haustiere, Lagerung und Rauchen festzulegen.
Rauchen
Ist Rauchen erlaubt? Wenn ja, wo dürfen Mieter und Gäste rauchen?
Haustiere
Sie können angeben, ob Haustiere erlaubt sind, und diesen Abschnitt sogar so anpassen, dass er Informationen über die Haustiere enthält, die auf dem Grundstück leben dürfen. Auch Dinge wie die Miete für Haustiere und zusätzliche Versicherungen sollten hier aufgeführt werden.
Denken Sie daran, dass Begleittiere nicht als Haustiere gelten, so dass Sie keine Gebühren, Mieten oder Kautionen für Haustiere erheben können, wenn ein Mieter eines hat.
Parken
Gibt es bestimmte Plätze, an denen die Mieter parken dürfen und wo nicht? Stellen Sie klar, ob es reservierte Plätze gibt oder ob das Parken offen ist.
Lagerung
Bieten Sie zusätzliche Lagerräume vor Ort an? Wenn ja, wie viel ist verfügbar und wie hoch sind die Kosten?
Prüfen Sie den Mietvertrag
Bevor Sie den Mietvertrag an Ihren Mieter senden, sollten Sie ihn überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie nichts übersehen haben. Mit dem Leasing-Tool von Zillow können Sie ganz einfach Anpassungen vornehmen und die Änderungen für später speichern. Wählen Sie einfach „Speichern und fortfahren“, um den aktuellen Entwurf Ihres Mietvertrags zu speichern und ihn zu einem anderen Zeitpunkt fertigzustellen. Sie können auch einen beliebigen Abschnitt überspringen und später darauf zurückkommen, falls erforderlich.
Unterschreiben Sie den Mietvertrag mit Ihrem Mieter
Wenn Sie mit der Erstellung des Mietvertrags fertig sind, müssen Sie ihn an Ihren Mieter weitergeben, damit er ihn überprüfen und unterschreiben kann. Wenn Sie unsere Online-Mietvertragsvorlage verwenden, können Sie „Freigeben“ auswählen, um den Vertrag zur Unterschrift an Ihren Mieter zu senden. Er erhält eine E-Mail-Benachrichtigung und wird aufgefordert, den Mietvertrag zu unterzeichnen oder Kommentare hinzuzufügen und ihn zur weiteren Überprüfung an Sie zurückzuschicken.
Wenn Sie den Mietvertrag stornieren oder bearbeiten möchten, wählen Sie Abbrechen, um alle Unterschriften zu widerrufen. Sie können dann eine Bearbeitung vornehmen und die neue Version an Ihren Mieter senden.
Als Vermieter können Sie den Mietvertrag gegenzeichnen, sobald alle Mieter unterzeichnet haben. Zillow Rental Manager wird Sie per E-Mail benachrichtigen, wenn der Mietvertrag für Sie fertig ist. Sobald Ihr Mieter seinen Teil überprüft und unterschrieben hat, unterschreiben Sie den Mietvertrag, um ihn offiziell zu machen!
Sie können jederzeit auf Ihre unterzeichneten Mietverträge zugreifen, indem Sie Ihr Dashboard besuchen. Sie können auch unterzeichnete Mietverträge für Ihre Unterlagen herunterladen.