Was ist das Loan-To-Cost Ratio (LTC)?
Das Kredit-Kosten-Verhältnis (LTC) ist eine Kennzahl, die beim Bau von Gewerbeimmobilien verwendet wird, um die Finanzierung eines Projekts (in Form eines Kredits) mit den Kosten für den Bau des Projekts zu vergleichen. Anhand des LTC-Verhältnisses können gewerbliche Immobilienkreditgeber das Risiko eines Baukredits bestimmen. Sie ermöglicht es Bauherren auch, die Höhe des Eigenkapitals zu ermitteln, das sie während eines Bauprojekts einbehalten. Ähnlich wie der LTC-Quotient vergleicht der LTV-Quotient den Baukreditbetrag mit dem Marktwert des Projekts nach Fertigstellung.
Die Formel für den LTC-Quotienten lautet
Darlehen zu Kosten=KreditbetragBaukosten\begin{aligned} &\text{Darlehen zu Kosten} = \frac{ \text{Darlehensbetrag} }{Text{Baukosten} } \\end{aligned}Loan to Cost=BaukostenDarlehensbetrag
Key Takeaways
- Loan-to-cost (LTC) vergleicht den Finanzierungsbetrag eines gewerblichen Immobilienprojekts mit seinen Kosten.
- LTC wird berechnet als der Darlehensbetrag geteilt durch die Baukosten.
- Der Loan-to-Value (LTV) hingegen vergleicht den Kreditbetrag mit dem erwarteten Marktwert des fertiggestellten Projekts.
- Ein höherer LTC bedeutet, dass das Projekt für die Kreditgeber risikoreicher ist, wobei die meisten Kreditgeber nur ein Projekt mit einem LTC von bis zu 80 % finanzieren werden.
Was sagt die Loan-To-Cost Ratio aus?
Die LTC-Quote wird verwendet, um den Prozentsatz eines Darlehens oder den Betrag zu berechnen, den ein Kreditgeber bereit ist, zur Finanzierung eines Projekts auf der Grundlage der harten Kosten des Baubudgets bereitzustellen. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird das gesamte Projekt einen neuen Wert haben. Aus diesem Grund werden der LTC-Quotient und der LTV-Quotient beim Bau von Gewerbeimmobilien nebeneinander verwendet.
Der LTC-Quotient hilft, das Risiko oder den Risikograd der Finanzierung eines Bauprojekts abzugrenzen. Letztlich bedeutet eine höhere LTC-Quote, dass es sich um ein risikoreicheres Projekt für Kreditgeber handelt. Die meisten Kreditgeber gewähren Darlehen, die nur einen bestimmten Prozentsatz eines Projekts finanzieren. Im Allgemeinen finanzieren die meisten Kreditgeber bis zu 80 % eines Projekts. Einige Kreditgeber finanzieren einen höheren Prozentsatz, was jedoch in der Regel mit einem deutlich höheren Zinssatz verbunden ist.
Die LTC-Quote ist zwar ein mildernder Faktor für Kreditgeber, die die Gewährung eines Kredits in Betracht ziehen, doch müssen sie auch andere Faktoren berücksichtigen. Die Kreditgeber berücksichtigen auch den Standort und den Wert des Grundstücks, auf dem das Projekt gebaut wird, die Glaubwürdigkeit und die Erfahrung der Bauunternehmer sowie die Kreditwürdigkeit und die Kreditvergangenheit des Kreditnehmers.
Beispiel für die Verwendung des LTC
Nehmen wir als hypothetisches Beispiel an, dass die harten Baukosten eines gewerblichen Immobilienprojekts 200.000 $ betragen. Um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer einen gewissen Anteil an dem Projekt hat, stellt der Kreditgeber ein Darlehen in Höhe von 160.000 $ zur Verfügung. Dadurch bleibt das Projekt etwas ausgeglichener und der Kreditnehmer wird ermutigt, das Projekt bis zur Fertigstellung zu begleiten. Das LTC-Verhältnis für dieses Projekt würde wie folgt berechnet: 160.000 $ / 200.000 $ = 80 %.
Der Unterschied zwischen dem Loan-to-Cost- und dem Loan-to-Value-Verhältnis
Das Loan-to-Value-Verhältnis ist eng mit dem LTC-Verhältnis verwandt, unterscheidet sich jedoch leicht. Beim Beleihungsauslauf wird der für ein Projekt gewährte Gesamtkredit mit dem Wert des Projekts nach dessen Fertigstellung verglichen (und nicht mit den Baukosten). Nehmen wir im obigen Beispiel an, dass der künftige Wert des Projekts nach seiner Fertigstellung doppelt so hoch ist wie die Baukosten, also 200.000 $. Wenn das Gesamtdarlehen für das Projekt nach der Fertigstellung 320.000 $ beträgt, würde das LTV-Verhältnis für dieses Projekt ebenfalls 80 % oder 320.000 $ / 400.000 $ betragen.