Come detenere il titolo di proprietà immobiliare per gli individui (California)
In California, ci sono diversi modi per detenere la proprietà di una proprietà immobiliare. Il modo scelto dovrebbe essere fatto con attenzione in quanto ha implicazioni legali e finanziarie. Alcuni scelgono di creare un’entità legale, come un Trust, una Corporation, o una LLC. La maggior parte degli individui, in particolare se stanno acquistando la loro residenza primaria, metteranno la proprietà sotto il proprio nome, almeno per cominciare. Così l’ufficiale di garanzia, per completare i documenti di apertura, chiederà agli acquirenti i loro nomi formali, il loro titolo, e come conferiranno la loro proprietà. Passeremo attraverso questi passi e alla fine di questo articolo vedrete una tabella di maturazione che è un comodo riassunto.
Prendiamo il primo passo e stabiliamo i vari tipi di titolo per gli individui:
- Single – mai sposato prima
- Nubile – sposato prima ma non sposato ora. Può essere una vedova/vedovo
- Sposato – marito e moglie o parti in un’unione domestica
- Sposato ma che acquista proprietà solo senza il coniuge.
C’è una differenza tra single e non sposato? Sì. Quando non siete mai stati sposati allora non c’è la possibilità che un’altra persona possieda qualcosa con voi in precedenza come parte della proprietà comune. In breve, non hai alcun bagaglio che non sia di tua creazione.
Quando non sei sposato, d’altra parte, c’è una precisa divisione del tempo “prima del matrimonio” e “dopo il matrimonio”. In altre parole, potrebbe esserci un bagaglio. Qualsiasi cosa prima di uno scioglimento del matrimonio o della morte del partner significherebbe che ci potrebbero essere attività e passività appartenenti al partner che potrebbero riguardarvi. Per esempio, se voi e il vostro ex-coniuge possedevate una proprietà e un pegno è stato depositato contro di lui personalmente, sarebbe attaccato a tutto ciò che possedeva, compresa la proprietà che possedevate in comune. Anche se dopo avete rinunciato al vostro interesse nella proprietà, questo non libererebbe la vostra parziale responsabilità per quel pegno perché il pegno è stato attaccato quando ancora lo possedevate insieme.
Quando siete sposati il vostro coniuge può unirsi a voi nella proprietà. Questo vale per i matrimoni di sesso opposto o dello stesso sesso in California.
Ma se siete sposati e il vostro coniuge non si unisce a voi per comproprietà, in California, che è uno stato di proprietà comune, a meno che l’interesse coniugale sia rinunciato, il vostro coniuge può sempre tornare a rivendicare un interesse parziale. Una società di titoli che assicurerà che avete la piena proprietà non può farlo se c’è la possibilità che il vostro coniuge torni a reclamare. Pertanto, per rimuovere il rischio, la società di titoli richiederà al coniuge di firmare un Quitclaim Deed per rinunciare al suo interesse.
Il secondo passo è decidere come “vestire” il titolo, o il modo in cui il titolo sarà tenuto. Qui ci sono i 4 tipi di vestizione che possono essere considerati:
- Come cointestatari
- Come inquilini in comune
- Come proprietà comune
- Come proprietà comune con diritto di sopravvivenza
Convivente (con diritto di sopravvivenza)
Punti salienti:
- Qualsiasi numero di persone, imparentate o non imparentate tra loro, possono detenere il titolo insieme come Joint Tenants.
- Cosa c’è di integro in questo tipo di trasferimento è che le parti possiedono la proprietà come un’unità intera, unificata nel tempo, possesso, interesse e da chi hanno ottenuto il titolo.
- Il “diritto di sopravvivenza” significa che alla morte di un comproprietario il suo interesse passa automaticamente agli altri comproprietari senza passare attraverso la successione.
- D’altra parte i singoli proprietari non possono fare testamento della loro parte ad un’altra persona.
- Questa proprietà congiunta può essere rotta se un comproprietario firma e registra un atto da se stesso a se stesso. Questo atto cambierà l’unità di tempo e i fattori di titolo.
- Quando la cointestazione è rotta i proprietari saranno proprietari come affittuari in comune.
- Una parola di cautela: un individuo non dovrebbe detenere un titolo in cointestazione con una persona giuridica, come una società. Una società è una “persona artificiale” e può esistere indefinitamente quindi i “diritti di sopravvivenza” con un individuo (una persona fisica) non funzionerebbero a favore di una persona fisica.
Esempio: John Smith, un uomo sposato come sua unica e separata proprietà, James Smith e Mary Smith, marito e moglie, tutti come co-inquilini
Tenancy in Common
Highlights:
- Un qualsiasi numero di persone, collegate o non collegate tra loro, possono detenere il titolo come Tenants in Common.
- A differenza della Joint Tenancy, non c’è unità di tempo di proprietà, interesse percentuale e da chi hanno acquisito l’interesse.
- I proprietari possono trasferire il loro interesse ad altri che poi terranno la loro proprietà in tenancy in common con gli altri proprietari.
- La co-proprietà con una persona giuridica non sarebbe un problema.
- Una coppia sposata può anche tenere la proprietà individualmente come tenants in common tra loro. Questo significa che ognuno può trasmettere la propria proprietà individuale a qualcuno che non sia il proprio coniuge. Normalmente, questo può richiedere ai coniugi di rinunciare ai loro diritti all’interesse del coniuge in modo da stabilire la loro proprietà separata.
- L’interesse percentuale dovrebbe essere designato. Se non è designata, i tribunali la porteranno in parti uguali tra i proprietari.
Esempio: John Smith, un uomo sposato come sua proprietà unica e separata per un interesse indiviso del 33,33%; James Jones e Mary Jones, marito e moglie come inquilini comuni per un interesse indiviso del 33,33%; The Garcia Enterprises, LLC, una società a responsabilità limitata della California, per un interesse indiviso del 33,33%, tutti come inquilini in comune
Esempio: James Jones, un uomo sposato e Mary Jones, una donna sposata, che sono sposati tra loro, ognuno per quanto riguarda il proprio interesse indiviso del 50% come loro unica e separata proprietà, come Tenants in Common
Proprietà della Comunità
Highlights:
- Questo tipo di proprietà può essere tenuta solo tra parti che sono sposate tra loro.
- Tengono interessi uguali nella proprietà e per trasferire la proprietà, entrambi i partner devono firmare l’atto.
- Ogni partner può prendere accordi per lasciare il proprio interesse in un testamento ad altri e quando ciò accade, il successore nell’interesse possiederà la proprietà insieme al partner originale sopravvissuto come inquilini in comune.
- Se non vengono presi accordi per lasciare il proprio interesse a qualcun altro, il coniuge superstite possiederà l’interesse del coniuge defunto separatamente dall’interesse che lui/lei doveva originariamente (proprietà in multiproprietà).
Esempio: John Doe e Jane Doe, Marito e Moglie come Proprietà Comunitaria
Proprietà Comunitaria con Diritto di Sopravvivenza
Punti salienti:
- Questo tipo di proprietà può essere tenuta solo tra parti che sono sposate tra di loro.
- Il conferimento è una combinazione delle parti migliori di Joint Tenancy e Community Property.
- Un coniuge può rompere il vesting firmando un atto da se stesso a se stesso, al che la proprietà sarà poi vestita come Tenants in Common con l’altro coniuge.
- L’interesse del coniuge deceduto va automaticamente al coniuge superstite senza bisogno di un testamento. Ma quell’interesse così acquisito sarà posseduto separatamente dall’interesse che il coniuge superstite possedeva precedentemente (proprietà in multiproprietà).
- Vantaggi di una base di contabilità step-up per stabilire la linea di base per il valore dell’interesse del coniuge defunto. Questo aiuta a determinare la plusvalenza da dichiarare in caso di vendita della proprietà.
Esempio: John Doe and Jane Doe, Marito e moglie come Community Property with Rights of Survivorship
Convivenze domestiche e matrimoni dello stesso sesso (California)
Highlights:
- Le convivenze domestiche possono essere composte da partner dello stesso sesso o di sesso opposto, uno dei quali ha più di 62 anni di età. Si applicano alcune linee guida.
- Le unioni domestiche hanno lo stesso tipo di diritti, responsabilità e benefici delle unioni eterosessuali in un matrimonio, compresi gli stessi diritti di proprietà dei beni.
- Le coppie che hanno stipulato un’unione domestica (ma non sono sposate tra loro) possono essere registrate presso il Segretario di Stato.
- I partner dello stesso sesso possono essere sposati tra loro in questo stato e avranno gli stessi diritti, responsabilità e benefici dei partner eterosessuali che sono sposati tra loro.
Esempio: “James Doe e Jane Doe, partner domestici registrati, come inquilini congiunti
Esempio: James Smith e John Smith, che sono sposati tra loro, come cointestatari”.
Come i paragrafi sopra potrebbero essere difficili da navigare, c’è un grafico che è stato fornito attraverso la nostra industria questi molti anni. Qui c’è una copia, che potete scaricare e stampare.
Clicca qui per vedere e scaricare il grafico
È importante capire che per la protezione della vostra famiglia, degli eredi e dei beneficiari, si dovrebbe pensare considerevolmente a come prendere il titolo di proprietà e la cessione. Non date per scontato che solo perché è il modo “comune”, sia corretto. I tempi cambiano, le leggi cambiano, la vostra situazione finanziaria cambia. Non date per scontato che solo perché la vostra maturazione precedente è stata fatta in un modo, debba rimanere la stessa negli anni.
Qualsiasi domanda? Anche se siamo più che disposti ad aiutarvi, vi preghiamo di contattare il vostro CPA, pianificatore finanziario o consulente legale in quanto hanno una maggiore conoscenza del vostro stato e delle vostre esigenze.
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