Ammortamento negativo

Cos’è l’ammortamento negativo?

L’ammortamento negativo è un termine finanziario che si riferisce ad un aumento del saldo principale di un prestito causato da una mancata copertura degli interessi dovuti su quel prestito. Per esempio, se il pagamento degli interessi su un prestito è di $500, e il mutuatario paga solo $400, allora la differenza di $100 verrebbe aggiunta al saldo principale del prestito.

Capire l’ammortamento negativo

In un prestito tipico, il saldo principale viene gradualmente ridotto man mano che il mutuatario effettua i pagamenti. Un prestito ad ammortamento negativo è essenzialmente il fenomeno inverso, dove il saldo principale cresce quando il mutuatario non riesce ad effettuare i pagamenti.

Gli ammortamenti negativi sono presenti in alcuni tipi di prestiti ipotecari, come i mutui a tasso regolabile con opzione di pagamento (ARM), che permettono ai mutuatari di determinare quanta parte degli interessi di ogni pagamento mensile scelgono di pagare. Qualsiasi porzione di interesse che scelgono di non pagare viene poi aggiunta al saldo principale del mutuo.

Un altro tipo di mutuo che incorpora ammortamenti negativi è il cosiddetto mutuo a pagamento graduato (GPM). Con questo modello, il piano di ammortamento è strutturato in modo che i primi pagamenti includono solo una parte degli interessi che saranno poi addebitati. Mentre questi pagamenti parziali vengono effettuati, la parte di interesse mancante viene aggiunta di nuovo al saldo principale del prestito. Nei periodi di pagamento successivi, i pagamenti mensili includeranno l’intera componente di interesse, facendo sì che il saldo principale diminuisca più rapidamente.

Anche se gli ammortamenti negativi offrono flessibilità ai mutuatari, alla fine possono rivelarsi costosi. Per esempio, nel caso di un ARM, un mutuatario può scegliere di ritardare il pagamento degli interessi per molti anni. Anche se questo può aiutare ad alleggerire l’onere dei pagamenti mensili nel breve termine, può esporre i mutuatari a gravi shock di pagamento futuri nel caso in cui i tassi di interesse aumentino in seguito. In questo senso, l’ammontare totale degli interessi pagati dai mutuatari può alla fine essere molto più grande che se non avessero fatto affidamento sugli ammortamenti negativi, per cominciare.

Esempio del mondo reale di ammortamento negativo

Considerate il seguente esempio ipotetico: Mike, un acquirente di casa per la prima volta, desidera mantenere il suo pagamento mensile del mutuo il più basso possibile. Per ottenere questo, opta per un ARM, scegliendo di pagare solo una piccola parte degli interessi sulle sue rate mensili.

Prevediamo che Mike abbia ottenuto il suo mutuo quando i tassi di interesse erano storicamente bassi. Nonostante ciò, i suoi pagamenti mensili del mutuo assorbono una percentuale significativa del suo reddito mensile, anche quando si avvantaggia dell’ammortamento negativo offerto dall’ARM.

Anche se il piano di pagamento di Mike può aiutarlo a gestire le sue spese a breve termine, lo espone anche a un maggiore rischio di tasso di interesse a lungo termine, perché se i futuri tassi di interesse aumentano, potrebbe non essere in grado di sostenere i suoi pagamenti mensili modificati. Inoltre, poiché la strategia di pagamento a basso interesse di Mike fa sì che il suo saldo del prestito diminuisca più lentamente di quanto farebbe altrimenti, egli avrà più capitale e interessi da rimborsare in futuro che se avesse semplicemente pagato l’intero interesse e il capitale che doveva ogni mese.