Qu’est-ce qu’un Lady Bird Deed ?

Un Lady Bird Deed (également connu sous le nom de « enhanced life estate deed ») est une manière alternative de transférer la propriété d’un bien. Au lieu de transférer la propriété/le contrôle du bien immobilier aux bénéficiaires du propriétaire, un acte Lady Bird permet au propriétaire de se donner un domaine viager (également appelé bail viager) et fournit un intérêt résiduel (généralement dans un héritier, mais il pourrait être toute personne que le propriétaire désire) après le décès du propriétaire. Mais, contrairement à un acte de propriété viagère ordinaire ou à un transfert pur et simple de propriété : (a) le locataire à vie a le droit de vendre ou d’hypothéquer l’ensemble de la propriété sans se joindre à l’héritier et de conserver tous les profits (il peut déposséder l’héritier de son intérêt) ; et (b) le locataire à vie peut commettre des gaspillages au détriment de l’héritier.

Lady Bird Deeds in Florida

Lady Bird Deed est également connu sous le nom de « transfert à la mort ». Les Lady Bird Deeds sont également connus sous le nom d' »actes de propriété viagère améliorée ». Ces trois termes désignent le même type d’acte. Il est important de noter que les Lady Bird Deeds ne sont pas utilisés dans tout le pays. Cependant, ils sont spécifiquement utilisés régulièrement en Floride.

L’idée de base est que le Lady Bird Deed en Floride permet à la propriété de passer en dehors de l’homologation après le décès du propriétaire initial. Il prévoit également que le propriétaire initial (que nous appellerons le détenteur du domaine viager ou le locataire viager) peut (a) changer d’avis quant à la personne qui devrait recevoir la propriété avant son décès et (b) faire ce qu’il veut avec sa propriété sans avoir à consulter ou à obtenir la permission du remainderman listé, même si cela signifie éliminer son intérêt de propriété éventuel.

Important, le remainderman a un intérêt acquis (sous réserve d’être dessaisi). Ainsi, si l’héritier survivant décède avant le détenteur du droit viager, au décès du détenteur du droit viager, la part de la propriété de l’héritier survivant décédé devrait aller à sa succession.

En d’autres termes, si deux héritiers survivants devaient hériter 50/50 au décès du détenteur du droit viager ; si un héritier survivant décède en premier, l’héritier survivant n’obtient toujours que ses 50%. Les autres 50% devraient passer par l’homologation.

Lady Bird Deed vs Traditional Life Estate Deed

Vite, je veux expliquer la principale différence entre un acte de succession viagère améliorée et un acte de succession viagère régulière ou traditionnelle : Dans un acte régulier / non-lady-bird, vous trouverez un langage qui dit essentiellement :

« Sam Jones pour sa vie, avec le reste à sa fille Lisa Jones. » Dans cet exemple, Sam est le détenteur du domaine viager (alias le locataire à vie) et Lisa est l’héritière. »

Parce qu’il s’agit d’un acte de domaine viager traditionnel (et non d’un acte de domaine viager amélioré, ou d’un acte Lady Bird), Sam ne pourrait pas vendre sa propriété ou contracter une hypothèque, sans que Lisa ne se joigne à lui (c’est-à-dire que Lisa doit signer et accepter l’acte).En revanche, un acte de propriété viagère amélioré indique que le locataire viager a le plein pouvoir et l’autorité d’hypothéquer, de louer, de vendre, etc… sans la participation de l’héritier. Cela suppose que l’acte de la coccinelle de Floride a été correctement rédigé pour indiquer (1) quels sont les pouvoirs du locataire à vie (par exemple, transporter, hypothéquer, louer, etc.) et (2) doit également inclure des mots à l’effet de : « le locataire à vie a le plein pouvoir et l’autorité de faire X, Y, et Z en fief simple sans joindre le remainderman. »

Comment un locataire à vie amélioré fait un transfert ou prend une hypothèque dans un Lady Bird Deed

La législature de la Floride n’a pas eu beaucoup à dire sur les lady bird deeds. Cependant, trois nouvelles normes de titre uniforme de la Floride ont été publiées par la section du droit des biens immobiliers, des successions et des fiducies du barreau de la Floride en juin 2019. Ils ont adopté ces normes qui traitent, et fournissent des directives, sur les actes de propriété viagère améliorés.

Quand un locataire viager de Lady Bird Deed veut transférer ou hypothéquer sa propriété

La norme de titre uniforme de la Floride 6.10 et 6.11 stipule que le titulaire d’un domaine viager dans une propriété non homestead ou homestead, si le ladybird deed spécifie qu’ils ont le pouvoir de vendre, de transférer, d’hypothéquer et de gérer autrement le domaine en fief simple PEUT transférer ou grever/hypothéquer le domaine en fief simple pendant la vie du titulaire du domaine viager sans joindre le remainderman.

Dans une situation de homestead, si le détenteur du domaine viager est marié, alors le conjoint doit signer tous les documents (mais toujours pas le remainderman) si le détenteur du domaine viager souhaite vendre ou hypothéquer.

Si l’on fait un acte de renonciation, le concédant devrait préciser spécifiquement qu’il s’agit d’une cession en fief simple par le locataire viager (car sinon, ce serait ambigu, c’est-à-dire qu’il ne transmettrait que son intérêt actuel.c’est-à-dire que le fait de ne transmettre que leur intérêt actuel -sans clarification- pourrait être interprété comme le titulaire du domaine viager ne transférant ou ne grevant que son domaine viager…. contrairement à un acte de garantie.

Comment sont traités les jugements et les privilèges avec les actes Lady Bird en Floride

Que se passe-t-il si un titulaire d’un acte de domaine viager amélioré a un créancier avec un privilège ou un jugement ?

Si le privilège ou le jugement est attaché à la propriété, une compagnie d’assurance titre exigerait la preuve d’une libération ou d’une satisfaction du jugement vis-à-vis du détenteur du domaine viager pour que ce dernier puisse transférer le titre en fief simple durant sa vie.

Toutefois, si le locataire viager décède sans faire de transfert, et que le créancier n’a pas réussi à prélever ou à exécuter son jugement, aucune libération ou satisfaction du privilège ne serait nécessaire. L’héritier survivant hériterait de la propriété faisant l’objet de l’acte de vente de la coccinelle, libre et quitte de la dette impayée. Voir Aetna Ins. Co. v. La Gasse, 223 So. 2d 727 (Fla. 1969) ; et Ogelsby v. Lee, 73 So. 840 (Fla. 1917). F.S. 733.706 et 733.702(4)(a).

Qu’en est-il s’il y a des jugements ou des privilèges contre le remainderman énuméré sur un ladybird deed ?

Le locataire à vie d’un lady bird deed peut transférer ou hypothéquer le titre en fief simple indépendamment de tout jugement contre le remainderman. En effet, l’intérêt du remainderman peut être dessaisi par le titulaire du domaine viager à tout moment. Ainsi, les dettes/créanciers du remainderman n’entraveraient pas les souhaits de transfert ou d’encombrement du titulaire du domaine viager.

Une exception à cette règle peut être un privilège fiscal fédéral IRS. La plupart des sociétés de titres traiteront différemment les privilèges de l’IRS, même s’ils ne concernent que le remainderman.

Comment le life estate deed amélioré life tenant devrait substituer le remainderman

Dans le premier lady bird deed enregistré, l’avocat en droit des aînés de Floride devrait spécifiquement indiquer que le life tenant conserve le droit de se dessaisir ou de changer de remainderman. Ensuite, si un acte ultérieur est enregistré effectuant un changement de remainderman, ajoutant un remainderman, ou retirant un remainderman de l’acte de domaine viager amélioré, il serait clair que cela ne serait pas un problème.

Si l’acte de domaine viager amélioré ne mentionne pas spécifiquement ce droit, certaines compagnies d’assurance titre pourraient avoir un problème. Par conséquent, un langage approprié devrait être inclus dans le premier acte de domaine viager amélioré qui est enregistré.

Puis, si le détenteur du domaine viager souhaite changer le remainderman, il ou elle peut enregistrer un deuxième acte de lady bird, cédant la propriété à eux-mêmes avec un nouveau remainderman, ou à eux-mêmes en fief simple, ou à un tiers.

Ai-je besoin d’un Lady Bird Deed pour avoir droit à Medicaid ?

La question est aussi parfois posée de la manière suivante : Si je suis propriétaire d’un bien immobilier, ai-je besoin d’un Lady Bird Deed pour obtenir Medicaid ? La réponse est, tout simplement, non.

Bien sûr, une stratégie de lady bird deed (également appelée « acte de propriété viagère améliorée ») peut être importante dans le processus de planification Medicaid. Mais, à proprement parler, les actes de lady bird ne vont pas aider quelqu’un à devenir admissible à Medicaid en Floride (ou n’importe où ailleurs, d’ailleurs).

Alors que les actes de succession de vie améliorés ne vous aideront pas à vous qualifier pour Medicaid, ils peuvent aider à réduire le montant que Medicaid est remboursé à la suite de leurs efforts de récupération de la succession.

Rappellez-vous, en tant qu’avocat du droit des aînés / Medicaid, j’essaie d’adopter une approche holistique du processus de planification Medicaid. Alors que ma préoccupation première est de protéger vos actifs contre d’immenses coûts de soins de longue durée de votre vivant (ce que nous ferons en utilisant un certain nombre de méthodes de qualification Medicaid de droit des aînés) – je vise également à réduire légalement (ou à éliminer lorsque cela est possible) le montant d’argent que votre succession devra rembourser à Medicaid après le décès d’un bénéficiaire de Medicaid.

Alors, comment un Lady Bird Deed est-il utilisé dans la planification de Medicaid ?

C’est dans cette veine que le lady bird deed est utile – c’est-à-dire réduire ou éliminer ce à quoi Medicaid a droit après le décès du bénéficiaire de Medicaid. C’est ce qu’on appelle un privilège Medicaid ou « récupération de la succession Medicaid ». Après le décès d’un bénéficiaire de Medicaid, Medicaid a un privilège automatique sur la succession que l’individu laisse derrière lui, sous réserve de certaines exceptions. En d’autres termes, Medicaid devient un créancier – mais seulement lorsque le bénéficiaire de Medicaid décède (en supposant qu’il avait plus de 55 ans).

Alors, vais-je perdre ma maison à cause de Medicaid ? Non. En Floride, l’une de ces exceptions est le homestead. En raison de sa position précieuse en Floride, le législateur accorde au homestead plusieurs couches de protection contre les créanciers, y compris Medicaid. Ainsi, vous n’avez même pas besoin d’un acte de propriété viagère amélioré pour protéger le homestead ! Cependant, vous pouvez toujours en avoir besoin pour éviter l’homologation. Mais avant d’aborder ce sujet, discutons brièvement d’autres types de biens immobiliers (c’est-à-dire les biens immobiliers non homestead) et de la façon dont ils sont facilement à la portée de Medicaid.

Lady Bird Deeds and Non-Homestead Real Estate

Vous avez une résidence secondaire, une maison de vacances, une location ou d’autres biens productifs de revenus ? Tous les biens immobiliers non-homestead sont soumis à la récupération de la succession Medicaid. Lorsqu’un bénéficiaire de Medicaid décède, ses biens immobiliers font partie de sa succession et sont donc à la portée des créanciers, dont Medicaid est généralement le plus important. Votre avocat de droit des aînés devra utiliser d’autres techniques de planification Medicaid pour obtenir qu’une personne possédant d’autres biens immobiliers soit qualifiée pour Medicaid – mais l’acte Lady Bird est peut-être le moyen le plus simple de laisser vos héritiers profiter du bien immobilier après que le bénéficiaire de Medicaid soit parti.

Lady Bird Deed as a Probate Avoidance Tool

En gardant les biens immobiliers en dehors de l’homologation, vous les gardez hors de portée de Medicaid. C’est parce que l’acte de l’oiseau dame dicte qui possède le bien immobilier par l’opération de la loi après le décès du bénéficiaire de Medicaid. Il ne fait essentiellement jamais partie de la succession du défunt – il passe automatiquement (après l’enregistrement du certificat de décès de forme courte) à celui qui est répertorié comme « remainderman », ce qui est similaire au choix d’un bénéficiaire.

DCF ne considère pas les lady bird deed comme un transfert d’actifs soumis à une période de pénalité Medicaid. Ceci est dû au fait que le remainderman peut être changé ou retiré à tout moment. En outre, le propriétaire n’a pas besoin d’obtenir une autorisation écrite pour vendre le bien immobilier, de la part du remainderman, dans un acte de domaine viager amélioré (ce qui n’est pas le cas avec les actes de domaine viager réguliers).

En conséquence, l’acte est un don incomplet, non soumis aux pénalités de transfert d’actifs Medicaid.

Éviter l’homologation est souvent un objectif valable en soi. L’homologation d’une succession signifie que les héritiers doivent attendre plus longtemps et engager des dépenses supplémentaires pour avoir accès à ce qui pourrait leur revenir rapidement. Pensez à un acte de coccinelle comme similaire à une désignation « payer sur la mort » sur un compte bancaire (qui est la façon dont vous auriez ce compte bancaire éviter d’avoir à passer par le processus d’homologation.

Alors, alors qu’un acte de coccinelle n’est pas nécessaire pour se qualifier pour Medicaid en premier lieu, il est certainement une stratégie digne de discuter avec votre avocat de soins aux personnes âgées lors de la planification Medicaid.

Avantages de l’utilisation d’un Lady Bird Deed

Le Lady Bird Deed est utilisé pour maintenir le contrôle de la propriété, en conservant les avantages du homestead (si applicable), et est utilisé pour éviter l’homologation. Il a également l’avantage de permettre à un homestead de conserver son statut de protection contre les créanciers.

Si la propriété cédée est un homestead, il n’y aura pas de perte de l’exemption fiscale du homestead et le comté ne réévaluera pas la propriété pour augmenter les impôts. Il existe d’autres avantages fiscaux dans l’utilisation d’un Lady Bird Deed, tels que l’absence de taxes supplémentaires de timbre documentaire, mais les autres avantages fiscaux sont au-delà de la portée de cet article.

Avantages du Lady Bird Deed dans un contexte de planification Medicaid

Lady Bird Deeds n’aide pas à qualifier un demandeur pour Medicaid. Mais il aide à minimiser le droit de Medicaid à la récupération de la succession après le décès du bénéficiaire de Medicaid. Dans un contexte de planification de Medicaid, l’acte Lady Bird est un outil utile car il permet aux biens immobiliers d’éviter l’homologation. Regardons comment les biens immobiliers sont traités dans deux contextes :

(1) Lady Bird Deed for Homestead

Une maison qui est également considérée comme une propriété homestead de Floride est (avec quelques limitations liées à des dettes spécifiques qui grèvent la maison) protégée des créanciers pendant que le propriétaire est vivant et pareillement protégée de la saisie par les créanciers après leur décès. Medicaid est traité comme un créancier général. Ainsi, pour une maison qui remplit les conditions requises pour être considérée comme un bien exonéré aux fins de l’éligibilité à Medicaid (cliquez sur le lien pour en savoir plus sur les cas où la maison n’est pas un bien comptabilisable aux fins de Medicaid), le principal avantage de l’utilisation d’un acte de propriété viagère amélioré est principalement la planification de la succession, c’est-à-dire la transmission de la maison entre les mains du propriétaire.L’avantage principal de l’utilisation d’un acte de propriété viagère améliorée est principalement la planification successorale – c’est-à-dire obtenir la maison dans les mains de votre bénéficiaire choisi sans qu’ils aient à passer par l’homologation.

La norme 6.12 du titre uniforme de la Floride discute de la façon dont le remainderman est traité dans la propriété homestead (discuté plus en détail dans mon article de suivi sur les actes Lady Bird de la Floride). Si le locataire à vie a toutes les réserves lady bird, le remainderman acquiert un titre en fief simple au décès du locataire à vie SEULEMENT lorsqu’il n’est pas en violation de la restriction constitutionnelle sur le dispositif de homestead (c’est-à-dire invalide si le conjoint survivant ou un enfant mineur, sauf que le legs pur et simple au conjoint est valide si aucun enfant mineur).

Si c’est le cas, alors le remainderman devrait enregistrer un affidavit indiquant qu’au décès du détenteur du domaine viager, il n’a pas été survécu par un conjoint ou un enfant mineur (si c’est vrai, bien sûr).

Si le lady bird deed a été enregistré par erreur (i.e. en violation des restrictions constitutionnelles du homestead de Floride, le homestead passera au conjoint survivant donnant à ce dernier un intérêt viager dans la propriété avec un reliquat aux descendants linéaires du défunt (y compris tout enfant mineur). En vertu de F.S. 732.7025, un conjoint peut renoncer à ses droits en tant que conjoint concernant les restrictions constitutionnelles sur les transferts de homestead si l’acte a un langage de renonciation approprié.

(2) Lady Bird Deed for Non-Homestead Properties

Les résidences secondaires ou les propriétés à revenus ne sont pas protégées par homestead en Floride. Ils peuvent ou non être protégés à des fins de Medicaid (parlez à votre avocat spécialisé dans le droit des personnes âgées pour discuter des stratégies pour s’assurer qu’ils le sont). Nous savons que les propriétés locatives sont protégées (elles ne sont pas incluses dans les actifs comptabilisables de Medicaid), mais quoi qu’il en soit, les propriétés non homestead ne sont pas protégées de la récupération des biens de Medicaid comme le sont les propriétés homestead. En d’autres termes, après le décès du bénéficiaire de Medicaid, les résidences secondaires ou les propriétés locatives sont probablement accessibles à la récupération de la succession Medicaid. Cependant, un « lady bird deed » peut protéger contre cela. Les Lady Bird Deeds permettent aux propriétés autres que les maisons de passer en dehors de l’homologation. Puisque la récupération de la succession Medicaid ne s’applique qu’aux actifs de la succession probatoire, un énorme problème est donc résolu.

On peut se demander pourquoi ne pas simplement mettre les biens non homestead au nom d’une fiducie révocable vivante pour éviter l’homologation ? Les biens non-homestead dans une fiducie révocable sont un jeu équitable pour les créanciers qui peuvent forcer une procédure d’homologation s’ils connaissent les biens non-homestead protégés. La fiducie révocable elle-même donnera instruction au fiduciaire d’aviser les créanciers et de rembourser toutes les dettes. Les Lady Bird Deeds ne sont pas un don car le droit de l’héritier sur le bien peut être retiré à tout moment (de la même manière que le propriétaire d’un contrat d’assurance-vie peut ajouter, modifier ou retirer les bénéficiaires du produit de l’assurance-vie à tout moment). Il présente l’avantage supplémentaire d’être transféré à l’héritier presque immédiatement au décès du titulaire du domaine viager.

En fait, le manuel Medicaid de Floride traite spécifiquement des actes de coccinelle (comme des actes de domaine viager améliorés) et indique au travailleur social qu’ils sont légitimes et ne doivent pas être considérés comme un transfert d’actifs.

Risques et inconvénients du Florida Lady Bird Deed

J’entre dans les bases des Florida lady bird deeds et quand utiliser un lady bird deed dans l’article lié. Très rapidement, un lady bird deed (également connu sous le nom de enhanced life estate deed) peut être utilisé comme un outil de planification successorale efficace pour permettre à un propriétaire de vivre dans sa maison pour le reste de sa vie et, si aucune modification n’est apportée à l’acte, de transmettre la propriété à la personne désignée dans le lady bird deed enregistré après le décès du titulaire du domaine viager. Parce que le remainderman n’a pas d’intérêt tant que le titulaire de la succession à vie est vivant, les actes de lady bird sont utiles dans la planification Medicaid des soins de longue durée en Floride, ainsi que dans le contexte de la planification successorale.

Pensez à un acte de lady bird en Floride comme l’équivalent immobilier d’une désignation de paiement à la mort sur un compte bancaire. Aucune homologation n’est nécessaire pour que l’un ou l’autre actif soit transmis aux héritiers prévus. D’autres avantages comprennent des timbres sans doc lors de l’enregistrement de l’acte, des coûts inférieurs (par rapport à la planification fiduciaire et à l’homologation), le maintien de l’exemption homestead intacte et des avantages fiscaux.

Lady Bird Deed – Inconvénients et avertissements

Cet article est essentiellement une étiquette d’avertissement de lady bird deed – la plupart du temps, les lady bird deeds fonctionnent très bien, mais il y a les inconvénients et les effets secondaires occasionnels.

Le risque pour votre plan successoral

Typiquement, un parent devient le détenteur du domaine viager et il énumère ses enfants en tant qu’héritiers résiduels (les héritiers résiduels sont la ou les personnes qui hériteront du bien immobilier après le décès du détenteur du domaine viager). Que se passe-t-il s’il n’y a qu’un seul enfant et que cet enfant décède en premier ?

Si un détenteur de domaine viager a deux enfants et que l’un d’eux décède, la moitié de l’enfant décédé doit-elle aller à l’enfant survivant ou doit-elle aller ailleurs ? En général, si l’un des descendants est décédé en premier, l’homologation sera probablement nécessaire (à moins que les descendants ne soient propriétaires du bien en tant que co-locataires avec droits de survie, ce qui serait atypique pour un acte de domaine viager amélioré) ou qu’une éventualité spécifique soit intégrée dans l’acte (par ex.par exemple, « reste à ma fille Susan Jones, si elle me survit, et sinon, à mon fils, Sam Jones. »)

De plus, si plusieurs personnes deviennent copropriétaires en tant que remainderman après le décès du concédant de l’acte de domaine viager amélioré, ils doivent se mettre d’accord sur ce qu’il faut faire avec la propriété. S’ils ne sont pas d’accord ou sont inamicaux, cela peut provoquer des désaccords et même des poursuites judiciaires.

En outre, que se passe-t-il si le concédant d’un acte viager amélioré souhaite laisser une partie du bien immobilier à un mineur ?

Pour honorer l’intention du titulaire de l’acte viager, avec une spécificité sur ce qui doit se passer dans ces situations, il serait préférable d’inscrire la maison dans une fiducie révocable au lieu d’utiliser un acte coccinelle. Un revocable living trust est presque infiniment flexible, il peut tenir compte de n’importe quel nombre d’imprévus et est contrôlé par le trustee.

Not all Title Insurance Companies treat Lady Bird Deeds equal

While lady bird deeds all say that the life estate holder retains the right to sell, rent, or even change their mind (i.c’est-à-dire retirer ou remplacer le remainderman), toutes les compagnies d’assurance titre n’honorent pas cette demande et peuvent exiger que le remainderman signe tout transfert de biens immobiliers pour éviter le risque de litige.

La bonne nouvelle est qu’il semble que les compagnies d’assurance titre les plus importantes et les plus utilisées honorent les lady bird deeds. Cependant, certaines hésiteront encore à souscrire une assurance titre dans certaines situations.

Par exemple, The Fund (l’une des compagnies d’assurance titre les plus populaires auprès des avocats spécialisés dans l’immobilier) exigera que les jugements enregistrés contre le locataire à vie dans le comté où se trouve la propriété, soient effacés avant qu’ils n’assurent le titre (si le procès est déposé avant la création de l’acte lady bird). Si le jugement implique un privilège fiscal fédéral de l’IRS contre le remainderman, le privilège doit être effacé (et une lettre de libération fournie par l’IRS) avant qu’ils n’assurent le titre.

Lady Bird Deeds and Florida Homestead

C’est un avantage que le détenteur de la propriété viagère maintiendra son statut de homestead en Floride lorsqu’il utilise un lady bird deed.

Mais il faut veiller à ce qu’il ne transfère pas intentionnellement ou involontairement sa maison à un tiers lorsqu’un conjoint ou un enfant mineur vit toujours sur la propriété en question. Dans une telle situation (lorsque le locataire viager est survécu par un conjoint ou un enfant mineur), le homestead ne peut pas aller ailleurs, peu importe ce qui est écrit dans l’acte viager amélioré.

Ressources sur les actes Lady Bird de Floride

https://www.elderneedslaw.com/blog/how-to-transfer-title-after-death-of-life-estate-tenant

https://www.sun-sentinel.com/news/fl-xpm-2001-09-17-0109140530-story.html

https://www.thebalance.com/enhanced-life-estate-deed-3505518

Life Estate Deed Income Tax Issues

Les clients viennent nous voir avec une variété de questions immobilières dans un contexte de planification Medicaid : Comment gérer une propriété familiale dont la valeur nette dépasse 552 000 $ ? Comment planifier pour qu’une maison de vacances évite la récupération de la succession Medicaid et plus encore. Le bien immobilier en question peut être titré en fief simple, avoir plusieurs propriétaires avec des droits de survie, ou être soumis à un domaine viager. Je n’ai jamais recommandé un domaine viager ordinaire à des fins de Medicaid ou de planification successorale, au lieu de cela, je vois beaucoup plus d’avantages et moins d’inconvénients à utiliser un acte de domaine viager amélioré (également connu sous le nom de « lady bird deed »).

Qu’est-ce qu’un domaine viager ?

Le locataire du domaine viager cède sa propriété mais conserve un droit à vie d’utiliser et d’occuper la propriété. Au décès du locataire viager, la pleine propriété est transférée à l’individu ou aux individus qui ont l’intérêt résiduel (également appelé remainderman). Medicaid considère ce transfert comme un transfert à titre onéreux (et donc, s’il est effectué dans les 5 ans), le locataire à vie/demandeur de Medicaid sera soumis à une période de pénalité. Un autre inconvénient est que le locataire viager doit obtenir la permission de l’héritier pour transférer la propriété (ces inconvénients ne sont pas des problèmes avec les actes de type « lady-bird »). Pour déterminer la valeur de la cession d’intérêts, il faut connaître la valeur du bien et l’âge du locataire viager.

Détermination de la valeur attribuable au locataire viager et à l’homme résiduel

Plus le locataire viager est âgé, plus son espérance de vie est courte. Plus l’espérance de vie est courte, plus la période pendant laquelle le locataire viager est censé pouvoir utiliser et profiter du bien est courte. Cela équivaut à une valeur inférieure pour le locataire viager et à une valeur supérieure pour l’intérêt attribuable à l’héritier (ce qui augmente le dessaisissement assujetti à la pénalité). La valeur du domaine viager se trouve en allant sur le tableau des domaines viagers et des intérêts résiduels ici.

La valeur du domaine viager est trouvée en prenant la valeur du bien et en la multipliant par le facteur de domaine viager (alias taux de domaine viager). La valeur du reliquat est trouvée en prenant la valeur du domaine viager qui en résulte et en la déduisant de la valeur du bien (ou en multipliant la valeur du bien par le taux de reliquat). Là encore, c’est la valeur du taux résiduel qui détermine le dessaisissement soumis à pénalité.

Par exemple, si une maison est évaluée à 200 000 $, et que le locataire viager est âgé de 85 ans, (selon la table du domaine viager et du taux résiduel, il y a un facteur de domaine viager de 0,35359 et un facteur résiduel de 0,64641. Cela signifie que la valeur du domaine viager pour le locataire viager est de 70 718 $ et que la valeur pour l’héritier est de 129 282 $ (vous remarquerez que la valeur des deux chiffres s’élève à 200 000 $). Si Medicaid était nécessaire dans les 5 ans suivant l’enregistrement de l’acte de propriété viagère, cela entraînerait une pénalité de transfert de 129 282 $. Si cela est fait en dehors de la période de rétrospection de cinq ans, alors, bien sûr, il n’y aurait pas de pénalité.

Mais récemment, quelqu’un est venu me voir qui était un homme restant sur un acte de domaine viager ordinaire précédemment exécuté et voulait connaître les conséquences fiscales de la vente de la maison avant le décès du locataire viager et l’impact que cela aurait si le locataire viager avait besoin de Medicaid ICP à l’avenir.

• DISCLAIMER : Ma première réaction à la partie de la question sur les conséquences fiscales a été, « Je ne sais pas, laissez-moi regarder. » Je ne suis pas trop fier d’admettre quand je dois parler à un collègue pour répondre à la question de quelqu’un. Je ne suis pas un expert-comptable et je n’ai pas non plus de diplôme en fiscalité. Je ne donne pas de conseils fiscaux et je dis toujours à mes clients qu’ils doivent confirmer les conséquences fiscales de toute planification que nous faisons avec leur CPA ou leur avocat fiscaliste. J’ai parlé à un ami CPA qui m’a donné des informations qui semblent exactes, mais j’ai reçu des informations très générales et je ne peux pas confirmer leur exactitude. Ne vous fiez pas à cet article de blog (ou à tout autre article de blog) pour prendre des décisions de planification. Rencontrez un professionnel de la fiscalité !

Faits : La maison a été achetée pour 100 000 $ il y a plusieurs années et se vendrait probablement pour environ 200 000 $ maintenant. Le domaine viager a été enregistré il y a plus de cinq ans (c’est un bon fait car un domaine viager ordinaire entraînerait une pénalité de don soumise à la période de rétrospection de cinq ans de Medicaid). Semblable à ce qui précède, supposons que le locataire viager est âgé de 85 ans.

Quelles sont les conséquences fiscales de la vente d’un bien immobilier soumis à un domaine viager ?

Tout d’abord, il convient de noter que si le locataire viager est décédé, lors du dépôt du certificat de décès, le titre passerait à l’héritier avec une « augmentation de la base fiscale », ce qui signifie que lors de la vente de la maison, l’impôt sur les gains en capital serait considérablement réduit. Si la propriété a été achetée pour 100 000 $ mais vaut 200 000 $ au moment du décès du locataire viager et qu’elle est vendue pour 205 000 $, l’impôt sur les gains en capital n’est payé que sur l’excédent de 5 000 $ après le « step up ».

Mais lorsqu’une maison est vendue avant le décès du propriétaire, il n’y a pas de « step up in basis » et les impôts sur les gains en capital sont payés sur la valeur du prix d’achat initial de la maison. Toutefois, l’IRS prévoit un montant d’exemption (actuellement 250 000 dollars pour les célibataires et 500 000 dollars pour les propriétaires mariés de biens immobiliers). Cette exonération de la taxe de résidence personnelle est disponible si le ou les propriétaires ont vécu dans le bien immobilier en question pendant 2 des 5 dernières années. Elle signifie essentiellement qu’aucun gain en capital n’est payé sur les premiers 250 000 $ de gains pour un bien immobilier détenu par une personne seule.

Mais, seul le locataire à vie (propriétaires originaux) obtient la valeur de l’exemption. La valeur de l’exonération de l’impôt sur les gains en capital personnels du locataire viager, si la propriété est vendue de son vivant, est proportionnelle à sa participation selon les tables des domaines viagers et des intérêts résiduels à la date de la vente (voir ci-dessus). Cette exonération n’est pas un avantage dont bénéficie l’héritier résiduel – il ne bénéficie d’aucune exonération fiscale en cas de vente du bien du vivant du locataire viager. Donc, tout impôt sur les gains en capital dû proviendrait probablement de la part proportionnelle du propriétaire résiduel du produit de la vente.

Cependant, étant donné que la responsabilité financière de prendre soin d’un parent malade est généralement assumée par ses enfants (qui sont aussi probablement le remainderman dans une succession ordinaire en vie), les impôts sur les gains en capital seraient probablement plus que compensés par les économies réalisées en étant capable de mettre le produit à l’abri et en permettant à Medicaid de payer les soins de longue durée du parent.