Für viele gemeinnützige Organisationen scheint die Welt des erschwinglichen Wohnraums ein idealer Weg zu sein, um eine große Wirkung zu erzielen. Gemeinnützige Organisationen können ihren Auftrag erfüllen, indem sie die von ihnen betreuten Bevölkerungsgruppen mit stabilem Wohnraum und all den sozioökonomischen Vorteilen versorgen, die diese Stabilität mit sich bringt. Gleichzeitig generiert ein effektives Programm für erschwinglichen Wohnraum Einnahmen und Gebühren, die gemeinnützigen Organisationen dabei helfen können, Programmkosten zu verschieben und ihren Gewinn zu steigern. Es scheint eine offensichtliche Win-Win-Situation zu sein.
Mit dem Eintritt in die Welt des erschwinglichen Wohnraums betreten gemeinnützige Organisationen jedoch auch die Welt der Vollzeitinvestoren und der Mentalität der Wall Street. Es besteht eine inhärente Diskrepanz zwischen der Mentalität einer gemeinnützigen Organisation, die sich in erster Linie auf die Erfüllung ihres Auftrags konzentriert, und gewinnorientierten Partnern, die sich auf die Maximierung der Rendite ihrer Investitionen konzentrieren. Diese Diskrepanz führt zu einer Reihe von Fallstricken, auf die gemeinnützige Organisationen bereits in den frühesten Phasen der Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum achten sollten.
Nonprofit-Organisationen sollten sich jedoch nicht entmutigen lassen. Viele nehmen die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum erfolgreich in Angriff und sind in der Lage, ihre Aufgaben durch das Eingehen effektiver Partnerschaften mit Vollzeitinvestoren erheblich zu verbessern. Im Folgenden werden vier bewährte Verfahren näher betrachtet, die gemeinnützige Organisationen beachten sollten, wenn sie eine Beteiligung an der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum in Erwägung ziehen.
1. Gehen Sie mit offenen Augen hinein
Nichtregierungsorganisationen müssen sich von Anfang an darüber im Klaren sein, dass sie bei diesen Partnerschaften nichts umsonst bekommen. Das fängt damit an, dass man die Partnerschaftsvereinbarung genau prüft, wenn sie Gestalt annimmt, und dass man vor der Unterzeichnung weiß, was sie alles beinhaltet. Alle Beteiligten in der gemeinnützigen Organisation müssen mit den Bedingungen der Vereinbarung vertraut sein und genau verstehen, worauf sich die Organisation eingelassen hat.
Investoren und Partner haben Erwartungen an die Art und Weise, wie das Projekt betrieben wird, und vor allem klare Erwartungen an die Rendite, die sie für ihre Kapitalinvestition erwarten. Nonprofit-Organisationen müssen diese Perspektive im Auge behalten und sich nicht nur auf das soziale Ergebnis der Entwicklung konzentrieren, sondern auch auf das finanzielle Ergebnis. Die Anerkennung dieser Priorität für die Partner ist eine nützliche Methode, um den Gesamtprozess im Auge zu behalten und mögliche Überraschungen auf dem Weg zu vermeiden.
2. Realistische Einschätzung der Möglichkeiten
Erfolgreiche Projekte im Bereich des erschwinglichen Wohnraums erfordern, dass gemeinnützige Organisationen ihre Tätigkeit genau unter die Lupe nehmen. Eine gemeinnützige Organisation muss ehrlich einschätzen, ob sie über die Fähigkeiten und die Einstellung verfügt, im Wesentlichen einen gewinnorientierten Betrieb innerhalb ihrer Organisation zu führen. Investitionspartner, oft Banken, haben ganze Abteilungen, die sich mit Budgetierung, Rendite und steuerlichen Erwägungen befassen, während gemeinnützige Organisationen mit begrenzter Erfahrung in diesen Bereichen oft als Bauträger und Verwalter mit abschließender Aufsicht über die Immobilie fungieren.
Eine gemeinnützige Organisation muss feststellen, ob sie intern über das Personal, die Instrumente und die Kompetenzen verfügt, um als effektiver Vermieter zu agieren. Dazu gehören laufende Aufgaben wie die Verwaltung der Immobilie, die Abwicklung aller Buchhaltungspflichten, die Beherrschung der steuerlichen Konsequenzen und eine Reihe anderer Aufgaben. In manchen Fällen ist die Beauftragung einer externen Hausverwaltung oder die Erweiterung der Fähigkeiten des internen Personals, einschließlich der Schulung in Buchführungsverfahren, eine sinnvolle und letztlich effizientere Lösung.
3. das richtige Team zusammenstellen
Mit einer realistischen Einschätzung dessen, was die Partnerschaft mit sich bringt und wo die Stärken und Schwächen der Organisation liegen, können gemeinnützige Organisationen mit dem Aufbau eines Teams für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum beginnen. Zu diesem Team gehören in der Regel ein erfahrener Wirtschaftsprüfer, ein Rechtsanwalt sowie ein Generalunternehmer oder Architekt mit Erfahrung im Bereich Mehrfamilienhäuser.
Für Organisationen, die Zugang zu potenziellen Investitionspartnern und Hilfe bei der Bewertung verschiedener Optionen suchen, kann ein Syndikator besonders nützlich sein. Syndikatoren helfen dabei, Investoren und Finanzierungsquellen mit bestimmten Entwicklungsmöglichkeiten in Verbindung zu bringen. Es gibt Syndikatoren, die sich auf die Entwicklung gemeinnütziger Projekte spezialisiert haben, und in vielen Fällen profitieren die Organisationen sehr von ihrem Fachwissen.
Wohnungsberater sind für gemeinnützige Organisationen mit weniger Erfahrung in diesem Bereich von unschätzbarem Wert. Sie können den Anfangsprozess unterstützen und das allgemeine Verständnis der Organisation für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum fördern.
Die Wichtigkeit, dieses Team frühzeitig aufzubauen, kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Non-Profit-Organisationen sollten dieses Fachwissen so früh wie möglich in den Prozess einbeziehen. Insbesondere sollte dieses Team intensiv an der Ausarbeitung und Überarbeitung der spezifischen Bedingungen der Partnerschaftsvereinbarung beteiligt sein. Nachdem die Immobilie in Betrieb genommen wurde, ziehen sich viele Teammitglieder weitgehend aus dem Prozess zurück und überlassen es der gemeinnützigen Organisation, dafür zu sorgen, dass die Dinge auf Kurs bleiben. Für alle Organisationen ist es von entscheidender Bedeutung, so viel Einblick und Fachwissen wie möglich zu erlangen, bevor dies geschieht.
4. Mögliche Konsequenzen kennen
Um den Prozess des erschwinglichen Wohnraums effektiv zu gestalten, muss man sich darüber im Klaren sein, was passiert, wenn die Dinge nicht nach Plan verlaufen. Wenn die Entwicklung die in der Partnerschaftsvereinbarung festgelegten Meilensteine nicht erreicht, kann der Investor die Rückzahlung der zuvor an die gemeinnützige Organisation gezahlten Entwicklungsgebühren verlangen. In extremen Fällen kann die gemeinnützige Organisation sogar aufgefordert werden, das Projekt aufzugeben.
Nonprofit-Organisationen sollten in keinem Teil des Prozesses von Kreditgebern oder Investoren Nachsicht erwarten. Unrealistische Erwartungen oder das Versäumnis, die notwendigen organisatorischen Anpassungen vorzunehmen, können die Zukunft des Projekts und der gemeinnützigen Organisation gefährden.
Die Macht der Größe: Erschwinglicher Wohnraum – richtig gemacht
Gemeinnützige Organisationen, die die Entwicklung von erschwinglichem Wohnraum erfolgreich durchführen können, stellen häufig fest, dass nachfolgende Initiativen reibungsloser und effizienter ablaufen. Mit dem richtigen Verfahren, dem Aufbau interner Fähigkeiten und dem Aufbau starker Partnerschaften kann das zweite oder dritte Projekt für erschwinglichen Wohnraum profitabler und erfolgreicher werden. Eine solche Skalierung kann die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum in einen erheblichen organisatorischen Vorteil verwandeln.
Es ist wichtig, bei frühen Initiativen für bezahlbaren Wohnraum eine langfristige Perspektive einzunehmen. Non-Profit-Organisationen sollten sich von den anfänglichen Herausforderungen und möglichen Stolpersteinen nicht entmutigen lassen, sondern sie als wertvolle Lektion für zukünftige Bemühungen nutzen. Das Ergebnis werden erfolgreichere Entwicklungen sein, die eine gemeinnützige Organisation in die Lage versetzen, ihre finanzielle Stabilität zu erhalten und ihren sozialen Auftrag voranzutreiben.
Stewart A. Grubman ist verantwortlicher Partner der Niederlassung von PKF O’Connor Davies in Bethesda, Md. und verfügt über mehr als 30 Jahre Erfahrung in der öffentlichen Rechnungslegung. Sein Hauptaugenmerk liegt auf der Wirtschaftsprüfung und den Steuerdienstleistungen für erschwinglichen und sozialen Wohnungsbau.